ARRÊT N°25/

LF

R.G : N° RG 22/00921 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FWLY

S.E.L.A.R.L. [U] ES QUALITES DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SOCIETE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION NOUVELLE

C/

COMMUNE DE [Localité 14]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 28 MARS 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 22 MARS 2022 suivant déclaration d’appel en date du 15 JUIN 2022 RG n° 19/01677

APPELANTE :

S.E.L.A.R.L. [U] ES QUALITES DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SOCIETE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION NOUVELLE

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentant : M^e Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

COMMUNE DE [Localité 14]

[Adresse 15]

[Localité 14]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 14/11/2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 janvier 2025 devant Monsieur FRAVETTE Laurent, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Sarah HAFEJEE, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 mars 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 mars 2025.

Greffière lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

La commune de [Localité 14] est propriétaire des parcelles AR [Cadastre 4], AR [Cadastre 5], AR [Cadastre 6], AR [Cadastre 7], AR [Cadastre 8], AR [Cadastre 9], AR [Cadastre 10], AR [Cadastre 11] et AR [Cadastre 12], issues d’un terrain plus grand de 114 275 m2 acquis par la commune auprès des consorts [R] par acte notarié en date des 21 et 27 novembre 1975, cédé en partie le 3 décembre 1984 au lotisseur du lotissement « [Adresse 16] », la SARL SICN.

En 2008, la commune de [Localité 14] a découvert qu’une partie de ses terrains avait été annexée par certains propriétaires du lotissement « [Adresse 16] » qui avaient investi des terrains dont ils n’étaient pas propriétaires pour y édifier des ouvrages.

En 2009, un géomètre-expert est intervenu amiablement et la limite séparative a été fixée contradictoirement entre les parties.

Parmi les propriétaires en cause, la SARL SICN, propriétaire de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 2] sise [Adresse 17] sur ladite commune d’une superficie de 815 m2 de terrain selon la société OIT, géomètre-expert, qui s’est chargée de rechercher l’étendue de l’empiètement et du bornage amiable contradictoire en date du 3 avril 2009 sur la parcelle AR [Cadastre 10] appartenant à la commune de [Localité 14]. Elle y a édifié entre autres, un terrain de tennis et trois autres ouvrages importants de type habitation de sorte que Monsieur [D] [L], à travers la SARL SICN, jouit du bien communal cadastré AR [Cadastre 10] sur une superficie de 611 m2.

Par jugement en date du 19 mai 2010, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis a constaté que la SARL SICN était propriétaire de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 2] et non, son gérant d’alors, Monsieur [D] [L], qui avait tenté de dissimuler cet actif immobilier dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL SICN dont la réouverture a été ordonnée par la suite.

Par jugement en date du 13 février 2013, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a jugé que la parcelle cadastrée AR [Cadastre 2], constituant le lot n°39 du lotissement [Adresse 16], appartenait à la SARL SICN actuellement en liquidation judiciaire.

Plusieurs courriers ont été adressés aux consorts [L], notamment ceux du 14 avril 2015 aux termes desquels la commune de [Localité 14] a vainement proposé de cesser tout empiètement et notamment, de régulariser la situation sur la base du prix fixé par le service des Domaines.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 janvier 2019, la commune de la Possession a fait citer devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion la SARL SICN, représentée par la SELARL [U], en qualité de liquidateur judiciaire aux fins de cessation de l’empiètement et d’obtenir la démolition totale des ouvrages édifiés sous astreinte, outre la fixation d’une indemnité d’occupation, après expertise.

Par jugement en date du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

« DIT que la société SICN représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL [U], occupe et jouit illégalement depuis plusieurs années de la parcelle cadastrée n° AR [Cadastre 10] appartenant à la Commune de [Localité 14]

ORDONNE à la société SICN représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL [U], et à tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la cessation immédiate de l’occupation et de la jouissance illicite par elle de la parcelle communale n° AR [Cadastre 10]

ORDONNE à la société SICN représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL [U], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la démolition totale des ouvrages visibles et enterrés édifiés par elle sur la parcelle communale n° AR [Cadastre 10]

CONDAMNE la société SICN représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL [U] à payer à la commune de la Possession une indemnité d’occupation et de jouissance du bien communal, et ce à titre rétroactif sur une période de cinq années antérieurement à la signification de l’assignation, et ce jusqu’à la libération des lieux dûment constatée contradictoirement au frais de la SELARL [U]

DESIGNE, avant dire droit, un expert judiciaire en la personne de Monsieur [C] [Y], aux fins d’évaluer ladite indemnité d’occupation mensuelle due à la commune, avec les chefs de mission suivants :

Convoquer les parties et entendre les parties en leurs dires, demandes et explications,

Se rendre sur les lieux litigieux et les visiter,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

Examiner la surface occupée et les ouvrages édifiés ou enterrés,

Entendre tous sachants,

Evaluer une indemnité d’occupation mensuelle de la parcelle communale en considération des ouvrages édifiés, éventuellement loués à usage d’habitation ou commercial, en procédant à l’examen de leur valeur locative,

Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société SICN sur une période de 5 années antérieurement à la signification de l’assignation,

Dit que l’expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix,

Dit que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans les six mois de sa saisine après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties,

Fixe l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 2000 qui sera consignée avant le 15 mai 2022 par la commune de la Possession entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Saint-Denis,

Dit qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l’expert sera caduque

Dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

Dit qu’il sera pourvu remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes article 234 et 235 du code de procédure civile,

Désigne le magistrat en charge du contrôle de l’expertise pour assurer le suivi du présent jugement à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 12 décembre 2022 à 8h30

RESERVE les demandes de paiement de somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. »

* * *

Par déclaration du 15 juin 2022, la SELARL [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SICN a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 27 juin 2022.

La SELARL [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SICN a déposé ses premières conclusions d’appelant le 29 août 2022.

La commune de [Localité 14] a déposé ses conclusions d’intimé le 25 novembre 2022.

Par ordonnance sur incident n°24/25 en date du 6 février 2024, le conseiller de la mise en état a, notamment « dit n’y avoir lieu à jonction ».

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

* * *

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses conclusions d’appelante n°2 déposées le 23 octobre 2024, la SELARL [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SICN demande à la cour de :

« JUGER que la société immobilière de construction nouvelle SICN a été placée en redressement judiciaire, convertie en liquidation judiciaire le 26 février 2003

JUGER que le Tribunal judiciaire a réouvert la procédure de liquidation en raison de la découverte d’un actif non déclaré, une parcelle de terrain de 820 m2, cadastrée AR [Cadastre 2], située au [Adresse 1] à la Possession,

JUGER que cette parcelle a fait l’objet d’une vente au profit de M [D] [L] par acte notarié du 27 décembre 2019 pour la somme de 50 000 euros

JUGER que cette vente avait au préalable été autorisée par ordonnance du juge commissaire du 20 juin 2019

JUGER que la Commune de [Localité 14] n’a jamais fait de déclaration de créance

JUGER que la SICN n’est plus propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 2] depuis le 27 décembre 2019

PAR CONSEQUENT :

INFIRMER le jugement du 22 mars 2022 du Tribunal judiciaire dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

JUGER irrecevable l’action de la Commune de [Localité 14] à l’encontre de la SELARL [U] es qualités de liquidateur judiciaire de la société SICN, faute d’intérêt à agir

REJETER la demande d’expertise comme dilatoire et infondée à l’égard du liquidateur judiciaire

INVITER la Commune de [Localité 14] à mieux de pourvoir contre le propriétaire actuel du bien litigieux

JUGER irrecevable les demandes en paiement de la Commune de [Localité 14] à l’encontre la SELARL [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la SICN, en raison des effets d’ordre public des procédures collectives

JUGER que la SELARL [U] es qualité de liquidateur judiciaire société SICN doit être mise hors de cause

CONDAMNER la commune de [Localité 14] à payer à la SELARL [U] es qualité, la somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance. »

S’agissant de :

L’irrecevabilité des demandes portées à son encontre : Elle soutient que la SARL SICN n’est plus propriétaire de la parcelle litigieuse en raison de la vente intervenue le 27 décembre 2019 au profit de Madame [T] [I] [L], née [W] sur autorisation du juge commissaire du 20 juin 2019 et avis conforme du Parquet du 16 octobre 2018. Elle ajoute que la commune de [Localité 14] doit attraire à la présente instance, en intervention forcée, le ou les personnes concernées qui ne sont pas parties à l’instance.

Sur l’irrecevabilité des demandes en paiement contre un débiteur en liquidation judiciaire, elle rappelle un principe d’ordre public selon lequel, le jugement d’ouverture en liquidation judiciaire interrompt ou interdit l’action en paiement des créanciers concernant des créances régulièrement déclarées. Enfin, elle souligne que la juridiction ne peut que fixer une créance au passif, mais en aucun cas solliciter une condamnation. Enfin, elle précise que les créances postérieures au jugement d’ouverture d’une procédure collective suivent le régime de l’article L622-17 du code de commerce.

* * *

Aux termes de ses conclusions d’intimée n°3 déposées le 13 novembre 2024, la commune de [Localité 14] demande à la cour de :

« DECLARER que son action en justice est recevable et bien fondée ;

DONNER ACTE aux parties de ce que Madame [T] [I] [L], née [W] est désormais propriétaire de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 2] et qu’elle empiète sur la parcelle cadastrée AR [Cadastre 10] appartenant à la commune de [Localité 14] depuis 2019 uniquement et de ce que la commune l’assignera un jour prochain ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce que le tribunal a :

CONDAMNER la SELARL [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la société SICN à payer à la commune de [Localité 14] une indemnité d’occupation et de jouissance du bien communal, et ce à titre rétroactif sur une période de cinq ans antérieurement à la signification de l’assignation, et Y AJOUTANT, ce jusqu’au 27 septembre 2019, date de la vente réalisée au profit de madame [L] ;

DESIGNE, avant dire droit, un expert judiciaire en la personne de Monsieur [C] [Y], aux fins d’évaluer ladite indemnité d’occupation mensuelle due à la commune, avec les chefs de mission suivants :

Convoquer les parties et entendre les parties en leurs dires, demandes et explications,

Se rendre sur les lieux litigieux et les visiter,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

Examiner la surface occupée et les ouvrages édifiés ou enterrés,

Entendre tous sachants,

Evaluer une indemnité d’occupation mensuelle de la parcelle communale en considération des ouvrages édifiés, éventuellement loués à usage d’habitation ou commercial, en procédant à l’examen de leur valeur locative,

Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société SICN sur une période de 5 années antérieurement à la signification de l’assignation,

Dit que l’expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix,

Dit que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans les six mois de sa saisine après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties,

Fixe l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 2000 qui sera consignée avant le 15 mai 2022 par la commune de la Possession entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Saint-Denis,

Dit qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l’expert sera caduque

FIXER la créance de la commune de [Localité 14] correspondant à l’indemnité d’occupation et de jouissance du bien communal dont le montant sera déterminé par l’expert mandaté au passif de la SOCIETE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION NOUVELLE SICN ;

REJETER toutes conclusions et prétentions contraires de l’appelante ;

CONDAMNER l’appelante à payer à la commune de [Localité 14] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l’appelante aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, si la cour estime devoir entrer en voie d’infirmation,

REJETER toute demande liée à l’article 700 CPC formulée par l’appelante qui aurait pu éviter le procès d’appel, voire le procès de première instance et le jugement entrepris, en se défendant en première instance et en éclairant le juge sur une vente intervenue après l’assignation de première instance ;

CONDAMNER l’appelante aux entiers dépens ; »

La commune de la Possession fait valoir sur :

L’irrecevabilité relative à l’intérêt à agir, que la SELARL [U] n’a pas porté à sa connaissance, ni au juge, la vente intervenue postérieurement à l’introduction de la présente instance alors que l’appelante était propriétaire de la parcelle litigieuse depuis l’acte introductif d’instance jusqu’au jour de la vente.

L’irrecevabilité relative à la demande de condamnation en paiement, que sa demande principale concerne une demande de démolition, outre, une expertise judiciaire afin d’évaluer le préjudice de jouissance du propriétaire à fixer au passif de la société.

L’irrecevabilité relative à l’absence de déclaration de créance avant le jugement d’ouverture de la procédure collective, que la naissance d’une créance postérieure à tout jugement de liquidation n’est soumise à aucune obligation de déclaration de créance dans le délai de deux mois.

La violation du droit de propriété, que la SARL SICN a annexé la parcelle communale AR [Cadastre 10] depuis plusieurs années, en y édifiant des constructions illicites. En outre, elle précise que Madame [T] [I] [L], née [W] est déjà en procès avec la commune de [Localité 14] pour un autre empiètement.

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Les moyens d’irrecevabilité soulevés relatif à l’intérêt à agir :

La SELARL [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SICN soutient que l’action engagée à son encontre est irrecevable compte tenu de la vente de la parcelle litigieuse intervenue le 27 décembre 2019 au profit de Madame [T] [I] [L], née [W].

La commune de [Localité 14] rappelle que la SARL SICN était bien propriétaire de ladite parcelle au jour de l’introduction de l’instance jusqu’au 27 décembre 2019. Elle souligne que le mandataire liquidateur avait connaissance du projet de vente au moment de l’introduction d’instance sans la tenir informée.

Sur ce,

L’intérêt à agir exigé par l’article 31 du code de procédure civile, doit être apprécié au jour de l’introduction de l’instance. Elle ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de procéder à un bref rappel des différentes procédures engagées pour une bonne administration de la justice :

Par jugement du 18 février 2002, la SARL SICN a été placée en redressement judiciaire par le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis, puis convertie en liquidation judiciaire le 26 février 2003,

La clôture de la procédure collective a été prononcée le 21 février 2006 pour insuffisance d’actif,

Par jugement du 19 mai 2010, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis a, après avoir constaté que la SARL SICN était propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 2], ordonné la réouverture de la procédure de liquidation judiciaire consécutivement à la découverte d’un actif non déclaré, en l’occurrence la parcelle AR [Cadastre 2],

Par jugement du 13 février 2013, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a confirmé que la parcelle AR [Cadastre 2] était un actif de la SARL SICN,

Par avis du 16 octobre 2018, Madame la procureure de la République près la juridiction de ladite cour a rendu au juge commissaire un avis aux fins d’autorisation de vente au profit de Madame [T] [E] [I] [L], épouse du dirigeant de la société en liquidation pour un montant de 50 000 euros proposé, inférieur à l’évaluation faite à 88 000 euros,

Par acte du 11 janvier 2019, la commune de la Possession a fait assigner la SARL SICN, représentée par la SELARL [U], es qualité de liquidateur judiciaire devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis,

Par acte notarié du 25 avril 2019, une promesse d’achat a été régularisée entre Madame [L] et la SARL SICN,

Par ordonnance en date du 16 octobre 2019, le juge commissaire a autorisé la vente de la parcelle AR [Cadastre 2] au profit de Madame [T] [E] [I] [L] aux conditions de la promesse d’achat,

Par acte notarié en date du 27 décembre 2019, la parcelle litigieuse a fait l’objet d’une vente au profit de Madame [T] [E] [I] [L].

De ces éléments, il ressort que la commune de [Localité 14] ne dispose pas d’un intérêt à agir à l’encontre de la SARL SICN, représentée par la SELARL [U] es qualité de liquidateur judiciaire dans la mesure où d’une part, l’intimée ne rapporte pas la preuve d’une occupation de la parcelle AR [Cadastre 10] par la société liquidée. D’autre part, la SELARL [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SICN demeure étrangère au présent contentieux dans la mesure où elle n’a jamais revendiqué la propriété de ladite parcelle, en dehors de la parcelle AR [Cadastre 2] suivant les décisions en date des 19 mai 2010 du tribunal mixte de commerce de Saint-Denis et du 13 février 2013 du tribunal de grande instance de Saint-Denis.

C’est pourquoi, l’action en justice sera déclarée irrecevable à son égard, et sa mise hors de cause sera prononcée.

Par conséquent, il y a lieu d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires,

La commune de [Localité 14], partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de débouter la SELARL [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SICN de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DECLARE irrecevable l’action en justice introduite par la commune de [Localité 14], représentée par son maire en exercice à l’encontre de la Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la Société Immobilière de Construction Nouvelle ;

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la commune de [Localité 14], représentée par son maire en exercice aux dépens de première instance et d’appel ;

DEBOUTE la Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée [U] es qualité de liquidateur judiciaire de la Société Immobilière de Construction Nouvelle de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT