Arrêt N°24/

CB

R.G : N° RG 24/00134 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GANG

S.A.R.L. DM INVESTISSEMENT (DMI)

C/

S.A.S. BOURSE DU BATIMENT DE L’OCEAN INDIEN

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2024

Chambre commerciale

Appel d’une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS (LA REUNION) en date du 18 JANVIER 2024 suivant déclaration d’appel en date du 06 FEVRIER 2024 rg n°: 23/00204

APPELANTE :

S.A.R.L. DM INVESTISSEMENT (DMI) au capital de 1.487.000 €, immatriculée au RCS de Saint-Denis (La Réunion), prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.A.S. BOURSE DU BATIMENT DE L’OCEAN INDIEN ['BBOI'] représentée par son Président en exercice.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Pierre-yves BIGAIGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 septembre 2024 devant la cour composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 27 novembre 2024 prorogé par avis au 16 décembre 2024.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 décembre 2024.

Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 5 novembre 1986, la chambre de commerce et d’industrie de La Réunion a donné à bail à M. [N] [H] une parcelle de terrain de 9 934 m² située à [Localité 5], lieudit [Adresse 6].

Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 1989, M. [H] a conclu un sous-bail à titre commercial avec la société Bourse du Bâtiment de l’Océan lndien (BBOI) portant sur un bien composé de 2000 m² de parking, un local de 300 m² et des bureaux de 75 m², ladite sous-location étant consentie pour une durée de neuf années à compter du 15 décembre 1989 et moyennant un loyer de base mensuel de 20 000 francs hors taxes et droit de bail.

Suivant avenant au contrat de bail non daté, les parties ont convenu que la parcelle louée était en réalité d’une superficie de 1 752 m² et non de 2 000 m², avec une longueur de 48 mètres et une largeur de 36,50 mètres.

A compter du mois de mars 2009 un litige est né entre elles portant sur la révision du montant des loyers.

Selon jugement du juge des loyers commerciaux du 10 décembre 2013, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis du 27 mars 2015, le montant du loyer mensuel a été fixé à 4 16,32 euros à compter du 1er octobre 2009 aux motifs que des améliorations et constructions nouvelles – à savoir un dépôt et des bureaux – avaient été réalisées par la société locataire et que l’évolution des caractéristiques du bail et de la destination des lieux justifiaient cette augmentation.

Par acte authentique du 31 octobre 2017, M. [H] a cédé à la société DM investissement le droit au bail sur la parcelle litigieuse désormais cadastrée AT [Cadastre 4], cette dernière devenant ainsi le bailleur de la société BBOI.

Selon jugement du 28 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux de Saint-Denis a déclaré irrecevables les demandes formulées par M. [H] dans une assignation délivrée le 22 mars 2017, tendant notamment à fixer à 5 197,20 euros le montant du loyer mensuel à compter du 1er octobre 2009 aux motifs que la demande se heurtait à l’autorité de la chose jugée car elle présentait une identité de parties et d’objet avec l’instance précédente et la prétention avait déjà été tranchée. Il a en effet été retenu que la nouvelle demande était fondée sur l’occupation par la locataire d’une surface plus importante que celle contractuellement prévue, fait qui, s’il n’avait pas été invoqué précédemment pour permettre l’appréciation de la valeur locative du bien, préexistait.

Le 7 février 2023 la société DM Investissement a fait dénoncer à sa locataire un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire, lui enjoignant de cesser d’occuper les parties d’immeubles non comprises dans la présente location, à savoir 295 m² de la parcelle AT [Cadastre 4] non compris dans le bail, et, ce, dans un délai d’un mois.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, elle a, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, fait assigner la société BBOI en référé devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement du 7 février 2023 et ordonner son expulsion.

Par ordonnance contradictoire du 18 janvier 2024, le juge des référés a :

— déclaré prescrite l’action engagée par DM Investissement en résiliation du sous-bail commercial la liant à la société BBOI,

— rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société BBOI aux entiers dépens,

— alloué à la défenderesse une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu que :

— la société BBOI n’a pas reconnu le droit de la société DM Investissement et ainsi interrompu le délai de prescription dans la mesure où les échanges de courrier entre la bailleresse et la locataire n’emportent ni clairement, ni explicitement, reconnaissance par la seconde de l’exclusion d’une superficie de 295 m² des biens loués, mais attestent seulement de l’existence de pourparlers transactionnels sur la modification des locaux loués,

— en revanche la bailleresse avait connaissance depuis le 20 juin 2016 de la superficie exacte de la parcelle occupée par la locataire, en conséquence de quoi, l’action fondée sur cette erreur dans la superficie mentionnée au bail aurait dû être engagée au plus tard le 19 juin 2021 et est ainsi prescrite,

— le seul fait qu’elle soit prescrite ne suffit pas à caractériser une légèreté blâmable dans l’exercice par la demanderesse de son droit d’agir en justice.

Par déclaration du 6 février 2024, la SARL DM Investissement a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 26 février 2024 et renvoyée à l’audience du 17 avril 2024 en vue de la fixation des dates de clôture et de l’audience de plaidoirie.

L’appelant a signifié la déclaration d’appel par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024 remis à personne habilité pour le compte de la société BBOI.

Par déclaration du 6 mars 2024 l’intimée a constitué avocat.

L’appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 25 mars 2024 et l’intimée le 16 avril 2024.

Par ordonnance du 17 avril 2024, la procédure a été clôturée avec effet différé au 11 septembre 2024 et fixée à l’audience du 18 septembre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2024, puis, ayant été prorogée, le 16 décembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses seules et uniques conclusions d’appel notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, l’appelante demande à la cour d’appel d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance critiquée et, statuant à nouveau, de :

— dire recevable son action,

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société BBOI et visant à dire prescrite l’action qu’elle a engagée,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement du 7 février 2023,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société BBOI ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial situe au [Adresse 2],

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés,

— condamner la société BBOI à lui régler :

— une somme de 38 940 euros hors taxes au titre des indemnités d’occupation de 295 m² lui appartenant et que la société BBOI s’est approprié en sa qualité de locataire,

— une somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive et de sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles,

— ordonner qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 40 000 francs lui restera définitivement acquis,

— condamner la société BBOI à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société BBOI à lui payer les entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier tenant à la signification du commandement de payer du 7 février 2023, et à la signification de la présente assignation.

L’appelante fait valoir que :

— son action n’est pas prescrite car l’intimée a reconnu par courrier du 30 novembre 2017 être l’auteure d’une emprise au sol injustifiée sur son terrain, ce qui a provoqué une première interruption du délai de prescription ; puis l’ordonnance rendue le 4 mai 2022 par le président du tribunal judiciaire de Saint Denis l’ayant à nouveau interrompu, elle disposait d’un nouveau délai de cinq années pour engager une action, soit jusqu’au 4 mai 2027,

— le juge des référés est compétent pour constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit et il n’a pas à relever l’urgence lorsqu’il statue en application des stipulations du bail pour constater en référé la résiliation de la convention,

— la société BBOI a violé ses obligations contractuelles en occupant illégalement et en toute connaissance de cause 295 m² ce qui justifie que :

— soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire au 7 mars 2023 et l’expulsion du locataire,

— la société BBOI soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation pour les cinq dernières années et jusqu’à la libération des lieux sur la base d’un prix de 2,2 euros par m²,

— la société BBOI soit condamnée au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros en réparation du trouble de jouissance opéré de mauvaise foi,

— le bailleur conserve le dépôt de garantie à titre d’indemnité en application de la clause résolutoire prévue au bail.

Dans ses seules et uniques conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 16 avril 2024 l’intimée demande à la cour de :

A titre principal :

— confirmer l’ordonnance entreprise d’appel en ce qu’elle a jugé la société DM Investissement irrecevable en son action pour cause de prescription,

A titre subsidiaire :

— à défaut de juger l’appelante prescrite en son action, la débouter de l’ensemble de ses prétentions dirigées contre elle,

A titre très subsidiaire :

— décliner sa compétence pour connaître le présent litige, eu égard à la contestation sérieuse qu’elle oppose,

En tout état de cause,

— condamner la société DM Investissement à lui payer une provision de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la condamner à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le délai de prescription de l’action en acquisition de la clause résolutoire est arrivé à expiration le 20 juin 2021, puisque le bailleur a connu les faits lui permettant d’exercer ledit droit le 20 juin 2016 au plus tard étant précisé que d’une part le courrier du 30 novembre 2017 ne comporte aucune reconnaissance d’un quelconque droit au profit de la société DM Investissement et, d’autre part, l’action qui a donné lieu au jugement du 28 novembre 2017 n’a pas eu pour effet d’interrompre la prescription car cette action et celle dont la cour est présentement saisie n’ont pas le même objet,

— l’ensemble immobilier donné en sous-location était entièrement clôturé au moment de la formation du contrat ce qui confirme que la superficie du parking indiquée dans le contrat de sous-location constituait une simple erreur insusceptible d’affecter, de quelque manière que ce soit, le droit d’occupation, par le sous-locataire, de l’espace clôturé, la portion litigieuse de terrain de 295 m² était donc comprise, dès la signature de l’acte, dans l’ensemble immobilier donné en sous-location, – au regard de la contestation sérieuse ainsi soulevée, la cour n’est pas compétente pour connaître du présent litige,

— la présente procédure a été introduite avec une légèreté blâmable qui a généré une pression sur le locataire de bonne foi et l’a contraint, conformément aux règles comptables en vigueur, à constituer des provisions pour l’exercice 2023 ce qui affecté ses résultats à la baisse, préjudices qu’il convient de réparer par l’octroi d’une provision.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

L’article 2224 code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2240 du même code prévoit, quant à lui, que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt ce délai de prescription.

Enfin, aux termes de l’article 2241, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription. Néanmoins, l’article 2243 précise que le rejet de la demande qui peut être caractérisée par une décision d’irrecevabilité, rend cette interruption non avenue.

L’appelante considère qu’en affirmant dans son courrier du 30 novembre 2017 être favorable au déplacement de la clôture arrière de la parcelle sans contrepartie, l’intimée a reconnu sans équivoque son droit. Elle en déduit que cette reconnaissance a interrompu le délai quinquennal de prescription une première fois et que l’action introduite auprès du président du tribunal judiciaire de Saint-Denis qui a rendu une ordonnance le 4 mai 2022, l’a, à nouveau, interrompu. Ledit délai pour agir expirera, dès lors, le 27 mai 2027.

L’intimée réplique que le courrier susvisé ne comporte aucune reconnaissance d’un quelconque droit au profit de la bailleresse, mais s’inscrivait dans le cadre de pourparlers transactionnels débutés dans la perspective de mettre fin au litige qui les opposent.

Concernant le point de départ du délai de prescription, les parties s’accordent à considérer que l’appelante a eu connaissance de la superficie exacte de la parcelle occupée lorsque le rapport d’un géomètre expert a été rendu, le 20 juin 2016. Reste à savoir si ce délai a été interrompu.

La lecture du courrier adressé le 30 novembre 2017 par la locataire à la bailleresse met en lumière qu’il a été formalisé après qu’une réunion se soit tenue entre elles pour trouver une solution aux différends qui les opposent et que leur relation contractuelle puisse se poursuivre dans un climat plus serein. Dans cette perspective, l’intimée a indiqué accepter le recul de la clôture arrière de la parcelle et a précisé que, l’emprise au sol des parkings n’étant pas un élément primordial pour son activité, elle ne sollicitait pas de révision du loyer.

Ce courrier démontre que l’intimée avait pour seul objectif de mettre fin au litige l’opposant à l’appelante depuis 2009 et précisait les concessions qu’elle était prête à faire dans ce cadre. Aucun élément de cet écrit, qu’il soit explicite ou implicite, ne permet de retenir qu’elle a reconnu à l’appelante le droit de modifier la superficie du terrain loué afin qu’elle corresponde avec celle mentionnée au bail ou de modifier le loyer fixé en conséquence. Cette analyse est d’ailleurs corroborée par la précision qu’elle apporte en précisant « l’emprise des parkings n’est pas un élément primordial pour l’activité de notre société » dans la mesure où par ces termes elle ne confirme ni ne conteste que 295 m² doivent être exclus de la superficie louée mais ouvre une troisième voie qui est celle du compromis.

La corrélation de ce document avec les projets d’avenants rédigés par chacune des parties, tels que produits par l’intimée, conforte également cette thèse, chacune proposant des concessions conditionnées à l’accord de l’autre. Les pourparlers ainsi en cours ne peuvent être constitutifs d’une reconnaissance du droit de la bailleresse mais seulement de la recherche d’une solution extra judiciaire.

Les termes de ces divers échanges ne permettent donc pas de considérer que l’intimée a reconnu les droits de l’appelante et a ainsi renoncé implicitement, mais de manière claire et non équivoque, à la prescription qui n’a, dès lors, pas été interrompue le 30 novembre 2017.

L’appelante a, par acte du 22 mars 2017, assigné l’intimée une seconde fois devant le juge des loyers commerciaux qui a rendu un jugement le 28 novembre 2017. Néanmoins, cette action, si elle présentait une identité de parties, n’avait pas le même objet que celle donnant lieu à la présente procédure. En effet, en 2017 la bailleresse sollicitait la modification rétroactive du montant du loyer et la condamnation de la locataire à payer le manque à gagner en résultant outre les intérêts sur les arriérés de loyers alors que dans l’action en cours elle demande le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et, subséquemment, le prononcé de l’expulsion de la locataire, outre le paiement d’indemnités d’occupation. Faute d’un objet commun il ne peut être considéré que la demande en justice introduite le 22 mars 2017 a interrompu la prescription permettant ainsi à celle pendante devant la cour d’appel d’être recevable.

En outre, la décision rendue le 28 novembre 2017 a déclaré irrecevables les prétentions de la bailleresse, ce qui caractérise une décision de rejet ayant pour conséquence de rendre non avenue toute possibilité d’interruption de la prescription par le biais de la nouvelle action en justice.

Dès lors, le délai de cinq ans dont disposait l’appelante pour exercer son action a débuté le 20 juin 2016 et a expiré le 20 juin 2021. En l’absence de la reconnaissance de son droit par l’intimée et de demande en justice ayant eu un effet interruptif intervenu avant cette date, cette action était prescrite lorsqu’elle a délivré son assignation le 2 mai 2023.

La décision de première instance sera confirmée sur ce point.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

L’intimée sollicite, dans le corps de ses conclusion et au terme de leur dispositif, la condamnation de l’appelant à lui verser une provision de 10 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la pression que la procédure lui a fait endurer et de ce qu’elle a été contrainte à constituer des provisions au cours de l’année 2023.

Cette prétention a été rejetée par le premier juge et elle n’invoque nullement dans le corps de ses écritures le caractère abusif de la procédure d’appel.

Or, elle ne formule dans le dispositif de ses conclusions aucune demande d’infirmation d’un quelconque chef de dispositif de l’ordonnance querellée. Elle n’a donc pas régularisé d’appel incident en respectant le strict formalisme applicable en la matière dans les mêmes termes pour l’intimé que pour l’appelant nécessitant qu’apparaisse expressément dans le dispositif de ses écritures une demande d’infirmation en application des dispositions combinées des articles 954 et 542 du code de procédure civile.

La cour d’appel n’est donc pas saisie de cette prétention, rejetée par le premier juge dont l’intimée sollicite l’infirmation dans la seule discussion et non dans le dispositif de ses conclusions.

Sur les autres demandes

Succombant en son appel, la société DM Investissement sera condamnée à en régler les entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa prétention au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme allouée par le premier juge à hauteur de 1 500 euros étant confirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société DM Investissement à régler les entiers dépens de l’appel ;

Condamne la société DM Investissement à payer à la société Bourse du Bâtiment de l’Océan Indien la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE