Arrêt N°

PF

R.G : N° RG 24/00601 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GBYD

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C/

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[Q]

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE SAINT-DENIS en date du 12 DECEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 17 MAI 2024 rg n°: 21/02144

APPELANT :

Monsieur [R] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Monsieur [P] [J] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Ingrid TAILE MANIKOM de la SELARL ITM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [S] [N] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Ingrid TAILE MANIKOM de la SELARL ITM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 3]

[Localité 3] / FRANCE

Représentant : M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [F] [Q] épouse [D]

[Adresse 3]

[Localité 3] / FRANCE

Représentant : M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER,, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [C] [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Clôture: 18 février 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 Avril 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Aurélie POLICE, conseillère

Qui en ont délibéré,

Le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 24 Juin 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 24 Juin 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2021, MM. [X] et [U] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion M. [C] [D] aux fins de régulariser la vente d’un appartement sis [Adresse 5] à St Denis suite à offre acceptée le 11 décembre 2020.

Par actes de commissaire de justice du 1er décembre 2022, MM. [X] et [U] ont fait assigner M. [R] [D] et M. et Mme [Y] et [F] [D] devant le même tribunal en intervention forcée et nullité de la vente intervenue à leur profit sur le bien litigieux suivant acte notarié du 6 août 2021. Par conclusions du 3 novembre 2023, ils ont en outre subsidiairement solliciter que cette dernière vente leur soit déclarée inopposable.

Par une première ordonnance du 12 décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de St Denis a ordonné la jonction des procédures introduites suivant l’assignation du 6 août 2021 et les assignations du 1er décembre 2022 en intervention forcée et nullité de la vente du 6 août 2021.

Par une seconde ordonnance du même jour, le juge de la mise en état a :

— Rejeté la fin de non-recevoir de défaut de qualité à agir de MM. [X] et [U] ;

— Rejeté les demandes de paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulées par les demandeurs ;

— Renvoyé les causes et les parties à l’audience de mise en état électronique du 11 mars 2024 pour conclusions au fond des défendeurs ;

— Réservé les dépens.

Par déclaration du 17 mai 2024 au greffe de la cour, M. [R] [D] a formé appel de cette seconde ordonnance.

Il sollicite de la cour de:

— Infirmer l’ordonnance du 12 décembre 2023 ;

— Déclarer son appel recevable;

Statuant à nouveau,

— Déclarer irrecevables MM. [X] et [U] dans leur action en nullité de la vente du 6 août 2021 compte tenu de leur défaut de qualité à agir;

— Déclarer irrecevables MM. [X] et [U] dans leur action en inopposabilité de la vente du 6 août 2021 compte tenu de leur défaut de qualité à agir ;

— Débouter en conséquence MM. [X] et [U] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— Sursoir à statuer dans l’attente du jugement de 1ère instance ;

— Condamner MM. [X] et [U] à lui payer la somme de 3.000 euros et aux entiers dépens.

M. et Mme [Y] et [F] [D] sollicitent de la cour de:

— déclarer recevable l’appel de M. [R] [D];

— Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de St Denis en date du 12 décembre 2023;

Statuant à nouveau,

— Débouter MM. [X] et [U] de toutes leurs fins et demandes

— Déclarer recevable la fin de non-recevoir pour défaut de qualité pour agir en nullité de la vente du 6 août 2021

— Déclarer irrecevables MM. [X] et [U] tant dans leur action en nullité de la vente en date du 6 août 2021 que dans leur action en inopposabilité de la vente en date du 6 août 2021 , compte-tenu de leur défaut de qualité à agir;

— Déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formulées à leur encontre dans l’assignation en date du 1er décembre 2022;

Subsidiairement,

— Surseoir à statuer dans l’attente du jugement de première instance,

En tout état de cause,

— Condamner MM. [X] et [U] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [C] [D] demande à la cour de déclarer l’appel de M. [R] [D] recevable, à défaut de sursoir à statuer dans l’attente du jugement de première instance nécessitant qu’une question de fond soit tranchée préalablement et fait sienne l’argumentation et les demandes de M. [R] [D].

MM. [X] et [U] demandent à la cour de:

In limine litis,

— Juger que l’ordonnance entreprise du juge de la mise en état, en date du 12 décembre 2023, a rejeté une fin de non-recevoir tirée de leur prétendu défaut de qualité à agir ;

— Juger que l’article 795 du CPC ouvre l’appel immédiat uniquement aux ordonnances du juge de la mise en état, statuant sur une exception de nullité, une fin de non-recevoir ou un incident d’instance mettant fin à l’instance ;

— Juger que l’ordonnance précitée du 12 décembre 2023 ne met pas fin à l’instance ;

En conséquence,

— Déclarer irrecevable l’appel de M. [R] [D], formalisé par la déclaration du 17 mai 2024 (24/00485) et enregistré sous le RG n° 24/00601

A titre subsidiaire,

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 12 décembre 2023, rendue par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de St Denis;

— Débouter M. [R] [D], M. [C] [D], M. et Mme [Y] et [F] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner in solidum M. [R] [D], M. [C] [D], M. et Mme [Y] et [F] [D] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de M. [R] [D] du 17 février 2025, celles de MM. [X] et [U] du 16 décembre 2024, celles de M. [C] [D] du 17 février 2025 et celles de M. et Mme [Y] et [F] [D] du 17 février 2025 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 18 février 2025;

Sur la recevabilité de l’appel

MM. [X] et [U] font valoir que l’article 795 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024, applicable aux instances en cours n’autorise l’appel des ordonnances du juge de la mise en état statuant sur une fin de non-recevoir que si celles-ci ont mis fin à l’instance;

Vu l’article 2 du code civil;

Vu l’article 795 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024,

S’il est exact que l’article 795, dans sa formule actuelle applicable aux instances en cours ne permet pas l’appel des ordonnances du juge de la mise en état, en revanche, les intimés sont fondés à soutenir que, lorsque l’appel de l’ordonnance du 12 décembre 2023 a été formé le 21 mai 2024, ces dispositions n’étaient pas entrées en vigueur et que, la régularité d’un acte s’appréciant au jour où il a été formé, la rédaction des dispositions de l’article 795 autorisaient l’appel des ordonnances statuant sur une fin de non-recevoir, quelle que soit l’incidence de cette dernière sur le sort de l’instance.

L’irrecevabilité de l’appel de M. [R] [D] doit ainsi être écartée.

Sur la recevabilité de l’action de MM. [X] et [U]

Les consorts [D] soutiennent en substance que l’action en nullité d’une vente n’appartient qu’aux parties à la vente, non aux tiers, et que l’article 1198 du code civil, invoqué par MM. [X] et [U] au soutien de leur demande est inopérant au soutien d’une demande en nullité. Ils affirment que MM. [X] et [U] ne disposent que d’une action en revendication. Ils en déduisent un défaut de qualité à agir de MM. [X] et [U] Ils ajoutent que le juge de la mise en état ne pouvait affirmer que MM. [X] et [U] avaient la qualité de bénéficiaires d’un compromis de vente sans s’être prononcé sur le fond et avoir excédé ses prérogatives; en tout état de cause, ils plaident que la vente n’a pu être parfaite. A défaut de pouvoir se prévaloir d’une telle promesse, ils arguent de l’impossibilité pour MM. [X] et [U] de solliciter l’inopposabilité de la vente du 6 août 2021. Ils précisent enfin que l’article 1198 précité ne saurait trouver application au cas présent en l’absence de signature d’une vente en la forme authentique par MM. [X] et [U] et que, vu le délai écoulé avant l’introduction de l’instance, ceux-ci sont de mauvaise foi à contester la vente.

MM. [X] et [U] s’opposent à la fin de non-recevoir en soulignant que leur action n’est pas formée sur le fondement de l’article 1599 du code civil mais d’une part sur l’article 1198 du code civil et, d’autre part, l’article 1240 du même code. Ainsi, ils rappellent qu’en application de l’article 1198, le second acquéreur successif d’un bien immeuble de mauvaise foi est sanctionné par la nullité de son titre. Ils ajoutent qu’en cas d’acte établi en fraude des droits des tiers, comme c’est le cas en l’espèce s’agissant de la vente conclue entre les consorts [D] le 6 août 2021 les ayant lésés, la sanction est la nullité de l’acte ou, à tout le moins, l’inopposabilité de celui-ci. Ils contestent toute mauvaise foi de leur part dans l’introduction de l’action.

Sur ce,

Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile;

Comme l’a rappelé le premier juge, l’intérêt et la qualité à agir ne sont pas subordonnés à la démonstration du bienfondé de l’action, lequel relève de l’examen au fond de l’affaire, mais l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il est constant que MM. [X] et [U] ont effectué une proposition écrite d’achat d’un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 2] à M. [C] [D], lequel a accepté l’offre le 11 décembre 2020. Sans qu’il soit besoin de statuer à ce stade sur la portée de cette accord et les obligations en résultant pour les parties à l’offre acceptée, l’intérêt et la qualité de MM. [X] et [U] à agir en poursuite de la vente immobilière contre M. [C] [D] ne sont pas contestés.

L’appartement litigieux ayant été vendu par M. [C] [D] à M. et Mme [Y] et [F] [D] et à M. [R] [D], en dépit de l’offre d’achat acceptée, MM. [X] et [U] ont intérêt et qualité à contester la vente au profit de époux [Y] et [F] [D] et M. [R] [D] et son opposabilité à leur égard, – comme bénéficiaires de l’offre d’achat acceptée par M. [C] [D] -, aux motifs:

— que cette vente fait obstacle à la reconnaissance de leur droit de propriété qu’ils prétendent détenir de l’offre acceptée;

— que cette vente a été sciemment conclue en fraude à leurs droits nés de l’offre acceptée;

Le second alinéa de l’article 1198 prévoit que « Lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi ».

Si les consorts [D] objectent :

— que la sanction de la mauvaise foi n’est pas la nullité de l’acte d’acquisition, de sorte que le moyen est inopérant;

— que les droits successifs sur le bien immobilier s’entendent de droits constatés par un acte en la forme authentique, de sorte que MM. [X] et [U] n’ont pas qualité pour agir sur le fondement de cet article, ces deux objections relèvent de l’appréciation de questions de fond quant au périmètre des dispositions de l’article 1198 et aux conséquences de la méconnaissance de ces dernières.

Il s’ensuit que ces arguments ne peuvent utilement remettre en cause la qualité de MM. [X] et [U] à agir en nullité ou, subsidiairement en inopposabilité, de la vente du 6 août 2021.

Par ailleurs, si les consorts [D] exposent en substance que l’action en nullité d’une vente est une action réservée aux seuls co-contractants, MM. [X] et [U] disposent d’un intérêt et d’une qualité, même comme tiers au contrat de vente du 6 août 2021, à en solliciter la nullité ou l’inopposabilité – sans préjudice du bienfondé de leur action- dès lors qu’ils affirment que cette vente a été conclue en connaissance de cause en fraude à leurs droits et que la nullité, ou l’inopposabilité, est de nature à remédier à l’atteinte illicite à leurs droits.

Enfin, la connaissance par MM. [X] et [U] de ce que, quelques jours après l’acceptation de l’offre en décembre 2020, M. [C] [D] s’était dédié de son engagement de vente au profit des membres de sa famille et le délai mis pour initier un contentieux judiciaire en 2021 et 2022 ne caractérisent pas la mauvaise foi de ces derniers à vouloir se voir reconnaitre la propriété de l’appartement litigieux malgré l’acte authentique signé au bénéfice de M. et Mme [Y] et [F] [D] et de M. [R] [D]; ils ne sauraient, pour ce motif, se voir nier leur intérêt à agir.

En conséquence de ce qui précède, sans qu’il n’y ait lieu à sursis à statuer dans l’attente d’une décision sur le fond, l’ordonnance ayant écarté les fins de non-recevoir dirigées contre l’action de MM. [X] et [U] en nullité ou inopposabilité de la vente conclue le 6 août 2021 entre M. [C] [D], d’une part et de M. et Mme [Y] et [F] [D] et M. [R] [D], d’autre part sera confirmée.

Sur les frais irrépétibles et sur les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. [C] [D], M. et Mme [Y] et [F] [D] et M. [R] [D], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande en outre de les condamner à verser à MM. [X] et [U] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Écarte la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel de M. [R] [D] ;

— Écarte la demande de sursis à statuer ;

— Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

— Condamne in solidum M. [C] [D], M.[Y] [D] et Mme et [F] [Q] épouse [D] et M. [R] [D] à verser à Monsieur [P] [J] [X] et Monsieur [S] [N] [U] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’appel ;

— Condamne in solidum M. [C] [D], M.[Y] [D] et Mme et [F] [Q] épouse [D] et M. [R] [D] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT