ARRÊT N°

L-F

R.G : N° RG 23/01587 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7H3

[I]

C/

[D]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9] ([Localité 7]) en date du 04 SEPTEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 10 NOVEMBRE 2023 RG n° 11-22-942

APPELANT :

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 2] [Adresse 8]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [U] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 12 décembre 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mars 2025 devant M. FRAVETTE Laurent, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de Sarah HAFEJEE,greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à 13 juin 2025 prorogé au 26 Septembre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé

Qui en ont délibéré

Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE

Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2021, Madame [U] [D] a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un appartement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour une durée d’un an moyennant un loyer mensuel de 920 euros charges comprises.

Faisant valoir de nombreux dégâts causés par des infiltrations d’eau dans le logement, par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2022, M. [Z] [I] a fait assigner Mme. [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de voir, notamment :

— Condamner Mme. [U] [D] au paiement de la somme de 8.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi,

— Condamner Mme. [U] [D] à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement dans un délai de 3 mois à compter du prononcé de la décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Déclarer que Mme. [U] [D] se chargera du relogement de M. [Z] [I] à titre gratuit pendant toute la durée des travaux à effectuer dans le logement en cause,

— Condamner Mme. [U] [D] au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral de M. [Z] [I],

— Condamner Mme. [U] [D] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 4 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

« -Déboute M. [Z] [I] de l’intégrité de ses demandes,

— Constate que M. [Z] [I] est occupant sans droit, ni titre de l’appartement, objet du présent litige,

— Autorise Mme. [U] [D] à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [I] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— Déboute Mme. [U] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande,

— Condamne M. [Z] [I] au paiement des entiers dépens,

— Constate l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. »

* * *

Par déclaration du 10 novembre 2023, M. [Z] [I] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 13 novembre 2023.

M. [Z] [I] a déposé ses conclusions n°1 d’appelant par RPVA le 9 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, M. [Z] [I] a fait signifier la déclaration d’appel, conclusions n° 1 et pièces à Mme. [U] [D], à l’étude.

Mme. [U] [D] a déposé ses premières conclusions d’intimée le 24 mai 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2024.

* * *

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses uniques conclusions d’appelant, M. [Z] [I] demande à la cour de :

« -Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [Z] [I],

Dès lors,

— Infirmer le jugement rendu le 4 septembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion,

Statuant à nouveau,

— Condamner Mme. [U] [D] au paiement de la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,

— Condamner Mme. [U] [D] à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement dans un délai de 3 mois à compter du prononcé de la décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Déclarer que Mme. [U] [D] se chargera du relogement de M. [Z] [I] à titre gratuit pendant toute la durée des travaux à effectuer dans le logement en cause,

— Condamner Mme. [U] [D] au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral de M. [Z] [I],

— Condamner Mme. [U] [D] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. »

* * *

Aux termes de ses conclusions, Mme. [U] [D] demande à la cour de :

« I – Statuer ce que de droit sur la recevabilité et la régularité de l’appel formé par M. [Z] [I],

II ' Sur le fond

— Constater que M. [Z] [I] n’apporte aux débats aucun élément nouveau,

— Constater que M. [Z] [I] a quitté le logement en cause depuis au moins le 13 janvier 2024,

— Confirmer le jugement du 4 septembre 2023,

— Condamner M. [Z] [I] au paiement de 3.000 euros de dommages et intérêts pour recours abusif et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— Le condamner aux dépens. »

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la régularité de l’appel formé,

Mme. [U] [D] demande à la cour de « Statuer ce que de droit sur la recevabilité et la régularité de l’appel formé par M. [Z] [I] ». Au soutien de sa demande, elle expose :

« VU la déclaration d’appel du 10 NOVEMBRE 2023.

VU la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant du 5 MARS 2024.

ATTENDU QUE la Cour vérifiera si les conclusions de l’appelant ont bien été enrôlées sur le RPVA au 10 FEVRIER 2023 au plus tard. »

En dehors, de déclarer recevable l’appel interjeté, M. [Z] [I] n’a pas développé de moyens en réplique.

Sur ce,

Vu l’article 914 du code de procédure civile ;

La cour n’a pas compétence pour prononcer l’irrecevabilité des conclusions pour non-respect des délais prescrits aux articles 906-2, 908 à 910 du code de procédure civile. Ce pouvoir relève de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état.

Cette demande sera rejetée.

Sur la responsabilité du bailleur et la demande de réparation au titre du trouble de jouissance occasionné par l’indécence du logement,

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, M. [Z] [I] fait valoir que le logement présente des désordres compromettant la santé de sa famille.

Mme. [U] [D] fait valoir que des travaux ont été réalisés permettant une jouissance paisible des lieux, avant et après le passage de l’Agence Régionale de la Santé ([Localité 6]) de sorte que le logement n’est plus insalubre. Selon la concluante, le préjudice de jouissance n’est pas rapporté.

Sur ce,

En application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est notamment obligé de :

a) délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Le locataire occupant un logement indécent peut en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 exiger du bailleur sa mise en conformité ou agir en dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance causé.

La charge de la preuve du caractère indécent du logement incombe aux locataires.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé du 1er novembre 2021, date de prise d’effet, intitulé « CONTRAT DE LOCATION MEUBLEE », Madame [U] [D] a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour une durée d’un an moyennant un loyer mensuel de 920 euros charges comprises.

A titre liminaire et sur ce point, la cour relève l’existence d’un débat en première instance sur la remise en cause du caractère meublé du logement et donc, une éventuelle requalification du présent contrat en bail classique de trois ans.

Or, ce moyen développé dans la partie discussion des conclusions n’est pas repris dans les prétentions énoncées au dispositif desdites conclusions de sorte que la responsabilité du bailleur sera envisagée aux visas des dispositions contractuelles susvisées.

Dans ses conclusions, M. [Z] [I] souhaite engager la responsabilité du bailleur pour manquement à l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des lieux qui ne peut s’analyser uniquement sur la période correspondant à la durée du contrat de bail, soit du 1er novembre 2021 jusqu’au 1er novembre 2022.

Il ressort du contrat de bail que les parties reconnaissent avoir émis ou reçu les documents suivants : un état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier, lesquels ne sont pas versés aux débats de sorte que le logement sera présumé avoir été pris en bon état.

Neuf mois plus tard, soit le 21 juillet 2022, un contrôle de salubrité du logement a été effectué par les services de l'[Localité 6] au cours duquel un rapport a été dressé faisant état de :

« -la dégradation des matériaux de construction (armatures corrodées et décrochements de béton) ;

— défauts d’étanchéité du bâti (acrotère, parois verticales) ;

— éclairement naturel déficient dans deux pièces principales ;

— défauts de ventilation de deux pièces principales ;

— humidité excessive dans plusieurs pièces du logement ;

— défaut de ventilation des pièces de service ;

— défauts d’alimentation en eau potable ;

— présence d’une installation électrique non sécurisée ;

— défaut d’isolation thermique ;

— ouverture des locaux sanitaire non adaptée ;

— dégradation des équipements de la cuisine (paillasse dégradée)

— présence d’un revêtement de sol inadapté dans les pièces humides (carrelage glissant dans la salle de bain) »

Ces faits ont justifié l’engagement de la procédure de traitement de l’insalubrité.

Il ressort de l’arrêté préfectoral n°23 de traitement de l’insalubrité du 9 janvier 2023 que Mme. [U] [D] a été informée de l’enquête réalisée par « un courrier du 23 août 2022 lançant la procédure contradictoire », lequel n’est pas versé aux débats.

S’il n’est pas établi que Mme. [U] [D] a bien réceptionné le courrier de la préfecture, toutefois, cette dernière rapporte la preuve de la réalisation de travaux antérieurs au courrier du 23 août 2022 et le début de la procédure de contrôle de salubrité du logement :

— factures de matériaux datés des 5 janvier 2022, 14 février 2022 et 9 avril 2022 pour l’électricité-plomberie, l’éclairage, angle plat et intérieur, déboucheur flexible, intervention pour curage de tuyau,

— attestation sur l’honneur de M. [K] [H] pour la réalisation des travaux d’étanchéité de la toiture, de la réparation de la salle de bain, de la peinture des murs intérieurs suite infiltration, de la peinture des plinthes, de la peinture des murs et de la pose de PVC blanc sur les murs, de la réparation des joints fenêtres et de de la réparation des garde-corps,

— captures d’écran de photos datées du 20 octobre 2022 attestant d’un logement décent et salubre.

Aux termes de la réalisation des travaux effectués avant et après le contrôle de l'[Localité 6], aucune visite de contrôle du logement n’a été effectuée par l’agence.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, qu’au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, M. [Z] [I] ne produit aucun courrier adressé au bailleur relatif à des désordres affectant le clos et couvert du logement et les désagréments occasionnées par lesdits désordres, plus particulièrement au niveau des désordres qui compromettent la santé de sa famille, notamment la production de documents médicaux pour objectiver une éventuelle pathologie chez un des membres de la famille.

L’état des lieux, non communiqué, ne permet pas d’envisager que le logement ait été affecté de désordres dès l’entrée dans les lieux, soit le 1er novembre 2021.

Toutefois, il est établi que des mesures ont été prises par Mme. [U] [D] et que des travaux ont été réalisés au cours du premier trimestre 2022, soit bien avant le contrôle réalisé par l'[Localité 6] le 21 juillet 2022, mais également postérieurement à celui-ci.

Si l’arrêté préfectoral n°23 de traitement de l’insalubrité du 9 janvier 2023 est intervenu après la fin des relations contractuelles entre les parties, il ressort des pièces communiquées que pour la période du 1er novembre 2021 au 1er novembre 2022, les désordres affectant le logement relevés par l’agent de l'[Localité 6] le 21 juillet 2022, sont insuffisants pour caractériser le manquement du bailleur à ses obligations de délivrer aux locataires un logement en bon état d’usage et de garantir à ces derniers une jouissance paisible.

Le constat d’indécence dressé par l'[Localité 6] le 21 juillet 2022, soit neuf mois après l’entrée dans les lieux des locataires et trois mois avant la fin du contrat, ainsi que l’arrêté préfectoral n°23 de traitement de l’insalubrité du 9 janvier 2023 établissent, certes l’indécence du logement, sans pour autant ouvrir droit à indemnisation d’un quelconque trouble de jouissance dès lors que le bail avait cessé de produire ses effets depuis le 1er novembre 2022 et que M. [Z] [I] était occupant sans droit, ni titre et que le bailleur se trouvait donc délié de ses obligations contractuelles vis-à-vis de l’appelant.

En l’état, M. [Z] [I], ne démontre pas l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, ni d’un préjudice réparable.

Il s’ensuit que la demande de réparation du trouble de jouissance de M. [Z] [I] au titre de l’indécence du logement sera rejetée.

Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef de demande.

Sur la demande de mise en conformité du logement sous astreinte, de relogement à titre gratuit et d’expulsion,

M. [Z] [I] expose que le caractère indécent du logement a été constaté par l'[Localité 6].

Mme. [U] [D] fait valoir que M. [Z] [I] a quitté le logement, à minima, depuis le 13 janvier 2024.

Sur ce,

Compte tenu de ce qui précède, M. [Z] [I] est sans droit, ni titre depuis le 1er novembre 2022 et il n’est pas contesté que celui-ci a quitté le logement sans plus de précision sur la date dudit départ, en dehors de l’état des lieux de sortie dressé le 13 janvier 2024 en l’absence de M. [Z] [I].

Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

M. [Z] [I] explique que l’état du logement est contraire à la dignité humaine, notamment lors des intempéries et qu’il a dû effectuer des travaux pour le compte du bailleur sans contrepartie. Il ajoute que le logement a fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité et un arrêté préfectoral a été rendu le 9 janvier 2023, enjoignant au bailleur de réaliser des travaux pour faire cesser la situation d’insalubrité.

A l’image des débats tenus en première instance, Mme. [U] [D] rappelle que M. [Z] [I] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral.

Sur ce,

Il résulte de ce qui précède que la faute du bailleur n’est pas démontrée, ni quelconque préjudice moral.

Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef de demande.

Sur le caractère abusif de la procédure engagée par M. [Z] [I],

Au vu des pièces du dossier et de l’absence de nouveaux éléments rapportés en cause d’appel, Mme. [U] [D] considère que l’appel interjeté par M. [Z] [I] présente les caractéristiques d’un recours abusif.

M. [Z] [I] n’a pas formulé de prétentions contraires, ni développé de moyens en réplique.

Sur ce,

La confirmation de la décision entreprise ne signifie pas nécessairement que M. [Z] [I] ait fait un usage abusif de son droit d’appel.

En l’absence de démonstration de circonstances particulières, caractérisant un abus dans l’exercice de ses droits, la présente demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires,

M. [Z] [I], partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Au regard de la solution du litige, il apparaît équitable de ne pas condamner M. [Z] [I] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

REJETTE la demande d’irrecevabilité de l’appel formée par Madame [U] [D] ;

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE Madame [U] [D] de sa demande au titre du recours abusif ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] aux dépens de première instance et d’appel ;

DEBOUTE Madame [U] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT