ARRÊT N°

LF

R.G : N° RG 21/01943 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FUHA

[J]

[J]

S.C.I. CLOS DE L’ENTRE DEUX

S.C.I. ROTHIM

C/

S.A.R.L. FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 07 JUIN 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 29 OCTOBRE 2021 suivant déclaration d’appel en date du 12 NOVEMBRE 2021 RG n° 21/01870

APPELANTS :

Monsieur [P] [I] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [L] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.C.I. CLOS DE L’ENTRE DEUX

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.C.I. ROTHIM

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A.R.L. FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 31 octobre 2023

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Mars 2024 devant M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 07 Juin 2024.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 18 septembre 2019, Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM, copropriétaires de la résidence Anthony, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre la société à responsabilité limitée FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION, syndic désigné lors de l’assemblée générale du 21 avril 2017 en remplacement du cabinet DELMONTE, démissionnaire, aux fins d’engager la responsabilité pour faute dudit syndic en s’abstenant de :

— l’entretien courant de la résidence Anthony,

— lever des fonds votés par les assemblées générales de copropriétaires du 30 novembre 2015 et 5 octobre 2017,

— mettre en 'uvre les travaux votés lors des assemblées générales du 30 novembre 2015 et 5 octobre 2017,

— convoquer l’assemblée des copropriétaires durant plus de deux ans.

Par jugement du 29 octobre 2021, le tribunal a statué en ces termes :

— déboute Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM de l’ensemble de leurs prétentions,

— les condamne à payer à la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION la somme 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— les condamne à payer à la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION la somme 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamne aux entiers dépens de l’instance et autorise le conseil de la défenderesse à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

***

Par déclaration du 12 novembre 2021, Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM ont interjeté appel du jugement du 29 octobre 2021.

Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM ont déposé leurs premières conclusions d’appel par RPVA le 21 janvier 2022.

Par ordonnance d’incident n° 22/184 du 7 juin 2022, le conseiller de la mise en état a statué en ces termes :

— constaté le désistement de l’incident aux fins de radiation de la part de la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION,

— laissé la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION supporter les dépens de l’incident,

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 8 septembre 2022.

Par ordonnance d’incident n° 23/90 du 4 avril 2023, le conseiller de la mise en état a statué en ces termes :

— s’est déclaré incompétent pour connaître des demandes sur incident déposées par RPVA le 7 novembre 2022 formées par la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION, prise en la personne de son représentant légal,

— condamné la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION, prise en la personne de son représentant légal à payer à Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident,

— condamné la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION prise en la personne de son représentant légal aux dépens de l’incident,

— renvoyé à la mise en état du 27 avril 2023 pour clôture et fixation.

La société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION a déposé ses premières conclusions par RPVA le 11 février 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses conclusions n° 6 transmises par RPVA le 25 avril 2023, Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM demandent à la cour de :

— déclarer recevable l’appel interjeté par Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM,

— réformer le jugement rendu le 29 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre,

— déclarer la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION responsable en qualité d’ancien syndic de la résidence Anthony, des préjudices subis par eux,

et en conséquence,

— condamner la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION à payer à Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM la somme de 171 600 euros au titre du préjudice financier,

— condamner la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION à payer à la société LE CLOS DE L’ENTRE DEUX la somme de 31 125 euros TTC supplémentaire au titre du préjudice financier,

— condamner la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION à payer à la société ROTHIM la somme de 60 930,91 euros, compte arrêtés au 30 septembre 2 022 à parfaire, au titre du préjudice financier résultant de la perte locative,

— condamner la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION à payer à Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM la somme de 40 000 euros chacun au titre du préjudice de perte d’image,

— condamner la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION à payer à Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION aux dépens.

***

Aux termes de ses conclusions déposées par RPVA le 7 juin 2023, la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION demande à la cour de :

— confirmer l’intégralité du jugement du tribunal judiciaire de Saint-Pierre,

et en conséquence,

— rejeter l’ensemble des prétentions des demandeurs,

— constater que la société FONTENOY IMMOBILIER n’a commis aucune faute,

— rejeter la demande de paiement au titre d’un préjudice financier infondé,

— rejeter la demande règlement de la somme de 40 000 euros aux demanderesses pour un préjudice d’image inexistant,

— rejeter la demande d’indemnisation d’une perte locative injustifiée,

à titre subsidiaire,

— juger que la perte locative ne peut être égale qu’à une perte de chance de louer quasiment nulle,

et en tout état de cause,

— condamner les requérants au versement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner les demandeurs à verser une indemnité de 5 000 euros à la concluante par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les demandeurs aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître YACOUBI, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Préalablement, la cour rappelle également qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

I – Sur les fautes reprochées au syndic,

Pour engager la responsabilité pour faute de la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION es qualité de syndic, Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM es qualité de copropriétaires, font, préalablement à des demandes indemnitaires, état de griefs dans la gestion de la copropriété de la résidence Anthony eu égard :

— des manquements dans l’exécution des délibérations de l’assemblée générale,

— des manquements dans l’administration et conservation de l’immeuble,

— la rupture abusive du mandat confié.

La société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses missions, notamment concernant:

— l’absence de réalisation de travaux votés en assemblée générale en l’absence de recouvrement effectif des charges de copropriété auprès des copropriétaires dont les requérants et donc de fonds,

— l’entretien de l’immeuble,

— la convocation des assemblées générales et les demandes d’inscription à l’ordre du jour.

Sur ce,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Un copropriétaire est fondé à engager la responsabilité civile délictuelle à l’encontre d’un syndic dès lors qu’il apporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

— S’agissant des fautes commises dans l’exécution des délibérations de l’assemblée générale,

* Concernant les travaux de mise en conformité,

Les appelants font griefs au cabinet FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION de n’avoir réalisé aucune diligence pour désigner un maître d''uvre pour l’établissement des devis pour poursuivre les travaux votés en assemblée et ce, malgré les nombreuses relances effectuées.

Pour se dédouaner, l’intimé fait valoir que la mise en 'uvre des travaux votés ne pouvait se faire en l’absence de recouvrement effectif des charges de copropriété malgré les appels de fonds et l’opposition des copropriétaires en conflit avec Monsieur [L] [J] dans le cadre des instances civiles en cours aux fins de résolution des ventes. Il souligne qu’il avait mis en 'uvre les procédures de recouvrement des charges de copropriété auprès des copropriétaires dont les appelants qui cumulaient également des dettes vis-à-vis de la copropriété.

Dans ce contexte, il indique qu’à l’occasion de l’assemblée générale extraordinaire du 21 avril 2017, Monsieur [L] [J] avait pris l’engagement d’assumer le coût des travaux. Toutefois, il précise que cet engagement n’a jamais été suivi d’effet.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 5 octobre 2017 que des résolutions ont été adoptées aux fins de réalisation d’un certain nombre de travaux avec la nécessité de communiquer « 3 DEVIS » lors de la prochaine assemblée générale.

Pour écarter la faute du syndic, les premiers juges ont considéré que la situation financière de la résidence Anthony ne permettait pas de réaliser les travaux adoptés compte tenu des appels de fonds de l’époque restés infructueux, des dettes de la SCI ROTHIM et LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX vis-à-vis de la copropriété et de l’engagement, non tenu, de Monsieur [L] [J] d’assumer le coût des travaux.

Or, depuis l’assemblée générale du 5 octobre 2017, la cour relève que la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION ne justifie pas de démarches réalisées aux fins de recherche d’un maître d''uvre pour la poursuite des travaux votés en vue de l’obtention des devis aux fins d’éventuelle adoption par l’assemblée et ce, indépendamment des difficultés financières rencontrées par la copropriété.

Ce manquement caractérise une faute imputable au syndic.

* Concernant les travaux d’entretien et de réparation,

Les appelants font valoir qu’au cours des assemblées générales, des travaux relevant de l’entretien courant de l’immeuble ont été adoptés, outre des appels de fonds aux fins de financer lesdits travaux sur les parties communes. Ils affirment que le syndic n’a jamais procédé à l’appel de « fonds des travaux », caractérisant ainsi un certain désintérêt pour la résidence Anthony. En revanche, ils justifient avoir relancé le syndic pour l’exécution des travaux.

L’intimé expose que la société SCTE PROPRETE SERVICES en charge de l’entretien de la résidence a cessé d’intervenir en raison des factures impayées. D’ailleurs, cette dernière a dû engager une procédure devant le tribunal aux fins d’obtenir le règlement de ses factures (7054,92 €). Seul un paiement partiel a pu être effectué en fonction des fonds disponibles. Le paiement du montant résiduel a été réalisé avec des délais de paiement sur 12 mois selon l’ordonnance du juge des référés du 27 juin 2018.

Par ailleurs, le syndic explique qu’il a démarché d’autre prestataire afin de poursuivre l’entretien aux fins de remise en état, ainsi que pour d’autres missions à exercer au sein de la résidence. Cependant, il précise s’être heurté à la résistance de Monsieur [L] [J] qui ne donnait pas suite au devis présenté.

En l’espèce, par des motifs pertinents, les premiers juges ont relevé que la procédure judiciaire engagée par la société SCTE PROPRETE SERVICE à l’encontre du syndicat des copropriétaires corroborait les difficultés financières rencontrées par la copropriété. Effectivement, le syndic justifie des sommations de payer délivrées par huissier de justice (pièce n° 21) à l’ensemble des copropriétaires à compter du mois de décembre 2017 correspondant au recouvrement des charges de copropriété à partir de 2017.

Ainsi, il ne peut être fait grief au syndic de ne pas avoir procédé à un appel de fonds auprès de l’ensemble des copropriétaires débiteurs pour les travaux d’entretien et de réparation alors que les charges courantes et traditionnelles de la copropriété antérieures ne sont pas entièrement réglées. Pour expliquer une certaine forme d’opposition de la part de copropriétaire, le syndic verse aux débats un échange de mail avec Madame [V], copropriétaire, qui invitait le syndic à procéder au recouvrement des charges impayées auprès des autres copropriétaires, estimant ne pas avoir à payer pour les autres copropriétaires.

Par conséquent, aucune faute ne peut être caractérisée de ce chef.

— S’agissant des manquements dans l’administration et conservation de l’immeuble,

* Concernant la procédure initiée par la société de nettoyage au mois de janvier 2018,

Les appelants font grief au syndic de ne pas avoir payé un prestataire de ses factures, notamment la société SCTE PROPRETE SERVICES en charge d’effectuer la propreté des parties communes de la résidence Anthony, occasionnant la saisine du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de règlement.

En l’absence de fonds disponibles pour régler l’intégralité de la dette, le syndic précise qu’il a réglé une partie de la dette avec les fonds existants, puis obtenu des délais de paiement sur douze mois pour solder ladite dette. Enfin, il précise qu’il a démarché d’autres prestataires pour garantir les travaux d’entretien de la résidence.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la société SCTE PROPRETE SERVICES a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de condamner principalement le syndic à lui payer, par provision, la somme 13 980,12 euros au titre des factures impayées. Par ordonnance du 27 juin 2018, la juge des référés a condamné le syndic à payer la somme de 7 054, 92 euros par douze mensualités d’un montant de 587,91 euros, compte tenu d’un règlement partiel intervenu en cours de procédure de 6 925,20 euros (pièces n° 13 et 14).

Comme cela a pu être jugé ci-dessus, il ne peut être fait grief au syndic de ne pas avoir réglé intégralement les factures de la société SCTE PROPRETE SERVICES et donc, éviter une procédure judiciaire à cette fin, compte tenu des procédures de recouvrement en cours des appels de fonds auprès de l’ensemble des copropriétaires débiteurs.

Par ailleurs, les appelants ne peuvent valablement affirmer que le syndic n’a pas mandaté un autre prestataire pour le nettoyage de la copropriété. En effet, le syndic justifie qu’il a réalisé des démarches annexes (pièces n° 17 et 18) auprès d’autre prestataire afin de leur confier le nettoyage des parties communes de la résidence et que Monsieur [L] [J] a été vainement sollicité pour l’approbation de devis.

Par conséquent, aucune faute de ce chef ne peut être retenue.

* Concernant les relances adressées au syndic,

Les appelants indiquent qu’ils ont adressé plusieurs courriers au syndic pour le rappeler à ses obligations pour divers motifs (travaux étanchéité, réparations, entretiens et nettoyage de la résidence intérieur et extérieur). Ils concluent que le syndic s’est totalement désintéressé de l’entretien et de la gestion courante de la copropriété depuis environ deux ans. A ce titre, ils font grief au syndic de ne pas avoir organisé d’assemblée générale en 2019, 2020 et 2021 alors que le mandat de syndic expirait le 3 avril 2021. Les manquements du syndic ont nui à la conservation de l’immeuble.

Pour sa part, le syndic soutient qu’il a respecté ses obligations sur la durée de son mandat, notamment pour la convocation des assemblées générales. Sur ce point, il rappelle que le président du syndicat n’a jamais usé de la possibilité de convoquer lui-même l’assemblée générale après une mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Enfin, il précise qu’un administrateur provisoire de la copropriété a été désigné pour une durée d’un an.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que le syndic a été mandaté par assemblée générale du 21 avril 2017 jusqu’au 3 avril 2021.

Par ordonnance n° 19/52 du 25 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre a désigné un administrateur provisoire de la copropriété pour une durée d’un an compte tenu de la situation de la copropriété.

Par ordonnance de la même juridiction en date du 11 mars 2020, la caducité de la désignation de l’administrateur provisoire a été prononcée en l’absence d’objet lié à l’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion du 14 juin 2019 qui a notamment confirmé la décision du tribunal de grande instance de Saint-Pierre du 2 septembre 2016 en ce qu’il a prononcé aux torts du vendeur, la résolution des ventes intervenues entre Monsieur [L] [J] et les époux [S], les époux [C], Mademoiselle [B] [V].

Par courrier du 29 mai 2020, le syndic a informé Monsieur [L] [J] qu’il mettait fin unilatéralement à sa mission.

Au cours de cette période effective de mission, le syndic justifie avoir convoqué quatre assemblées générales (31 août et 5 octobre 2017, 10 avril et 3 mai 2018).

Par ailleurs, il n’est pas établi que le président du syndicat a, dans ce contexte, usé de la possibilité qui lui était donnée de convoquer lui-même l’assemblée générale afin d’éviter des situations de blocage pour la copropriété, plus particulièrement avant la désignation de l’administrateur provisoire, ainsi qu’au moment de la démission du syndic.

Par conséquent, la faute du syndic n’est pas caractérisée.

— S’agissant de la rupture abusive du mandat confié :

L’appelant fait valoir que le syndic a rompu unilatéralement et brutalement le mandat confié, sans respecter les conditions requises pour mettre un terme au mandat donné, laissant la gestion de la résidence dans un état déplorable.

L’intimé indique que la décision judiciaire de caducité à mis fin automatiquement à son mandat.

En l’espèce, aux termes de l’article 4 du mandat du 21 avril 2017 (pièce n° 1) intitulé Démission du syndic, il est fait mention que :

« Le syndic pourra mettre fin à ses fonctions à condition d’en avertir le président du conseil syndical, à défaut chaque copropriétaire, au moins trois mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. »

Par courrier en date du 29 mai 2020, le syndic a, par courrier en recommandé avec accusé de réception, notifié en ces termes sa fin de mission à Monsieur [L] [J] :

«  Vous trouverez ci-joint, l’ordonnance de caducité de la désignation d’un administrateur provisoire pour la résidence ANTHONY.

Cette ordonnance, acte le fait que vous êtes seul propriétaire, suite aux annulations judiciaires des ventes.

Le régime de copropriété prend donc fin et la résidence ne peut plus être gérée par un syndic.

Nous tenons à votre disposition l’ensemble des documents appartenant à la copropriété au sein de notre Agence du tampon sis [Adresse 4].

Merci de nous contacter pour cette transmission rapide

(…) "

En l’espèce, l’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis du 14 juin 2019 qui a confirmé la décision du tribunal de grande instance de Saint-Pierre du 2 septembre 2016 en ce qu’il a prononcé aux torts du vendeur, la résolution des ventes intervenues entre Monsieur [L] [J] et les époux [S], les époux [C], Mademoiselle [B] [V], a eu pour conséquence de réunir tous les lots entre les mains d’un même propriétaire, entraînant de plein droit la disparition de la copropriété et donc, la dissolution du syndicat des copropriétaires. Ainsi, le contrat liant ledit syndicat au syndic devient automatiquement caduc.

Dès lors, il ne peut être reproché une rupture abusive du mandat confié au syndic par l’assemblée, dès lors que l’extinction de la copropriété est subie et indépendante au syndic.

Par conséquent, aucune faute ne peut être reprochée au syndic de ce chef.

II – Sur les préjudices,

Les appelants sollicitent des indemnisations en alléguant un préjudice financier et d’image, outre des pertes locatives fondées sur le défaut d’exécution des décisions de l’assemblée générale et les manquements à l’obligation d’entretien courant de la résidence. Par ailleurs, ils font valoir que si le syndic avait procédé au recouvrement des charges auprès des copropriétaires, la SCI LES CLOS DE L’ENTRE DEUX n’aurait pas assumé des dépenses de nettoyage sommaire dans les parties communes. Selon les appelants, la résidence a perdu en attractivité locative compte tenu de la dégradation de l’immeuble. Les manquements du syndic ont entamé la réputation et l’image de Monsieur [L] [J].

Enfin, ils expliquent que les prétentions et développements formulés en première instance relative aux coût des travaux d’entretien en raison de l’inertie du syndic ont été repris dans les conclusions déposées devant la cour d’appel. Plus largement, les demandes formées par les SCI LES CLOS DE L’ENTRE DEUX et ROTHIM, et Monsieur [L] [J] devant la cour tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges.

Tout d’abord, la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION fait valoir que les appelants font état de demandes nouvelles et tardives en cause d’appel. Ensuite, il souligne que la dégradation de la situation de la résidence est imputable au conflit entre Monsieur [L] [J], es qualité de promoteur immobilier, et les anciens copropriétaires. Il rappellent que la résolution des ventes a été prononcée aux torts de Monsieur [L] [J] qui a vendu des lots impropres à leur destination. Les appelants ne peuvent pas demander au syndic de les indemniser de leur propre faute. Par ailleurs, les appelants ne font état d’aucun justificatif pour fonder l’existence de quelconque dommages, préférant procéder par affirmation et de manière arbitraire.

* Sur la recevabilité des demandes des appelants,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

En l’espèce, en première instance, les requérants ont sollicité la condamnation de la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION, es qualité de syndic, au titre du préjudice financier résultant du coût de l’entretien courant de la résidence Anthony. En cause d’appel, les appelants ont précisé leurs demandes au titre du préjudice financier. Les demandes présentées au titre du préjudice d’image et de perte locative ont été également présentées en première instance et reprises devant la cour d’appel.

De ces constatations, il s’en suit que les demandes indemnitaires présentées par les appelants devant la cour d’appel ne sont pas nouvelles, ni tardives et seront donc déclarées recevables.

* Sur le lien de causalité entre les préjudices et la faute du syndic,

En l’espèce et compte tenu de ce qui précède, il apparaît que les appelants démontrent une seule faute imputable au syndic tenant à la nécessité de rechercher un maître d''uvre pour le suivi des travaux votés en assemblée générale.

Toutefois, il apparaît que la dégradation de la résidence est antérieure à la désignation du syndic intervenue au mois d’avril 2017. En effet, le conflit entre les anciens copropriétaires et Monsieur [L] [J] en raison des malfaçons et désordres a été sanctionné par l’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion du 14 juin 2019 qui a, notamment prononcé aux torts du vendeur, la résolution des ventes intervenues entre Monsieur [L] [J] et les époux [S], les époux [C], Mademoiselle [B] [V].

En ne réglant pas les charges de copropriété, les anciens copropriétaires, dont les appelants, ont fragilisé la gestion financière de la résidence opérée par le syndic de sorte que l’ensemble des préjudices allégués ne sont pas en lien avec la seule faute retenue à l’encontre de la société FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION, mais trouvent leur source dans le comportement des anciens copropriétaires.

Le préjudice en lien avec la faute du syndic pourrait seulement, le cas échéant, s’analyser comme une perte de chance de n’avoir pu réaliser les travaux, laquelle n’est pas invoquée.

Par conséquent, les appelants seront déboutés de leurs prétentions.

III – Sur la procédure abusive,

Vu l’article 32-1 du code civil,

Par des motifs pertinents, les premiers juges ont considéré que l’instance dirigée à l’encontre d’un syndic professionnel est manifestement abusive aux motifs que :

— les ventes d’appartements intervenues ont donné lieu à des résolutions,

— Monsieur [L] [J] a pris l’engagement lors d’une assemblée générale de « réaliser les travaux nécessaires à ses frais. » qui n’ a pas été suivi d’effet,

— de manière chronique, les appelants n’ont pas réglé les charges de copropriété pour participer à la conservation de l’immeuble.

Pour l’ensemble de ces éléments, la décision querellée sera confirmée en son principe, mais infirmée en son montant.

IV – Sur les demandes accessoires,

Les appelants, succombants à l’instance, supporteront les dépens et les frais irrépétibles engagés par l’intimé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf sur le quantum de l’indemnité prononcé au titre de la procédure abusive ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM à payer à la société à responsabilité limitée FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION la somme de 5 000 euros au titre de la procédure abusive ;

Y ajoutant,

DECLARE recevable les prétentions formulées par Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM ;

CONDAMNE Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM à payer à la société à responsabilité limitée FONTENOY IMMOBILIER DE LA REUNION la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Messieurs [P] [I] [J] et [L] [Y] [J], ainsi que les sociétés civiles immobilières LES CLOS DE L’ENTRE-DEUX et ROTHIM aux entiers dépens de l’instance en faisant application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Mikael YACOUBI, Avocat au barreau de Saint-Pierre.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT