Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 18 avril 2025, n° 23/00065

CA Saint-Denis de la Réunion
Infirmation partielle 18 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Montage frauduleux pour éviter le paiement de la commission
La cour a estimé que l'appelante n'a pas prouvé l'existence d'un montage frauduleux et que les intimés n'ont pas commis de faute à son égard.
Accepté
Perte de chance de percevoir la commission
La cour a reconnu que la société HORIZONS IMMOBILIER a effectivement subi une perte de chance de percevoir sa commission, en raison de la faute de Monsieur [X] qui a contribué à l'exclusion de l'agent immobilier de la transaction.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner Monsieur [X] à rembourser les frais irrépétibles de la S.A.R.L. HORIZONS IMMOBILIER.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la S.A.R.L. HORIZONS IMMOBILIER à Monsieur [X] et aux époux [R], la société a demandé la condamnation in solidum des intimés à lui verser 56.000 euros pour préjudice lié à une commission non perçue, arguant d'un montage frauduleux pour éviter le paiement. Le tribunal de première instance a débouté la société, considérant qu'elle n'avait pas prouvé la collusion frauduleuse. En appel, la cour a confirmé cette décision pour les époux [R], mais a infirmé le jugement concernant Monsieur [X], reconnaissant sa faute pour avoir dissimulé son contact avec l'agence. La cour a condamné Monsieur [X] à verser 25.000 euros à la S.A.R.L. HORIZONS IMMOBILIER pour perte de chance, tout en condamnant Monsieur [X] aux dépens et en déboutant les époux [R] de leur demande de frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 18 avr. 2025, n° 23/00065
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	23/00065
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Patrice SELLYFrédéric CERVEAUXPierre HOARAU
Cabinet(s) :	SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. HORIZONSS IMMOBILIER

Texte intégral

Arrêt N°2025/

N° RG 23/00065 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F3SD

S.A.R.L. HORIZONSS IMMOBILIER

[R]

[V]

[X]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 18 AVRIL 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 22 NOVEMBRE 2022 suivant déclaration d’appel en date du 10 JANVIER 2023 rg n° 20/02420

APPELANTE :

S.A.R.L. HORIZONSS IMMOBILIER

[Adresse 1]

Représentant : M^e Pierre HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 4]

Représentant : M^e Frédéric CERVEAUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [Y] [P] [V] épouse [R]

[Adresse 4]

Représentant : M^e Frédéric CERVEAUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [Y] [N] [M] [T] [X]

[Adresse 3]

Représentant : M^e Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 12 septembre 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 07 Février 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 18 Avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 18 Avril 2025.

Greffier : Sarah HAFEJEE

LA COUR

Alléguant une créance consécutive à la rémunération d’un mandat de vente immobilière, la société HORIZONS IMMOBILIER a fait assigner, par actes délivrés le 12 octobre 2020, Monsieur [X], acquéreur, Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [P] [V], épouse [R], vendeurs, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de condamnation in solidum à lui payer la somme de 56.000 euros correspondant au préjudice subi, correspondant à l’équivalent de la commission prévue par le mandat.

Par jugement contradictoire rendu le 22 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes :

« DEBOUTE la SARL HORIZONS IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL HORIZONS IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame la somme de 1.500 euros et à Monsieur [Y] [N] [X] celle de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

CONDAMNE la SARL HORIZONS IMMOBILIER aux dépens. »

Par déclaration au greffe en date du 10 janvier 2023, la SARL HORIZONS IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.

***

Par ses uniques conclusions, la SARL HORIZONS IMMOBILIER demande à la cour de :

« Juger que le fait que M. [X] [N] ait fait acheter le bien présenté par la société SRP afin d’éviter de payer la commission de l’agent immobilier est un montage frauduleux

Juger que M. et Mme [R] qui avaient donné mandat à la société HORIZONS IMMOBILIER sont clairement complices de cette man’uvre.

En conséquence,

Réformer le jugement du 22/11/2022 en toutes ses dispositions.

Statuant de nouveau,

Condamner in solidum, M. [N] [X], M. et Mme [R] au paiement de 56000 ' de dommages et intérêts.

Condamner les mêmes au paiement de 6000 ' de frais irrépétibles et aux dépens.

Débouter les intimés de toutes demandes autres ou contraires et en particulier de leur demande de remboursement de frais irrépétibles mal fondés et injustifiés. »

***

Aux termes de ses dernières conclusions n° 2, remises le 13 septembre 2023, Monsieur [N] [X] demande à la cour de :

« CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis ;

CONDAMNER la société HORIZONS IMMOBILIER à payer à Monsieur [X] [Y], [N], [M], [T], [D] la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société HORIZONS IMMOBILIER aux entiers dépens. »

***

Selon le dispositif de leurs uniques conclusions d’intimés, Monsieur [U] [R] et son épouse, Madame [Y] [P] [V], demandent à la cour de :

« CONFIRMER le jugement de première instance ;

JUGER qu’il ressort des pièces versées au débat que la SARL HORIZONS IMMOBILIER n’a jamais présenté aucun acquéreur à M. et Mme [R] ;

JUGER que M. et Mme [R] n’ont commis aucune faute ;

JUGER qu’il n’est dû à la SARL HORIZONS IMMOBILIER aucune rémunération exécution du mandat, pas davantage de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SARL HORIZONS IMMOBILIER à payer à M. et Mme [R] la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. »

***

Par un avis RPVA du 11 mars 2025, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sous quinzaine sur la nature de la demande de dommages et intérêts réclamés par l’appelante à l’encontre de Monsieur [N] [X], notamment sur l’éventuelle perte de chance de bénéficier des honoraires contractuels prévus avec les vendeurs au visa de l’article 1240 du code civil.

L’appelante a répondu le 17 mars 2025 en soulignant que :

. Les dommages et intérêts correspondent effectivement à la commission dont a été privée la société HORIZONS IMMOBILIER du fait de la fraude de M. [X].

. Il peut effectivement être précisé qu’il s’agissait d’une perte de chance de percevoir la commission lui revenant.

. Ses conclusions visent expressément l’article 1240 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande en paiement de la SARL HORIZONS IMMOBILIER :

Le tribunal a débouté la société HORIZONS IMMOBILIER en considérant qu’elle ne produisait que deux mails en date du 14 mai 2020, aucun bon de visite, sans aucun contact avec la personne morale distincte de Monsieur [N] [X] tandis que le mandat de vente litigieux est un mandat sans exclusivité. Selon les premiers juges, aucune preuve de collusion frauduleuse n’a été rapportée par l’agence immobilière.

Au soutien de son appel, la SARL HORIZONS IMMOBILIER expose que Monsieur [N] [X] a fait acheter le bien présenté par la société SRP afin d’éviter de payer la commission de l’agent immobilier, ce qui constitue un montage frauduleux préjudiciable à l’appelante. Selon elle, Monsieur et Madame [R], qui lui avaient donné mandat de vente, sont clairement complices de cette man’uvre.

Selon l’appelante, Monsieur [X] [Y] [N] a bien eu connaissance de la vente du terrain [R] par l’intermédiaire d’HORIZONS IMMOBILIER. Il a fait une offre d’achat à hauteur de 500.000 euros (Pièce n° 3). Puis, la vente est intervenue le 14 décembre 2020 entre les époux [R] et la société SRP, représentée par M. [Y] [N] [M] [T] [X], Président de ladite société (Pièce n° 10) Le prix de vente figurant à l’acte est de 540.000 euros, soit 10.000 euros de moins que le prix visé au mandat de vente, correspondant à la commission de l’agent immobilier.

L’appelante souligne que l’existence ou pas d’un 'bon de visite’ est totalement indifférent, comme le caractère non exclusif du mandat de vente.

Or, Monsieur [X] est bien la personne contactée par HORIZONS IMMOBILIER qui lui a présenté le bien, ce qui n’est pas contestable puisque M. [X] lui a présenté une proposition d’achat après avoir laissé sa carte lors de la présentation du bien en qualité de Président d’EUROPCAR (Pièces 1 et 2). Aujourd’hui, sur le terrain acheté par M. [X] sont stationnés des véhicules de la société EUROPCAR.

En outre, Monsieur [X] a signé l’acte de vente du 14 décembre 2020. Peu importe qu’il soit signataire comme représentant d’une société qu’il dirige ou à titre personnel.

Monsieur [X] réplique que, pour avoir droit à sa commission, l’agent immobilier ne peut se contenter de mettre son mandant en présence d’un candidat acquéreur. Il doit mener à bien les pourparlers afin que les parties s’accordent pour contracter ensemble. Si, malgré l’entremise de l’agent, les négociations échouent, celui-ci perd tout droit à rémunération.

Or, Monsieur [X] affirme qu’il ne s’est jamais porté acquéreur de quelque bien que ce soit. Seule la société RISSCAR a effectué une proposition d’achat. Il n’est pas rapporté la preuve que l’offre d’achat présentée par la société RISSCAR ait été transmise aux époux [R]. Par suite, la société SRP, société tierce aux événements précités aurait acquis le bien immobilier litigieux. La société HORIZONS IMMOBILIER n’est donc pas fondée à solliciter une quelconque rémunération ou clause pénale dans la mesure où elle ne rapporte nullement la preuve qu’elle aurait permis l’entremise de la société RISSCAR et des époux [R] et encore moins qu’elle aurait permis l’entremise de la société SRP et des époux [R].

L’intimé soutient qu’il n’est aucunement justifié de ce que la société HORIZONS IMMOBILIER ait mené des négociations entre les intimés afin qu’un accord soit trouvé sur le prix de vente de telle sorte que la simple éventualité d’une mise en présence des parties ne saurait justifier le droit à commission. Enfin, la société HORIZONS IMMOBILIER ne produit qu’un courrier de la société RISSCAR et ne rapporte aucunement la preuve qu’il aurait communiqué cette offre aux époux [R].

Monsieur [X] plaide en outre qu’aucune faute personnelle prouvée ne peut lui être imputée alors qu’en sa qualité de président du conseil d’administration de la société RISSCAR, il n’est pas seul décideur des actions de cette société, pas plus qu’il est démontré qu’une faute personnelle de Monsieur [X] ait influencé l’action de la société SRP. En effet, il s’agit de deux personnes morales qui ont une responsabilité qui leur est propre et autonome. D’éventuelles actions fautives de ces sociétés ne sauraient être imputées à Monsieur [X].

Monsieur [U] [R] et Madame [Y] [P] [V], épouse [R], exposent que la SARL HORIZONS IMMOBILIER présente faussement la rupture du mandat de vente sans exclusivité comme la suite de sa présentation du bien à la société EUROPCAR. Or, il n’ont jamais été informés de cette éventuelle présentation. Les intimés ont décidé de la résiliation du mandat face à l’absence de présentation d’un potentiel acquéreur de la part de l’agent immobilier. Sans nouvelles, ils avaient estimé leur mandataire portait peu d’intérêt à leur affaire. Cette résiliation est intervenue dans les termes contractuels du mandat rédigé et soumis par la SARL HORIZONS IMMOBILIER. Résiliation dont elle a accusé réception en se contentant de rappeler les termes du mandat mais sans jamais informer qu’elle avait présenté le bien à de potentiels acquéreurs.

Les intimés précisent que le contrat de mandat non-exclusif était signé pour une durée de TROIS MOIS, prorogé pour une durée de 12 mois maximum à l’expiration de la période initiale sauf dénonciation. Ledit contrat a été signé le 13 février 2020, il était donc irrévocable jusqu’au 13 mai 2020. N’ayant obtenu de prospect pour l’acquisition de leur bien par l’agence HORIZONS IMMOBILIER, les consorts [R] ont mis un terme au mandat, dans les conditions contractuelles, à l’issue de la période irrévocable et en respectant un préavis de 15 jours par courrier du 16 mai 2020. Le courrier de dénonciation précise que pendant la durée du préavis, si l’agence avait un client pour l’achat de ce bien pour la somme de 550.000 euros net vendeur, elle resterait prioritaire pour la vente. Or, elle n’a jamais présenté personne, ni même remis de bons de visite ou de présentation du bien à de potentiels acquéreurs à M. et Mme [R].

Les intimés affirment qu’ils n’ont commis aucune faute à l’égard de l’appelante alors que la société SRP leur a été présentée par leur propre fils. Ils contestent l’allégation de la SARL HORIZONS IMMOBILIER selon laquelle elle les aurait informé téléphoniquement de la présentation du bien à la société EUROPCAR RISSCAR. Même Monsieur [X] n’a pas informé Monsieur [R] que le bien immobilier qu’il achetait pour sa société SRP lui avait déjà été présenté en qualité de dirigeant de la société EUROPCAR RISSCAR. En tout état de cause, M. et Mme [R], simples particuliers propriétaires qui ont cédé leur bien n’ont aucune connaissance de la nature de holding de la société SRP, pas davantage des activités de M. [X] et de ce qu’il serait le gérant de diverses sociétés. Si les consorts [R] étaient de mauvaise foi, il est évident qu’ils n’auraient pas indiqué le nom de l’acquéreur à HORIZONS IMMOBILIER ou auraient patienté six mois avant de vendre, comme cela est prévu au contrat de mandat.

Ceci étant exposé,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile, 1353 du code civil ;

Les pièces versées aux débats établissent que :

. Monsieur et Madame [R] ont donné mandat de vente sans exclusivité à la SARL HORIZONS IMMOBILIER par acte sous seing privé du 13 février 2020 (pièce n° 1 de l’appelante).

. Ce mandat était confié à l’agence immobilière pour la vente d’un terrain situé [Adresse 2], au prix de 616.000 euros, comprenant la rémunération du mandataire à hauteur de 56.000,00 euros.

. La durée initiale du mandat était de trois mois, renouvelable pour douze mois, à compter de sa signature.

. L’acte stipule une clause pénale persistant pendant six mois au-delà de son expiration, interdisant au mandant « de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. »

. Monsieur [U] [R] a adressé un courrier de résiliation du mandat à l’appelante le 18 mai 2020, prévoyant un délai de préavis de quinze jours (pièce n° 4 de l’appelante). La société HORIZONS IMMOBILIER a accusé réception de cette résiliation par lettre datée du 25 mai 2020.

. Par courrier du 16 juin 2020, Monsieur [R] a informé la SARL HORIZONS IMMOBILIER qu’un acquéreur avait été trouvé en la personne de la société SRP.

. Par courrier RAR du 2 juillet 2020, la SARL HORIZONS IMMOBILIER écrit aux mandants en leur affirmant que, le 14 mai 2020, quatre jours avant la résiliation du mandat litigieux, elle leur « avait fait part d’un contact puis d’un échange de courriels avec une personne manifestement très intéressée, Monsieur [N] [X], représentant un acquéreur potentiel, copie de ces courriels par ce dernier à Messieurs [H] et [K] [X] avec l’insertion du logo de la société EUROPCAR.

. Selon les termes de ce courrier, l’appelante précise qu’une simple consultation du registre du commerce et des sociétés indique que la holding SRP contrôle une société RISSCAR détenant la franchise EUROPCAR avec le nom d’une des personnes mises en copie dans les courriels.

. Monsieur et Madame [R] contestent avoir reçu formellement connaissance de ces démarches par une réponse datée du 16 juillet 2020.

. Enfin, la vente a été régularisée par acte authentique dressé le 14 décembre 2020. L’acquéreur est la SAS SRP, représentée par Monsieur [N] [X], président de cette société (pièce n° 10 de l’appelante).

Il est donc nécessaire de vérifier si la SARL HORIZONS IMMOBILIER a bien avisé ses mandants de la visite du bien par Monsieur [N] [X].

Or, il est certain que Monsieur [N] [X] a bien été en contact avec la SARL HORIZONS IMMOBILIER, tel que cela résulte du courriel daté du 14 mai 2020 (pièce n° 3 de l’appelante).

Par ce message électronique, Monsieur [N] [X] écrit in extenso, avec copie à [H] [X] et [K] [X], ayant pour objet le « terrain [Cadastre 5] » :

« Bonjour [K],

Je te remercie pour le bon déroulement de notre entretien et suis ravi de te retrouver après tant d’années.

Pour cette opération, je te fais une offre de 500 K'.

J’espère que ma proposition sera retenue.

Tiens moi informé. Je reste à ta disposition.»

Ce courriel est une réponse au message de la SARL HORIZONS IMMOBILIER, adressé le même jour, 24 minutes plus tôt à Monsieur [N] [X], rédigé dans ces termes :

« Bonjour [N],

Je te fais passer les premiers éléments concernant le terrain de [Localité 6] [Cadastre 5]. Eau et électricité sur le terrain. Tout à l’égout.

Surface 1221 m² Zone UE hauteur max 14 m au faîtage.

Prix 616.000 ' FAI. »

Ainsi, la SARL HORIZONS IMMOBILIER démontre qu’elle a vraiment eu un contact avancé avec Monsieur [N] [X] à propos de l’acquisition du terrain appartenant à Monsieur et Madame [R].

Monsieur [N] [X] étant le président de la SAS SRP, il est aussi démontré que la SARL HORIZONS IMMOBILIER a bien évoqué la vente du terrain, indirectement avec son futur acquéreur.

Mais Monsieur et Madame [R] plaident qu’ils n’auraient pas été informés de la relation de leur mandataire avec Monsieur [N] [X] tandis que la société SRP leur aurait été présentée par leur fils.

S’il est incontestable que Monsieur et Madame [R] ont conclu la vente de leur terrain avec la SAS SRP dont le président est Monsieur [N] [X], après avoir signé une promesse de vente le 24 juin 2020 selon les termes de l’acte de vente, les vendeurs n’ont été avisés que le 2 juillet 2020 de l’intervention de la SARL HORIZONS IMMOBIIER auprès de Monsieur [N] [X], révélée par les courriels susvisés du 14 mai 2020, antérieurement à la résiliation du mandat par les intimés.

Toutefois, la SARL HORIZONS IMMOBILIER ne justifie nullement avoir avisé ses mandants de l’offre d’acquisition formulée par Monsieur [X], pour la somme de 500.000,00 euros, résultant du courriel daté du 14 mai 2020 (pièce n° 3 de l’appelante) alors qu’elle disposait de la faculté de soumettre cette offre Monsieur et Madame [R], fût-ce au moment de la résiliation du mandat quelques jours plus tard.

Ainsi, l’appelante est mal fondée à invoquer une faute contractuelle de Monsieur et Madame [R] alors qu’elle ne leur avait pas fait parvenir l’offre d’acquisition du 14 mai 2020 et n’avait donc pas exécuté son mandat avec diligence.

Le tribunal a donc parfaitement apprécié la situation des cocontractants en relevant que la demanderesse ne produisait aucun bon de visite, ne faisait état d’aucune visite des lieux tandis qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’infirmation des vendeurs de la proposition d’acquisition de Monsieur [X].

Le jugement querellé doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SARL HORZONS IMMOBILIER de ses demandes dirigées contre ses mandants.

Sur la faute de Monsieur [N] [X] :

Selon l’appelante, la faute de Monsieur [X] est parfaitement démontrée car il est bien la personne contactée par HORIZONS IMMOBILIER qui lui a présenté le bien, ce qui n’est pas contestable puisque M. [X] lui a fait une proposition d’achat IMMOBILIER après avoir laissé sa carte lors de la présentation du bien en qualité de Président d’EUROPCAR. C’est bien lui qui a dissimulé son contact et l’origine du contrat par l’intermédiaire de HORIZONS IMMOBILIER et qui a fait faire à sa société une économie correspondant exactement à la commission qui aurait ainsi été payée si la vente avait été finalisée avec HORIZONS IMMOBILIER. Il est donc bien responsable d’une faute personnelle de dissimulation volontaire permettant « d’économiser » la commission d’agence.

Monsieur [N] [X] réplique que sa faute personnelle n’est pas démontrée. En sa qualité de président du conseil d’administration de la société RISS CAR, il n’est pas seul décideur des actions de cette société, pas plus qu’il est démontré qu’une faute personnelle de Monsieur [X] ait influencé sur l’action de la société SRP. En effet, il s’agit de deux personnes morales qui ont une responsabilité qui leur est propre et autonome. D’éventuelles actions fautives de ces sociétés ne sauraient être imputées à Monsieur [X].

Sur ce,

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil ;

En signant la promesse de vente du 24 juin 2020, Monsieur [X] ne pouvait pas ignorer que la société par actions simplifiées dont il est le président, la SAS SRP, se rendait acquéreur de la parcelle de terrain appartenant à Monsieur et Madame [R], parfaitement identifiée dans les courriels échangés avec la SARL HORIZONSSS IMMOBILIER du 14 mai 2020.

A cet égard, il avait fait une offre de 500.000,00 euros au mandataire de Monsieur et Madame [R] alors que le prix de vente résultant du mandat était de 616.000,00 euros.

Puis, la vente a été conclue sans l’agent immobilier au prix de 540.000,00 euros.

Or, Monsieur [X] ne pouvait pas ignorer le prix de vente initial, eu égard au montant de son offre à la société HORIZONS IMMOBILIER avant d’accepter un prix négocié directement avec Monsieur et Madame [R] juste après la résiliation du mandat de vente sans exclusivité par ces derniers.

L’intimé est donc mal fondé à soutenir d’une part qu’il n’a commis aucune faute à l’égard de la SARL HORIZONS IMMOBILIER alors qu’il a d’abord traité avec ce mandataire en lui proposant une offre d’acquisition puis a négocié directement avec Monsieur et Madame [R] en contribuant à l’exclusion de leur mandataire de l’opération conclue dès le 24 juin 2020 puis régularisée le 14 décembre 2020.

Enfin, le fait que la vente ait été conclue avec une personne morale distincte, n’exclut pas sa faute personnelle alors qu’en sa qualité de président de la SAS SRP, il doit aussi assumer les conséquences de l’exclusion du mandataire des vendeurs à laquelle il a contribué personnellement.

Néanmoins, le montant de 56.000,00 euros, réclamé à ce titre par la SARL HORIZONS IMMOBILIER, correspond à la rémunération qui aurait été due en cas de vente de l’immeuble au prix envisagé lors du mandat, de 616.000, euros, soit un peu plus de 9 % du prix global de la vente.

Il est désormais constant que la vente a été réalisée au prix de 540.000,00 euros et non de 616.000,00 euros.

Dans ces conditions, le montant réclamé par la SARL HORIZONS IMMOBILIER est manifestement excessif puisque sa rémunération de 9 % du prix de la vente aurait été réduite à la somme de 49.000,00 euros.

Enfin, il n’est pas avéré que la vente aurait été conclue sous l’égide de la société appelante aux conditions négociées par Monsieur et Madame [R] avec Monsieur [X].

Ainsi, le préjudice subi par la SARL HORIZONS IMMOBILIER doit être défini comme une perte de chance de percevoir sa rémunération en qualité de mandataire des vendeurs.

Mais le fait que la SARL HORIZONS IMMOBILIER se soit abstenue de prévenir Monsieur et Madame [R] en temps utile de la réception de l’offre de Monsieur [X] le 14 mai 2020 a aussi contribué à cette perte de chance.

En conséquence, il convient de fixer le préjudice subi par la SARL HORIZONS IMMOBILIER, au titre de sa perte de chance de la bonne exécution du mandat de vente conclu avec Monsieur et Madame [R] à la somme de 25.000,00 euros.

Compte tenu de l’absence de transmission rapide de l’offre de Monsieur [X] aux mandants dès le 14 mai 2020 et de l’avis donné le 2 juillet 2020, après la notification de la vente par Monsieur [R] le 16 juin 2020, Monsieur [N] [X] sera condamné à payer la somme de 25.000,00 euros à la SARL HORIZONS IMMOBILIER à titre de dommages et intérêts en réparation de sa faute délictuelle.

Le jugement querellé sera donc infirmé dans cette mesure.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [X] sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles de la SARL HORIZONS IMMOBILIER. Le jugement entrepris doit être infirmé de ce chef tant en appel qu’en première instance.

Il est équitable de laisser Monsieur et Madame [R] supporter leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL HORIZONS IMMOBILIER de sa demande dirigée contre Monsieur [X] et condamné Monsieur [Y] [N] [X] à payer à la SARL HORIZONS IMMOBILIER la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à la SARL HORIZONS IMMOBILIER la somme de 25.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] aux dépens de première instance et de l’appel ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à la SARL HORIZONS IMMOBILIER la somme de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [R] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT