Arrêt N°

SP

R.G : N° RG 23/00950 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F5KY

[O]

C/

S.A. SOCIÉTÉ FINANCIÈRE POUR LE DÉVELOPPEMENT DE LA RÉUNION DÉNOMMÉE EN ABRÉGÉ SOFIDER

Etablissement Public TRÉSOR PUBLIC – TRÉSORERIE DE [Localité 16]

Etablissement Public TRÉSOR PUBLIC – DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA RÉUNION

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le JUGE DE L’EXÉCUTION DE [Localité 13] en date du 22 JUIN 2023 suivant déclaration d’appel en date du 05 JUILLET 2023 rg n° 22/00059

APPELANT :

Monsieur [P] [N] [O]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Abdelnasr ZAIR, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION

INTIMÉES :

S.A. SOCIÉTÉ FINANCIÈRE POUR LE DÉVELOPPEMENT DE LA RÉUNION DÉNOMMÉE EN ABRÉGÉ SOFIDER Société anonyme au capital de 40 000 000,00 €, identifiée au SIREN sous n° 314 539 347 et immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Saint Denis de La Réunion, agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Henri BOITARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Etablissement Public TRÉSOR PUBLIC – TRÉSORERIE DE [Localité 16]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Etablissement Public TRÉSOR PUBLIC – DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA RÉUNION

[Adresse 1]

[Localité 11]

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 917 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseiller rapporteur

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 12 Décembre 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 Décembre 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR :

Se prévalant d’un titre exécutoire constitué par la copie exécutoire d’un acte de prêt reçu le 15 octobre 2018 par Maître [C] [Y], notaire à [Localité 15], suivant commandement délivré le 21 juillet 2022, et déposé le 1er septembre 2022 au Service de la publicité foncière de [Localité 15] sous la référence Volume [Immatriculation 9] 2022 S n° 90, la Société Financière pour le Développement de la Réunion (la SOFIDER) a fait saisir un bien immobilier situé [Adresse 6], cadastré section AT n° [Cadastre 3].

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, par acte du 12 octobre 2022, la SOFIDER a fait assigner M. [P] [N] [O] devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de fixation du montant de la créance à la somme de 272.621,66 euros, outre frais et intérêts au taux de 2,10 % à compter du 15 juillet 2022 et vente forcée sur une mise à prix de 200.000 euros

Le créancier poursuivant a fait dénoncer le commandement de payer valant saisie au Trésor Public, par acte d’huissier du 14 et 17 octobre 2022.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 17 octobre 2022.

Le débiteur a demandé au juge de l’exécution de rejeter comme irrecevables et mal fondées l’ensemble des demandes de la SOFIDER, en l’absence de créance liquide et exigible, déclarer nul le contrat de prêt bancaire signé le 15 octobre 2018, en raison de l’engagement disproportionné du débiteur, dire et juger nul et de nul effet le commandement délivré et juger nulle la déchéance des intérêts prononcée en février 2022, subsidiairement, juger nuls les intérêts réclamés en raison de leur déchéance. A titre infiniment subsidiaire, il a demandé à être autorisé à vendre amiablement son bien au prix de 200.000 euros.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 22 juin 2023, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Saint-Denis la Réunion a statué en ces termes :

«  DEBOUTE M. [P] [N] [O] de l’ensemble de ses demandes;

MENTIONNE que la créance de La SOFIDER est de 272 621,66 euros (principal, frais, intérêts et autres accessoires),

ORDONNE la vente forcée des biens figurant au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 21 juillet 2022 publié au Service de la publicité foncière de Saint- Denis le 1er septembre 2022 sous la référence Volume 20228 n° 90,

DIT qu’il y sera procédé, dans les conditions prévues au cahier des conditions de vente, à l’audience d’adjudication du 28 septembre 2023 à 08 heures 30, à la barre du tribunal judiciaire de Saint-Denis (salle Viracaoundin),

DIT qu’en vue de la vente, le commissaire de justice saisi à cette fin pourra faire visiter le bien selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec ses occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, celui-ci pourra se faire assister de la force publique, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier,

RAPPELLE que les formalités de publicité devront être accomplies à la diligence du créancier poursuivant,

RAPPELLE que le report de l’audience adjudication ne peut intervenir que pour un cas de force majeure,

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente taxes préalablement à l’audience d’adjudication, et payes par l’adjudicataire en sus du prix. "

Par déclaration au greffe en date du 5 juillet 2023, M. [O] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance sur requête du 10 juillet 2023, le premier président de la cour a autorisé M. [O] à assigner la SOFIDER à jour fixe devant la cour à l’audience du 19 septembre 2023.

Par actes des 27 et 28 juillet et 3 août, M. [O] a fait assigner à jour fixe, respectivement, la Trésorerie de [Localité 14], la SODIFER et la Direction Régionale des Finances Publiques de la Réunion (la DRFPR) (remises à personne morale).

Par message RPVA du 23 janvier 2025, la cour, au visa des articles 16 du code de procédure civile et L. 212-1 du code de la consommation, a invité les parties à faire toutes observations utiles sur le caractère éventuellement abusif de la clause contenu dans l’acte de prêt notarié du 15 octobre 2018 conclu entre la SOFIDER et M. [O].

La SOFIDER a adressé des observations à la cour le 25 janvier 2025.

M. [O] n’a adressé aucune observation.

Par arrêt mixte du 11 février 2025, la présente cour a :

— Déclaré l’appel de M. [P] [N] [O] recevable ;

Avant dire droit,

— Ordonné la réouverture des débats afin de permette aux parties de conclure sur le caractère abusif de la clause « DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR » et les conséquences juridiques pouvant en découler;

— Révoqué l’ordonnance de clôture ;

— Renvoyé à l’audience du mardi 15 avril 2025 à 9 heures 00 ;

— Réservé l’ensemble des demandes.

***

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n°2 transmises par voie électronique le 13 avril 2025, M. [O] demande à la cour de :

— Débouter la SOFIDER de sa demande d’irrecevabilité de l’appel :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

— Rejeter comme irrecevables et mal fondées l’ensemble des demandes de la SOFIDER, en l’absence de créance liquide et exigible ;

— Déclarer nul le contrat de prêt bancaire signé le 15 octobre 2018 entre M. [O] et la SOFIDER, en raison de l’engagement disproportionné de M. [O] ;

— Prononcer nul et de nul effet le commandement délivré ;

— Prononcer la nullité de la déchéance des intérêts prononcée en février 2022 ou la réputer non écrite ;

A titre subsidiaire :

— Déclarer nuls les intérêts réclamés en raison de leur déchéance ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Autoriser la vente amiable du bien, rien ne s’y opposant, au prix de 200.000 euros ;

En tout état de cause :

— Condamner la SOFIDER à payer à M. [O] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SOFIDER aux entiers dépens.

***

Dans ses conclusions transmises par voie électronique le 25 mars 2025, la SOFIDER demande à la cour de :

— Juger que la clause intitulée « DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR » figurant à l’acte de prêt du 15 octobre 2018 ne saurait constituer une clause abusive puisqu’elle est l’exacte reproduction du texte de l’article L. 312-39 du code de la consommation et que, de ce fait, elle ne fait qu’énoncer un droit du créancier reconnu par la loi dont seules les modalités de mise en 'uvre pourraient s’avérer fautives, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le créancier ayant adressé une mise en demeure préalable à toute autre mesure au débiteur ;

Subsidiairement,

— Juger que le non-paiement des échéances du prêt par M. [O] justifie pleinement la procédure de saisie immobilière diligentée par la SOFIDER.

***

La DRFPR et la Trésorerie de [Localité 16] et n’ont pas constitué avocat.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel, la cour rappelle qu’elle a déjà statué sur la recevabilité de l’appel de M. [O] et qu’en conséquence, la demande de ce dernier tendant à « débouter la SOFIDER de sa demande d’irrecevabilité de l’appel » est sans objet.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Le juge de l’exécution a débouté M. [O] de sa demande tendant à la nullité de la déchéance du terme. Il a jugé qu’il est constant que la déchéance du terme ne peut être prononcée qu’après une mise en demeure régulièrement délivrée, ce qui est le cas en l’espèce, le délai de 8 jours mentionné à la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) étant indifférent en la matière.

A titre principal, la SOFIDER soutient en substance que la clause sur laquelle les parties ont été invitées à conclure énonce un principe qui n’est autre que la reproduction de l’article L. 312-39 du code de la consommation, ses modalités de mise en 'uvre n’étant pas indiquées ni dans l’offre de prêt, ni dans l’ace notarié mais dans le document annexé à ce dernier " EXPLICATION ADEQUATES et MISE EN GARDE.'

Elle fait valoir que :

— elle a adressé le 6 décembre 2021 une lettre de mise en demeure à M. [O] qui l’a réceptionnée le 8 décembre suivant ;

— cette mise en demeure préalable n’ayant pas été suivie d’effet, elle a prononcé la déchéance du terme et mis en demeure M. [O] par lettre du 17 février 2022 ;

— la mise en demeure préalable informant le débiteur qu’à défaut de régularisation de sa situation, la déchéance sera prononcée, suffit ;

— la clause figurant dans les « conditions générales des prêts immobiliers » (article 6a) est manifestement abusive mais l’offre de prêt ne constitue qu’un projet de prêt et cette clause n’est pas reprise dans l’acte notarié lequel, seul, consacre l’accord des parties et mentionne la reproduction des dispositions de l’article L.312-39 du code de la consommation : l’offre de prêt écarte la clause abusive puisqu’il ne la mentionne pas ;

— est annexé à l’acte notarié un document intitulé « EXPLICATIONS ADEQUATES et MISE EN GARDE » (article L.313-1 du code de la consommation) dont le paragraphe intitulé « En cas de défaut de paiement d’une échéance » est ainsi rédigé : « En cas de défaillance de paiement d’un versement, nous pourrons exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, après envoi d’une mise en demeure restée infructueuse » ;

A titre subsidiaire, la SOFIDER soutient en substance que pour le cas où la cour estimerait abusive la clause discutée, il n’en demeure pas moins que la procédure poursuivie reste régulière en la forme comme fondée : même à admettre que la déchéance du terme ne pouvait être prononcée puisque non prévue au contrat, la clause étant réputée non écrite, M. [O] a laissé impayées les échéances du 5 octobre 2021 au 5 mars 2025 pour un montant de 34.653,97 euros, les paiements par lui effectués ayant régulièrement interrompu la prescription.

D’une part, M. [O] fait valoir que la clause de déchéance est nulle car si une mise en demeure a bien été envoyée, il se trouve que le délai laissé de 8 jours était manifestement déraisonnable, ne lui permettant pas de faire face à ses obligations.

D’autre part, M. [O] plaide que la clause de déchéance du terme ou tout autre clause contenue dans les annexes du contrat ou de l’offre de prêt doit être regardée comme abusive au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation et réputée non écrite. Il argue que la clause litigieuse n’est pas bilatéralisée : le privilège de résilier par anticipation le contrat de prêt n’est pas étendu à l’emprunteur alors qu’il existe de nombreuses hypothèses dans lesquelles la banque peut manquer à ses obligations contractuelles. Il soutient que ce privilège crée un déséquilibre significatif à son détriment d’autant qu’il laisse au prêteur le droit exclusif de déterminer les conditions de mise en 'uvre de la déchéance. Il considère que la clause de déchéance du terme doit être privée d’effet et la mise en demeure ne peut jouer que pour les mensualités impayées à la date de la mise en demeure et pas pour l’intégralité du prêt.

Sur ce,

Aux termes de l’article L. 212-1 du code de la consommation

«  Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’État, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies. "

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

La clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, et est donc abusive (Cass. Civ 1ère du 22 mars 2023 n° 21-16.044 – Cass. Civ 1ère du 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904 – Cass. Civ 1ère du 9 juillet 2025 n° 23-22.851)

Lorsque le juge dit que la clause d’exigibilité immédiate stipulée au contrat de prêt constitue une clause abusive qui doit être réputée non écrite, il en résulte que la déchéance du terme ne peut reposer sur cette clause, peu important l’envoi par la banque d’une mise en demeure (Cass. Civ 2ème du 3 octobre 2024 n° 21-25.823).

Par avis du 11 juillet 2024 (Avis de la Cour de cassation, 11 juillet 2024, n° 24-70.001), la Cour de cassation a dit que :

1°/ Le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive.

2°/ Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi.

3°/ Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

En l’espèce, suivant acte notarié du 15 octobre 2018, la SOFIDER a consenti à M. [P] [N] [O] un prêt habitat classique de 300.000 euros remboursable en 240 mensualités de 1.531,90 euros.

La clause relative à la déchéance du terme du contrat de contrat de prêt notarié du 15 octobre 2018 figurant à l’ « ARTICLE 6 – EXIGIBILITE ANTICIPEE ET DEFAILLANCE » au « b) Défaillance de l’Emprunteur » stipule que :

«  En cas de défaillance de l’Emprunteur, le Prêteur pourra, à sa seule discrétion, demander le remboursement immédiat du prêt et exiger le remboursement immédiat du capital restant dû augmenté des intérêts échus et non versés. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal celui du prêt.

En outre, le Prêteur pourra demander à l’Emprunteur défaillant une indemnité égale 7% du montant des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et ,on versés.

[…] "

Cette clause est reprise au paragraphe " 7. NON-RESPECT DES ENGAGEMENTS [Localité 12] AU PRET : CONSEQUENCES POUR L’EMPRUNTEUR « figurant dans la » Fiche d’information standardisée européenne relative aux contrats de crédit immobilier (FISE) annexé à l’acte notarié, paraphé et signé par M. [O].

Est également annexé à l’acte notarié, paraphé et signé par M. [O] un document intitulé « EXPLICATIONS ADEQUATES et MISE EN GARDE (ART. L.313-1 du Code de la Consommation » qui donne des informations sur la FISE et, notamment, attire l’attention de l’emprunteur :

— sur l’information relative au non-respect des engagements décrits dans la rubrique « non-respect des engagements liés au crédit » et les conséquences financières et juridiques décrites ci-après "

— pour le prêt HABITAT CLASSIQUE 0006549270 sur les « Effets spécifiques du (des) crédit(s) et service(s) accessoire(s) proposés » et notamment « En cas de défaut de paiement d’une échéance » qui stipule :

«  En cas de défaut de paiement d’un versement, nous pourrons exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, après envoi d’une mise en demeure restée infructueuse. […] "

Par LRAR datée du 6 décembre 2021 (reçue le 8 décembre 2021) portant en objet : « MISE EN DEMEURE AVANT DECHEANCE DU TERME » la SOFIDER a mis en demeure M. [O] de lui régler la somme de 2.593,65 euros correspondant aux « échéances impayées » sous 8 jours et indiqué à ce dernier que " A défaut de règlement de la somme mentionnée dans les délais impartis, et en cas de nouvel impayé, nous serons amenés à vous réclamer l’intégralité de notre créance détaillée ci-après et à engager toute mesures judiciaires nécessaires au recouvrement forcé de notre créance par le biais de notre service contentieux :

— échéances impayées 2.593,65 €

— capital restant dû 262.619,82 €

TOTAL 265.212,82 € *

(sauf intérêts en mémoire)

*A majorer de l’indemnité contractuelle stipulée au contrat.

Par LRAR datée du 17 février 2022 (pli avisé non réclamé), la SOFIDER a rappelé à M. [O] que le montant des impayés lui a été signalé à plusieurs reprises durant les semaines écoulées, que malgré cela, il a laissé 5 échéances impayées, et qu’aux termes du contrat signé, le non-paiement à son échéance d’un seul terme de capital ou ou d’intérêts est une cause de déchéance du terme et d’exigibilité immédiate du solde des sommes prêtées et qu’elle entend se prévaloir de cette disposition de sorte qu’elle lui réclame l’intégralité de la créance. En conséquence, la SOFIDER a mis en demeure M. [O] de lui régler, sous 15 jours, la somme de 285.291,06 euros, sous réserve des intérêts contractuels au taux de 2,10% à compter de ce jour jusqu’au parfait paiement. Elle a joint au courrier le « Décompte pour la période du 05/10/2021 au 17/02/2022 »

— échéances impayée du 05/10/2021 1.531,90 €

— échéances impayée du 05/11/2021 1.531,90 €

— échéances impayée du 05/12/2021 1.531,90 €

— échéances impayée du 05/01/2022 1.531,90 €

— échéances impayée du 05/02/20212 1.531,90 €

— capital restant dû 259.396,59 €

Soit en principal 267.056,09 €

— intérêts 77,21 €

— Indemnité forfaitaire 18.157,76 €

— Intérêts et frais jusqu’à parfait règlement MEMOIRE

Soit un TOTAL DU 285.291,06 €

Cette mise en demeure a été remise en mains propres à M. [O] le 28 mars 2022.

Le 21 juillet 2022, la SOFIDER a fait délivrer à M. [O] un commandement aux fins de saisie vente d’avoir à payer la somme de 286.037,82 euros se décomposant comme suit :

— capital restant dû 264.962,02 €

— intérêts au taux de 2,10€ du 05/10/2021 au 16/05/2022 1.173,82 €

— intérêts acquis au taux de 2,10% à compter du 17/05/2022 853,69 €

— indemnité forfaitaire 18.157,76 €

— émolument proportionnel (article A444-31 du code de commerce) 418,98€

— coût de l’acte TTC 471,55 €

La SOFIDER produit trois autres décomptes :

— décompte arrêté au 16 mai 2022 qui fait mention d’un total dû de 284.293,60 euros prenant en compte le capital dû pour 259.396,59 euros et des règlements effectués par l’emprunteur pour un montant total de 2.339,71 euros, soit :

le 17/02/2022 1.000,00 €

.le 28/02/2022 1.339,71€

— décompte arrêté au 15 juillet 2022 qui fait mention d’un total dû de 272.621,66 euros prenant en compte le capital dû pour 259.396,59 euros et des règlements (« encaissement »)effectués par l’emprunteur pour un montant total de 14.903,51 euros, soit :

.le 17/02/2022 1.000,00 €

.le 28/02/2022 1.339,71 €

.le 16/05/2022 600,00 €

.le 16/05/2022 1.000,00 €

.le 30/05/2022 1.531,90 €

.le 30/05/2022 1.800,00 €

.le 30/05/2022 1.500,00 €

.le 31/05/2022 1.500,00 €

.le 14/06/2022 1.531,90 €

.le 21/06/2022 1.600,00 €

.le 04/07/2022 1.500,00 €

— dernier décompte arrêté au 24 mars 2025 qui fait uniquement mention: des échéances impayées du 05/10/2021 au 05/03/2025 pour un total de 64.339,80 euros (42 x 1.531,90)

— des encaissements effectués par M. [O] entre le 17/02/2021 et le 17/05/2023 pour un total de 30.444,91 euros :

.du 17/02/2021 au 04/07/2022 14.903,51 €

.le 19/07/2022 1.531,90 €

.le 11/08/2022 1.531,90 €

.le 06/09/2022 1.531,90 €

.le 20/10/2022 1.531,90 €

.le 25/11/2022 1.600,00 €

.le 11/01/2023 1.531,90 €

.le 10/02/2023 1.550,00 €

.le 02/03/2023 1.531,90 €

.le 17/05/2023 1.600,00 €

.le 17/05/2023 1.600,00 €

soit total dû de 34.653,97 euros.

Ainsi, M. [O] a réglé, voire au-delà, les mensualités de son prêt, soit à la date prévue, soit avec un décalage de quelques jours :

— en février 2022 pour 2.339,71 € (1.000 + 1339,71)

— de mai 2022 à novembre 2022 pour 20.291,40 € (600 + 1.000 + 1.531,90 + 1.800 + 1.500 + 1.500 + 1.531,90 + 1.600 +1.500 + 1.531,90 + 1.531,90 + 1.531,90 + 1.531,90 + 1.600)

— de janvier 2023 à mars 2023 pour 4.613,80 € (1.531,90 + 1.550 + 1.531,90)

— en mai 2023 pour 3.200 € (1.600 + 1.600)

(pour un total de 30.444,91 euros)

Il résulte de ce qui précède qu’un délai de préavis de quinze jours pour prononcer la déchéance du terme d’un crédit immobilier ne peut être considéré comme un délai raisonnable (Cass., 1re civ, 29 mai 2024, n° 23-12.904) ; il crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur qui a été exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Il importe peu, en pratique, que :

— d’une part, la banque ait prévu dans un document paraphé et signé par M. [O] un délai de 15 jours alors que les autres documents contractuels ne prévoyaient aucun délai ni aucune condition de mise en 'uvre,

— d’autre part, la banque ait laissé un délai d’un peu plus de deux mois à M. [O] pour régulariser la créance alléguée puisque le caractère abusif d’une clause s’apprécie in abstracto selon ses termes dans le contrat et non pas en fonction de la mise en 'uvre discrétionnaire par le professionnel (CJUE, 26 janvier 2017, Banco Primus, C-421/14, §75).

Il en résulte que la clause d’exigibilité anticipée prévue à l’acte notarié litigieux est réputée non écrite et est privée d’effet, de sorte que la SOFIDER n’est pas fondée à se prévaloir de la déchéance du terme du prêt par acquisition de la clause résolutoire.

Néanmoins, le commandement de payer demeure valable à concurrence du montant des mensualités du prêt échues et impayées exigibles depuis leur date.

Dans ces conditions, il convient de constater que la SOFIDER n’a pas régulièrement prononcé la déchéance du terme, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’une créance exigible qu’à concurrence du montant des mensualités échues et impayées visées au commandement de payer valant saisie immobilière.

Il y a ainsi lieu de calculer le montant de la créance hors déchéance du terme, donc en ne conservant que les mensualités impayées et éventuels intérêts et frais y afférents.

Selon le décompte de créance, les échéances impayées visées par le commandement litigieux du 21 juillet 2022 s’élevaient à 7.659,50 euros et concernaient les échéances du 5 octobre 2021 au 5 février 2022. Or, M. [O] ayant continué à régler, entre le 17 février 2022 et le 19 juillet 2022, soit avant le commandement de payer, tout ou partie des échéances du prêt, pour un montant total de 16.435,41 € (14.903,51 + 1.531,90) et ces règlements s’imputant prioritairement sur les échéances les plus anciennes par application des dispositions de l’article 1256 du code civil, toutes les échéances impayées visées par le commandement de payer ont été réglées ; dès lors, ce commandement de payer, qui fonde la mesure de saisie immobilière, n’est pas causé.

En conséquence, la cour, infirmant le jugement ordonne mainlevée de la saisie immobilière.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur les autres demandes.

Sur les autres demandes

Du fait de la mainlevée de la saisie immobilière , les demandes subsidiaires de l’appelant sont sans objet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de l’infirmation totale du jugement dont appel, il convient de condamner la SOFIDER aux dépens de première instance et d’appel.

Il sera alloué à M. [O] une indemnité au titre des frais irrépétibles d’un montant de 3.000 euros mise à la charge de la SOFIDER ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme en toute ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 22 juin 2023 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ;

Et statuant à nouveau

Déclare abusive la clause de déchéance du terme du contrat du prêt notarié souscrit entre M. [P] [N] [O] et la Société Financière pour le Développement de la Réunion (SOFIDER) et la répute non écrite ;

Dit qu’en conséquence la Société Financière pour le Développement de la Réunion (SOFIDER) n’est pas fondée à se prévaloir de la déchéance du terme du prêt par acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonne la main-levée de la procédure de saisie immobilière initiée par la Société Financière pour le Développement de la Réunion (SOFIDER) selon commandement de payer du 21 juillet 2022 portant sur le bien immobilier de M. [P] [N] [O] situé [Adresse 6], cadastré section AT n° [Cadastre 3];

Condamne la Société Financière pour le Développement de la Réunion (SOFIDER) à payer à M. [P] [N] [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Société Financière pour le Développement de la Réunion (SOFIDER) aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT