ARRÊT N°

P-C

R.G : N° RG 22/00168 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FVB2

S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER

C/

[P]

S.C.I. DG INVEST

S.A.S. IFF TRANSACTION

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 11 JUILLET 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 11] en date du 15 JUIN 2021 suivant déclaration d’appel en date du 16 FEVRIER 2022 RG n° 19-000796

APPELANTE :

S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [I] [P]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Olivier HAMEROUX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. DG INVEST

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : M^e Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. IFF TRANSACTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 28 novembre 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 7 mars 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré, et que l’arrêt serait rendu le 16 mai 2025 prorogé au 13 juin 2025 et 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 11 juiillet 2025.

Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE

Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE

LA COUR :

Par acte authentique du 29 juin 2016, la SCI DG Invest a donné à bail à M. [I] [P] une maison d’habitation située [Adresse 5] à Saint Gilles les Bains.

La gestion immobilière du bien était confiée à la SARL IFF Immobilier, devenue la SARL AlterImmobilier puis à la SAS IFF Transaction.

Monsieur [P] a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 avril 2018. Il a libéré le logement le 15 juin 2018, date à laquelle était effectué un état des lieux de sortie.

Par acte du huissier en date du 8 novembre 2019, Monsieur [I] [P] a fait assigner devant le tribunal d’instance de Saint-Paul, la SCI DG Invest aux fins de la voir condamnée à lui payer diverses sommes à titre de restitution du dépôt de garantie, outre une pénalité de 10 %, au titre du trop-perçu sur les loyers de juin et juillet 2018, du remboursement du coût de travaux de réparation du climatiseur et de la piscine, imputables au bailleur, des dommages et intérêts dus en réparation des troubles de jouissance causés par les désordres signalés, les nombreuses infiltrations et le dysfonctionnement du réseau des eaux usées, du remboursement du coût de la surconsommation d’eau provoquées par les fuites du réseau d’arrosage imputables au bailleur.

La SCI DG Invest a appelé en la cause ses mandataires successifs, la SARL Alter Immobilier et la SAS IFF Transaction en demandant leur condamnation solidaire à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Après de multiples renvois provoqués notamment par la crise COVID-19, le juge du tribunal de proximité de Saint-Paul a statué en ces termes par jugement en date du 15 juin 2021 :

« Déboute [I] [P] de sa demande de restitution de la somme de 8000€ versée volontairement.

— Déclare le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SAINT PAUL incompétent pour statuer sur les actes d’exécution du titre notarié en date du 29 juin 2016, au profit du juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de SAINT DENIS, déjà saisi par assignation en date du 22/12/2020 .

— Déboute [I] [P] de sa demande de condamnation au paiement de 1.438,39 € au titre du trop-perçu sur les loyers du 15 juin 2018 au 11 juillet 2018.

— Condamne la SCI DG INVEST à payer à [I] [P], la somme de 2.599 € en restitution du dépôt de garantie en deniers ou quittance pour le cas où le locataire ne se serait pas acquitté, à ce jour, de l’intégralité des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges.

— Déboute [I] [P] de sa demande d’intérêts sur la restitution du dépôt de garantie à compter du 15 août 2018.

— Déboute [I] [P] de sa demande de remboursement des travaux de réparation du climatiseur et de la piscine.

— Déboute [I] [P] de sa demande de remboursement de la somme de 5.597,37 € correspondant aux surconsommations d’eau.

— Condamne la SCI DG INVEST à payer à [I] [P], la somme de 8000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis.

— Condamne la SARL Alter Immobilier à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation à payer à [I] [Y] la somme de 8000€ en réparation des troubles de jouissance subis.

— Déboute la SCI DG INVEST de sa demande de condamnation solidaire de la SAS IFF Transaction.

— Condamne la SAS IFF Transaction à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation à payer a [I] [P] Ia somme de 2.599 € en restitution du dépôt de garantie.

— Déboute la SCI DG INVEST de sa demande de condamnation solidaire de la SARL Alter Immobilier.

— Condamne la SCI DG INVEST à payer une somme de 2000€ à [I] [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la SARL Alter Immobilier et la SAS IFF Transaction in solidum à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation à payer à [I] [P] la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la SCI DG INVEST aux dépens.

— Condamne la SARL Alter Immobilier et la SAS IFF Transaction à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation aux dépens.

— Ordonne l’exécution provisoire. »

Par déclaration en date du 16 février 2022, la SARL ALTER IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

La clôture de l’instruction est intervenue une première fois le 27 avril 2023 pour être jugée à une audience du 27 octobre 2023, renvoyée à une audience du 22 mars 2024.

Elle a été révoquée à la demande des parties le 22 mars 2024 afin de régulariser la procédure eu égard à l’ouverture d’une procédure collective concernant Monsieur [P].

La clôture est intervenue le 28 novembre 2024.

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelante n° 3, remises le 21 mai 2024, la SARL ALTER IMMOBILIER demande à la cour de :

« INFIRMER la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en ce que la juridiction :

— Condamne la SCI DG INVEST à payer à [I] [P], la somme de 8000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis.

— Condamne la SARL Alter Immobilier à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation à payer à [I] [P] la somme de 8000€ en réparation des troubles de jouissance subis.

— Condamne la SARL Alter Immobilier et la SAS IFF Transaction in solidum à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation à payer à [I] [P] la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la SARL Alter Immobilier et la SAS IFF Transaction à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation aux dépens.

— CONFIRMER le surplus,

Statuant à nouveau,

— ORDONNER à Monsieur [P] de justifier en quoi la mise en cause des organes de la procédure collective de la SELARL PHARMACIE LECONTE DE LISLE s’avère nécessaire ;

— JUGER que la SARL ALTER IMMOBILIER n’a commis aucune faute tant à l’encontre de la SCI DG INVEST qu’à l’encontre de Monsieur [P] ;

— JUGER que la SARL ALTER IMMOBILIER a fait preuve de diligences dans le cadre du mandat conclu entre les parties

— JUGER que la SARL ALTER IMMOBILIER n’a pas manqué à son obligation de moyens et que la partie adverse n’établit pas de faute de nature à engager sa responsabilité ;

— JUGER que la SCI DG INVEST a manqué à ses obligations à l’égard de son mandataire ;

— JUGER que Monsieur [P] ne justifie d’aucun trouble de jouissance.

Le cas échéant,

— JUGER que seule la SCI DG INVEST est responsable de ces troubles ;

— JUGER que le préjudice alloué par la juridiction est excessif et disproportionné ;

— REJETER toute demande en garantie formée par la SCI DG INVEST à l’encontre de la SARL ALTER IMMOBILIER ;

— REJETER l’ensemble des demandes faites par la SCI DG INVEST à l’encontre de la SARL ALTER IMMOBILIER ;

— JUGER qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à l’égard de la SARL ALTER IMMOBILIER ;

Subsidiairement, et si la juridiction viendrait à relever une responsabilité de la concluante, JUGER que le montant alloué est excessif et REDUIRE à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires à l’égard de la SARL ALTER IIVIMOBILIER ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [P], la SCI DG INVEST, la société IFF TRANSACTION au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Cha’ AAKHOUN. »

***

Aux termes de ses dernières conclusions n° 2, remises le 21 août 2024, Monsieur [P] demande à la cour de :

«DECLARER irrecevable la demande de la SOCIETE ALTER IMMOBILIER visant à voir réduire le montant des condamnations allouées à M. [Z] [P] par le premier Juge.

VU la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 :

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— CONDAMNER la SOCIETE DG INVEST à restituer à M. [Z] [P] le dépôt de garantie ensemble les pénalités dues, soit la somme de 2.819 € ; y ajoutant ASSORTIR

cette condamnation de la somme de 283,336 € par mois à compter du 15 août 2018 jusqu’à parfaite restitution.

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [Z] [P] de sa demande restitution du trop-perçu de loyers.

STATUANT A NOUVEAU :

— CONDAMNER la SOCIETE DG INVEST à restituer à M. [Z] [P] la somme de 1.438,39 € au titre du trop-perçu sur le loyer de juin 2018 et juillet 2018.

— INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [Z] [P] de sa demande de condamnation de la SOCIETE DG INVEST à lui payer la somme de 330 € au titre de la facture de REVE D'.

STATUANT A NOUVEAU :

— CONDAMNER la SOCIETE DG INVEST à rembourser à M. [Z] [P] la somme de 330,00 € correspondant aux travaux imputables au bailleur.

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le bailleur à réparer les troubles de jouissance subis par M. [Z] [P] sur le fondement de l’article 1237 du Code Civil mais l’INFIRMER quant au quantum alloué.

STATUANT A NOUVEAU

— CONDAMNER la SOCIETE DG INVEST à payer à M. [Z] [P] la somme de 13.316,56 € en réparation des troubles de jouissance subis du temps de la location.

— CONDAMNER la SOCIETE DG INVEST à payer à M. [Z] [P] la somme de 5.597,37 € correspondant aux surconsommations d’eau à faute du bailleur.

— DEBOUTER les SOCIETES DG INVEST, ALTER IMMOBILIER et IFF TRANSACTION de toutes leurs demandes.

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [Z] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

STATUANT A NOUVEAU :

— CONDAMNER la SOCIETE DG INVEST à payer à M. [Z] [P] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 3.800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux en tiers dépens qui comprendront ceux de l’article A 444.32 du Code de Commerce. »

***

Selon le dispositif de ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, remises le 7 mars 2023, la SAS IFF TRANSACTION demande à la cour de :

« CONSTATER que la société ALTER IMMOBILIER ne forme aucune demande à l’encontre de la société IFF TRANSACTION,

— DIRE et JUGER l’appel incident de la société IFF TRANSACTION recevable et bien fondé,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a :

— CONDAMNE la société IFF TRANSACTION à garantir et relever indemne la société DG INVEST de la condamnation de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 2 599€,

— CONDAMNE la société IFF TRANSACTION à relever et garantir la société DG INVEST de la condamnation à payer à monsieur [P] la somme de

2 000€ au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNE la société IFF TRANSACTION à relever et garantir la société DG INVEST de la condamnation aux dépens ;

CONFIRMER le jugement pour le surplus,

— DEBOUTER la société DG INVEST de l’intégralité de ses demandes et prétentions à l’encontre de la société IFF TRANSACTION,

— DEBOUTER Monsieur [P] de toutes demandes et prétentions à l’encontre de la société IFF TRANSACTION,

— DEBOUTER la société ALTER IMMOBILIER de toutes demandes et prétentions à l’encontre de la société IFF TRANSACTION,

— CONDAMNER la partie succombant à verser à la société IFF TRANSACTION la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la partie succombant aux entiers dépens. »

***

Selon le dispositif de ses dernières conclusions n° 2, la SCI DG INVEST demande à la cour de :

«CONFIRMER le jugement rendu le 15 juin 2021 par le Tribunal de proximité de Saint-Paul en ce qu’il a jugé :

[ Déboute [I] [P] de sa demande de restitution de la somme de 8000€ versée volontairement.

— Déclare le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Saint-Paul incompétent pour statuer sur les actes d’exécution du titre notarié en date du 29 juin 2016, au profit du juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, déjà saisi par assignation en date du 22/12/2020.

— Déboute [I] [P] de sa demande de condamnation au paiement de 1438,39€ au titre du trop-perçu sur les loyers du 15 juin 2018 au 11 juillet 2018.

— Déboute [I] [P] de sa demande d’intérêts sur la restitution du dépôt de garantie à compter du 15 août 2018.

— Déboute [I] [P] de sa demande d’intérêts sur la restitution du dépôt de garantie à compter du 15 août 2018.

— Déboute [I] [P] de sa demande de remboursement des travaux de réparation du climatiseur et de la piscine.

— Déboute [I] [P] de sa demande de remboursement de la somme de 5.597,37€ correspondant aux surconsommations d’eau.

— Condamne la SARL ALTER IMMOBILIER à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation à payer à [I] [P] la somme de 8000€ en réparation des troubles de jouissance subis.

— Condamne la SAS IFF TRANSACTION à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation à payer à [I] [P] la somme de 2599€ en restitution du dépôt de garantie.

— Condamne la SARL ALTER IMMOBILIER et la SAS IFF TRANSACTION in solidum à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation à payer à [I] [P] la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la SARL ALTER IMMOBILIER et la SAS IFF TRANSACTION in solidum à relever et garantir la SCI DG INVEST de la condamnation aux dépens.]

INFIRMER le jugement rendu le 15 juin 2021 par le Tribunal de proximité de Saint-Paul en ce qu’il a jugé :

— Condamne la SCI DG INVEST à payer à [I] [P] la somme de 2.599€ en restitution du dépôt de garantie en deniers ou quittance pour le cas où le locataire ne se serait pas acquitté, à ce jour, de l’intégralité des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges.

— Condamne la SCI DG INVEST à payer à [I] [P] la somme de 8000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis.

— Condamne la SCI DG INVEST à payer une somme de 2000€ à [I] [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI DG INVEST aux dépens.]

Et, statuant à nouveau :

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions contraires de Monsieur [P],

— DEBOUTER Monsieur [P] de sa demande de restitution du dépôt de garantie;

— DEBOUTER Monsieur [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance allégué ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [P] à verser la somme de 2.500 € à la SCI DG INVEST au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [P] aux dépens. »

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Bien que le dossier de plaidoirie de la SCI DG INVEST semble avoir été déposé le 25 février 2025, quelques jours avant la date d’examen de l’affaire, il n’a pas été retrouvé.

Par messages du 21 mars et du 4 avril, la cour a sollicité la remise d’une copie du dossier afin de pouvoir statuer.

L’avocat de la SCI DG INVEST a déposé un nouveau dossier le 15 avril 2025, contenant 17 pièces, comme annoncé par le bordereau de communication de pièces.

MOTIFS

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Sur la dévolution de l’appel et des appels incidents :

La SARL ALTER IMMOBILIER conteste en réalité tous les chefs du jugement qui la condamnent à relever et garantir la SCI DG INVEST en plaidant qu’elle n’a commis aucune faute en sa qualité de mandataire de la bailleresse.

Monsieur [P] a formé appel incident contre le jugement ayant rejeté ses prétentions relatives à ses préjudices et à ses demandes de :

. Restitution du trop-perçu de loyers du 15 juin 2018 au 11 juillet 2018, à hauteur de 1.438,39 euros ;

. Le remboursement de la somme de 330,00 euros correspondant à des travaux imputables au bailleur résultant de la facture de REVE D’ ;

. Paiement des pénalités dues en raison du retard de versement du dépôt de garantie ;

. Du quantum de la réparation des troubles de jouissance subis ;

. Remboursement des surconsommations d’eau ;

. Dommages et intérêts pour préjudice moral.

L’intimé fait aussi valoir une fin de non-recevoir contre la demande de la SOCIETE ALTER IMMOBILIER visant à voir réduire le montant des condamnations allouées à M. [Z] [P].

La SAS IFF TRANSACTION demande aussi à être dispensée de sa condamnation à garantir la société DG INVEST.

Enfin, la SCI DG INVEST conclut à l’infirmation partielle du jugement querellé en ce qu’il l’a condamnée à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 2.599 euros en restitution du dépôt de garantie, la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis outre celle de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [P] :

Monsieur [P] soutient que la demande de la SOCIETE ALTER IMMOBILIER visant à voir réduire le montant des condamnations allouées à M. [Z] [P] est irrecevable comme nouvelle en appel. Selon lui, il n’a pas sollicité de condamnation dirigée contre la SOCIETE ALTER IMMOBILIER à son profit (cf. Conclusions n° 4 de M. [F] [P]). C’est la raison pour laquelle la SOCIETE ALTER IMMOBILIER, appelée en garantie, n’a pas été directement condamnée au profit de M. [Z] [P], demandeur principal, l’appel en garantie simple n’ayant pas créé de lien juridique entre le demandeur à l’action principale et le garant.

De son côté, la SOCIETE ALTER IMMOBILIER ne pouvait donc, en première instance, que solliciter le rejet de la demande en garantie formée par la SCI DG INVEST. Il en résulte qu’en cause d’appel, la SARL ALTER IMMOBILIER n’est pas recevable à voir, à titre subsidiaire, réduire le montant des condamnations allouées à M. [Z] [P] à de plus justes proportions. Pourtant, il est établi que la SARL ALTER IMMOBILIER s’est bel et bien limitée, en première instance, à contester sa responsabilité en tant que mandataire en charge de la gestion du bien locatif, et n’a jamais visé à contester les demandes de M. [P] ni moins encore le droit de celui-ci à recevoir réparation. Pourtant, il s’agit bien de deux objets différents ; soutenir ne pas être responsable de l’état d’un logement pris en gestion, est parfaitement distinct et autonome du fait de contester l’existence d’un trouble de jouissance subi par le locataire.

De la même manière, la SARL ALTER IMMOBILIER est bien l’auteur d’une prétention nouvelle, dès lors que le premier juge ne fut jamais saisi par elle d’une demande tendant à prononcer une décision en défaveur de M. [P], alors que ses conclusions d’appelant y procèdent bel et bien pour la première fois. Des lors, la SARL ALTER IMMOBILIER a nécessairement renoncer à s’immiscer dans le débat opposant le bailleur à son locataire, et ne peut prétendre désormais sollicité le débouté de M. [P].

La SARL ALTER IMMOBILIER n’a pas conclu au rejet de la fin de non-recevoir dans le dispositif de ses écritures. Mais elle l’évoque dans la partie discussion en précisant qu’un simple changement dans la cause de la demande ne conduit pas à la qualification de demande nouvelle dès lors que l’objet est le même. De la même manière, une prétention différente par son objet mais virtuellement comprise dans une demande antérieure échappe à la qualification de demande nouvelle. Enfin, ne doit pas davantage être regardée comme nouvelle la demande qui tend à un résultat que son auteur pourrait obtenir sans même la formuler, le juge pouvant décider d’office en ce sens en vertu des pouvoirs qui lui sont reconnus. En l’espèce, la demande subsidiaire formulée par la SARL ALTER IMMOBILIER découle même de son objet visant à voir rejeter la demande de trouble de jouissance de M. [P].

Sur ce,

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la SARL ALTER IMMOBILIER a plaidé en première instance l’absence de faute de sa part pour s’opposer à la demande de garantie présentée par la SCI DG INVEST.

Mais en cause d’appel, subsidiairement, elle discute du montant des préjudices alloués par le premier juge à Monsieur [P] et de son appel incident à cet égard.

Or, elle a un véritable intérêt à discuter les prétentions de Monsieur [P] dès lors que sa responsabilité à l’égard de la bailleresse est engagée par la décision du premier juge.

Ainsi, ses prétentions sont bien l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de sa demande initiale tendant au rejet de l’appel en garantie de la SCI DG INVEST.

La fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [P] doit être écartée.

Sur l’appel en garantie de la SCI DG INVEST à l’encontre de l’appelante :

Pour accueillir l’appel en garantie de la SCI DG INVEST contre la SARL ALTER IMMOBILIER, le premier juge a considéré que :

. La SARL IFF Immobilier, devenue la SARL Alter Immobilier était chargée de la gestion du bien loué par mandat en date du 18 juillet 2013 jusqu’au 8 mars 2018.

. Les troubles de jouissance subis par le locataire ont été causés par des désordres de l’immeuble préexistants à son entrée dans les lieux : défauts d’étanchéité de la toiture et des menuiseries (fenêtres, dont deux sont tombées, et porte d’entrée), remontées capillaires, dysfonctionnement de la grille d’évacuation à l’entrée du garage, dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux usées, apparents dès l’état des lieux d’entrée ou signalés quelques mois à peine après l’entrée dans les lieux.

Il appartenait à la SARL Alter Immobilier de s’assurer avant l’entrée dans les lieux du locataire du bon état d’entretien et de réparation du bien. Or l’état des lieux d’entrée faisait état d’infiltrations (..)

. Dès le 10 octobre 2016, trois mois après l’entrée dans les lieux, deux fenêtres étaient tombées, la grille d’évacuation à l’entrée du garage ne pouvait pas être nettoyée, le réseau d’évacuation des eaux usées était défectueux.

. La SARL Alter Immobilier ne justifie pas avoir informé le bailleur de l’état de son bien et l’avoir invité à faire procéder à toutes réparations utiles avant la mise en location. A aucun moment elle ne l’a informé du risque de voir sa responsabilité engagée, du fait du mauvais état d’entretien et de réparation de l’immeuble, ni avant la location, ni même pendant, malgré la succession des sinistres subis par le locataire.

L’appelante expose en substance qu’elle n’a pas commis de faute dans le cadre de son mandat.

Elle précise que le contrat de mandat conclu avec la société IFF TRANSACTION prévoit une clause relative à la décence du logement. Il s’ensuit que le bailleur n’a pas respecté son obligation de décence dès l’entrée dans les lieux, puisqu’avant même la gestion du bien, le logement connaissait des désordres en termes de décence. Cette situation révèle bien l’absence de faute imputable à la SARL ALTER IMMOBILIER, qui n’a pour mission que de gérer le bien qui lui a été confié. Le mandataire ne saurait donc être tenu pour responsable de ce manquement fautif et être tenue à une quelconque garantie d’autant moins que le mandat contient une clause limitative de responsabilité.

Selon l’appelante, elle a mandaté rapidement des prestataires pour mettre fin aux fuites d’eau à chaque fois qu’elle a été informée de l’existence de ces fuites par le locataire suite à la réception des factures montrant une surconsommation d’eau. Ces réparations ont bien mis à chaque fois un terme aux fuites d’eau, la fuite du mois juillet 2017 n’étant pas en lien avec celle du mois de février 2017.

La SCI DG INVEST plaide que ses deux mandataires successifs sont responsables des fautes commises pendant la durée de leur mandat, notamment de la part d’ALTER IMMOBILIER, une faute ayant conduit au trouble de jouissance allégué.

Sur ce,

L’article 1991 du code civil prévoit que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

Selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il se déduit de ces dispositions que le mandataire n’est pas tenu d’une obligation de résultat mais d’une obligation de moyens ; sa responsabilité ne peut être mise enjeu que pour une faute prouvée, à supposer que le lien de causalité entre cette faute et le de son mandat de gestion locative.

Il appartient donc à la SCI DG INVEST de rapporter la preuve de la faute de la société ALTER IMMOBILIER dans la gestion locative de son bien donné à bail à Monsieur [P], des préjudices et du lien de causalité entre cette faute et les préjudices qu’elle invoque.

Or, en l’absence de l’un des trois éléments de la responsabilité de l’agent immobilier chargé de la gestion locative (faute, préjudice, lien de causalité), l’appel en garantie de la SARL ALTER IMMOBILIER ne saurait prospérer.

En l’espèce, la SCI DG INVEST se borne à affirmer que le trouble de jouissance subi par son locataire est né de la faute de gestion de son mandataire.

Or, il est admis que le logement a été donné à bail en mauvais état puisque l’état des lieux d’entrée faisait état d’infiltrations sur le bas des murs coté varangue dans le séjour, ainsi que sur la porte d’entrée.

A cet égard, l’appelante verse aux débats un courriel de Monsieur [P] en date du 10 avril 2018 qui semble remercier l’agence immobilière (IFF IMMOBILIER) « pour l’attention qu’elle a porté aux fréquents soucis sur le bien loué durant notre location. » (pièce n° 2)

La SARL ALTER IMMOBILIER produit de nombreuses pièces établissant la réalité de ses interventions par les factures de prestataires versées aux débats (pièces n° 3 à 8 de l’appelante).

S’il est exact que le second mandat de gestion signé le 22 mars 2019 (pièce n° 11 de l’appelante) stipule une clause relative à la décence du logement, imposant au bailleur de certifier que le bien est conforme aux normes d’habitabilité, il convient de relever que ce mandat est postérieur à la résiliation du bail litigieux en date du 15 juin 2018.

Le premier mandat conclu le 18 juillet 2013 (pièce n° 10 de l’appelante) ne contient aucune clause de cette nature.

Néanmoins, la SCI DG INVEST ne précise nullement les faits susceptibles d’établir la mauvaise exécution du mandat par son mandataire alors qu’il est constant que la SARL ALTER IMMOBILIER a effectué de nombreuses démarches pour améliorer l’état du logement donné à bail à Monsieur [P].

En conséquence, la SCI DG INVEST échoue à démontrer la faute de la SARL ALTER IMMOBILIER, anciennement IFF IMMOBILIER ainsi que l’éventuel lien de causalité entre les manquements allégués et les préjudices subis par la bailleresse alors que son locataire ne s’est jamais plaint de l’inertie de l’agence immobilière.

Le jugement querellé doit être infirmé en ce qu’il a condamné la SARL ALTER IMMOBILIER à relever et garantir la SCI DG INVEST des condamnations prononcées contre elle en raison des préjudices subis par son locataire et de toutes les sommes afférentes à la procédure judiciaire.

Sur l’appel en garantie de la SCI DG INVEST à l’encontre de la SAS IFF TRANSACTION :

Pour rejeter l’appel en garantie de la SCI DG INVEST contre la SAS IFF TRANSACTION, le premier juge a considéré que la SAS IFF Transaction dont le mandat a débuté quelques jours à peine avant le préavis de congé donné par le locataire n’a aucune part de responsabilité dans la gestion fautive des causes des troubles de jouissance subis par le locataire.

Mais il a condamné la société IFF TRANSACTION à garantir la bailleresse pour la restitution du dépôt de garantie au motif qu’elle avait procédé à une rédaction lacunaire de l’état des lieux de sortie considérant que « la simple mention de traces, sans autres précisions sur leur nature, sur certains murs ne pouvait pas justifier d’une partie des travaux de peinture soit laissée à la charge du locataire ; que la facture de l’entreprise ADV peinture ne détaille pas poste par poste les interventions et ne permet pas de vérifier l’imputabilité au locataire et le cout des travaux devant être mis à sa charge alors qu’elle aurait dû réclamer une facture détaillée probante.

La SAS IFF TRANSACTION soutient que le tribunal a incontestablement fait une mauvaise analyse de la situation pensant pouvoir imputer la restitution du dépôt de garantie au mandataire alors qu’un tel raisonnement consiste à permettre au bailleur de réaliser au soutien du dépôt de garantie des travaux de remise en état puis d’en reporter le coût sur son mandataire.

En premier lieu et contrairement aux conclusions du tribunal, la société IFF TRANSACTION disposait de l’état des lieux d’entrée tel qu’il est produit en annexe 3. Elle a dressé un état des lieux de sortie en date du 15 juin 2018 parfaitement précis avec photos (annexe 4) mettant en exergue les différents désordres présents dans le bien. Elle a contacté les entreprises afférentes (menuiserie, terrasse, piscine, peinture, électricité, plomberie, jardin, etc’annexes 13 et suivantes) pour faire réaliser des devis, qu’elle les a adressé à la société DG INVEST qui en a validé certains, la société IFF TRANSACTION ayant ensuite suivi la réalisation de partie de ces travaux. Il n’est donc pas caractérisé un quelconque manquement de la société IFF TRANSACTION dans sa gestion à compter de sa prise de fonction.

La SCI DG INVEST réplique que la faute de la société IFF TRANSACTION a provoqué sa condamnation à restituer le dépôt de garantie car, selon le jugement, « la facture (') ne permet pas de vérifier l’imputabilité au locataire et le coût des travaux devant être mis à sa charge. La SAS IFF Transaction aurait dû réclamer une facture détaillée probante. »

Cependant, cette allégation de la part de la SCI DG INVEST est encore insuffisante à établir la faute de l’agence immobilière, le lien de causalité avec le préjudice allégué qui est en réalité limité à la seule exécution contractuelle de restitution d’un dépôt de garantie alors qu’il est constant que le logement donné à bail était en mauvais état depuis le début de sa mise à disposition à Monsieur [P].

En conséquence, la SCI DG INVEST échoue à démontrer la faute de la SAS IFF TRANSACTION ainsi que l’éventuel lien de causalité entre les manquements allégués et le préjudice subi par la bailleresse, limité à la seule restitution du dépôt de garantie, alors que ce mandataire venait d’entrer en fonction au moment de la résiliation du bail litigieux.

Le jugement querellé doit être infirmé en ce qu’il a condamné la SAS IFF TRANSACTION à relever et garantir la SCI DG INVEST des condamnations prononcées contre elle en raison des préjudices subis par son locataire et de toutes les sommes afférentes à la procédure judiciaire.

Sur les appels incidents de Monsieur [P] et de la SCI DG INVEST :

La SCI DG INVEST conteste les chefs de condamnation à son encontre, en faveur de Monsieur [P] portant sur :

. La restitution du dépôt de garantie d’une valeur de 2.599,00 euros ;

. La somme de 8.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis par le locataire ;

Monsieur [P] quant à lui forme appel incident sur le rejet de ses demandes :

. de restitution du trop-perçu de loyers du 15 juin 2018 au 11 juillet 2018, à hauteur de 1.438,39 euros ;

. de remboursement de la somme de 330,00 euros correspondant à des travaux imputables au bailleur résultant de la facture de REVE D’ ;

. en paiement des pénalités dues en raison du retard de versement du dépôt de garantie ;

. de remboursement des surconsommations d’eau ;

. de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Il sollicite aussi la réformation du jugement sur le montant de la réparation des troubles de jouissance subis, fixés à la somme de 8.000,00 euros par le jugement qu’il estime devoir être évalué à la somme de 13.316,56 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie d’une valeur de 2.599,00 euros et les intérêts de retard :

Le premier juge a condamné la SCI DG INVEST à rembourser à Monsieur [P] la somme de 2.599,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie tout en rejetant sa demande d’intérêts de retard.

Pour parvenir à cette solution, le jugement querellé retient les éléments suivants :

. Une facture de reprise de peinture sur l’ensemble de la villa, produite par la bailleresse, insuffisamment précise pour l’affecter au compte locatif ;

. L’entretien du jardin, le remplacement et la réparation des installations d’arrosage à la charge du locataire au vu de l’état des lieux de sortie pour un montant total de 220 euros.

Compte tenu du montant initial du dépôt de garantie de 2.819,00 euros, la somme devant être restituée au locataire s’élèverait à 2.599,00 euros.

Les intérêts de retard réclamés par Monsieur [P] ne seraient pas dus car le décompte locatif restait débiteur à la date du procès-verbal de saisie des droits d’associés le 25 novembre 2020.

La SCI DG INVEST fait valoir en substance que :

. L’état des lieux de sortie du 15 juin 2018, fait apparaître que le bien loué par Monsieur [P] ne pouvait être reloué en l’état.

. Les lieux ont été mal entretenus et nettoyés par Monsieur [I] [P].

. Le tribunal a banalisé la facture de reprise de peinture sur l’ensemble de la villa éditée par l’entreprise ADV peinture sous couvert de ce que la distinction effectuée par l’entreprise (travaux attribués au locataire et ceux attribués au bailleur) ne lie pas le juge.

. Le tribunal de première instance a manqué à analyser les autres éléments versés aux débats par la société DG INVEST et les circonstances d’espèce. En effet, à la suite de l’état des lieux, le gérant de la société DG INVEST a adressé un complément à son mandataire, photographies à l’appui, en évoquant plusieurs désordres imputables au locataire ([Localité 10] parking visiteur endommagé, boîte électrique sur muret extérieur endommagé, portillon d’entrée endommagé rayures/chocs, trappe d’accès au coffret électrique endommagé.

. La société IFF TRANSACTION a fait part à la société DG INVEST de la nécessité de procéder à des travaux aux fins de remise en état.

. Les interventions nécessaires relevaient des domaines suivants :

— Peinture et nettoyage vu la saleté de plusieurs murs et façades telle que constatée lors de l’état des lieux de sortie ;

— Réparation du système d’arrosage automatique dont certains éléments ont été rongés par le chien du locataire ;

— Remise en état du jardin manifestement non entretenu par le locataire et abîmé par son animal de compagnie ;

— Remise en état de la piscine manifestement non entretenue par le locataire.

Conformément au contrat de bail, a été imputé le dépôt de garantie d’un montant de 2.819 euros versé par Monsieur [I] [P] à son arrivée dans le logement.

. L’appelante incidente énumère et produit les pièces relatives aux travaux réalisés par elle.

Monsieur [P] plaide pour la confirmation du jugement de ce chef mais considère que reste due la pénalité égale à 10 % du loyer mensuel hors charge par mois de retard à compter du 15 août 2018 (deux mois après l’état des lieux de sortie), soit la somme de 283,33 euros par mois jusqu’à parfait remboursement.

Sur ce,

Selon l’article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, (..)

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(') A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le bail authentique stipule un dépôt de garantie de 2.819,00 euros qui a été versé lors de la conclusion du contrat.

La SCI DG INVEST et Monsieur [P] versent aux débats l’état des lieux de sortie (pièces n° 24 pour le locataire et n° 7 pour la bailleresse) mais aucun ne verse aux débats l’état des lieux d’entrée en date du 29 juin 2016.

Toutefois, la société IFF TRANSACTION l’a communiqué à toutes les parties (pièce n° 3), permettant ainsi de faire la comparaison entre les deux états des lieux.

La cour observe d’abord que le premier état des lieux tient en six pages constituées par des tableaux récapitulatifs pour chaque pièce de l’habitation.

L’état des lieux de sortie daté du 15 juin 2018, comporte 32 pages agrémentées de photographies en noir et blanc difficilement lisibles pour déterminer d’éventuelles dégradations.

La SCI DG INVEST affirme que les sommes suivantes ont été engagées pour procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du logement :

—  2.450,40 euros TTC pour repeindre et nettoyer la villa (facture n° 22) ;

—  150,00 euros TTC pour remettre en état le jardin dégradé par le chien du locataire et

remédier à l’absence d’entretien et d’arrosage (facture n° 20180821) ;

—  70,00 euros TTC pour remplacer le goutte à goutte dégradé par le chien du locataire (facture n° 20180711) ;

—  260,00 euros TTC pour remplacer les arroseurs dégradés par le chien du locataire (facture n° 2018023).

Au total, 2.930,40 euros TTC ont été dépensés pour remettre les lieux en état, soit un montant supérieur à celui du dépôt de garantie.

Monsieur [P] réplique que la SCI DG INVEST n’a versé aucune pièce justifiant le paiement de ces prétendues dépenses. Elle entend imputer au locataire une somme de 2.450,40 euros pour repeindre la villa (pièce adverse n° 10) alors que cette somme correspond, pour l’essentiel, à « la peinture de propreté sur l’ensemble Parue locataire Offre forfait 2.400 €». Cette facture reprend également des postes peinture résultant des travaux de reprise des fissures et des infiltrations. En réalité la bailleresse tente de mettre à la charge du locataire des travaux de peinture rendus nécessaires à raison des infiltrations affectant toute la villa, qui doivent nécessairement être à la charge du bailleur, outre le fait que le locataire a, de ce fait, subi d’importants troubles de jouissance.

S’agissant de l’état du jardin et des arroseurs, l’état des lieux d’entrée, en dernière page, mentionne un jardin entretenu avec des équipements en très bon état.

L’état des lieux de sortie relève que les herbes n’ont pas été tondues, que la végétation est sèche, que l’arrosage automatique est coupé, qu’il y a une fuite sur le mur extérieur et des traces de pattes de chien.

Il n’est pas fait mention des arroseurs ni du goutte à goutte dégradés.

Ainsi, le seul montant justifié à la charge du locataire est le coût de la remise en état du jardin à hauteur de 150,00 euros (facture n° 20180821).

En conséquence, en l’absence de preuve complémentaire de la part de la bailleresse, il convient de déduire les frais de remise en état du jardin du dépôt de garantie.

Le solde devant revenir à Monsieur [P] s’élevait donc à la somme de (2.819,00 ' 150,00) 2.669,00 euros.

Le jugement querellé sera infirmé dans cette mesure.

Sur les intérêts de retard :

La SCI DG INVEST souligne que Monsieur [I] [P] n’avait pas payé les loyers d’avril, mai, juin et juillet 2018 (au prorata de son préavis qui courait jusqu’au 11 juillet inclus). Ces impayés ont d’ailleurs donné lieu à un commandement de payer qui lui a été signifié le 23 juillet 2018 et dont le locataire regrettait qu’il ait « omis de tenir compte, ne serait-ce que du dépôt de garantie » (pièce adverse n° 25).

Monsieur [P] se limite à réclamer l’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, il est incontestable que le décompte locatif de Monsieur [P] présentait un solde débiteur de 7.499,93 euros au 1er juin 2018 selon l’extrait annexé au commandement avant saisie-vente délivré le 23 juillet 2018.

Puis le décompte des sommes restant dues après le 18 mars 2019 restait débiteur à hauteur de 983,62 euros malgré huit versements de 1.000,00 euros par mois à partir du mois d’août 2018 par Monsieur [P].

Dans ces conditions, le premier juge a parfaitement apprécié la situation des parties au regard de leurs obligations respectives pour débouter Monsieur [P] de sa demande d’intérêts à compter du 15 août 2018.

Le jugement querellé sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance subi par le locataire :

Après avoir analysé précisément les désordres ayant affecté le bien loué par Monsieur [P], à partir des mentions figurant sur l’état des lieux d’entrée et listés les interventions et les échanges de mail avec le mandataire de la bailleresse au cours de l’exécution du bail, le premier juge a évalué le préjudice subi par le locataire, compte tenu du montant mensuel du loyer de 2819,00 €, des désordres caractérisés et de leur durée respective, à la somme de 8.000,00 euros en réparation des troubles de jouissance subis, sur le fondement de l’article 1237 du code civil.

La SCI DG INVEST conclut au rejet de cette prétention en rappelant d’une part que l’article 1237 du code civil, sur lequel le premier juge s’est fondé, a été abrogé par l’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 alors que le bail litigieux et la date d’entrée dans les lieux sont datés du 29 juin 2016.

Puis, l’appelante incidente soutient que Monsieur [P] ne rapporte pas la preuve du trouble de jouissance qu’il allègue alors qu’il s’est maintenu dans les lieux pendant deux ans pour solliciter ensuite l’indemnisation d’un prétendu trouble de jouissance subi à cette période. Malgré le montant considérable demandé, Monsieur [I] [P] ne croit pas utile de détailler avec précision les dommages prétendument subis, se contentant de faire un rappel de la motivation du tribunal de première instance.

Monsieur [I] [P] sollicite la réformation du jugement sur l’indemnisation du trouble de jouissance qu’il aurait subi, à hauteur de 13.316,56 euros, correspondant à 20 % du loyer tout au long de sa présence dans les lieux.

Sur ce,

En premier lieu, le contrat a été conclu le 29 juin 2016 alors que l’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 réformant le régime des obligations dans le code civil n’est entrée en vigueur que le 1er octobre 2016 et s’applique donc seulement aux contrats conclus à partir de cette date.

Le premier juge a donc justement fait application de l’article 1237 du code civil dans sa version antérieure à la réforme de l’Ordonnance susvisée contrairement à ce que prétend l’intimée.

En second lieu, le premier juge a complétement et précisément analysé les troubles subis par le locataire en retenant notamment les éléments suivants :

. Les infiltrations subies et les désagréments résultant du dysfonctionnement du réseau des eaux usées.

. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée qui fait état d’infiltrations sur le bas des murs coté varangue dans le séjour, ainsi que sur la porte d’entrée, et l’état des lieux de sortie qui relève aussi des traces de remontées capillaires dans le séjour et dans la cuisine, des traces d’infiltrations dans la buanderie, dans la pièce de vie, dans la chambre du rez-de-chaussée, dans la chambre parentale, dans la chambre quatre, dans la salle de bains de la chambre parentale, de celle de la porte d’entrée.

. L’échange de mails entre le locataire et le mandataire établissant que deux fenêtres sont tombées ( mail du 10/10/2016), que des tâches sont apparues au plafond en raison de fuite sur le toit (mail du 24/08/2017), qu’une une deuxième inondation en un an est intervenue pour défaut d’évacuation des eaux pluviales, que des fuites d’eau ont été signalées dans l’arrière cuisine (mail du 28/12/2017), que la baie vitrée plus une fenêtre de l’étage ne sont pas étanches causant de grosses flaques d’eau sur le plancher ( deux mails du 13/01/2018), que de nombreuses infiltrations affectent la plupart des murs (mail du 14/05/2018).

. Ces désordres sont confirmés par le compte rendu effectué par AXA par mail du 19 avril 2018 tandis que les conclusions du rapport d’expertise du cabinet EOI sont les suivantes :

1/ infiltrations partie pied de menuiserie obstruée endommagé peinture du séjour cuisine ;

2/ défaut d’étanchéité de la porte d’entrée entraine des dommages peintures dans l’entrée ;

3/ défaut d’étanchéité dans l’environnement d’une menuiserie qui entraîne des dommages dans la montée de l’escalier ;

4/ défaut d’étanchéité dans l’environnement de deux menuiseries endommagent le parquet ;

5/ dégât des eaux à l’aplomb d’une salle de bain d’origine non déterminée entraînent des dommages aux peintures du rez-de-chaussée ;

6/ [C] provoque des infiltrations par toiture tôles et entraîne des dommages aux peintures dans une chambre et une salle de bain ;

7/ [C] provoque des infiltrations par toiture terrasse, des dommages aux peintures dans le séjour.

. Un courriel du 14 mai 2018 de la SAS IFF Transaction adressé au bailleur, établit que persistaient encore les désordres suivants :

l. Grille d’évacuation à l’entrée du garage scellée dans du béton ce qui empêche le nettoyage

régulier et entraîne une inondation à l’intérieur du garage

2. Les remontées capillaires situées au rez-de-chaussée problème d’étanchéité

6. Infiltrations : plafond de la chambre et salle de bain du R+ l(étanchéité toiture), menuiseries R+ l (étanchéité de la menuiserie à revoir, parquet abîmé).

7. Traces d’une fuite localisée au plafond de la pièce située en dessous de la salle de bain du R+1.

Ainsi, la cour, adoptant les motifs du premier juge confirme cette analyse tendant à reconnaître le trouble de jouissance subi par Monsieur [P] pendant les deux années de location du bien appartenant à la SCI DG INVEST.

Sur le montant du préjudice, le premier juge a fixé une évaluation forfaitaire sans exposer le mode de calcul pour retenir la somme de 8.000,00 euros.

Or, il est nécessaire de définir précisément ce mode de calcul.

Monsieur [P] estime qu’il a subi un trouble de jouissance à hauteur de 20 % du montant du loyer pour la période du 1er juillet 2016 au 14 juin 2018, soit 20 % x 2.833,31 € x 23,5 mois = 13.316,56 euros.

Il est incontestable que Monsieur [P] a décrit des désordres affectant le logement loué dès le mois d’août 2016 et tout au long de l’année 2017 et jusqu’au mois de mai 2018. Il a adressé des courriels à cette fin au mandataire de la bailleresse (pièces n° 2 à 21).

La nature des désagréments est constituée par des infiltrations affectant l’ensemble de l’ouvrage.

Ainsi, il est juste de considérer que Monsieur [P] a subi un préjudice de jouissance justifiant la réduction de près de 15 % du montant des loyers.

Sur la même base que son calcul, il convient donc de lui allouer à ce titre la somme de 9.987,42 euros (15 % x 2.833,31 € x 23,5 mois = 9.987,42 euros).

Le jugement querellé sera infirmé dans cette mesure.

Sur la demande de restitution du trop-perçu de loyers du 15 juin 2018 au 11 juillet 2018 :

Le premier juge a débouté Monsieur [I] [P] de sa demande de condamnation au paiement de 1.438,39 euros au titre du trop-perçu sur les loyers du 15 juin 2018 au 11 juillet 2018. Il a motivé sa décision en soulignant que la seule acceptation de la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie ne suffisent pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au loyer dû par le locataire jusqu’au terme du délai de préavis. Seule l’inhabitabilité totale de l’habitation, qui n’est pas établie, aurait pu justifier une inexécution de l’obligation de paiement.

Monsieur [P] fait grief au jugement entrepris de ne pas avoir retenu cette prétention au motif que les parties se sont accordées pour écourter le délai de préavis, ainsi que le confirme le mandataire du bailleur, la SOCIETE IFF TRANSACTION dans ses conclusions, savoir « les parties s’accordaient toutefois sur un départ anticipé et un état des lieux de sortie le 15 juin 2018 » (Page 3 conclusions IFF TRANSACTION). La date de libération des lieux a ainsi été fixée d’un commun accord au 15 juin 2018, comme le confirme encore la date de réalisation de l’état des lieux de sortie que le bailleur, sinon, n’aurait pas manqué de porter à la date de fin du préavis si celui-ci avait entendu l’appliquer à son locataire.

La SCI DG INVEST soutient que Monsieur [I] [P] a donné congé par courrier recommandé posté le 11 avril 2018, de sorte que le délai de préavis n’a pris fin que le 11 juillet suivant. Ainsi que le prévoit la législation en vigueur, le locataire était donc tenu au paiement du loyer jusqu’au terme du délai de préavis ' soit jusqu’au 11 juillet 2018.

D’autre part, à la lecture du congé donné par l’ancien locataire, il apparaît manifestement que ce-dernier ne précise pas et ne justifie pas d’un motif légal permettant d’écourter le congé. En conséquence, le locataire ne peut, de sa seule initiative, écourter le congé. Contrairement à ce qui est allégué par Monsieur [P] au terme de ses écritures en cause d’appel, les parties ne se sont nullement accordées pour écourter ce délai. Monsieur [P] ne rapporte la preuve d’une date de libération des lieux au 15 juin d’un « commun accord ». Au contraire, ainsi que repris par le tribunal.

Ceci étant exposé,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile, 1315 du code civil dans sa version applicable au litige, l’article 15 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 ;

S’il est exact que Monsieur [P] a clairement expliqué au mandataire de la bailleresse qu’il souhaitait quitter le logement dès le 20 mai 2018 en raison des troubles de jouissance subis au cours des deux années antérieures (pièce n° 20, courriel du 14 mai 2018), la réponse du mandataire de la bailleresse a été très claire le 30 mai 2018 (pièce n° 21 de M. [P]) indiquant qu’après examen, l’état des lieux de sortie devrait s’effectuer le 11 juillet 2018, dernière jour du préavis, confirmant enfin que l’état des lieux de sortie se déroulerait le 15 juin 2018 par un courriel du 13 juin 2018 (pièce n° 23 de M. [P]).

Néanmoins, ces éléments ne démontrent nullement la volonté de la bailleresse, par la voix de sa mandataire, de renoncer expressément aux dispositions légales en matière de délai de préavis pour résiliation d’un bail.

En conséquence, les loyers étaient dus par Monsieur [P] jusqu’au 11 juillet 2018 alors qu’il n’a jamais fait valoir d’exception d’inexécution ni de manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance avant la résiliation du bail résultant de la lettre du 11 avril 2018 qu’il ne produit d’ailleurs pas en appel mais qui est versée aux débats par les autres parties.

Les termes de ce congé sont clairs et n’expriment aucun grief envers les conditions d’exécution du bail précisant seulement que la maison sera libérée dès le 1er juin 2018.

Le jugement dont appel doit être confirmé de ce chef.

Sur la demande de remboursement de la somme de 330,00 euros :

Monsieur [P] forme appel incident contre le jugement ayant rejeté sa demande de remboursement de la somme de 330,00 euros correspondant à des travaux imputables au bailleur résultant de la facture de REVE D'.

Selon le premier juge, Monsieur [I] [P] ne justifie pas les avoir payés.

En appel, Monsieur [P] plaide qu’il justifie en cause d’appel le paiement de la facture de l’entreprise REVE D’O Piscines et Spas du 02 août 2017 correspondant à des travaux d’étanchéité d’un câble de projecteur dénudé sous le caillebotis qui entraînait un court-circuit et le dysfonctionnement de deux ampoules, c’est-à-dire des travaux a la charge du bailleur.

La SCI DG INVEST réplique que :

. Le locataire ne pouvait prendre l’initiative de travaux sans que ces derniers aient été préalablement validés par la bailleresse via l’agence chargée de la gestion locative.

. La facture émise par la société de pisciniste n’est pas libellée au nom du locataire mais au nom de la « Pharmacie Leconte de Lisle ». Ainsi, Monsieur [I] [P] sollicite la prise en charge d’une facture dont il ne s’est pas acquitté.

Sur ce,

Monsieur [P] produit en pèce n° 37 une facture de 330,00 euros, datée du 2 août 2017, émanant bien de l’entreprise REVE D’O. Mais cette facture est délivrée au nom de la PHARMACIE LECONTE DE LISLE à une adresse distincte du lieu de location de la maison d’habitation donnée à bail.

Ainsi, Monsieur [P] échoue à démontrer qu’il a payé ladite facture.

Le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a débouté le locataire de sa demande de remboursement de la somme de 330,00 euros à ce titre.

Sur la demande de remboursement des surconsommations d’eau :

Le premier juge a rejeté la demande de remboursement des surconsommations d’eau présentée par le locataire au motif que celui-ci ne justifie pas avoir payé les deux factures de 3.746,70 euros et de 2.349,72 euros de la Créole alors qu’une nouvelle facturation était annoncée par un mail de la Créole en date du 5 septembre 2017.

En appel, Monsieur [P] expose qu’il justifie (en cause d’appel) bien avoir payé les factures correspondant à la surconsommation d’eau (pièces n° 38 à 45).

La SCI DG INVEST réplique que le contrat de bail prévoit que l’entretien du système d’arrosage incombe au locataire. Or l’état des lieux de sortie démontre que ce dernier, non seulement n’a pas été entretenu, mais a été endommagé par les dégradations provoquées par le chien du locataire. En effet, ce dernier a abîmé le jardin et le système d’arrosage (confère les factures du paysagiste relevant les stigmates de l’animal). Par ailleurs, Monsieur [I] [P] ne démontre nullement en quoi les difficultés concernant l’arrosage automatique auraient causé une surconsommation d’eau dans les proportions facturées. Alors qu’il soutient que ses factures d’eau étaient habituellement de montants moindres, le demandeur ne produit pour exemple qu’une facture de 301,43 euros TTC dont le détail n’est pas joint ' ce qui n’est donc pas probant.

Sur ce,

Monsieur [P] démontre en appel qu’il a payé des factures d’eau d’un montant élevé :

. 3.847,65 euros en janvier 2017 ;

. 2.349,72 euros en juillet 2017 alors que sa consommation normale entrainait des factures dont la moyenne était de 300 euros (pièces n ° 38 à 45).

. Il a aussi adressé au mandataire de la bailleresse des courriels dont celui du 5 mai 2017 (pièce n° 6) évoquant clairement l’absence de réponse au problème de la facturation d’eau, û selon le locataire au défaut de l’arrosage automatique.

Face à ces éléments, la bailleresse réplique que le contrat de bail prévoit l’entretien du système d’arrosage incombe au locataire et que l’état des lieux de sortie démontre que ce dernier, non seulement n’a pas été entretenu, mais a été endommagé par les dégradations provoquées par le chien du locataire.

Or, s’il est constant que les dégradations du système d’arrosage peuvent être imputées au locataire, il n’en demeure pas moins que ce système était affecté d’une dysfonctionnement sans commune mesure avec les dégradations retenues lors de l’état des lieux de sortie.

A cet égard, la bailleresse ne justifie d’aucune action destinée à rechercher les causes de cette surconsommation d’eau qui ne peut être mise à la charge du locataire, celui-ci ayant rapidement alerté le mandataire de la SCI DG INVEST.

En conséquence, Monsieur [P] est bien fondé à obtenir de la bailleresse le remboursement de la surconsommation d’eau, à hauteur de 5.597,37 € correspondant aux surconsommations d’eau imputable au propriétaire de la villa donnée à bail.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Le premier juge n’a pas été saisi d’une demande de Monsieur [P] aux fins d’indemnisation de son préjudice moral. Il sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre devant la cour d’appel.

Toutefois, il reproche essentiellement à la SCI DG INVEST d’avoir persisté dans l’exercice de voies d’exécution tout en niant les prétentions du locataire.

Ces éléments sont insuffisants à établir une faute de la SCI DG INVEST alors qu’elle dispose d’éléments sérieux pour contester au moins une partie des prétentions de Monsieur [P].

En conséquence, la demande de dommages et intérêts au titre de la réparation d’un préjudice moral doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI DG INVEST supportera les dépens de première instance et d’appel.

Elle sera condamnée à payer à chacune de ces sociétés et à Monsieur [P] la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

ECARTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [P] relative au caractère nouveau des demandes subsidiaires de la SARL ALTER IMMOBILIER ;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL ALTER IMMOBILIER à relever et garantir la SCI DG INVEST des condamnations prononcées contre elle ;

INFIRME le jugement querellé en ce qu’il a condamné la SAS IFF TRANSACTION à relever et garantir la SCI DG INVEST des condamnations prononcées contre elle ;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme de 8.000,00 euros le préjudice de jouissance subi par Monsieur [Z] [P] et condamné la SCI DG INVEST à lu payer cette somme ;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il débouté Monsieur [P] de sa demande de remboursement de la surconsommation d’eau, à hauteur de 5.597,37 euros ;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI DG INVEST à restituer la somme de 2.599,00 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

DEBOUTE la SCI DG INVEST de son appel en garantie dirigé contre la SARL ALTER IMMOBILIER ;

CONDAMNE la SCI DG INVEST à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 9.987,42 euros en réparation de son préjudice consécutif aux troubles de jouissance subis ;

CONDAMNE la SCI DG INVEST à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 2.699,00 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI DG INVEST à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 5.597,37 euros en remboursement de la surconsommation d’eau, imputable au propriétaire du bien donné à bail ;

Y AJOUTANT,

DEBOUTE Monsieur [Z] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la réparation d’un préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI DG INVEST aux dépens de première instance et d’appel de la SAS ALTER IMMOBILIER, de la société IFF TRANSACTION et de Monsieur [Z] [P], dont distraction aux avocats concernés ;

CONDAMNE la SCI DG INVEST à payer à la société ALTER IMMOBILIER une indemnité de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DG INVEST à payer à la société IFF TRANSACTION une indemnité de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DG INVEST à payer à Monsieur [I] [P] une indemnité de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT