Arrêt N°2024/458

PF

N° RG 23/00722 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F45F

[W]

C/

[T]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 28 AVRIL 2023 suivant déclaration d’appel en date du 25 MAI 2023 rg n° 22/00235

APPELANTE :

Madame [L] [E] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003765 du 13/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

INTIMÉ :

Monsieur [C] [O] [Z] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Ghislain CHUNG TO SANG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 21 mars 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 Septembre 2024.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Novembre 2024.

Greffier : madameVéronique FONTAINE,lors des débats et madame Sarah HAFEJEE, lors de la mise à disposition.

LA COUR

Par acte d’huissier du 13 janvier 2022, Mme [W] a fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de la vente notariée du 15 décembre 2015 et d’ordonner, sous astreinte, de lui restituer le terrain sis [Adresse 3] à La Rivière [Localité 7], cadastré EN [Cadastre 2], ainsi que la publication de la décision à intervenir, outre la condamnation à versement de dommages-intérêts.

Par jugement du 28 avril 2023, le tribunal a :

— débouté Mme [W] de l’ensemble de ses prétentions.

— débouté M. [T] de sa demande de dommages et intérêts

— condamné Mme [W] à payer à M. [T] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [W] aux dépens, lesquels seront recouvrés le cas échéant selon les règles relatives à l’aide juridictionnelle.

— rappelé que la présente décision est exécutoire par provision

Par déclaration du 25 mai 2023 au greffe de la cour, Mme [W] a formé appel du jugement.

Elle demande à la cour de:

Déclarer son appel recevable et le dire parfaitement bien fondée.

Infirmer la décision entreprise

Y statuant à nouveau

En principal

— Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’acte de vente de Me [X], notaire de la SCP

— Ordonner à M. [T] de restituer ledit bien au vendeur, dans le mois de la signification de la décision à intervenir.

— Ordonner l’expulsion de M. [T] de l’immeuble susvisé, tant de sa personne que de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique.

— Voir assortir ces mesures d’une astreinte journalière de 500 euros courant dans le mois de la signification de la décision à intervenir.

— Ordonner la publication de la décision à intervenir aux services de publicité foncière de St Pierre Réunion.

Subsidiairement

— Prononcer la résolution judiciaire de l’acte de vente de Me [X], notaire de la SCP « Frédéric Aubert et Jérôme Sidney », notaires à St Pierre en date du 15 décembre 2015, publié le 05 janvier 2016, volume 2016P numéro 25 et portant sur le bien suivant : Sur la commune de [Localité 7] 97421 [Adresse 3] Un terrain sur lequel est édifié depuis plus de quinze ans, une maison en bois sous tôles de type F3 comprenant : varangue, salon, cuisine, deux chambres, couloir, toilettes, salle de bains, cadastré : Section EN, numéro [Cadastre 2], lieudit [Adresse 3], pour une contenance de 03a 19ca;

— Ordonner à M. [T] à restituer ledit bien au vendeur dans le mois de la signification de la décision à intervenir.

— Ordonner l’expulsion de M. [T] de l’immeuble susvisé, tant de sa personne que de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique.

— Voir assortir ces mesures d’une astreinte journalière de 500 euros courant dans le mois de la

signification de la décision à intervenir.

— Ordonner la publication de la décision à intervenir aux services de publicité foncière de St Pierre Réunion.

A titre plus subsidiaire

— Condamner M. [T] au paiement de la somme de 27.300,00 € au titre des échéances impayées, outre les intérêts au taux légal courant à compter de la décision à intervenir.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

En tous les cas,

— Condamner M. [T] au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de dommages intérêts.

— Condamner M. [T] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

— Le condamner aux entiers dépens qui seront employés comme en matière d’aide juridictionnelle.

M. [T] demande à la cour de:

A titre principal

Juger mal fondé l’appel interjeté par Mme [W].

— Confirmer toutes les dispositions du jugement attaqué rendu par le Tribunal judiciaire de St Pierre en date du 28 avril 2023.

— Débouter Mme [W] de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire :

— Condamner Mme [W] à lui verser la somme de 85.000 € au titre des paiements réalisés.

— Condamner Mme [W] à lui verser la somme de 40.000 € au titre des dépenses réalisées dans l’intérêt du bien immobilier;

En tout état de cause :

— Condamner Mme [W] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Mme [W] aux entiers dépens.

Par message RPVA du 31 octobre 2024, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sous quinzaine sur les dispositions du code civil applicables au litige, le contrat paraissant régi par les dispositions antérieures à l’ordonnance n°2016-131, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, et donc l’article 1184 dudit code, lequel n’apparait pas imposer de mise en demeure préalable à la demande en résolution judiciaire du contrat.

Par messages RPVA du 14 novembre 2024, Mme [W] a relevé l’existence d’un manquement grave de M. [T], l’absence de mise en demeure préalable à l’action judiciaire en résolution requise par l’article 1184 du code civil applicable au litige, l’existence d’un commandement préalable valant mise en demeure -de même que l’assignation en justice.

M. [T] a, quant à lui, rappelé que la demande en résolution était irrecevable comme nouvelle en appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de Mme [W] en date du 6 décembre 2023 et celles de M. [T] du 13 février 2024, outre les observations précitées, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 21 mars 2024;

Sur la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Mme [W] se prévaut de l’acte de vente qu’elle a passé au bénéfice de M. [T] devant notaire le 15 décembre 2015, prévoyant le paiement du solde de celle-ci suivant mensualités dont le non-paiement est sanctionné, après mise en demeure, par la résolution de la vente et de la sommation faite par commandement d’huissier à M. [T] du 3 août 2021 pour non-paiement d’arriérés d’un montant de 17.500, 21 euros.

M. [T] soulève la nullité du commandement et l’absence d’effet attaché au défaut de paiement eu égard à l’absence de volonté non équivoque dans sa formulation d’un effet résolutoire du contrat en cas de non-paiement. Il conteste enfin la validité du décompte effectué par Mme [W], lequel est contredit par les extraits bancaires et plusieurs échéances ayant, de plus, été versées en espèces.

Sur ce,

Vu l’article 954 du code de procédure civile;

La cour observe que M. [T] sollicite la confirmation du jugement, lequel ne s’est pas prononcé sur l’exception de nullité du commandement litigieux du 3 août 2021 adressé à celui-ci et que M. [T] ne forme pas davantage, dans le dispositif de ses conclusions, de demande tendant à juger nul ledit acte.

Il s’ensuit que la cour n’a pas à analyser le moyen de nullité soulevée contre ledit commandement, lequel ne vient au soutien d’aucune exception énoncée au dispositif des conclusions de M. [T].

Vu l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige;

Suivant acte authentique du 15 décembre 2015, Mme [W] a vendu à M. [T] un terrain bâti d’une maison en bois sous tôles de type F3 cadastré : Section EN, numéro [Cadastre 2], lieudit [Adresse 3], à [Localité 7], pour une contenance de 03a 19ca et une somme de 85.000 euros payée comptant à hauteur de 25.000 euros et à crédit non productif d’intérêts pour le solde de 60.000 euros, soit 133 mensualités de 450 et une mensualité de 150 euros, le dernier paiement devant intervenir au plus tard le 10 décembre 2027.

L’acte prévoit en outre que le retard de paiement d’échéance avant le 10 du mois est productive de plein droit d’intérêts et qu’un mois après commandement de payer resté infructueux, la déchéance du terme est encourue.

Il prévoit enfin qu’en cas de non-paiement de tout ou partie du terme convenu dans le même délai d’un mois après commandement de payer resté infructueux, la vente sera résolue de plein droit, « si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause ».

En l’espèce, le commandement délivré par huissier à M. [T] le 3 août 2021 à la demande de Mme [W], s’intitule « commandement de payer aux fins de saisie vente » au titre de sommes énoncées comme dues en vertu de l’acte authentique du 15 décembre 2015.

Il comporte les mentions suivantes: "Faute par vous de vous acquitter des sommes ci-dessus mentionnées, sauf à parfaire ou à diminuer, vous pourrez y être contraint par la SAISIE-VENTE de vos biens meubles à l’expiration d’un délai de HUIT JOURS à compter de la date du présent acte.

Je vous rappelle en outre qu’aux termes de l’acte précité, il est prévu, dans la clause contractuelle que la vente sera résolue de plein droit.

Par ailleurs, je vous fais savoir que la Requérante entend se prévaloir de la clause contractuelle figurant à la page 5 alinéa 4 de l’acte de vente notarié précité, rappelée et littéralement rapportée ci-dessous.[figurent ensuite les stipulations contractuelles de l’acte authentique sanctionnant alternativement ou cumulativement le retard de paiement par la déchéance du terme et la résolution de la vente outre l’application d’une clause pénale en cas de non résolution]".

Aussi, le commandement cite de manière cumulative et confuse les différentes sanctions susceptibles de s’appliquer en cas de non-paiement, sans qu’il soit possible d’y lire une volonté claire et non équivoque du vendeur de se prévaloir de la clause résolutoire. De plus, M. [T] est fondé à relever que le seul délai clairement mentionné au commandement est celui de huit jours à compter duquel la saisie-vente pourra s’effectuer en cas de non-paiement, sans précision du délai d’un mois, contractuellement prévu au titre de la sanction de la résolution de la vente.

Il s’ensuit que faute d’un commandement clair visant la clause résolutoire, la résolution de la vente ne peut être constatée.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Sur la demande en prononcé de la résolution de la vente

A titre liminaire, la cour observe que si M. [T] évoque dans les motifs de ses conclusions le caractère nouveau de la demande en résolution de la vente, il n’y oppose aucune fin de non-recevoir dans le dispositif de ses conclusions.

Il n’y a donc pas lieu d’y statuer.

Mme [W] demande la résolution de la vente pour non-paiement du prix après mise en demeure résultant du commandement de payer.

M. [T] objecte ne pas avoir reçu de mise en demeure suffisamment précise avant la demande de résolution et qu’en tout état de compte la gravité de sa faute n’est pas avérée, Mme [W] ayant produit des décomptes frauduleux et ne justifiant pas de sa dette.

Sur ce,

Vu l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au litige;

La cour relève que Mme [W] n’a pas d’elle-même prononcé la résolution du contrat de sorte qu’il ne saurait, en tout état de cause, lui être opposés les termes de l’article 1224 du code civil dans sa numérotation postérieure à l’ordonnance de 2016.

En outre, le commandement de payer du 3 août 2021, tout comme de surcroit la demande en justice, constituent une interpellation suffisante d’avoir à s’acquitter des échéances de versement de prix non versées valant mise en demeure.

Alors qu’il appartient à M. [T], débiteur, de justifier des sommes dont il devait s’acquitter auprès de Mme [W], il produit divers relevés de compte au titre des années 2017 à juillet 2021, lesquels, confrontés aux sommes mensuelles que Mme [W] admet avoir reçues, lui permettent de démontrer avoir versé à Mme [W] la somme globale de 20.500 euros. Dès lors, le montant de la dette de M. [T] au titre de cette période s’élève non à 17.250 euros comme le prétend l’appelante mais à 2.750 euros.

En revanche, M. [T] ne verse aucun justificatif des versements des sommes dues en 2022 et 2023, pas même sous forme de séquestre, alors que Mme [W] se prévaut de cette non-exécution.

Eu égard à deux années d’impayés (10.800 euros) et aux impayés qui précède, la faute de M. [T] dans l’exécution du contrat doit être regardée comme grave, justifiant la résolution de la vente.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en résolution de la vente du 15 décembre 2015 d’un terrain bâti d’une maison en bois sous tôles de type F3 cadastré : Section EN, numéro [Cadastre 2], lieudit [Adresse 3], à [Adresse 6], pour une contenance de 03a 19ca, passée devant Me [X], notaire de la SCP « Frédéric Aubert et Jérôme Sidney ».

Vu l’article L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution;

Il n’y a pas lieu, en revanche, d’ordonner en l’état une astreinte à la restitution du bien, la résolution de la vente impliquant de plein droit concomitamment l’obligation pour les parties de restituer le bien pour l’une et de restituer les sommes reçues au titre de la vente pour l’autre.

Sur les comptes entre les parties

M. [T] demande la restitution de la somme de 85.000 euros, prix de la vente, outre 40.000 euros au titre des sommes investies dans l’amélioration de l’immeuble.

Vu l’article 1184 du code civil, ensemble l’article 9 du code de procédure civile;

M. [T] ne produit toutefois aucun justificatif des travaux qu’il déclare avoir réalisé dans l’habitation et doit donc être ébouté de sa demande.

En outre, il résulte de ce qui précède et de l’absence de contestation de l’existence des versements effectués au titre de l’année 2016, que les sommes versées au titre de la vente s’élèvent au montant initial de 25.000 euros outre des versements entre 2016 et 2022 pour la somme de 29.650 euros (32.400 euros – 2.750 euros).

Il convient donc de condamner Mme [W] à verser à M. [T] la somme de 54.650 euros en restitution du prix de vente de l’immeuble.

Mme [W] sollicite, en sus de la résolution de la vente, une indemnité de 20.000 euros au titre du préjudice distinct subi du fait de la résolution motif pris qu’elle a des difficultés financières et comptait sur cette vente pour une vie meilleure avec ses enfants.

Vu l’article 1240 du code civil,

Mme [W], qui obtient retour d’un bien immobilier ayant une contrepartie financière, ne justifie pas du préjudice distinct qu’elle invoque.

Sa demande doit ainsi être rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. [T], qui succombe pour l’essentiel, supportera les dépens.

L’équité commande en outre le rejet des demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [W] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et rejeté la demande de restitution du bien immobilier sous astreinte;

— Infirme pour le surplus le jugement entrepris;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Prononce la résolution de la vente consentie par Mme [W] au profit de M. [T] devant Me [X], notaire de la SCP « Frédéric Aubert et Jérôme Sidney », le 15 décembre 2015 d’un terrain bâti d’une maison en bois sous tôles de type F3 cadastré : Section EN, numéro [Cadastre 2], lieudit [Adresse 3], à [Localité 7], pour une contenance de 03a 19ca;

— Ordonne la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de St Pierre;

— Ordonne les restitutions réciproques entre les parties à savoir la restitution par M. [T] à Mme [W] du terrain bâti d’une maison en bois sous tôles de type F3 cadastré : Section EN, numéro [Cadastre 2], lieudit [Adresse 3], à [Localité 7], pour une contenance de 03a 19ca, passée devant Me [X], notaire de la SCP « Frédéric Aubert et Jérôme Sidney » et la restitution par Mme [W] à M. [T] de la somme de 29.650 euros;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

— Condamne M. [T] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Signé