ARRÊT N°

OC

R.G : N° RG 22/01309 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FYE6

S.C.I. KALAM

C/

[T]

S.A.R.L. ORPI MVS

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 25 AVRIL 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PAUL en date du 14 JUIN 2022 suivant déclaration d’appel en date du 14 SEPTEMBRE 2022 RG n° 11-21-0302

APPELANTE :

S.C.I. KALAM

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Iqbal AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [K] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Thierry GANGATE de la SELARL GANGATE ET MARGERIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. ORPI MVS

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 25 janvier 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 Août 2024 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 25 Avril 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Avril 2025.

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1- La SCI KALAM est propriétaire d’un appartement de type 4 situé [Adresse 1], [Localité 6].

2- Par acte sous seing privé du 23 septembre 2020, la SCI KALAM a donné un mandat de gestion à l’agent immobilier ORPI MVS lui confiant différentes missions, en particulier la location de son appartement, l’encaissement des loyers, la gestion des impayés et celle des travaux.

3- Par acte sous seing privé du 9 janvier 2021, prenant effet le 1er mars 2021, la SCI KALAM, en présence et avec le concours de l’EURL ORPI MVS, a donné à bail son appartement à M. [K] [T] moyennant un loyer mensuel de 1055 ' charges comprises.

4- M. [K] [T] a versé le 1er mois de loyer, un dépôt de garantie de 1035 ' et des frais d’agence de 989 ', soit une somme totale de 3079 '.

5- Par avenant en date du 25 février 2021, la SCI KALAM a reporté la prise d’effet du bail à la date du 1er avril 2021.

6- Le 1er avril 2021, date prévue pour la prise d’effet du bail, M. [K] [T] a constaté que des travaux étaient en cours sur l’appartement et a refusé d’en prendre possession.

7- Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 avril 2021, M. [K] [T] a mis en demeure l’agence immobilière de lui restituer la somme qu’il lui avait versée.

8- Par acte d’huissier du 10 juin 2021, M. [K] [T] a fait assigner l’agent immobilier ORPI MVS devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de SAINT PAUL aux fins, pour l’essentiel, de voir prononcer la nullité du bail sur le fondement du dol et ordonner la restitution des sommes versées outre des dommages et intérêts et une indemnité pour frais irrépétibles.

9- Par acte d’huissier délivré le 15 septembre 2021, M. [K] [T] a assigné la SCI KALAM en intervention forcée.

10- La SCI KALAM a alors fait valoir que l’agent immobilier ORPI MVS avait manqué à ses obligations de mandataire et fait preuve d’une réticence dolosive à l’égard de M. [K] [T].

11- Elle a demandé, pour l’essentiel, la résiliation du mandat confié à l’agent immobilier avec effet à la date du 6 septembre 2021, à être relevée par lui de toute condamnation et le versement de dommages-intérêts au titre d’une perte de loyers.

12- Le 28 mars 2022, la SCI KALAM a restitué à M. [K] [T] le 1er mois de loyer et le dépôt de garantie.

13- Par jugement rendu le 14 juin 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL a :

— Débouté Monsieur [T] de sa demande de nullité du contrat de bail fondée sur le dol ;

— Débouté Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de l’agence ORPI MVS ;

— Homologué l’accord entre les parties par lequel la SCI KALAM s’est engagée à restituer à Monsieur [T] le mois d’avril d’un montant de 1.055 euros et le dépôt de garantie d’un montant de 1.035 euros ;

— Dit que l’agence ORPI MVS n’a pas commis de faute dans l’exécution de son mandat qui lui est reprochée par la SCI KALAM ;

— Débouté la SCI KALAM de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de l’agence ORPI MVS ;

— Débouté l’agence ORPI MVS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné l’agence ORPI MVS aux entiers dépens.

14- Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion du 14 septembre 2022, la SCI KALAM a interjeté appel de ce jugement.

15- Aux termes de ses écritures transmises par RPVA le 2 mai 2023 la SCI KALAM demande à la cour :

— DE DIRE l’appel recevable et bien fondé ;

— D’INFIRMER le jugement rendu le 14 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul (RG n° 11-21-000302) en ce qu’il a :

' homologué l’accord entre les parties par lequel la SCI KALAM s’est engagée à restituer à [K] [T] le loyer du mois d’avril d’un montant de 1055 ' et le dépôt de garantie d’un montant de 1035' ;

' dit que la S.A.R.L. ORPI MVS n’a pas commis la faute dans l’exécution de son mandat qui lui est reprochée par la SCI KALAM ;

' débouté la SCI KALAM de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la S.A.R.L. ORPI MVS, visant notamment à voir :

Au principal :

— JUGER que la S.A.R.L. MVS (ORPI) a commis une faute contractuelle à l’égard de la SCI KALAM en ne s’assurant pas de la bonne gestion et de l’arrivée à bon terme des travaux de rénovation de l’appartement donné en gestion ;

— JUGER que la S.A.R.L. MVS (ORPI) a commis une faute contractuelle à l’égard de la SCI KALAM en signant le contrat de bail litigieux en date du 29 janvier 2021 et ce, alors même qu’elle ne s’est pas assurée que les travaux de rénovation étaient bel et bien terminés ;

— JUGER que la S.A.R.L. MVS (ORPI) a de ce fait commis une réticence dolosive à l’égard de Monsieur [K] [T] ;

— JUGER que la SCI KALAM ne saurait être tenue pour responsable des manquements de la S.A.R.L. MVS (ORPI) à l’égard de Monsieur [T] ;

— DÉBOUTER en conséquence la S.A.R.L. MVS (ORPI) et Monsieur [K] [T] de toutes les demandes, fins et conclusions qu’ils ont soulevées à l’encontre de la SCI KALAM ;

— CONDAMNER à titre subsidiaire la S.A.R.L. MVS (ORPI) à garantir la SCI KALAM de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

À titre reconventionnel,

— CONSTATER ou JUGER que la résiliation de plein droit du mandat de gestion aux torts exclusifs de la S.A.R.L. MVS (ORPI) est intervenue le jour de la réception par cette dernière de la mise en demeure du 02 septembre 2021, soit le 06 septembre 2021 ;

— PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation du mandat de gestion aux torts exclusifs de la S.A.R.L. MVS (ORPI) et JUGER que cette résiliation prendra effet rétroactif au 06 septembre 2021, date de réception de la mise en demeure du 02 septembre 2021;

— CONDAMNER la S.A.R.L. MVS (ORPI) à payer à la SCI KALAM la somme de 9.495,00 ' à parfaire au titre de la perte de loyer à compter du 29 janvier 2021, consécutives aux manquements de l’agence immobilière ;

— CONDAMNER la S.A.R.L. MVS (ORPI) à payer soit directement à Monsieur [K] [T], soit à la SCI KALAM la somme de 2.090,00 ' au titre du premier loyer et du dépôt de garantie versés par Monsieur [T] et indûment détenus par l’agence immobilière ;

— ORDONNER à la S.A.R.L. MVS (ORPI) de remettre à la SCI KALAM les clés de l’appartement donné en gestion, et ce, sous astreinte de 100,00 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

— CONDAMNER en tout état de cause la S.A.R.L. MVS (ORPI) à payer à la SCI KALAM la somme de 2.500,00 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En conséquence et statuant à nouveau, de :

— JUGER que la S.A.R.L. MVS (ORPI) a commis une faute contractuelle à l’égard de la SCI KALAM en ne s’assurant pas de la bonne gestion et de l’arrivée à bon terme des travaux de rénovation de l’appartement donné en gestion ;

— JUGER que la S.A.R.L. MVS (ORPI) a commis une faute contractuelle à l’égard de la SCI KALAM en signant le contrat de bail litigieux en date du 29 janvier 2021, et ce, alors même qu’elle ne s’est pas assurée que les travaux de rénovation étaient bel et bien terminés ;

— JUGER que la S.A.R.L. MVS (ORPI) a de ce fait commis une réticence dolosive à l’égard de Monsieur [K] [T] ;

— JUGER que la SCI KALAM ne saurait être tenue pour responsable des manquements de la S.A.R.L. MVS (ORPI) à l’égard de Monsieur [T] ;

— DÉBOUTER en conséquence la S.A.R.L. MVS (ORPI) et Monsieur [K] [T] de toutes les demandes, fins et conclusions qu’ils ont soulevées à l’encontre de la SCI KALAM ;

— CONDAMNER à titre subsidiaire la S.A.R.L. MVS (ORPI) à garantir la SCI KALAM de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— CONSTATER ou JUGER que la résiliation de plein droit du mandat de gestion aux torts exclusifs de la S.A.R.L. MVS (ORPI) est intervenue le jour de la réception par cette dernière de la mise en demeure du 02 septembre 2021, soit le 06 septembre 2021 ;

— PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation du mandat de gestion aux torts exclusifs de la S.A.R.L. MVS (ORPI) et JUGER que cette résiliation prendra effet rétroactif au 06 septembre 2021, date de réception de la mise en demeure du 02 septembre 2021 ;

— CONDAMNER la S.A.R.L. MVS (ORPI) à payer à la SCI KALAM la somme de 9.495,00 ' à parfaire au titre de la perte de loyer à compter du 29 janvier 2021, consécutive aux manquements de l’agence immobilière ;

— CONDAMNER la S.A.R.L. MVS (ORPI) à payer soit directement à Monsieur [K] [T], soit à la SCI KALAM la somme de 2.090,00 ' au titre du premier loyer d’avril 2021 et du dépôt de garantie versés par Monsieur [T] et indûment détenus par l’agence immobilière ;

— CONDAMNER la S.A.R.L. MVS (ORPI) à rembourser à la SCI KALAM les frais d’agence de 989,00 ' ;

— ORDONNER à la S.A.R.L. MVS (ORPI) de remettre à la SCI KALAM les clés de l’appartement donné en gestion, et ce, sous astreinte de 100,00 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER en tout état de cause la S.A.R.L. MVS (ORPI) à payer à la SCI KALAM la somme de 5.000,00 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

16- Pour l’essentiel, la SCI KALAM fait valoir :

— que l’agent immobilier lui a laissé signer un bail alors qu’il savait que l’appartement n’était pas habitable ;

— que l’agent immobilier devait mener à leur terme les travaux de rénovation au plus tard pour la date du 29 janvier 2021 ;

— qu’il a ainsi manqué aux obligations de son mandat ;

— que l’agent immobilier ne lui a toujours pas restitué les clés de l’appartement ce qui la place dans l’impossibilité de gérer personnellement son bien ou de confier sa gestion à une autre agence et donc de le relouer ;

— qu’elle a ainsi perdu 9 mois de loyers.

17- Aux termes de ses écritures transmises par RPVA le 27 seprembre 2023 M. [K] [T] demande à la cour de :

Sur l’appel de la SCI KALAM, de :

— CONFIRMER le jugement rendu le 14 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection en ce qu’il a homologué l’accord entre les parties par lequel la SCI KALAM s’est engagée à restituer à [K] [T] le loyer du mois d’avril d’un montant de 1055' et le dépôt de garantie d’un montant de 1035 ' ;

— DÉBOUTER la SCI KALAM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [K] [T] ;

Sur l’appel incident de Monsieur [K] [T] :

— D’INFIRMER le jugement rendu le 14 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection en ce qu’il a :

' Débouté [K] [T] de sa demande de nullité du contrat de bail fondée sur le dol ;

' Débouté [K] [T] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la S.A.R.L. ORPI MVS ;

Et statuant à nouveau, à titre principal, de :

— PRONONCER la nullité du contrat de bail d’habitation conclu le 29 janvier 2021 ainsi que l’avenant du 25 février 2021 en raison de la réticence dolosive commise par la S.A.R.L. MVS, mandataire immobilier de la SCI KALAM, viciant le consentement de Monsieur [K] [T] ;

En conséquence,

— D’ORDONNER à la S.A.R.L. MVS de restituer à Monsieur [T] la somme 989 euros correspondant aux frais d’agence, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— DE CONDAMNER la S.A.R.L. MVS au paiement de la somme de 500 euros correspondant aux frais réels engagés par Monsieur [T] en vue de son déménagement ;

— DE CONDAMNER la S.A.R.L. MVS au paiement de la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral subi par Monsieur [T] ;

A titre subsidiaire, de :

— DÉCLARER la demande de Monsieur [T] recevable en ce qu’elle constitue l’accessoire de ses prétentions principales ;

— CONSTATER que la S.A.R.L. MVS a manqué à son obligation de délivrance conforme en livrant à Monsieur [K] [T] un bien encore en travaux ;

— JUGER que la S.A.R.L. MVS a manqué à son obligation de conseil et d’information envers Monsieur [T] engageant sa responsabilité délictuelle ;

En conséquence, de :

— CONDAMNER la S.A.R.L. MVS au paiement de la somme de 1.489 euros au titre de son préjudice financier ;

— CONDAMNER la S.A.R.L. MVS au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice moral ;

— DÉBOUTER la S.A.R.L. MVS de sa demande reconventionnelle de condamner Monsieur [K] [T] au paiement de la somme de 989 euros à titre de dommages et intérêts ;

— DÉBOUTER la S.A.R.L. MVS de sa demande de voir condamner Monsieur [K] [T] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

En tout état de cause, de :

— CONDAMNER la S.A.R.L. MVS à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la S.A.R.L. MVS aux entiers dépens.

18- Pour l’essentiel, M. [K] [T] fait valoir :

— qu’à la date prévue pour son entrée dans les lieux, le 1er avril 2021, l’appartement se trouvait toujours en travaux et était inhabitable ;

— que l’agent immobilier lui a laissé croire lors de la conclusion de l’avenant que les travaux seraient achevés pour le 1er avril, information essentielle et déterminante de son consentement, lui dissimulant que l’entreprise avait pris du retard et que les ouvrages ne pourraient pas être livrés à cette date ;

— qu’il n’a jamais été informé de ce que les travaux pourraient être achevés le soir même ;

— que l’agent immobilier avait l’obligation de vérifier l’avancée des travaux et d’informer le locataire de tout retard dans leur exécution de manière à s’assurer de l’efficacité du bail qu’il a rédigé ;

— qu’il était mandaté pour faire exécuter et suivre les travaux ;

— que son mandat comportait également l’obligation de vérifier que le logement était conforme aux caractéristiques d’un logement décent ;

— qu’en manquant à ces obligations de son mandat, l’agent immobilier engage sa responsabilité délictuelle ;

— que l’EURL ORPI MVS a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d’information quant à l’état dans lequel se trouvait l’appartement au jour de l’état des lieux ;

— que l’agent immobilier n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un bien conforme aux prévisions contractuelles ;

— que son refus d’intégrer un logement non terminé est légitime et n’a pas causé de préjudice à l’agent immobilier.

19- Aux termes de ses écritures transmises par RPVA le 4 décembre 2023, l’agent immobilier l’EURL ORPI MVS demande à la cour de :

— Recevoir l’agence ORPI MVS en ses écritures et la déclarer bien fondée ;

— Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Saint-Paul du 14 juin 2022 en toutes ses dispositions ;

EN CONSÉQUENCE :

A TITRE PRINCIPAL, de :

— Constater l’absence de faute de l’agence ORPI MVS ;

— Constater l’absence de lien de causalité entre l’intervention de l’agence ORPI MVS et les préjudices allégués ;

— Constater l’absence de préjudice indemnisable opposable à l’agence ORPI MVS ;

En conséquence, de :

— Débouter la SCI KALAM et Monsieur [T] de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’agence ORPI MVS ;

A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL, de :

— Condamner Monsieur [T] à verser à l’agence ORPI MVS la somme de 989 euros à titre de dommages et intérêts ;

EN TOUTE HYPOTHÈSE, de :

— Condamner la SCI KALAM et Monsieur [T] à verser à l’agence ORPI MVS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de première instance et d’appel, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître PAYEN.

20- Pour l’essentiel, l’EURL ORPI MVS fait valoir :

— que la SCI a signé le bail et son avenant, avait parfaite connaissance de la date prévue pour l’entrée dans les lieux du locataire et était parfaitement informée de l’avancée des travaux ;

— qu’il n’y a eu de sa part ni manoeuvre, ni mensonge ou dissimulation lors de la signature du bail le 29 janvier 2021 pas plus que lors de la conclusion de l’avenant le 25 février 2021 ;

— que les obligations découlant de la loi du 6 juillet 1989 incombent au bailleur de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir manqué à l’obligation de délivrance d’un logement conforme ;

— qu’en sa qualité de mandataire, elle ne peut pas être poursuivie pour la restitution du dépôt de garantie et du premier mois de loyer ;

— qu’elle n’était pas chargée de suivre les travaux et de se rendre sur le chantier mais seulement de mandater l’entreprise et de lui régler ses factures ;

— qu’elle n’avait pas la responsabilité des travaux réalisés au nom et pour le compte du propriétaire, la SCI KALAM ;

— que son obligation était de moyen et qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat ;

— qu’elle a régulièrement tenu informée la SCI KALAM de la situation ;

— qu’au matin de la date prévue pour l’entrée dans les lieux, seules quelques finitions restaient à réaliser, que celles-ci ont été achevées dans la journée de sorte que l’appartement était parfaitement habitable le jour même en fin d’après-midi ;

— que M. [T] a été informé à plusieurs reprises de ce que l’appartement serait achevé le soir de la date prévue pour l’entrée dans les lieux de sorte qu’il ne peut venir soutenir le contraire et se contredire ;

— que les chefs de jugement déboutant M. [T] de ses demandes sont passés en force de chose jugée ;

— que le retard dans la réalisation des travaux n’a été que de quelques heures et n’est imputable qu’à la seule entreprise ;

— qu’elle est fondée à être rémunérée pour les nombreuses diligences qu’elle a accomplies ;

— que les préjudices dont la SCI et M. [T] demandent réparation ne lui sont pas imputables ;

— que le préjudice moral invoqué par M. [T] n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum ;

— que le mandat qui lui avait été confié a été résilié depuis le 2 septembre 2021, ce qu’elle n’entend pas contester ;

— qu’elle a déjà restitué à la SCI l’intégralité des sommes qu’elle lui devait ainsi que les clefs de l’appartement ;

— que l’impossibilité de relouer l’appartement que la SCI invoque ne lui est pas imputable ;

— que la demande de la SCI en restitution des frais d’agence est nouvelle et par conséquent irrecevable.

21- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 25 janvier 2024.

22- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 30 août 2024.

MOTIFS

Sur le dol reproché à l’agence immobilière ORPI MVS et la nullité du bail :

23- Le dol est une cause de nullité des conventions lorsque sans lui l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes (article 1130 du code civil).

24- Aux termes des dispositions des articles 1137 et 1138 du code civil , le dol est le fait pour un contractant, son représentant ou un tiers de connivence d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante.

25- Contrairement à ce que soutient M. [K] [T], il n’est en rien établi, en l’espèce, que l’agent immobilier avait connaissance lors de la signature du bail puis lors de la conclusion de l’avenant repoussant l’entrée dans les lieux, de ce que l’entreprise avait du retard et que les travaux en cours ne pourraient pas être achevés à la date convenue pour la prise d’effet de la location.

26- Dès lors, il ne peut lui être reproché d’avoir dissimulé de manière intentionnelle une situation et obtenu le consentement du locataire sur la base d’un calendrier qu’il savait impossible à tenir.

27- Le constat d’un écart par rapport à des prévisions, en l’espèce, le fait que l’appartement se trouvait encore en travaux à la date fixée pour l’entrée dans les lieux, le 1er avril 2021, ne peut suffire à lui seul pour caractériser un mensonge.

28- Plus largement, M. [K] [T] ne justifie d’aucune manoeuvre que l’EURL ORPI MVS aurait accomplie pour l’inciter à contracter.

29- Le dol qu’il reproche à la société ORPI MVS n’est donc pas établi et le bail n’encourt par conséquent aucune nullité de ce chef.

Sur les manquements que le bailleur et son locataire reprochent à l’agent immobilier ORPI MVS dans l’exécution de son mandat :

30- Aux termes des dispositions de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

31- En l’espèce, le mandat de gestion donné par la SCI KALAM comporte une rubrique gestion des travaux qui met à la charge de l’EURL ORPI MVS le soin de « faire exécuter toutes réparations et travaux d’entretien courant jusqu’à concurrence de 150 ' et au-delà de ce montant, de soumettre les devis et faire réaliser les travaux après l’accord écrit du mandant (…) et d’en régler les factures ».

32- La convention donne également mission à l’agent immobilier, dans une seconde rubrique intitulée gestion des gros travaux, de faire exécuter tous travaux importants après accord écrit du mandant et en régler les factures.

33- Il est établi par les vues photographiques et le témoignage (M. [V]) produits par M. [K] [T], que les travaux confiés à l’entreprise Renov’ habitat Réunion n’étaient pas achevés lorsque celui-ci s’est présenté sur les lieux, le 1er avril 2021, pour prendre possession de l’appartement, à la date fixée pour la prise d’effet du bail.

34- Faire exécuter des travaux puis régler les factures présentées par l’entreprise impliquent nécessairement un suivi du chantier et un contrôle de l’avancement des ouvrages.

35- L’agent immobilier n’est donc pas fondé à soutenir que sa mission aurait seulement consisté à mandater l’entreprise puis à lui régler ses factures.

36- Cependant, l’obligation du mandataire est une obligation de moyen, de sorte que le fait que le résultat attendu n’ait pas été atteint ne suffit pas à caractériser un manquement aux obligations de son mandat.

37- Or, ni la SCI KALAM, ni M. [K] [T], ne rapportent la preuve d’une faute de l’EURL ORPI MVS dans la mission de gestion des travaux qui lui avait été confiée.

38- Il n’y a donc pas de manquement qui soit établi de la part de l’agent immobilier dans la gestion des travaux.

39- Au-delà des missions particulières de son mandat, l’agent immobilier est tenu d’une obligation générale de renseignement et d’information tant vis-à-vis de son mandant que vis-à-vis du tiers, acheteur ou locataire.

40- L’EURL ORPI MVS avait la charge de faire exécuter des travaux de rénovation.

41- Elle se devait au minimum d’informer la SCI KALAM et M. [K] [T] de l’avancement des ouvrages.

42- C’est au débiteur de l’obligation d’information de rapporter la preuve de ce que celle-ci a été convenablement exécutée.

43- L’EURL ORPI MVS ne justifie d’aucune information qu’elle aurait communiquée à son mandataire et au locataire pour les informer de l’avancement des travaux.

44- Alors que la date d’entrée dans les lieux avait déjà été repoussée d’un mois, il n’est pas davantage établi qu’elle a averti son mandataire et le locataire que les travaux seraient toujours en cours à la nouvelle date convenue, le 1er avril 2021.

45- Dès lors, il apparaît que l’EURL ORPI MVS a manqué à son obligation d’information et commis une faute dans le cadre de l’exécution du mandat qui lui avait été confié.

Sur la résolution du mandat de gestion confié à l’EURL ORPI MVS

46- La résolution du contrat peut être prononcée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave (articles 1224 et 1227 du code civil).

47- En l’espèce, alors même que la prise d’effet du bail avait été une première fois repoussée, la SCI KALAM et son locataire ont été tenus dans l’ignorance de l’avancée des travaux.

48- Les photos que M. [K] [T] verse aux débats viennent contredire la nature de menus travaux que l’EURL ORPI MVS évoque au sujet des ouvrages qui restaient à réaliser au jour fixé pour la prise d’effet du bail.

49- A la date du 1er avril 2021, il est établi que tout un ensemble de travaux importants demeuraient à exécuter au niveau des toilettes, de la cuisine, du parquet, du revêtement mural et de l’électricité.

50- L’état des lieux d’entrée daté du 1er avril 2021 à 19 H 03 dont l’EURL ORPI MVS se prévaut a été établi par elle seule, hors la présence de quiconque.

51- Il ne peut donc suffire à rapporter la preuve de ce que les ouvrages concernés ont été achevés dans la journée du 1 er avril ainsi que l’agent immobilier le soutient.

52- De son côté, M. [K] [T] établit que le jour fixé pour la prise d’effet du bail, il s’est présenté sur les lieux avec son déménagement et qu’il a été contraint de repartir avec ses effets pour regagner le logement qu’il avait quitté un peu plus tôt.

53- La SCI KALAM a pour sa part perdu la confiance de son locataire lequel après avoir différé de 1 mois son entrée dans les lieux et constaté que les travaux n’étaient toujours pas achevés a préféré renoncer au bail.

54- Ces événements dommageables auraient été évités si à distance de l’échéance fixée la société ORPI MVS avait pris soin d’informer de la situation son mandant et le locataire.

55- Par son ampleur et ses conséquences, le manquement de l’agent immobilier à son obligation d’information présente un caractère de gravité qui jutifie la résolution à la date de sa mise en demeure du mandat de gestion confié à l’EURL ORPI MVS.

Sur les demandes de dommages-intérêts :

En ce qui concerne les demandes M. [K] [T] :

56- M. [K] [T], tiers par rapport à la convention de mandat, est fondé à poursuivre l’EURL ORPI MVS sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour obtenir réparation des conséquences dommageables résultant des manquement de l’agent immobilier aux obligations de son mandat.

57- M. [K] [T] justifie avoir exposé des frais de déménagement le 1er avril 2021 qui auraient été évités s’il avait été informé du retard dans l’avancement des travaux.

58- Alors qu’il avait accepté un premier report de la date d’entrée dans les lieux, n’avait été informé d’aucune difficulté particulière et avait entrepris son d’emménager, M. [K] [T] a découvert un appartement en chantier et a du repartir avec ses meubles.

59- La déception et les contrariétés qui en ont nécessairement résulté justifient la condamnation de l’agent immobilier à lui verser la somme de 500 ' à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

60- Le premier mois de loyer et le dépôt de garantie que M. [K] [T] avait remis au bailleur lors de la conclusion du bail lui ont été restitués.

61- La SCI KALAM se contente désormais de les réclamer à son mandataire.

62- M. [K] [T] ne subit donc pas de préjudice du chef des sommes versées au bailleur.

63- Enfin, il n’y a pas de lien de cause à effet direct entre le manquement de l’EURL ORPI MVS à son obligation d’information et le préjudice résultant du versement à fonds perdus de frais d’agence.

64- L’EURL ORPI MVS sera par conséquent condamnée à verser à M. [K] [T] la somme de 500 ' au titre de ses frais de déménagement et celle de 500 ' au titre de son préjudice moral, soit au total la somme de 1000 ' à titre de dommages-intérêts.

En ce qui concerne les demandes de la SCI KALAM :

65- La SCI KALAM est fondée à poursuivre l’EURL ORPI MVS sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour obtenir réparation des conséquences dommageables directes résultant du manquement de l’agent immobilier à son obligation d’information.

66- La restitution d’un dépôt de garantie à la fin du bail est une obligation pour le bailleur.

67- La SCI KALAM ne peut donc se prévaloir d’un manque à gagner de ce chef.

68- Il n’y a pas de lien de cause à effet direct entre le manque à gagner résultant de la restitution à M. [K] [T] du 1er loyer qu’il avait versé et le manquement de l’agent immobilier à son obligation d’information.

69- La demande de la SCI concernant les frais d’agence qu’elle a versés à l’agent immobilier n’est pas nouvelle en ce sens qu’elle tend à la même fin d’indemnisation du préjudice subi.

70- Si la demande est recevable, elle n’est pas pour autant fondée compte tenu de l’absence de lien de cause à effet direct avec le manquement de l’EURL ORPI MVS à son obligation d’information.

71- La preuve n’est pas rapportée enfin d’une perte de loyer en lien de cause à effet avec le manquement du mandataire à son obligation d’information.

72- La SCI KALAM sera par conséquent déboutée de ses demandes.

Sur la question des clefs :

73- L’agent immobilier justifie avoir restitué à la SCI KALAM les clefs de l’appartement par un envoi recommandé du 15 février 2022.

74- La SCI KALAM n’est pas fondée à poursuivre de ce chef une condamnation sous astreinte de l’agent immobilier.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

75- L’EURL ORPI MVS, partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens.

76- A ce titre, elle n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

77- Il serait inéquitable de laisser M. [K] [T] et la SCI KALAM supporter la charge des frais irrépétibles qu’ils ont été amenés à exposer.

78- L’EURL ORPI MVS sera par conséquent condamnée à leur verser, chacun, la somme de 2000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement rendu le 14 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL en ce qu’il déboute M. [K] [T] de sa demande de nullité du contrat de bail fondée sur le dol, déboute l’EURL ORPI MVS de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne aux entiers dépens;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résolution à effet du 6 septembre 2021 du mandat de gestion conclu le 23 septembre 2020 entre la SCI KALAM et l’EURL ORPI MVS ;

Condamne l’EURL ORPI MVS à verser à M. [K] [T] la somme de 1000 ' à titre de dommages-intérêts ;

Déboute la SCI KALAM de ses demandes indemnitaires et en restitution de clefs ;

Condamne l’EURL ORPI MVS à verser à la SCI KALAM et à M. [K] [T], chacun, la somme de 2000 ' au titre de leurs frais irrépétibles ;

Condamne l’EURL ORPI MVS aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT