Arrêt N°

SP

N° RG 23/01712 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F73V

[K]

C/

Société SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR)

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 AOUT 2025

Chambre civile

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-BENOIT en date du 02 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 08 DECEMBRE 2023 rg n° 23-000191

APPELANTE :

Madame [V] [X] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/006149 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

INTIMÉE :

Société SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 31.10.2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 mars 2025.

Le conseiller de la mise en état a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

Président de chambre : Monsieur Patrick CHEVRIER

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, rapporteure

qui en ont délibéré, et que l’arrêt serait rendu le 30 mai 2025, les parties ont ensuite été informées par avis du greffe en date du 23 juin 2025 de la mise à disposition au greffe prorogée 29 août 2025 ;

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 août 2025.

Greffier : M^me Sarah HAFEJEE

Greffier du prononcé par mise à disposition au greffe : M^me Nadia HANAFI

LA COUR

Par acte sous signature privée du 4 mai 2022, la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) a donné en location à Mme [V] [X] [K] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 13]

Se prévalant de désordres dans son logement ayant conduit à l’établissement d’un constat d’indécence, par acte en date du 16 mai 2023, Mme [K] a fait assigner la SIDR devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] de la Réunion aux fins de la condamner aux travaux de remise en état du logement donné à bail, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et à lui payer les sommes de 5.000 euros en réparation de son trouble de jouissance et 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

A la dernière audience, Mme [K] a abandonné sa demande de réalisation des travaux et maintenu le surplus de ces demandes.

La SIDR a conclu au débouté des prétentions de Mme [K] et demandé au juge de constater sur Mme [K] a libéré les lieux et restitué les clés le 31 mai 2023, d’annuler le constat de non-décence dressé par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) le 18 novembre 2022 et le diagnostic réalisé par l’agent de l’ADIL le 10 novembre 2022 ou les juger inopérants. A titre reconventionnel, la SIDR a sollicité la condamnation de Mme [K] à lui payer les sommes de 3.444,45 euros au titre des loyers impayés et des allocation logement perdues et 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 2 octobre 2023, le tribunal de proximité de Saint-Benoît de la Réunion a statué en ces termes :

« CONSTATE que le logement sis [Adresse 4] [Adresse 3] [Localité 9] donné à bail à Madame [V] [X] [K] par la SIDR par contrat du 4 mai 2022 n’est pas affecté de motif d’indécence,

CONSTATE le renoncement de Madame [V] [X] [K] à sa demande visant à voir la SIDR condamnée à procéder à la réalisation de travaux,

REJETTE la demande indemnitaire de Madame [V] [X] [K],

CONDAMNE Madame [V] [X] [K] à payer à la SIDR une somme de 1.452,45 euros au titre des loyers impayés,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE Madame [V] [X] [K] aux entiers dépens de l’instance. »

Par déclaration au greffe en date du 8 décembre 2023, Mme [K] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2024.

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 25 juillet 2024, Mme [K] demande à la cour de :

— Recevoir Mme [K] régulièrement appelante du jugement du 2 octobre 2023 ;

Vu les articles 1719 et suivants du code civil

— Juger que l’état d’indécence ' non discutable ' du logement loué à Mme [K] relève du défaut de délivrance d’un logement habitable imputable au bailleur ;

— Juger que le trouble de jouissance subi par la concluante ne peut là encore être contestable ;

— Juger que la SIDR ne saurait réclamer des loyers alors qu’elle n’a pas délivré un logement habitable à la concluante ;

— Réformer en conséquence, le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau

— Condamner la SIDR à verser à Mme [K] la somme de 5.000 € au titre des dommages et intérêts et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

— Débouter la SIDR de toutes ses demandes ;

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 4 juin 2024, la SIDR demande à la cour de :

— Juger l’appel interjeté par Mme [K] infondé ;

— Juger l’appel incident formé par la SIDR recevable et bien fondé ;

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande en annulation du constat de non-décence dressé par la CAF le 18 novembre 2022 et le diagnostic réalisé par l’agent de l’ADIL le 10 novembre 2022 et sauf à actualiser le montant de la somme restant due à la SIDR ;

Statuant à nouveau sur ces points

— Annuler le constat de non-décence dressé par la CAF le 18 novembre 2022 et le diagnostic réalisé par l’agent de l’ADIL le 10 novembre 2022 ; à tout le moins, les juger inopérants ;

— Juger par conséquent, que la suspension des allocations logement n’était pas fondée ;

— Condamner Mme [K] à payer à la SIDR la somme de 156,45 € au titre du loyer résiduel impayé ;

— Condamner Mme [K] à payer à la SIDR, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Débouter Mme [K] de l’intégralité de ses demandes infondées, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire

— Si par extraordinaire, la cour entendait reconnaître l’existence d’un trouble de jouissance subi par Mme [K] et octroyer à ce titre des dommages-intérêts, ramener à de plus justes proportions leur montant compte tenu du caractère excessif de la somme sollicitée et juger que son prétendu préjudice de jouissance devra être cantonné à la période comprise entre les mois d’août 2022 (date des opérations d’expertise) et mai 2023 (date de libération des lieux par Mme [K]).

— Ordonner la compensation des condamnations prononcées contre l’une et l’autre des parties

à due concurrence.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel, la cour constate que la SIDR a exclu du périmètre de son appel incident sa demande tendant de voir condamner Mme [K] à payer la somme de 3.444,45 euros au titre des loyers impayés et allocations logement perdues, Mme [K] ne développant aucun moyen ni aucune demande au fond après réformation tendant à remettre en casue cette condamnation, la condamnation de cette dernière à régler à la SIDR la somme de 1.252,45 euros a donc un caractère définitif.

Sur la demande d’annulation

Le juge du contentieux de la protection a rappelé qu’il pouvait se prononcer sur l’indécence ou non du logement, que cette décision était opposable à la CAF et prévalait sur le constat d’indécence, lequel ne pouvait pas être annulé par le juge du contentieux de la protection.

La SIDR sollicite l’annulation du constat de non-décence dressé par la CAF le 18 novembre 2022 et du diagnostic réalisé par l’agent de l’ADIL le 10 novembre 2022, « à tout le moins », qu’ils soit jugés inopérants. Elle soutient pour l’essentiel que la rubrique « ventilation » dans la 5 du diagnostic est vierge de toute annotation ce qui constitue une grave lacune et porte atteinte à sa fiabilité.

Mme [K] n’a fait aucune observation sur ce point.

En l’état, la SIDR ne fonde sa demande d’annulation sur aucun texte.

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge judiciaire d’annuler un constat de la CAF ou encore un diagnostic établi par un agent de l’ADIL mais lui appartient d’en apprécier le force probante.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande formée par la SIDR de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance

Le juge du contentieux de la protection a jugé que Mme [K] ne rapportait pas la preuve d’une faute commise par la SIDR dans son obligation de délivrer un logement décent concernant la problématique relative à l’humidité du logement, les éléments du dossier conduisant au contraire à conclure que cette humidité était imputable à une faute commise par la locataire. S’agissant de l’absence d’eau chaude ou d’une défectuosité affectant le chauffe-eau, le juge du contentieux de la protection a également jugé que Mme [K] n’en rapportait pas la preuve. En conséquence, il a rejeté la demande d’indemnisation formée par Mme [K]

Mme [K] soutient en substance que l’indécence et l’insalubrité du logement est incontestable. Elle reproche au premier juge d’avoir écarté le rapport de la CAF établit par une personne assermentée et s’être uniquement basé sur un rapport privé émanant de l’assurance de la SIDR. Elle fait valoir que la SIDR n’a pas délivré un logement décent pendant de nombreux mois et doit donc l’indemniser de son préjudice de jouissance.

La SIDR fait valoir pour l’essentiel qu’il n’existe aucun rapport ni arrêté d’insalubrité pris par les autorités, seule la « non-décence » fait l’objet de discussion. Elle argue qu’en réalité, il n’a jamais été question de dysfonctionnement de l’appareil d’extraction d’air mais de l’obturation de celui-ci par l’occupante. S’agissant du diagnostic, elle plaide qu’il n’est pas fiable : le diagnostiqueur n’a pas contrôlé si la ventilation était insuffisante dans la cuisine, la salle d’eau et les WC.

La SIDR soutient encore que, comme en première instance, Mme [K] ne produit aucune pièce probante au soutien de sa demande indemnitaire et ne justifie pas du caractère inhabitable des lieux loués à quelque moment que ce soit

Subsidiairement, la SIDR considère que la somme réclamée est totalement démesurée et injustifiée et précise que Mme [K] a libéré les lieux le 31 mai 2023 et qu’elle ne supportait pas le montant intégral du loyer mais uniquement le résiduel qui était de 104,09 euros par mois (AL 548 €).

Sur ce,

En vertu de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain, dite loi SRU, 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.'

Sont concernés tous les logements à usage d’habitation principale, quel que soit le régime locatif applicable.

Ainsi, l’article 1719, 1° du code civil prévoit que :

'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;'

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise ce qu’est un logement décent. Il s’agit d’un logement qui satisfait à des conditions particulières au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires (article 2 du décret dans sa version applicable au litige) :

1. Il assure le clos et le couvert : le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchement d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conforme aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 du décret précise que : 'Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagée de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et munie d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi

SRU :

'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.'

En l’espèce, suivant acte sous signature privée du 4 mai 2022, la SIDR a conclu avec Mme [K] un bail d’habitation d’un logement social concernant un logement de type T5 d’une surface habitable de 96,17 m² situé en rez-de-chaussée, [Adresse 10] moyennant un loyer mensuel de 549,49 euros (hors charges) et comprenant un dépôt de garantie égal au loyer hors charges.

Le 4 juillet 2022, la SIDR a déclaré à son assureur, Allianz, divers sinistres, dont celui concernant le logement 7 occupé par Mme [K] : « Présences de moisissures sur les murs des ch, du dégagement et du séj. Problème d’humidité dans tout le lgt ». La société Saretec Océan Indien a rédigé une Expertise « Dommages – Ouvrage » (rapport unique du 2 août 2022) en présence de Mme [K].

La SIDR produit un extrait dudit rapport, soit les 5 premières pages sur les 11 pages. Le dommage n° 1 correspond au logement de Mme [K] dont il ressort que :

— Mme [K] a déclaré avoir observé très vite l’apparition de moisissure sur les murs et d’humidité dans son appartement

— l’appartement est très encombré

— Mme [K] a déplacé des meubles pour que l’expert puisse voir les traces de moisissures sur les murs et derrière les meubles : ces traces de moisi existent dans toutes les pièces, sur les vitres coule de la condensation, un test à l’humitest à pointe aux pieds de cloison est effectué « sans remarque »

— une entrée d’air haute a été bouchée par l’occupante dans la salle de bains ; dans l’autre salle de bains, elle est obstruée avec de la poussière

— dans une chambre de l’occupante affirme que de l’eau passe dans l’angle de la porte fenêtre : il n’y a pas de trace

— l’entreprise de menuiserie extérieure Millet s’engage à venir régler la porte-fenêtre.

Aux termes de l’analyse technique :

« Le désordre correspond à un phénomène de condensation suite à un défaut d’aération de l’appartement. Les ventilations sont bouchées par du papier et de la graisse. Ce défaut d’entretien et d’usage empêche la ventilation naturelle du logement et la condensation se forme avec apparition de moisissure. Les entrées d’air doivent être nettoyées et débouchées. »

Par mail du 15 septembre 2022, le directeur de l’habitat de [Localité 12] (M. [H]) a informé la SIDR avoir été interpellé par Mme [K] concernant une « situation d’insalubrité ». Selon les dires de Mme [K], elle avait signalé et consigné le mauvais état de logement lors de l’état des lieux « dont les travaux devaient être faits », aucune intervention n’avait été effectuée « d’où la dégradation de plus en plus de son appartement à travers des infiltrations importantes au niveau des fenêtres, de la salle de bain, des chambres », les murs commençant à s’effriter avec une forte odeur d’humidité, ce qui pesait sur la santé de ses quatre enfants en bas âge. Mme [K] avait affirmé avoir dû jeter plusieurs effets personnels imbibés de moisissures d’un valeur d’environ 2.500 euros, elle se plaignait du non remplacement de l’extracteur d’air (HS) et de la non fourniture en eau chaude dû à problème technique du chauffe-eau se trouvant sur le toit.

Par mail du 7 novembre 2022, M. [H] a interrogé la SIDR, n’ayant pas eu de retour « concernant les interventions prévues concernant les désordres du logement de Mme [K] ».

Suivant courrier du 18 novembre 2022, la CAF a adressé à la SIDR un « Constat de non décence », l’informant qu’un diagnostic vérifiant les critères de décence a été effectué dans le logement occupé par Mme [K] et a conclu à la non-conformité du logement, a mis en demeure la SIDR de procéder à la mise en conformité avant le 31 mai 2024 et précisé que tant qu’elle n’aura pas été effectuée, l’allocation de logement (AL) sera conservée, la SIDR ne la percevra plus mais le locataire continuera à payer le loyer déduit du montant de l’AL dont le montant est actuellement de 548 euros.

En réponse, par mail du 3 octobre 2022, la SIDR indiquait à M. [H] :

« Après avoir eu des visites à domicile par mes collaborateurs, il semblerait qu’il y ait un problème d’appropriation sur ce logement (manque d’aération).

Rapport conformé par notre expert, missionné par notre assurance.

J’ai demandé à ce que la conseillère sociale de l’agence fasse une visite auprès de la famille.

Pour le problème d’eau chaude, il s’agissait d’un problème général au bâtiment, avec un délai d’approvisionnement de la pièce pour le mois d’octobre.

Je transfère tout de même le message au collègue de l’agence Nord Est pour travailler sur la demande de mutation vers [Localité 15]. »

Le « Diagnostic-Constat Décence » établi par Mme [G] lors d’une visite de contrôle du 27 octobre 2022 fait mention des non-décences suivantes :

— le bâti

— l’habitabilité, le confort, l’entretien

— les sanitaires

— l’humidité et l’aération.

Les équipements électriques et de chauffage sont qualifiés de décent.

En conclusion, Mme [G] fait les observations suivantes : « Humidité avec moisissure dans l’ensemble du logement ; sur les murs comme sur les meubles »

Il n’est pas relevé d’état d’insalubrité ni de péril.

Il est mentionné un état des lieux d’entrée ne faisant pas état de présence d’humidité, à part dans la cuisine. Aucun «RELEVE DES DESORDRES » que ce soit sur le bâti, apparents depuis l’extérieur, relatif à l’aménagement et à l’organisation du logement, liés aux équipements du logement ne sont renseignés. S’agissant du « RELEVE DE DESORDRES APPARENTS EN INTERIEUR » il est relevé la présence d’humidité généralisée, plafonds et haut des murs, Mme [G] ayant noté : « Présence d’humidité avec forte odeur de moisissure sur les meubles comme sur les murs dans les chambres ». La case consacrée à la ventilation, pièce par pièce, le balayage et la VMC n’est pas renseignée.

Ledit document est accompagné de photographies où figure une grille d’aération dans une salle de bain (semble intacte), des traces de moisissures dans une salle de bain et de façon particulièrement importante dans la chambre un peu partout et tout particulièrement dans la chambre 3.

Dans un mail du 7 février 2023 adressé à la SIDR, dont l’objet est « appui logement en faveur de Mme [K] », M. [H] reprend les termes de son précédent mail du 15 septembre 2022.

Par courrier du 3 avril 2023, la SIDR a contesté le constat de non-décence du logement

Dans un mail daté du 26 avril 2023 adressé à M. [H], la SIDR informe ce dernier avoir contesté la non-décence du logement auprès de la CAF indiquant :

« Nous avons tout de même validé en parallèle de la demande de mutation, le nettoyage des grilles d’aération du logement occupé par Mme (qu’elle avait obstrué à nos premières visites) et le rabotage des portes intérieures pour permettre une meilleure circulation d’air.

Cependant, si Mme n’ouvre pas ses menuiserie extérieure et n’aère pas régulièrement son logement, nous ne pourrons rien faire d’autres pour ces problèmes de moisissure. »

Mme [K] a quitté son logement le 31 mai 2023 et en a informé la SIDR (Mme [D]).

La SIDR a établi un état de lieux de sortie du locataire daté du 31 mai 2023 non signé de Mme [K] : la plupart des éléments sont décrits comme « usagé ou défraîchi » (3). Sont notés comme en « mauvais état d’usage et d’entretien » (4) :

— les murs de la chambre 1 : trace de moisissure

— les murs de la chambre 4 : trace de moisissure.

La partie « ETAT ENTREE » n’est pas renseignée.

Il est constant que Mme [K] a pris à bail le logement litigieux le 4 mai 2022 et que dès le mois septembre 2022, a minima, elle dénonçait auprès du directeur de l’habitat de [Localité 12] le mauvais état du logement, des interventions prévues par la SIDR mais non réalisées, des problèmes d’humidité et l’absence d’eau chaude.

La cour ne peut que constater, à cet égard, que la SIDR elle-même a déclaré un sinistre auprès de son assurance concernant le logement occupé par Mme [K] dès le 4 juillet 2022, ce qui a débouché sur un rapport de la société Saretec OI du 2 août 2022 et que s’agissant de la non-fourniture d’eau chaude, elle reconnaît également l’existence d’un « problème général au bâtiment, avec un délai d’approvisionnement de la pièce pour le mois d’octobre » dans son mail du 3 octobre 2024, ce qui implique nécessairement plusieurs mois sans eau chaude, étant observé que la cour ignore à quelle date, finalement, le « problème d’eau chaude » a été réglé par la SIDR.

C’est donc à tort que le premier juge a considéré que Mme [K] ne rapportait pas la preuve de l’absence d’eau chaude ou d’une défectuosité affectant le chauffe-eau.

S’agissant du constat de non décence, étayé par le diagnostic de Mme [G], s’il est vrai que la partie ventilation n’a pas été renseignée, les photographies prises de l’état de logement sont édifiantes : les moisissures sont partout et massives pour certaines pièces. On y voit d’ailleurs une grille d’aération qui n’est ni bouchée ni particulièrement poussiéreuse.

Concernant le rapport d’expertise amiable, la cour relève qu’il n’est produit qu’un extrait, que la photographie concernant la grille d’aération bouchée est minuscule et ne permet pas d’en connaître précisément la cause et que la photographie de la deuxième grille d’aération montre de la poussière sur ladite grille et semble avoir été pris de l’extérieur. Il est également mentionné l’intervention d’un menuisier concernant la porte-fenêtre, intervention dont on ignore si elle a été réalisée.

L’encombrement des pièces relevé par l’expert d’assurance est, en tout état de cause, sans relation avec le litige.

La cour relève également que le directeur de l’habitat de [Localité 12] qui a informé la SIDR des plaintes de Mme [K] par mail du 15 septembre 2022, a relancé la SIDR le 7 novembre 2022 puis le 7 févier 2023.

La SIDR évoque dans son mail du 3 octobre 2022 « des visites à domicile » par ses collaborateurs mais n’en justifie pas. De même, elle indique avoir procédé au nettoyage des grilles d’aération, sans en justifier, mais également au rabotage des portes intérieures « pour permettre une meilleure circulation d’air », ce qui semble indiquer, à tout le moins, une ventilation insuffisante, étant rappelé qu’en vertu de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est, notamment, un logement dont :

« 4. Les réseaux et branchement d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conforme aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

Il ressort de ce qui précède que l’état de non décence du logement est établi et qu’il convient d’indemniser Mme [K] du préjudice de jouissance qu’elle a immanquablement subi du 4 mai au 2022 au 31 mai 2023, et qui sera évalué à la somme de 1.500 euros.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a constaté que le logement n’est pas affecté de motif d’indécence et rejeté la demande indemnitaire de Mme [K].

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de constater l’état d’indécence du logement louée à Mme [K] par la SIDR et condamner cette dernière à lui verser la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande en paiement du loyer résiduel

La SIDR expose que la CAF a régularisé le 10 avril 2024 le versement des allocations logements suspendues pour la période compris entre mai 2022 et mai 2023 en créditant le compte locatif à concurrence de 3.288 euros, ce qui induit qu’elle a acquiescé à l’absence d’indécence du logement. Elle ajoute qu’elle a restitué le dépôt de garantie le 13 juin 2023 à Mme [K] sans effectuer aucune retenue. Elle soutient que Mme [K] demeure donc débitrice de la somme de 156,45 euros à titre d’un loyer résiduel (3.333,45 € solde dû le 31/05/2023 ' 3.288 € allocations régularisées le 10/04/2024) et verse aux débats l’édition de compte du 3 juin 2024.

Mme [K] n’a fait aucune observation sur ce point.

Il convient de faire droit à cette demande.

Sur la compensation des créances

Vu l’article article 1347 du code civil, il y a lieu de dire que les condamnations réciproques des parties se compenseront entre elles à due concurrence, de sorte que la SIDR reste à devoir à Mme [K] la somme de 91,10 euros (1.252,45 + 156,45 -1.500) au paiement de laquelle il y a lieu de les condamner.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de :

— condamner la SIDR à payer Mme [K] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance

— dire que les créances réciproques des parties se compenseront entre elles à due concurrence, sauf intérêts au taux légal

— dire qu’après compensation, la SIDR reste redevable envers Mme [K] de la somme de 91,10 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera réformé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance, en ce que Mme [K] a été condamnée à les assumer ainsi qu’au titre des frais irrépétibles, en ce que Mme [K] a été condamnée à verser à la SIDR la somme de 500 euros à ce titre.

La SIDR partie perdante pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 2 octobre 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Benoît de la Réunion en ce qu’il a :

— constaté le renoncement de Mme [V] [X] [K] à sa demande visant à voir la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) condamnée à procéder à la réalisation de travaux,

— condamné Mme [V] [X] [K] à payer à la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) une somme de 1.452,45 euros au titre des loyers impayés,

— rejeté la demande de la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) tendant à voir annuler le constat de non-décence dressé par la CAF le 18 novembre 2022 et le diagnostic réalisé par l’agent de l’ADIL le 10 novembre 2022 ;

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant ;

Constate que le logement sis [Adresse 4] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 12] donné à bail à Mme [V] [X] [K] par la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) par contrat du 4 mai 2022 est affecté de motif d’indécence ;

Condamne la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) à payer à Mme [V] [X] [K] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Condamne Madame [V] [X] [K] à payer à la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) une somme de 156,45 euros au titre du loyer résiduel ;

Dit que les créances réciproques des parties se compenseront entre elles à due concurrence, sauf intérêts au taux légal ;

Dit qu’après compensation, la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) reste redevable envers Mme [V] [X] [K] de la somme de 91,10 euros ;

Condamne la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute la SAEM Société Immobilière du Département de la Réunion (la SIDR) de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile tant pour la première instance qu’en appel ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par Madame Nadia HANAFI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT