ARRÊT N°2024/421

PC

N° RG 21/01246 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FSXI

[B]

[O]

C/

[PH]

[J] [NW] [W]

S.C.P. [N] / [B] / [DG] / [RT] / [U] / [G] / [J] [NW] [W]

RG 1ERE INSTANCE : 19/00777

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2024

Chambre civile TGI

Appel de deux décisions rendues par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 16] en date des 4 OCTOBRE 2020 et 11 JUIN 2021 RG n° 19/00777 suivant déclaration d’appel en date du 09 JUILLET 2021

APPELANTS :

Monsieur [Z] [T] [B]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [X] [O]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Madame [UP] [M] [PH]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : M^e Jacques HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Maître [Y] [J] [NW] [W]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.C.P. [N] / [B] / [DG] / [RT] / [U] / [G] / [J] [NW] [W]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 23 juin 2022

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Septembre 2024 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère

Qui en ont délibéré.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 20 Novembre 2024.

Greffier lors des débats : Sarah HAFEJEE

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 20 Novembre 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 26 décembre 2013, Monsieur [B] [Z] et Madame [O] Christelle ont signé un compromis de vente portant sur la parcelle EI [Cadastre 2], sise à [Adresse 15], de 520 m2 pour le prix de 113 000,00 €, compromis prévoyant des conditions suspensives particulières.

La venderesse, Madame [PH] [UP] [M], s’est engagée à obtenir l’accord des propriétaires des fonds voisins pour créer une servitude de passage en surface et en tréfonds pour tous réseaux sur la parcelle EI [Cadastre 4] depuis le chemin existant, ainsi qu’une servitude de passage d’une canalisation d’eau en surface et apparente à l’encontre du terrain cadastré EI [Cadastre 5], depuis l'[Adresse 13], le long de la borne nord-est du fonds servant pour accéder à la parcelle EI [Cadastre 12]. Elle s’est également engagée à amener le réseau d’eau potable en limite du bien vendu, les frais d’acquisition et de raccordement du compteur étant à la charge des acquéreurs.

En raison d’un retard dans la réalisation de ces conditions suspensives, la réitération de la vente a été reportée au 18 novembre 2014. Les acquéreurs n’ont reçu leur exemplaire original de l’acte qu’en juillet 2016, et ont constaté qu’il n’évoque qu’une servitude de passage et de canalisation sur le fonds de Madame [PH] cadastré EI [Cadastre 3] et sur celui de Mme [C] [S], cadastré EI [Cadastre 11].

L’acte ne mentionnant pas l’aire de retournement prévue et la servitude de canalisation devant passer sur le fonds EI [Cadastre 5], Monsieur [B] et Madame [O] estiment leur parcelle enclavée, sans servitude d’eau, de réseau téléphonique et de voirie.

Par actes en date des 27 et 28 Février 2019, ils ont fait assigner Madame [PH], Monsieur [L] [K], agent immobilier ayant négocié la vente, et Me [J] [NW] [W], notaire, ainsi que la SCP de notaires « [N]-[B]-[DG]-[RT]-[E] [I]-[G]-[J] [TE] [F] [W] en invoquant la résistance dolosive de Madame [PH] à l’origine de leur erreur sur les conditions et la nature du bien vendu, devenu en fait difficilement revendable, réclamant la condamnation solidaire des défendeurs à les indemniser.

Par jugement en date du 4 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes :

« DECLARE irrecevables les demandes formées contre Mr [L] [K] et condamne solidairement Mr [B] [Z] et Mme [O] Christelle à lui payer une somme de 3.000, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes formées par Mr [B] [Z] et Mme [O] Christelle contre Mme [PH] [UP], sur le fondement du dol ;

CONSTATE QUE la servitude créée par acte de vente du 18 novembre 2014 et consentie par Mme [C] sur sa parcelle EI [Cadastre 11] n’est pas suffisamment décrite quant à sa nature topographique et juridique ;

RENVOIE les parties à l’audience de mise en état du 22 Octobre 2020, et invite Me [P] [F] [W], notaire, ainsi que la SCP de notaires « [N]-ETHEVEVALERY-[RT]-[E] [I]-[G]-[J] [TE] [F] [W] » à s’expliquer sur le point de savoir si la servitude de passage et canalisations consentie par Mme [C] dans l’acte authentique du 18 novembre 2014 avait, ou non, pour vocation de se substituer aux servitudes auxquelles auraient dû consentir les propriétaires des fonds EI [Cadastre 5] et EI [Cadastre 4], en créant un passage de 3,50 m de large et une aire de retournement au profit des fonds EI [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;

RESERVE toutes les autres demandes et les dépens. »

Par jugement en date du 11 juin 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a statué en ces termes :

« DECLARE irrecevables les demandes de M. [Z] [B] et de Mme [X] [O] dirigées à nouveau contre M. [K] [L] et Mme [M] [PH];

DEBOUTE M. [Z] [B] et Mme [X] [O] de l’ensemble de leurs demandes formulées contre Maître [Y] [J] [TE] et la société civile professionnelle de notaires [N]-[B]-[DG]-[RT]-[E] [I]-[G]-[J] [TE] [F] [W] »;

DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

MET les dépens de l’instance à la charge de M. [Z] [B] et de Mme [X] [O]. »

Par une seule déclaration du 9 juillet 2021, Monsieur [B] [Z] [T] et Madame [O] [X] ont interjeté appel des deux jugements précités.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant une ordonnance rendue le 12 juillet 2021.

Le 8 octobre 2021, Monsieur [B] [Z] [T] et Madame [O] [X] ont déposé leurs premières conclusions.

Le 8 janvier 2022, Maitre [J] [NW] [W] [Y] et la SCP [N] ' [B] ' [DG] ' [RT] ' [E] [I] ' [G] ' [J] QIONG-[F] [W] ont déposé leurs uniques conclusions.

Madame [PH] n’a pas conclu bien qu’ayant constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2022.

Par arrêt avant dire droit en date du 13 octobre 2023, la cour a constaté que deux appels sont enregistrés correspondant à deux jugements qui ne peuvent donner lieu à une seule déclaration d’appel. Considérant que la régularité de la déclaration d’appel devait être examinée par le conseiller de la mise en état, elle a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état afin que cet incident soit réglé par le conseiller de la mise en état.

Par ordonnance d’incident en date du 22 mars 2024, le conseiller de la mise en état a statué en ces termes :

« DECLARONS RECEVABLE l’appel des deux jugements ;

DISONS n’y avoir lieu à nullité de la déclaration d’appel ;

ORDONNONS la clôture de l’instruction ;

RENVOYONS l’examen de l’affaire RG : 21/01246 à l’audience collégiale du vendredi 13 septembre 2024 à 8 heures 30 pour y être éventuellement plaidée ; »

***

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de leurs dernières conclusions d’appelant déposées le 7 avril 2022, Monsieur [B] et Madame [O] demandent à la cour de :

« REJETER toutes prétentions et conclusions contraires ;

INFIRMER, dans toutes leurs dispositions, les jugements entrepris du tribunal judiciaire de Saint-Pierre du 4 septembre 2020 et du 11 juin 2021 ;

Et, statuant à nouveau,

DECLARER leur demande recevable et bien fondée et en conséquence :

DIRE ET JUGER que Madame [PH] [UP] [M] a fait preuve de réticence dolosive de nature à provoquer l’erreur des acquéreurs sur les conditions et la nature du bien vendu ;

DIRE ET JUGER que Maître [J] [TE] ' [F] [W], ainsi que la SCP [N] – [B] ' [DG] ' [RT] ' [U] ' [G] ' [J] [NW] [W], a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;

DIRE que le Notaire et son étude sont responsables de l’entier préjudice subi par Monsieur [B] [Z] [T] et Madame [O] [X] ;

DIRE ET JUGER que les acquéreurs ont droit à une réduction du prix de vente du fait du caractère inconstructible du bien immobilier acquis, bien grevé de défauts rendant difficile une revente, et que la réduction du prix porte sur le montant de 126 942 euros en référence au marché

des terrains non constructibles ;

ORDONNER à titre subsidiaire si le juge l’estime utile, une expertise avant-dire droit, pour définir le montant de l’entier préjudice des demandeurs résultant des conséquences du dol caractérisé, notamment le préjudice relatif à la valeur de son bien acquis ;

CONDAMNER en conséquence Madame [PH] [UP] [M], solidairement avec Maître [J] [TE] ' [F] [W], la SCP [N] ' [B] ' [DG] ' [RT] ' [E]- [I] ' [G] ' [J] [NW] [W], à payer à Monsieur [B] [Z] [T] et Madame [O] [X] la somme de 126 942 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande introductive d’instance ;

CONDAMNER Madame [PH] [UP] [M], solidairement avec Maître [J] [TE] ' [F] [W], la SCP [N] ' [B] ' [DG] ' [RT] ' [U] ' [G] ' [J] [NW] [W], à payer à Monsieur [B] [Z] [T] et Madame [O] [X] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance ;

CONDAMNER Madame [PH] [UP] [M], solidairement avec Maître [J] [TE] ' [F] [W], la SCP [N] ' [B] ' [DG] ' [RT] ' [U] ' [G] ' [J] [NW] [W], à payer à Monsieur [B] [Z] [T] et Madame [O] [X] la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice moral ;

DEBOUTER les intimés de toutes conclusions et prétentions contraires ;

CONDAMNER Madame [PH] [UP] [M], solidairement avec Maître [J] [TE] ' [F] [W], la SCP [N] ' [B] ' [DG] ' [RT] ' [U] ' [G] ' [J] [NW] [W], à payer à Monsieur [B] [Z] [T] et Madame [O] [X] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [PH] [UP] [M], solidairement avec Maître [J] [TE] ' [F] [W], la SCP [N] ' [B] ' [DG] ' [RT] ' [U] ' [G] ' [J] [NW] [W], aux entiers dépens;

ET DIRE que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Laurent BENOITON pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision. »

***

Aux termes de leurs uniques conclusions d’intimée déposées le 8 janvier 2022, Maitre [J] [NW] [W] [Y] et la SCP [N] ' [B] ' [DG] ' [RT] ' [E] [I] ' [G] ' [J] QIONG-[F] [W] demandent à la cour de :

« CONFIRMER pleinement les deux jugements dont appel.

DIRE ET JUGER que Maître [J] [NW] [W] et la SCP [N] / [B] / [DG] / [RT] / [U] / [G] / [J] [NW] [W] n’ont commis aucune faute engageant leur responsabilité civile professionnelle.

REJETER comme infondé, en fait et en droit, l’ensemble des conclusions, fins et prétentions de Madame [X] [O] et Monsieur [Z] [T] [B] contre Maître [J] [NW] [W] et la SCP [N] / [B] / [DG] / [RT] / [U] / [G] / [J] [NW] [W].

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [X] [O] et Monsieur [Z] [T] [B] à verser à Maître [J] [NW] [W] et à la SCP [N] / [B] / [DG] / [RT] / [E] [I] / [G] / [J] [NW] [W] 10. 000,00 euros au titre de l’article 700 Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [X] [O] et Monsieur [Z] [T] [B] aux entiers dépens d’appel. »

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la dévolution de l’appel :

Le premier jugement contesté, mixte en date du 4 septembre 2020, a déclaré irrecevables les demandes formées contre Mr [L] [K] par Monsieur [B] et Madame [O].

Les appelants n’ont pas intimé Monsieur [L] et ne forment aucune demande à son égard.

Les premiers juges ont ensuite rejeté les demandes formées par Mr [B] [Z] et Mme [O] Christelle contre Mme [PH] [UP], sur le fondement du dol.

Les appelants ont saisi la cour de ce chef de prétention qu’il convient d’examiner au titre de l’appel du premier jugement.

Le surplus du dispositif du jugement mixte du 4 septembre 2020 n’est pas susceptible d’appel s’agissant d’un simple renvoi destiné à recueillir les observations des parties sur les points examiné dans le second jugement, notamment sur la responsabilité du notaire instrumentaire.

Le second jugement en date du 11 juin 2021, rendu après renvoi de la décision susvisée, a déclaré irrecevables les demandes de M. [Z] [B] et de Mme [X] [O] dirigées à nouveau contre M. [K] [L] et Mme [M] [PH] et débouté M. [Z] [B] et de Mme [X] [O] de l’ensemble de leurs demandes formulées contre Maitre [Y] [J] [TE] et la société civile professionnelle de notaires.

Ainsi, la cour est saisie du dol allégué de Madame [PH] lors de la vente immobilière du 18 novembre 2014 puis de ses conséquences y incluant la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte.

Sur le dol :

Pour débouter Monsieur [B] et Madame [O] de leurs demandes dirigées contre Madame [UP] [PH], les premiers juges ont retenu que le compromis de vente du 26 décembre 2013 rappelait que, par acte de donation-partage du 17 juin 2010, une servitude de passage et de canalisations en sous-sol avait été créée au bénéfice de la parcelle EI [Cadastre 12], sur les fonds [Cadastre 10] et [Cadastre 11] depuis le chemin existant, sur une largeur de 1,75 mètres le long de la borne Nord-Ouest de la parcelle EI [Cadastre 10] pour accéder à celle cadastrée EI [Cadastre 11], se prolongeant sur une même largeur le long de la borne Nord-Ouest de la parcelle [Cadastre 11] pour accéder à [Cadastre 12] (devenue El [Cadastre 3] et [Cadastre 2]). Il était aussi précisé que l’assiette de la servitude serait de 3,50 m, le reste étant à prendre sur les terrains contigus aux parcelles objet de l’acte et appartenant à des tiers. Selon les motifs du jugement querellé, le jour de l’acte, le notaire avait averti les parties de la nécessité d’obtenir l’accord de ces propriétaires, et les parties avaient accepté d’en faire leur affaire personnelle. Ce compromis prévoyait également à titre de conditions suspensives particulières devant être réalisées avant la réitération de la vente, l’obtention par le vendeur de l’accord des propriétaires voisins sur la création d’un droit de passage à titre de servitude réelle et perpétuelle ainsi qu’un droit de passage perpétuel en tréfonds de tous réseaux à l’encontre du terrain EI [Cadastre 4] depuis le chemin existant, et un droit de passage pour une canalisation d’eau en surface et apparente à l’encontre du terrain EI [Cadastre 5] depuis l’Allée des Muguets le long de la borne Nord-Est de cette parcelle pour accéder à EI [Cadastre 12]. A titre de condition particulière, le vendeur s’engageait encore à faire amener le réseau d’eau potable en limite du fonds vendu.

Après avoir relevé que, contrairement aux allégations des demandeurs, l’acte authentique du 18 novembre 2014 reprend la totalité des conditions suspensives relatives aux servitudes prévues au compromis du 26 décembre 2013, le tribunal retient que, seul l’engagement du vendeur d’amener le réseau d’eau potable en limite du bien vendu n’est pas repris par l’acte authentique de vente ; qu’il ne s’agissait pourtant pas d’une condition suspensive, mais d’une condition particulière, de sorte que le fait qu’elle ne soit pas reprise à l’acte authentique n’a aucune incidence sur l’acte lui-même. Dès lors, l’acte de vente a repris les engagements stipulés au compromis de vente et aucune réticence dolosive ne saurait être reprochée à Mme [PH] sur ce point. S’agissant de la réticence dolosive reprochée à Madame [PH], les premiers juges ont estimé qu’une simple visite des lieux aurait permis aux acquéreurs de prendre la mesure de la réalisation contestée des dits engagements alors que la réticence dolosive ne peut pas porter sur des éléments visibles, non dissimulés, apparents et susceptibles d’être détectés par un simple examen des lieux.

Monsieur [B] et Madame [O] soutiennent en appel que le tribunal a estimé à tort qu’ils ont failli à apporter la preuve d’une réticence dolosive et commis une erreur de droit et une erreur de fait en considérant que l’engagement du vendeur d’amener l’eau potable était une condition « particulière », et non une condition « suspensive ».

Selon les appelants, il y a eu man’uvre dolosive évidente de la part du vendeur, Madame [PH], qui a gardé le silence concernant le défaut d’obtention des servitudes. La man’uvre dolosive est également évidente à la lettre même de l’acte notarié, qui n’a pas acté l’ensemble des servitudes pourtant précisées dans le compromis de cession signé près d’un an auparavant.

Ils exposent que lors de la signature du compromis de vente, il était prévu plusieurs obligations à la charge du vendeur, dont certaines prévues à titre de conditions suspensives de la vente.

Le vendeur devait ainsi faire amener le réseau d’eau en limite de la parcelle vendue, seul le raccordement étant à la charge des acquéreurs. Le vendeur devait également recueillir l’accord des voisins pour la création des servitudes de passages qui étaient mentionnées dans l’acte. Ces servitudes devaient permettre la création de l’aire de retournement en bout d’impasse, ainsi que le passage des différents réseaux de canalisations, électricité, téléphone (Pièce 1, pages 9 à 11).

Cependant, alors même que les acquéreurs ont dû patienter près d’un an entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente définitif, il apparait dans ce dernier qu’aucune des conditions précitées n’a été reprise. Pourtant, comme il a été exposé ci-avant, en juin 2014, la signature de l’acte de vente définitif avait été reportée en raison du défaut de signature des servitudes de passage qui étaient prévues. C’est pourquoi, lorsque les acquéreurs ont été appelés à la signature en novembre 2014, ils ne se sont pas doutés un seul instant que les servitudes n’avaient pas été reprises dans l’acte. Ils étaient persuadés que leur vendeur avait fait le nécessaire, comme elle s’y était engagée dans le compromis, et que tout avait été vérifié par le notaire préalablement à la signature de l’acte de vente définitif. Les échanges de mail avec l’étude notariale indiquaient effectivement que les formalités étaient en cours avant la date fixée pour la signature de l’acte définitif.

En réalité, une seule servitude de passage a été actée sur les fonds de Madame [C] (parcelle EI n° [Cadastre 11]), qui est la s’ur de la vendeuse, et de Madame [PH] elle-même (parcelle EI n° [Cadastre 3]), et elle ne suffit pas à désenclaver la parcelle des acquéreurs.

Selon Monsieur [B] et Madame [O], Madame [PH], qui s’était engagée à plusieurs conditions suspensives et particulières dans le compromis de cession, a délibérément gardé le silence quant à leur non-réalisation. Ce silence est constitutif d’une réticence dolosive du vendeur, qui a fait preuve d’une mauvaise foi certaine à l’égard des acquéreurs, et cela, dans le but de pouvoir signer la vente définitive le plus tôt possible, compte tenu des délais qui s’étaient déjà écoulés.

Madame [PH] n’ayant pas conclu devant la cour d’appel est réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris.

Ceci étant exposé,

Il doit être fait application des dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016 eu égard à la date de conclusion du compromis de vente et de l’acte authentique la régularisant.

L’article 1116 du code civil prévoyait que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

L’article 1117 du même code disposait que la convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.

En l’espèce, la charge de la preuve des man’uvres dolosives ou de la réticence dolosive de Madame [PH] incombe aux appelants.

Or, ceux-ci ne font valoir aucune man’uvre frauduleuse de la part de la venderesse au moment du compromis de vente, se bornant à énoncer que Madame [PH] n’avait pas réalisé les conditions et engagements stipulés dans le compromis de vente.

Les appelants font valoir que les conditions suspensives prévues lors du compromis de vente n’avaient pas été levées au moment de la régularisation de la vente par acte authentique du 18 novembre 2014. Ils n’ont découvert le défaut de reprise des servitudes dans l’acte de vente définitif un an plus tard.

Or, le seul fait que les acquéreurs aient tardé à découvrir que Madame [PH] n’avait pas levé les conditions suspensives au moment de l’acte établit que ces conditions ne revêtaient pas le caractère déterminant qu’ils invoquent.

En effet, comme l’a justement relevé le tribunal, le compromis de vente prévoyait, à titre de conditions suspensives particulières devant être réalisées avant la réitération de la vente, l’obtention par le vendeur de l’accord des propriétaires voisins sur la création d’un droit de passage à titre de servitude réelle et perpétuelle ainsi qu’un droit de passage perpétuel en tréfonds de tous réseaux à l’encontre du terrain EI [Cadastre 4] depuis le chemin existant, et un droit de passage pour une canalisation d’eau en surface et apparente à l’encontre du terrain EI [Cadastre 5]. A titre de condition particulière, le vendeur s’engageait encore à faire amener le réseau d’eau potable en limite du fonds vendu.

Mais Monsieur [B] et Madame [O] ne justifient d’aucune démarche positive leur permettant de s’assurer de la levée des conditions susvisées avant la signature de l’acte tandis qu’ils ne produisent aucune pièce permettant d’envisager une intention frauduleuse de la part de leur venderesse à ce sujet.

A cet égard, la cour adopte les motifs pertinents du tribunal en ce qu’une simple visite des lieux aurait permis aux acquéreurs de prendre la mesure de la réalisation contestée des dits engagements alors que la réticence dolosive ne peut pas porter sur des éléments visibles, non dissimulés, apparents et susceptibles d’être détectés par un simple examen des lieux.

En conséquence, les appelants échouent à rapporter la preuve d’un dol commis par Madame [PH], l’inexécution éventuelle de ses engagements au moment de la régularisation de la vente ne résultant pas de man’uvres frauduleuses ni d’une réticence dolosive.

Le jugement du 4 septembre 2020 sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la responsabilité du notaire :

Pour rejeter les prétentions des demandeurs à l’encontre du notaire instrumentaire, les premiers juges ont retenu que la faute alléguée du notaire n’était pas établie, pas plus que l’existence d’un préjudice direct ni une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, des lors qu’en application de l’acte de vente critique, ils sont propriétaires d’un bien desservi par les réseaux publics, accessible depuis la voie publique dans des conditions qui sont susceptibles d’être améliorées s’il est mis fin aux empiètements des voisins, qui a fait l’objet d’un permis de construire, et dont ils ne d »montrent pas qu’il ne serait pas susceptible d’être revendu à un prix convenable.

Selon les premiers juges, si la copie de la minute de l’acte de vente du 18 novembre 2014 n’a été remise aux acquéreurs que plusieurs mois après la signature des parties, il est indéniable que les demandeurs ont eu connaissance de sa teneur avant de le signer et qu’ils auraient pu obtenir toutes précisions utiles avant leur signature.

Les appelants font valoir que le Notaire a débloqué les fonds du prêt des consorts [B] et [O] le 23 juin 2014, alors même que la vente définitive n’a été signée que six mois plus tard, au motif qu'« un rendez-vous de signature était en principe prévu pour le 30 juin 2014 », mais que « l’établissement d’une servitude de passage préalablement à la vente a retardé la signature de cette dernière. Ladite servitude n’ayant pu être actée qu’à compter du 18 novembre 2014, nous n’avons été en mesure de régulariser ladite vente qu’à compter de cette même date.»

Du fait de ce déblocage des fonds anticipé, les acquéreurs ont dû payer jusqu’à la signature de l’acte des intérêts intercalaires à hauteur de 2 744,86 euros, soit 461,33 euros par mois, par la faute du notaire qui n’a pas restitué les fonds à la banque sous 8 jours comme il aurait dû le faire puisque la signature de la vente a été reportée.

Par ailleurs, le Notaire a finalement fait signer les parties alors même que toutes les servitudes prévues au compromis n’avaient pas été réalisées, et ce, sans en informer les acquéreurs sur ce point essentiel.Alors que le Notaire avait été expressément informé par la tutrice de Monsieur [R], propriétaire de la parcelle cadastrée EI [Cadastre 5], qu’elle refusait d’accorder la servitude de passage qui était prévue, que Monsieur [A] [R] a également attesté qu’il refusait cette servitude de passage (Pièce 35 : attestations de témoignage de Monsieur [R]), que, sur sommation interpellative de l’huissier, requis par la Croix Marine, Madame [C] a indiqué qu’elle était desservie en eau en passant par la parcelle de Monsieur [R], alors qu’il ressort des éléments précédents que ce dernier n’en a jamais donné l’autorisation (Pièce 33 : sommation interpellative de l’huissier du 10/05/2019), le Notaire aurait dû en tirer toutes les conséquences et en informer expressément les parties avant de leur faire signer l’acte définitif. Dès lors, il a manqué à son devoir de conseil et d’information envers les acquéreurs. Il a reçu un acte authentique sachant pertinemment qu’il était illégal, fautes de servitudes et d’aire de retournement. Le notaire, professionnel du droit, sachant, ne peut prétendre ignorer le règlement d’urbanisme (pièce 16) et la nécessité de prévoir une aire de retournement, privant le terrain de son caractère constructible.

Les notaires intimés répliquent en substance que les appelants dénaturent les faits de la cause. La responsabilité civile professionnelle du notaire connait des limites qui trouvent ici à s’appliquer tandis que les préjudices allégués sont inexistants.

Selon eux, le permis de construire accordé aux consorts [B]/[O] est définitif. A aucun moment il n’a été usé d’un pouvoir de police spéciale afin d’interdire aux services de l’électricité, de l’eau ou du téléphone de raccorder aux réseaux leur construction en raison d’une non-conformité à la réglementation d’urbanisme en vigueur. Les demandeurs essayent de remettre en cause judiciairement le Plan Local d’Urbanisme, en ce qu’il classe la parcelle EI [Cadastre 2] en zone urbaine (U), d’obtenir un reclassement de cette parcelle en zone agricole (A) ou naturelle (N), et de faire déclarer illégal leur permis de construire définitif, le tout devant le juge judiciaire, alors que, statuant en matière civile, il ne peut porter une appréciation sur la légalité d’un acte administratif, permis de construire inclus. Aucune disposition législative ou règlementaire n’impose que les véhicules de lutte contre l’incendie puissent accéder directement à chaque construction. Si la largeur de l’accès au bâtiment situé en fond de parcelle est réduite du fait de la construction autorisée par le permis de construire contesté, elle ne constitue pas un obstacle à l’utilisation, le cas échéant, par les services de lutte contre l’incendie de leurs engins, dont les équipements peuvent être déployés jusqu’au fond de la parcelle.

Les intimés font valoir que les consorts [B]/[O] ont accepté plusieurs servitudes de passage à l’occasion de la vente ; l’ensemble de ces servitudes a permis un désenclavement de la parcelle EI [Cadastre 2]. Cependant, depuis la signature du contrat se sont produits des évènements que le notaire, non chargé de suivre l’exécution et la vie du contrat, ne pouvait prévoir et prévenir. Or, depuis la signature de l’acte de vente, les consorts [O] et [B] ont des difficultés à faire respecter leur servitude, et leurs droits d’accès à l’allée et à jouir de son aire de retournement. Ainsi, l'[Adresse 14] existait déjà au moment de l’approbation du PLU de [Localité 16]. Eller n’est donc pas concernée par l’article U3.3 qui ne remet pas en cause la constructibilité de la parcelle EI [Cadastre 2].

Selon le notaire et la SCP intimée, les appelants reconnaissent être désormais raccordés au réseau de distribution d’électricité, VEOLIA-EAU a donné un avis réputé favorable lors de l’instruction de la demande de permis de construire des consorts [O]/[B]. Au jour de la rédaction de l’acte notarié querellé, aucun élément objectif ne permettait au notaire de penser que l’avis favorable du fermier des eaux resterait lettre-morte ou de soupçonner des difficultés pratiques de raccordement. Enfin, l’allégation selon laquelle le couple [O]/[B] indique ne pas disposer du téléphone et d’Internet n’est pas démontrée tandis que le notaire n’a pas à affecter de vérification sur place, mais simplement sur pièce.

Selon ces derniers, il est difficile de voir en quoi le notaire aurait manqué à son devoir de conseil dans un dossier où il y a eu une non opposition de la Commune à la division de la parcelle EI [Cadastre 12], l’obtention par le couple [O]/[B] du permis de construire qu’il souhaitait avec l’avis favorable d’EDF/SIDELEC et VEOLIA-EAU ; aménagement – avec l’accord éclairé des acquéreurs lors de la réitération – d’une double servitude légale sur EI [Cadastre 3] et sur EI [Cadastre 11].

Ainsi, l’efficacité de l’acte est incontestable. Le couple [O]/[B] est bien propriétaire du bien immobilier qu’il souhaitait. Il a pu y construire la résidence qu’il souhaitait et y vivre au quotidien. La reconstruction de cette résidence en cas de sinistre est garantie. Les intérêts du couple [O]/[B] furent ainsi garantis par le notaire.

Au surplus, il n’existe aucun lien de causalité direct entre les préjudices allégués (matériels, moraux et de jouissance) et le fait que les servitudes avec comme fonds servant EI [Cadastre 4] et EI [Cadastre 5] n’aient pas été aménagées dans l’acte authentique de vente. Dès lors, selon ces derniers, l’acte notarié du 18 novembre 2014 étant valable, aucune condamnation du notaire pour quelque motif que ce soit n’est ici possible. Par ailleurs, le décaissement des fonds provenant du prêt souscrit par le couple [O]/[B], alors que la vente définitive n’a été signée que plus tard, n’a strictement aucun lien de causalité avec le préjudice que ces acquéreurs allèguent, consistant en la perte de valeur, et le caractère inconstructible du bien, en raison de défauts rendant plus difficile sa revente.

Ceci étant exposé,

Vu l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;

Les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique et de veiller à la pleine efficacité des actes qu’ils instrumentent.

L’existence d’une incertitude juridique ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil qui doit le conduire à avertir son client de cette incertitude ainsi que de ses possibles conséquences.

1/ Sur le déblocage anticipé des fonds :

Dans la partie discussion de leurs conclusions, les appelants reprochent à Maître [B] d’avoir débloqué les fonds du prêt des consorts [B] et [O] le 23 juin 2014 alors que la vente définitive n’a été signée que six mois plus tard. Ils invoquent un préjudice consécutif à cette faute, correspondant aux intérêts intercalaires à hauteur de 2.744,86 euros, soit 461,33 euros par mois.

Mais, les appelants réclament une indemnisation globale de 126.942,00 euros, au titre de la réduction du prix de vente, de 10.000,00 euros en réparation d’un préjudice de jouissance et de 10.000,00 euros chacun en réparation d’un préjudice moral.

Ainsi, en l’absence de reprise de cette prétention au dispositif des conclusions d’appelants, en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’a pas à statuer de ce chef.

2/ Sur l’absence de création des servitudes prévue dans le compromis de vente :

Monsieur [B] et Madame [O] affirment que le notaire leur a fait signer un acte de vente alors que toutes les servitudes prévues au compromis n’avaient pas été réalisées, et ce, sans en informer les acquéreurs sur ce point essentiel.

La SCP de notaires fait valoir que le notaire, non chargé de suivre l’exécution et la vie du contrat, ne pouvait prévoir et prévenir des événements postérieurs à la régularisation de la vente alors que l’ensemble des servitudes a permis un désenclavement de la parcelle EI [Cadastre 2].

En l’espèce, le compromis de vente dressé par l’étude notariale le 26 décembre 2013 -pièce n° 1 des appelants) contient clairement une clause d’avertissement ainsi rédigée :

« Les requérants déclarent que l’immeuble cadastré section El n° [Cadastre 12], objet des présentes, est relié à la voie publique par un chemin privé traversant des propriétés voisines sans que ce chemin privé résulte d’un titre juridique indiquant créant un droit de passage, pour autant que l’existence et l’utilisation de ce chemin privé ne seront pas remis en cause par tout tiers. Suite le notaire a donné lecture aux parties qui le reconnaissent, des dispositions des articles 682,6 183,6 184,685 du Code civil concernant les immeubles enclavés et dont les termes sont ci-après littéralement transcrits. ('.) En dépit de cet avertissement les requérants déclarent vouloir faire leur affaire personnelle de cette situation sans recours les uns contre les autres et contre le notaire soussigné.»

Ce compromis de vente prévoit des conditions suspensives et des réserves. Outre les conditions suspensives de droit commun, les parties ont convenu des conditions suspensives particulières suivantes :

« Préalablement à la réitération par acte authentique des présentes le vendeurs s’engage à obtenir, à ses frais, l’accord des propriétaires des parcelles voisines aux fins de créer les servitudes suivantes :

1/ un droit de passage un droit de passage à titre de servitudes réelles et perpétuelles ainsi qu’un droit de passages perpétuels entrés font de tout réseau à l’encontre du terrain cadastré section El numéro [Cadastre 4], depuis le chemin existant, ainsi que l’assiette figure sous teinte rose sur le plan de bornage approuvé par les parties et dont une copie est demeurée jointe aux présentes.

2/ un droit de passage de canalisations d’eau en surface et apparente à l’encontre du terrain cadastré section El n° [Cadastre 5], depuis l'[Adresse 13], le long de la borne NORD-EST de la parcelle cadastrée section El n° [Cadastre 5], pour accéder à la parcelle cadastrée section El n° [Cadastre 12]. »

Parmi les conditions particulières, le vendeur s’est engagé à mener le réseau d’eau potable en limite du bien objet des présentes, les frais d’installation d’un compteur d’eau et de raccordement au réseau restant à la charge de l’acquéreur.

S’agissant du permis de construire, le compromis de vente stipule que l’acquéreur fera son affaire personnelle de la demande de permis de construire sur le terrain objet des présentes. Il déclare que le rédacteur averti du fait que :

' le permis de construire doit, dès son attention et pendant toute la durée du chantier, être affiché de manière visible (').

' Le permis de construire ne devient définitif que s’il n’a fait l’objet :

1/ d’aucun recours devant la juridiction administrative (') ;

2/ d’aucun retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance (').

A la suite de ce compromis rédigé en la forme authentique, l’acte de vente régularisé le 18 novembre 2014 confirme la présence des deux acquéreurs le jour de la signature.

L’acte prévoit clairement la constitution de servitude de passage et de canalisation en faveur de la parcelle acquise par Monsieur [B] et Madame [O], servie par le fonds de Madame [PH] (section El [Cadastre 3]) et celui de Madame [C] (section El [Cadastre 11]). Celle-ci figure comme intervenant à l’acte à l’effet de consentir la servitude en cause (page 7 de l’acte).

Or, Madame [C] ne figure pas comme une partie présente ou représentée dans l’acte.

Si elle figure comme signataire, la pièce versée aux débats n’est pas un original permettant de vérifier si elle a accepté cette constitution de servitude.

Maître [J] [NW] [W] et la SCP de notaires ne produisent donc aucune pièce permettant de justifier l’exactitude et l’efficacité de la stipulation relative à la constitution de servitude sur le fonds cadastré El [Cadastre 11] appartenant à Madame [C].

Ainsi, le notaire n’a pas respecté son obligation professionnelle de vérifier l’efficacité de l’acte de vente en acceptant de mentionner la constitution d’une servitude au profit de la parcelle acquise par les appelants, cadastrée section El [Cadastre 2], à la charge de la parcelle cadastrée El [Cadastre 11].

Sa responsabilité est engagée à ce titre.

Le jugement querellé en date du 11 juin 2021 doit être infirmé de ce chef.

3/ Sur l’absence d’information relative au refus de la tutrice du propriétaire de la parcelle EI [Cadastre 5] :

La promesse d’une constitution de servitude à la charge de la parcelle El [Cadastre 4], appartenant à Monsieur [V] et Madame [H], et de la parcelle El [Cadastre 5], appartenant à Monsieur [R], figure au compromis de vente authentique dressé le 26 décembre 2013, dans les termes rappelés plus haut.

Mais l’acte de vente du 18 novembre 2014 n’y fait plus référence.

Pourtant, l’attestation rédigée par Madame [H] (pièce n° 31 des appelants) confirme le fait qu’elle a été interpellée en octobre 2014 par l’office notarial [N] et [B] lui demandant de « donner un droit de passage pour la création d’une servitude et une aire de retournement » sur son terrain afin de permettre la vente du terrain de Madame [PH]. Malgré les multiples demandes et les appels répétés de Madame [D] [PH], mère de la venderesse, Madame [H] confirme avoir toujours refusé d’accorder cette servitude.

Il est donc établi que la constitution de servitude promise par Madame [PH] le 26 décembre 2013 ne pouvait être réalisée par le notaire dans l’acte de vente du 18 novembre 2014.

Ainsi, le notaire a manqué à ses obligations de conseil en omettant d’avertir les acquéreurs, appelants, que n’était pas constituée la servitude promise par Madame [PH] à la charge du fonds cadastré El [Cadastre 5].

Pour le même motif, la discussion sur la servitude de passage promise à la charge de la parcelle El [Cadastre 4] aux fins de réaliser une aire de retournement est justifiée puisque la promesse de constitution de servitude figurait dans le compromis de vente du 26 décembre 2013, rédigé par le même notaire.

Sur les préjudices de Monsieur [B] et Madame [O] :

Il résulte de ce qui précède que les manquements à son devoir de conseil et d’information commis par le notaire résultent d’une part de la mention erronée de la constitution d’une servitude consentie par Madame [C] pour la parcelle El [Cadastre 11], et d’autre part, de l’absence de référence aux deux promesses de constitutions de servitudes à la charge des parcelles El [Cadastre 4] et El [Cadastre 5], alors que le notaire instrumentaire ne démontre pas avoir alerté Monsieur [B] et Madame [O] de la non réalisation de ces conditions suspensives particulières avant la signature de l’acte de vente dressé le 18 novembre 2014.

Il incombe néanmoins aux appelants de démontrer le lien de causalité entre cette faute et les préjudices allégués.

Ceux-ci réclament une indemnité pour réduction du prix de la vente litigieuse, étant rappelé que le dol reproché à Madame [PH] n’est pas constitué, la somme de 10.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance et celle de 10.000,00 euros chacun en réparation de leur préjudice moral.

Il convient de retenir que les manquements examinés plus haut à l’encontre du notaire et de la SCP ont directement contribué à l’absence d’efficacité complète de l’acte du 18 novembre 2014 puisque les acquéreurs sont devenus propriétaires, en vertu du compromis de vente dressé le 26 décembre 2013, d’une parcelle ne bénéficiant pas des servitudes promises et se trouvant ainsi enclavée, nécessitant alors de nouvelles procédures destinées à assurer le désenclavement de la parcelle El [Cadastre 11] pour l’accès aux réseaux publics et le passage des personnes et des véhicules, notamment par la création d’une aire de retournement.

Compte tenu de cet état d’enclave, par application des dispositions légales, la parcelle acquise par Monsieur [B] et Madame [O] sera nécessairement désenclavée à l’issue d’une procédure amiable ou contentieuse.

Ainsi, la perte de valeur de leur bien immobilier ne constitue pas un préjudice direct et certain consécutif à la faute du notaire.

Mais, ils ont incontestablement subi un préjudice de jouissance puisqu’ils sont devenus propriétaires d’une parcelle encore enclavée leur imposant d’agir postérieurement à la vente alors qu’ils auraient pu disposer d’une chance de négocier de nouveau avec Madame [PH] ou de renoncer à l’acquisition en vertu des conditions suspensives particulières figurant au compromis de vente.

A ce titre, Monsieur [B] et Madame [O] sont bien fondés à obtenir une indemnisation de 10.000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Leur préjudice moral consécutif au sentiment d’avoir été trompés en raison de l’absence de conseil et d’information du notaire, doit aussi être réparé à raison de 5.000,00 euros chacun.

Le jugement du 11 juin 2021 sera infirmé dans cette mesure.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Maître [J] [NW] [W], et la SCP de notaires « [N]-[B]-[DG]-[RT]-[E] [I]-[G]-[J] [TE] [F] [W] supporteront les dépens de l’appel et de la première instance, comprenant les deux jugements entrepris ;

Ils seront condamnés à payer à Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [O] la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du 4 septembre 2020 en toutes ses dispositions ;

CONFIRME le jugement du 11 juin 2021 en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de M. [Z] [B] et de Mme [X] [O] dirigées à nouveau contre Monsieur [K] [L] et Mme [M] [PH] ;

L’INFIRME en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés du jugement du 11 juin 2021,

DIT N’Y AVOIR LIEU à statuer sur le préjudice allégué, correspondant aux intérêts intercalaires à hauteur de 2.744,86 euros, soit 461,33 euros par mois ;

DIT que Maître [J] [NW] [W], notaire, ainsi que la SCP de notaires « [N]-[B]-[DG]-[RT]-[E] [I]-[G]-[J] [TE] [F] [W] ont commis une faute professionnelle lors de la rédaction de l’acte authentique du 18 novembre 2014, contenant régularisation de la vente immobilière passée entre Monsieur [Z] [B] , Madame [X] [O] et Madame [UP] [M] [PH] ;

CONDAMNE solidairement Maître [J] [NW] [W], et la SCP de notaires « [N]-[B]-[DG]-[RT]-[E] [I]-[G]-[J] [TE] [F] [W] à payer à Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [O] les sommes suivantes :

. 10.000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

. 5.000,00 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE les appelants de leur demande de réparation au titre de la réduction du prix de la vente du bien immobilier ;

CONDAMNE solidairement Maître [J] [NW] [W], et la SCP de notaires « [N]-[B]-[DG]-[RT]-[E] [I]-[G]-[J] [TE] [F] [W] à payer à Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [O] la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Maître [J] [NW] [W], et la SCP de notaires « [N]-[B]-[DG]-[RT]-[E] [I]-[G]-[J] [TE] [F] [W] aux dépens de l’appel et de la première instance, comprenant les deux jugements entrepris qui pourront être distraits directement par Maître Laurent BENOITON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

SIGNE