Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

(n° 310 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19196 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKL23

Décision déférée à la cour : ordonnance du 03 octobre 2024 – président du TJ de [Localité 7] – RG n° 23/01407

APPELANTE

S.A.S. CIFOCOMMERCE, RCS de [Localité 8] n°909926693, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Thierry CHAPRON de la SCP INTER BARREAUX CHAPRON – LANECE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.S. LE KELLIAN, RCS de [Localité 7] n°840342455, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 16 septembre 2012, les consorts [R], aux droits desquels vient aujourd’hui la société Cifocommerce, ont donné à bail commercial à M. [C], aux droits duquel vient la société Le Kellian, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] (Val-de-Marne), comprenant un commerce au rez-de-chaussée et un appartement au 1er ainsi qu’une chambre de bonne au 7ème étage, moyennant un loyer annuel de 23.350 euros, hors charges et hors taxe municipale, impôts et taxes fonciers, payable trimestriellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés. La société Cifocommerce a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023 à la société Le Kellian pour une somme de 15.743,62 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la société Cifocommerce a fait assigner la société Le Kellian devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de l’entendre:

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

ordonner l’expulsion de la société Le Kellian et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

condamner la société Le Kellian à payer à la société Cifocommerce la somme provisionnelle de 18.265,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juillet 2023,

condamner la société Le Kellian au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 2. 521,76 euros hors charges, et ce jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur.

Par ordonnance contradictoire du 3 octobre 2024, le dit juge des référés a :

dit n’y avoir lieu à l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 28 juin 2023 et en conséquence statuer sur les demandes en découlant,

rejeté la demande de condamnation à titre provisionnel,

dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Cifocommerce aux dépens,

rappelé que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 12 novembre 2024, la société Cifocommerce a relevé appel de cette décision, élevant critique à l’encontre de tous les chefs de son dispositif.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, la société Cifocommerce demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 3 février 2024 en ce qu’elle a : 'dit n’y avoir lieu à l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 28 juin 2023 et en conséquence statuer sur les demandes en découlant; rejeté la demande de condamnation à titre provisionnel ; dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Cifocommerce aux dépens ; rappelé que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire';

et statuant à nouveau,

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence obtenir l’expulsion de la société Le Kellian et de tous les occupants de ce chef et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due ;

condamner la société Le Kellian à payer à compter du 28 juillet 2023 une indemnité d’occupation mensuelle de 2.521,76 euros hors charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

débouter la société Le Kellian de l’ensemble de ses demandes ;

condamner par provision la société Le Kellian à lui payer la somme de 109.686,05 euros correspondant au montant des sommes dues au titre du commandement de payer délivré ;

condamner la société Le Kellian au paiement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la société Le Kellian a demandé à la cour de :

à titre principal, confirmer l’ordonnance du 3 octobre 2024 en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire,

lui octroyer un délai de vingt-quatre mois afin de s’acquitter des sommes restantes dues ;

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce temps ;

en toutes hypothèses,

débouter la société Cifocommerce de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la société Cifocommerce aux dépens et à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Cependant, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En outre, le juge peut accorder rétroactivement des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire au profit du débiteur de bonne foi qui s’est acquitté de l’intégralité de sa dette au jour où il est statué (3e Civ., 12 mai 2016, Pourvoi n° 15-14.117). La clause est alors réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. Afin de vérifier si la demande qui lui est soumise ne se heurte pas à une contestation sérieuse, il appartient au juge de procéder à un examen comparatif des montants figurant dans le commandement et dans le décomptes qui y est associé (cf. Cass. 3ème Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 20-15.471). Il est requis que le commandement indique avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ce qui implique qu’il soit justifié du détail des sommes mises en recouvrement. A défaut, lorsque le commandement est imprécis ou non intelligible, la clause résolutoire peut s’avérer inapplicable. Ainsi, le commandement délivré doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l’étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s’exécuter et de quelle autre il peut contester (3e Civ., 10 février 1988, n°86-18453). Mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu’il peut être constaté que le locataire est redevable d’une certaine somme au titre de la régularisation des loyers et charges, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci (cf. Cass. 3ème Civ., 22 octobre 2015, pourvoi n° 14-17.645).

Au cas présent, le bail commercial litigieux contient la clause résolutoire suivante :

'Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et des charges, comme en cas d’inexécution de l’une des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer resté sans effet ou une sommation demeurée infructueuse d’avoir à exécuter la clause en souffrance.

Le bailleur pourra alors faire expulser le preneur des lieux loués en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Créteil, constatant l’acquisition du bénéfice de la présente clause, le tout nonobstant toute offre, consignation ou exécution ultérieure; dans tous les cas, les frais et honoraires de la procédure devront être remboursés par le preneur […]'.

Le premier juge a retenu que le commandement du 28 juin 2023 détaille le montant de la créance, à savoir 15.743,62 euros mais qu’il convient de constater qu’il est accompagné d’un décompte incluant:

un ajustement du dépôt de garantie dont il n’est pas justifié,

des taxes dont le montant et l’objet ne sont pas justifiés,

un loyer soumis à l’application de la taxe sur la valeur ajoutée alors que cette dernière n’est pas prévue au contrat de bail et pour laquelle il n’est pas justifié d’un accord du preneur,

des provisions de charges fixes alors qu’aucune régularisation de charges n’est justifiée,

un loyer augmenté de 6.718,71 euros à 7.565,28 euros à compter du 1er janvier 2023 et alors que si le bail prévoit une faculté de révision triennale du loyer, cette dernière est soumise à un formalisme légal dont il n’est pas justifié.

Si la société Cifocommerce fait état dans ses écritures d’un deuxième commandement de payer qu’elle a fait délivrer le 26 décembre 2024 à la société Le Kellian pour un montant en principal de 69.187,14 euros, qui est versé au débat, elle n’a formé une demande de constatation de la clause résolutoire que concernant le premier commandement du 28 juin 2023, dont elle considère que le premier juge aurait dû le prendre en compte a minima s’agissant du paiement du loyer hors taxes et hors charges.

Elle soutient que les sommes visées sont indubitablement dues, que concernant la ventilation des loyers l’argument développé est inepte puisqu’il n’existe qu’un seul montant du loyer correspondant à un bail mixte et que la locataire avec une mauvaise foi absolue a cessé de payer tous loyers depuis maintenant presque deux ans.

Au contraire, la société Le Kellian fait valoir que le décompte des sommes dues, visé dans le commandement de payer, est imprécis alors notamment que :

le loyer ne ventile pas les charges entre le local commercial et le local d’habitation;

il comporte des postes de dépenses autres que les loyers sans justificatif ;

certains montants sont toutes taxes comprises alors que le bail ne prévoit pas d’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée  ;

il n’y a jamais eu de régularisation pour charges ;

la révision du loyer de 2023 viole les stipulations du contrat et les dispositions légales.

Elle ajoute que le commandement de payer est illisible et déduit du tout que les sommes demandées sont sérieusement contestables.

La cour relève que commandement litigieux du 28 juin 2023 énonce que les causes de la créance concernée sont les suivantes : le solde des loyers et charges impayés selon décompte joint, soit 15.743,62 euros, ainsi que le coût de l’acte soit 192,47 euros, soit en tout la somme de 15.936,09 euros.

Le décompte associé au dit commandement fait effectivement apparaître un solde restant dû de 15.743,62 euros. Il comporte une page qui est censée récapituler cinq factures qui y sont visées et qui auraient été respectivement émises les 29 juin 2022, 8 septembre 2022, 11 décembre 2022 et 6 mars 2023. Celles-ci concernent notamment le 'loyer commerce', dont le montant est passé de 6.718,71 euros à 7.565,28 euros HT depuis décembre, la provision pour charges de 1.975 euros pour chaque échéance, la taxe sur la valeur ajoutée en tout pour 8.405,40 euros, un ajustement du dépôt de garantie du 11 décembre 2022 à hauteur de 1.693,14 euros, la taxe foncière portée au débit du locataire le 7 novembre 2022 à hauteur de 5.559 euros.

Alors que le bailleur procède par voie de simples affirmations et que le montant des sommes non justifiées au titre de l’augmentation du loyer, de la taxe sur la valeur ajoutée, de l’ajustement du dépôt de garantie, de la taxe foncière portée au débit du locataire excède 17.350 euros, la régularité du commandement apparaît incertaine. Il en résulte une contestation sérieuse quant à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire sur ce fondement.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la condamnation au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la société Cifocommerce demande, par voie d’infirmation de la décision du premier juge, la condamnation provisionnelle de la société Le Kellian à lui payer la somme de 109.686 euros, correspondant au montant des sommes dues au titre du commandement de payer délivré.

Néanmoins, au soutien de cette prétention, elle fait valoir qu’en vertu du commandement de payer, déduction faite de la TVA, les sommes dues s’élèvent à la somme de 13.119,68 euros. Elle ajoute qu’il doit être précisé qu’au regard du montant de la dette locative qui n’a cessé d’augmenter elle a fait délivrer le 26 décembre 2024 un nouveau commandement pour obtenir le paiement d’une somme de 109.686,05 euros, se référant à sa pièce n° 11, intitulée 'Décompte actualisé au 3 avril 2025'.

Outre les critiques élevées par la société Le Kellian quant aux sommes réclamées, l’examen de cette pièce ne permet pas de caractériser avec l’évidence requise en référé le quantum de la créance invoquée. En effet, y sont portées quatre factures des 6 et 7 novembre 2022 pour 5.559 et 6.670,80 euros, 1er janvier 2023 pour 13.141,48 euros, 1er avril et 1er octobre 2023 pour 11.448,34 euros, 30 septembre 2023 pour 6.940,80 euros, 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre 2024 pour 11.448,34 euros, 15 novembre 2024 pour 414,91 euros, 1er janvier et 1er avril 2025 pour 11.448,34 euros ainsi que divers encaissements et un avoir, sans aucune explication fournie par ailleurs.

Dès lors, la décision entreprise sera aussi confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise sera confirmée dans ses dispositions relatives aux frais et dépens.

Partie perdante, la société Cifocommerce sera condamné aux dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Cifocommerce aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT