Arrêt N°

PC

R.G : N° RG 24/00052 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAHS

Syndic. de copro. [Adresse 8]

C/

S.C.I. [U]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10] en date du 28 DECEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 11 JANVIER 2024 rg n°: 23/00259

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JASMINS représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 9],

SARL au capital de 126.600,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 9], sous le numéro 524 247 053, ayant son siège au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.C.I. [U] au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] ([Localité 6]) prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Clôture: 20 août 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Novembre 2024 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 11 Février 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 11 Février 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR

La SCI [U] est propriétaire de deux lots de copropriété (n'°9 et n° 19) au sein de la RESIDENCE LES JASMINS, sise à SAINT-DENIS.

Alléguant le défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JASMINS a mis en demeure la SCI [U] de lui payer la somme de 7.451,53 euros au titre des arriérés de charges.

Puis, par acte du 31 mai 2023, il a fait assigner la SCI [U] devant le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— Condamner la SCI [U] à lui payer :

. La somme de 10.144.50 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 05 mai 2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété échues et non encore échues ;

. La somme de 921,25 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 5 mai 2023, .montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir ;

. La somme de 295,46 euros correspondant au montant de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 août 2022 ;

. La somme de 1.830 euros à titre de provisions non encore échues ;

. La somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

. La somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement en date du 28 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué selon la procédure accélérée au fond en ces termes :

«  CONDAMNE la SCI [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JASMINS, représenté par son syndic CITYA [Localité 9] la somme de 823,16 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023.

CONDAMNE la SCI [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JASMINS représenté par son syndic CITYA SAINT DENIS la somme de 42,03 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNE la SCI [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JASMINS, représenté par son syndic CITYA [Localité 9] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES .JASMINS de sa demande au titre des provisions non encore échues, devenue sans objet,

DEBOUTE la SCI [U] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SCI [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDIÎ,NCE LES JASMINS, représenté par son syndic CITYA [Localité 9], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [U] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. "

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JASMINS (le SDC) a interjeté appel le 11 janvier 2024.

Les parties ont été avisées de la fixation de l’audience à bref délai par un avis du 30 janvier 2024.

Le SDC a remis ses premières conclusions par RPVA le 28 février 2024 alors que la SCI [U] était constituée depuis le 23 janvier 2024.

La SCI [U] a déposé ses premières conclusions d’intimée par RPVA le 19 mars 2024.

La clôture est intervenue le 20 août 2024 après plusieurs renvois à la demande des parties et dessaisissement de la chambre commerciale de la cour d’appel.

***

Selon le dispositif de ses uniques conclusions, le SDC demande à la cour de:

« INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JASMINS la somme de 823,16 euros au titre des charges impayées et celle de 42,03 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNER la SCI [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JASMINS la somme de 13.543,09 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 27 février 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété échues et non encore échues,

CONDAMNER la SCI [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JASMINS la somme de 1.522,10 € euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 27 février 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.

CONDAMNER la SCI [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JASMINS une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. "

***

Selon ses uniques conclusions d’intimée, la SCI [U] demande à la cour de :

« CONFIRMER le jugement rendu le 28 décembre 2023 en ce qu’il a dit que la SCI [U] devait régler la somme de 823,16 euros au titre des charges impayés au [Adresse 13] [Adresse 5],

CONFIRMER le jugement rendu le 28 décembre 2023 en ce qu’il a dit que la SCI [U] devait régler la somme de 42,03 euros au titre des frais de recouvrement au [Adresse 13] [Adresse 5],

L’INFIRMER pour le surplus et statuant de nouveau :

REFORMER la condamnation de la SCI [U] au paiement de la somme de 500 Euros à titre de dommages et intérêts,

REFORMER la condamnation de la SCI [U] au versement de la somme de 1.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— REIETER la demande de condamnation de la SCI [U] au versement de la somme de 2.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

REPORTER l’exigibilité de la dette de la SCI [U] à une échéance de deux années à compter de l’ordonnance à intervenir,

A titre infiniment subsidiaire,

ECHELONNER la créance du [Adresse 13] [Adresse 5] sur une durée de deux années à compter de l’ordonnance à intervenir,

DIRE que les dépens resteront à la charge de chacune des parties. "

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel :

L’appelant fait grief au jugement querellé de ne pas avoir accueilli sa demande en paiement selon ses prétentions.

La SCI [U] conclut à la confirmation du jugement sur les sommes relatives aux charges de copropriété et aux frais de recouvrement mais conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts et de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Elle formule de nouveau en appel une demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Pour réduire à la somme de 823,16 euros la dette de la SCI [U], née des charges de copropriété impayées, le premier juge a retenu que les arriérés de charges antérieurs au 01/01/2021 n’étaient pas justifiés en l’absence de production des appels de fonds et des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes pour cette période.

Le SDC fait valoir en appel que le compte de la SCI [U] était créditeur au 1er janvier 2021. Ce n’est qu’à compter du 1er avril 2021, lors de l’émission du 2ème appel de fonds pour 2021 qu’elle a cessé de payer ses charges ainsi qu’en fait foi le relevé de compte.

Le solde débiteur dû au titre des charges impayées à compter du 1 er avril 2021 jusqu’au 12 septembre 2023 est bien de 12.542 euros, et non de 823, 16 € comme indiqué à tort par le premier juge.

L’appelant précise que, conformément à l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil, les sommes versées par la SCI [U] ont été imputées sur les dettes les plus anciennes, ce qui fait que le solde de la SCI [U] est créditeur au 31 mars 2021.

Contrairement à ce qu’a considéré le Tribunal, il n’y a donc lieu de tenir compte des arriérés de charges antérieurs à cette date. De surcroît, la SCI [U] persiste à ne pas payer ses charges de copropriété et au 27 février 2024, elle reste redevable de la somme de 15.065,19 € à ce titre.

La SCI [U] souligne que les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblée générales n’ont pas été produits en appel.

Sur ce,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile, 1353 du code civil ;

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par l’Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, prévoit que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Au soutien de ses prétentions, le SDC verse aux débats en appel les pièces suivantes :

4. Appels de fonds ;

5. Décompte de charges ;

6. Lettre de convocation à l’assemblée générale du 06/08/2020 et AR ;

7. Procès-verbal de l’assemblée générale du 06/08/2020 et AR ;

8. Lettre de convocation à l’assemblée générale du 18/05/2021 et AR;

9. Procès-verbal de l’assemblée générale du 18/05/2021 et AR ;

10. Lettre de convocation à l’assemblée générale du 08/07/2022 et AR ;

11. Procès-verbal de l’assemblée générale du 08/07/2022 et AR ;

12. Mise en demeure du 22/08/2022 ;

13. Situation de compte au 05/05/2023.

14. Situation de compte au 12/09/2023

15. Appels de fonds troisième trimestre 2023

16. Situation du compte au 27 février 2024.

Il résulte de ces documents que la SCI [U] est bien débitrice des sommes qui lui sont réclamées par le SDC.

Pourtant, le premier juge a considéré que le solde de la dette de la copropriétaire poursuivie s’élève à la somme de 823,16 euros au titre des charges impayées.

Mais le décompte actualisé des charges impayées par la SCI [U] révèle bien un solde débiteur de 7.719,93 euros au 31 décembre 2018 (pièce n° 16). Ce solde n’est jamais devenu créditeur depuis cette date malgré les versements effectués irrégulièrement par l’intimée.

En outre, ce décompte intègre des frais de contentieux et d’inscription d’hypothèque, relevant de l’article 10-1 de la loi susvisée, sans que le SDC ne propose la distinction des sommes dues au titre de la régularisation des charges de copropriété et celles résultant des procédures d’exécution concernant la SCI [U], se limitant à réclamer le montant total actualisé à hauteur de 15.065,19 euros au 27 février 2024.

Cependant, il résulte clairement des échanges de courriels produits par l’intimée (pièce n° 1) et du protocole d’accord signé par les parties le 23 août 2021 (pièce n° 2) que la SCI [U] se reconnaissait débitrice de la copropriété au titre des charges impayées pour la somme de 5.916,63 euros, incluant les appels de provisions trimestriels, les appels de travaux et la régularisation de charges, frais de procédure, par un extrait de compte annexé.

Selon cette transaction, la SCI [U] s’engageait à payer au SDC la somme de 500,00 euros par mois de septembre 2021 à aout 2022, en plus des appels de fonds trimestriels.

Il se déduit de cet acte que la SCI [U] était bien débitrice de l’arriéré de charges de copropriété à l’égard du SDC.

L’intimée ne conteste d’ailleurs pas le montant des sommes réclamées par le SDC en appel dans les motifs de ses conclusions, sollicitant plutôt des délais de paiement.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a limité la dette de la SCI [U] à la somme de 823,16 euros.

Eu égard au décompte des charges produit par le SDC, non contesté par la SCI [U], il convient de déduire tous les frais de procédure avant de statuer sur ceux-ci en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le décompte actualisé versé aux débats, en date du 27 février 2024, mentionne parmi les sommes réclamées depuis le 1er janvier 2021 :

. 170,00 euros le 23 août 2021 pour « contentieux » ;

. 480,00 euros le 16 août 2022 pour « contentieux » ;

. 271,25 euros le 17 août 2022 pour « honoraires d’avocat » ;

. 480,00 euros le 26 octobre 2022 pour « contentieux » ;

. 120,00 euros le 18 avril 2023 pour « contentieux » ;

. 976,50 euros le 17 mai 2023 pour « assignation » ;

. 162,81 euros le 12 juin 2023 pour « frais d’assignation » ;

. 200,00 euros le 8 septembre 2023 pour « contentieux » ;

. 271,25 euros le 12 septembre 2023 pour « frais d’inscription d’hypothèque ».

TOTAL des frais de contentieux = 3.131,81 euros.

Ainsi, il est compté parmi les charges de copropriété la somme globale de 3.131,81 euros qu’il convient de déduire du montant des charges de copropriété dues par la SCI [U] à la date du 27 février 2024.

Compte tenu de cette déduction, des pièces produites et de l’absence de contestation du contenu du décompte par la SCI [U] à propos des charges de copropriété impayées, celles-ci reste devoir la somme de 11.933,38 euros (15.065,19 euros – 3.131,81 euros) à ce titre.

Le jugement querellé doit être infirmé dans cette mesure.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement des charges de copropriété :

Le premier juge a limité à la somme de 42,03 euros le montant des frais de recouvrement dus par la SCI LAZALAI au SDC en considérant que les sommes correspondant à des frais non justifiés, antérieurs à la première mise en demeure du 17 août 2022, aux frais de suivi de contentieux non justifiées par des diligences exceptionnelles, ou à des frais d’huissier et/ou d’avocat qui doivent être appréciés dans leur bienfondé comme leur montant dans le cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ne pouvaient être accueillies.

Invoquant les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les prescriptions du décret n° 2015-342 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, l’appelant fait valoir en appel que le contrat de syndic, produit aux débats,

régulièrement approuvé en assemblée générale et par conséquent opposables à chacun des copropriétaires, prévoit que sont facturés au copropriétaire débiteur, en sus du forfait annuel, les frais reproduits dans la convention.

Ce contrat de syndic, opposable à chacun des copropriétaires, prévoit que sont facturées au copropriétaire débiteur, en sus du forfait annuel, les sommes suivantes :

—  170,00 € au titre des frais de contentieux,

—  480,00 € au titre des frais de contentieux,

—  271,25 € au titre des frais de mise en demeure avocat,

—  200,00 € de frais de contentieux,

—  271,25 € au titre des frais d’hypothèque,

—  129,60 € au titre des frais de contentieux.

Les frais imputés sur le compte de copropriété de la SCI [U] sont donc contractuellement dus et devront être mis sa charge. Le syndicat des copropriétaires sollicite donc la condamnation de la SCI [U] à lui payer la somme de 1 522,10 € à ce titre, avec intérêts au taux légal.

En réplique, la SCI [U] soutient que le [Adresse 12] LES JASMINS mentionne une série de frais sans préciser à quoi ils correspondent ; elle ne produit pas les factures afférentes. Ainsi elle réclame 170 euros, 480 euros, 200 Euros et 129,60 euros de

Concernant les 271,25 euros d’hypothèque, force est de constater qu’aucune des pièces produites par le syndicat ne démontre l’existence d’une telle démarche de sa part. Pareillement, les 271,25 euros de frais de mise en demeure avocat ne correspondent pas au montant prévu contractuellement par le contrat de syndic et ne sont justifiés par la production d’aucune facture.

Sur ce,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile, 1353 du code civil ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, pour justifier des dépenses engagées en vertu de ces dispositions, le [Adresse 11] ne verse aux débats que la mise en demeure du 22 août 2022 (pièce n° 12).

L’appelant échoue donc à démontrer le fondement des sommes figurant sur le décompte de charges de copropriété alors que la plupart des frais réclamés sont antérieurs au 22 août 2022, l’article 10-1 susvisé exigeant bien la délivrance d’une mise en demeure préalable à ces dépenses imputées sur le compte d’un copropriétaire.

Le SDC est dès lors mal fondé à obtenir le remboursement de frais engagés avant la mise en demeure du 22 août 2022.

S’agissant des frais postérieurs au 22 août 2022, figurant au décompte à la date du 27 février 2024, ils concernent :

. 480,00 euros le 26 octobre 2022 pour « contentieux » ;

. 120,00 euros le 18 avril 2023 pour « contentieux » ;

. 976,50 euros le 17 mai 2023 pour « assignation » ;

. 162,81 euros le 12 juin 2023 pour « frais d’assignation » ;

. 200,00 euros le 8 septembre 2023 pour « contentieux » ;

. 271,25 euros le 12 septembre 2023 pour « frais d’inscription d’hypothèque ».

TOTAL des frais de contentieux = 3.131,81 euros.

Or, outre le fait que les sommes correspondant à des frais d’assignation du 17 mai 2023 et 12 juin 2023, correspondent à des dépens relatifs à des procédures judiciaires, l’ensemble des sommes mentionnées dans le décompte après le 22 août 2022 ne sont pas justifiées par l’appelant qui ne produit aucune pièce à cet égard.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement querellé de e chef et la somme de 42,03 euros correspondant au coût de la mise en demeure est la seule dépense imputable à la copropriétaire en vertu des textes susvisés.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le premier juge a alloué au [Adresse 11] une indemnité de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en considérant que la SCI [U] s’est abstenue, sans motif légitime, de régler régulièrement sa contribution aux charges, causant nécessairement a la collectivité des copropriétaires, contrainte de procéder à des avances constantes de fonds, un préjudice.

La SCI [U] a formé appel incident pour obtenir la réformation du chef de jugement l’ayant condamné au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle expose avoir subi des difficultés financières et avoir conclu un protocole transactionnel avec le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 5] le 23 aout 2021 afin d’apurer sa dette. La SCI [U] a réussi à verser les sommes qu’elle s’était engagée à verser au titre des charges impayées mais n’a pu régler en sus les charges courantes. Preuve de sa bonne foi, Madame [W] [V], le 26 octobre 2022, versait cinq chèques, chacun d’un montant de 700 euros, auprès de CITYA, gestionnaire du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 7], mais il lui était répondu ' nous n’accepterons pas les 5 chèques.'

Le SDC n’a pas conclu en réplique à ce sujet.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le point de départ des intérêts au taux légal ont été justement fixés par le premier juge.

Mais le [Adresse 11] ne justifie ni de la mauvaise foi de la SCI [U] ni d’un préjudice distinct de l’intérêt moratoire.

Le jugement querellé sera infirmé de ce chef et la demande de dommages et intérêts du [Adresse 11] sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon les termes du jugement querellé, la demande de délai de paiement formée par la SCI [U] a été rejetée au motif que l’échec du premier protocole d’accord conclu entre les parties le 23 août 2021 et l’absence de versement volontaire depuis le 28 mars 2022, il n’apparait pas justifié d’y faire droit.

La SCI [U] expose en appel qu’elle est de bonne foi et rencontre de réelles difficultés financières. En effet, ce n’est qu’à compter de 2021 qu’elle se trouvait dans l’impossibilité d’honorer la totalité des charges de copropriétés dues, et ce, par la faute exclusive de Monsieur

[E] qui ne réglait plus les échéances du prêt lié à l’acquisition de cet appartement, obligeant ainsi la SCI [U] à régler ces échéances en ses lieux et place. Et, au regard des moyens de Madame [V] et de ses filles, une fois les échéances du prêt immobilier réglé, la SCI [U] se trouve dans l’incapacité de régler les sommes dues concernant les charges de copropriété.

Le [Adresse 11] n’a pas conclu de ce chef.

Sur ce,

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

La cour observe en premier lieu que le débiteur des charges de copropriété est une personne morale et non l’occupante dont il est allégué ses ressources et ses charges.

Or, aucune pièce n’est versée aux débats sur la situation économique ou comptable de la SCI [U].

Il n’y a donc pas lieu d’accueillir la demande de délais de paiement.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes :

La SCI [U] supportera les dépens de l’appel en plus de ceux de première instance.

Elle supportera les frais irrépétibles du [Adresse 11] en plus de ceux déjà alloués en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement querellé en ce qu’il a condamné la SCI [U] à payer au [Adresse 11] la somme de 823,16 euros au titre des charges impayées et la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

LE CONFIRME pour le surplus dans la mesure dévolue à la cour ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE la SCI [U] à payer au [Adresse 11] la somme de 11.933,38 euros au titre des charges impayées à la date du 27 février 2024;

DEBOUTE le SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES JASMINS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [U] à payer au [Adresse 11] la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’appel ;

CONDAMNE la SCI [U] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT