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15/12/2009

ARRÊT N°

N°RG: 09/02230

Décision déférée du 21 Avril 2009 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 07/442

PARANT

A.R.

XXX

représentée par la SCP MALET

C/

SARL SOCIETE LES BARS DE LA TRINITE

représentée par la SCP F G MERLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e Chambre Section 2

***

ARRÊT DU QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE NEUF

***

APPELANT(E/S)

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour

assistée de M^e Marielle VALMARY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

SARL SOCIETE LES BARS DE LA TRINITE

XXX

XXX

représentée par la SCP F G MERLE, avoués à la Cour

assistée de M^e H LAIK, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2009 en audience publique, devant la Cour composée de :

V. K, faisant fonction de présidente

C. COLENO, conseiller

A. ROGER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : A. THOMAS

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. K, faisant fonction de présidente, et par M. I, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous-seing privé des 6 et 15 avril 1999, Monsieur Y Z, aux droits duquel vient la société civile immobilière LES GRENOUILLES DE LA TRINITE a donné à bail commercial à la société LES BARS DE LA TRINITE, en renouvellement d’un bail de 1974, des locaux situés 10, place de la Trinité à TOULOUSE. La durée du bail est de 9 ans à compter du 1" juillet 1998, le loyer annuel de 9 840,64 € hors taxe et charge, indexé, payable d’avance par trimestre.

Le bail est à usage de tout commerce, sauf ceux de droguerie, poissonnerie, à l’exception de la vente d’huîtres, boulangerie et activités pouvant causer des troubles aux occupants de l’immeuble.

La preneuse, à la société LES BARS DE LA TRINITE, exploite dans les locaux, un bar à l’enseigne « Le PICCADILLY »

Par exploit du 24 novembre 2006, la société LES GRENOUILLES DE LA TRINITE a délivré à la société preneuse, un congé avec refus de renouvellement et offre le paiement de l’indemnité légale d’éviction, pour la date du 30 juin 2007.

Faute d’accord entre les parties sur le montant de l’indemnité légale d’éviction, la société LES BARS DE LA TRINITE, son gérant, Monsieur A X et l’épouse de celui-ci, Madame B C, tous deux associés composant la société preneuse, ont assigné la société civile immobilière LES GRENOUILLES DE LA TRINITE, par acte du 29 janvier 2007, en paiement de l’indemnité légale d’éviction et de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé aux associés consécutivement à l’abus par la bailleresse, de son droit de congé.

Le 2 août 2007, le juge de la mise en état des causes a ordonné une expertise afin d’évaluer l’indemnité d’éviction et les éventuels autres préjudices. Madame D E, expert désigné, a déposé son rapport, le 26 mars 2008.

Le Tribunal de commerce de Toulouse, par jugement en date du 21 avril 2009 a :

— Fixé le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 517 500 €, actualisée en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, entre le 26 mars 2008 et le 21 avril 2009, la somme ainsi actualisée étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2009 ;

— Dit que la société LES GRENOUILLES DE LA TRINITE doit en outre paiement à la société LES BARS DE LA TRINITE, des indemnités accessoires ci-après énumérées, mais seulement sur justification par la créancière de l’acquittement des factures correspondant à l’objet des indemnités, et dans la limite des montants maximums déterminés pour chaque indemnité, qui suivent :

* 11440 € au titre des frais de déménagement,

* 50 000 € au titre de l’indemnité de remploi,

* 800 € au titre des frais de transfert de siège social,

* 3 600 € au titre du trouble commercial, cette dernière indemnité étant due du seul fait de la réinstallation de la preneuse dans un nouveau commerce ;

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LES BARS DE LA TRINITE à la société LES GRENOUILLES DE LA TRINITE, à compter du 1' juillet 2007, à la somme annuelle de 40 215 € outre taxes et charges locatives ;

— Condamné la défenderesse à payer à la société LES BARS DE LA TRNITE la somme de 3 200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La XXX a interjeté appel.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société civile immobilière LES GRENOUILLES DE LA TRINITE demande à la Cour de réformer le jugement ;

— Dire et juger qu’en, raison des dispositions défavorables du bail (restriction de cession et gros travaux à la charge du preneur) et du déplafonnement du bail qui serait irrésistiblement intervenu en cas de renouvellement du bail (par l’amélioration des caractéristiques du local et l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité), la valeur du droit au bail est nulle et en tout cas nécessairement inférieure à la valeur du fonds de commerce ;

— Fixer à 181 000 € l’indemnité principale d’éviction (comprenant l’acquisition de la licence IV) due par la XXX ;

A titre subsidiaire

— Dire et juger que la valeur du droit au bail ne peut être approchée qu’en application de la méthode du différentiel de loyers affecté d’un coefficient de situation et qu’elle s’établit au maximum à la somme de 200 000 € arbitrée très favorablement par l’expert dans son rapport au profit de la preneuse ;

— Dire et juger que la méthode appelée à tort « par comparaison » qui a été retenue par les premiers juges est inadéquate car elle cumule la méthode « par décapitalisation » avec elle du « différentiel intégral » qui sont toutes deux désuètes et ont été abandonnées en raison des résultats critiquables auxquels elles aboutissent qui ne permettent pas de respecter les grands principes d’indemnisation ;

En toutes hypothèses,

— Dire et Juger que l’indemnité d’éviction retenue doit être déterminée à la date la plus proche de l’éviction ; qu’elle doit réparer un préjudice actuel, certain, non hypothétique, ni spéculatif et qu’elle doit par conséquent tenir obligatoirement compte de la grave crise immobilière et financière affectant la vente des fonds de commerce et du fait que la preneuse n’a pas versé de droit au bail lors de son entrée dans les lieux où elle n’a opéré aucun travaux en 35 ans ;

— Dire et Juger que le montant de l’indemnité d’éviction sera versé dans le respect des dispositions de l’article L.145-30 alinéa 2 du Code de commerce et portera intérêt au taux légal dans le respect de ces mêmes dispositions ;

— Dire et Juger que la valeur de la licence IV s’établit à la somme de 17 500 €, qu’elle est incluse dans l’indemnité principale de laquelle elle sera éventuellement déduite, s’il s’avère qu’elle ne peut pas être valablement transférée à la bailleresse, car la preneuse sera toujours à même de la céder par ses propres moyens ;

— Dire et Juger que les indemnités accessoires seront payées sur présentation de factures acquittées dans la limite de leurs montants maximums respectifs fixés aux sommes suivantes :

* Indemnité de remploi : 5% de l’indemnité principale en cas de réinstallation effective,

* Indemnité de trouble commercial : 3 600 € en cas de réinstallation effective,

* Indemnité de déménagement : 5 760,87 €;

* Indemnité de transfert de siège social : 800 €,

— Fixer à 62 695 euros HT et hors charges par an à parfaire le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL LES BARS DE LA TRINITE à la XXX à compter du 1^er juillet 2007, à laquelle devront s’ajouter les autres sommes qui étaient mises à la charge du locataire aux termes du bail expiré notamment la taxe foncière et la CRL ;

— Dire et Juger que la différence entre l’indemnité d’occupation versée et celle fixée par la Cour portera intérêt au taux légal à compter des différentes dates d’exigibilité de celle-ci;

— Dire et Juger que chaque partie conservera à sa charge les frais qu’elle a exposés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et que les dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les époux X et la SARL LES BARS DE LA TRINITE.

***

La SARL LES BARS DE LA TRINITE demande à la Cour de :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il est contraire aux présentes et le confirmer pour le surplus ;

— Prendre acte que la SARL LES BARS DE LA TRINITE n’est pas redevable de la taxe foncière ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la XXX à la SARL LES BARS DE LA TRINITE, à raison du congé avec offre de renouvellement du bail commercial liant les parties à la somme de 587.850 € et subsidiairement à la somme de 503.820 €, actualisée en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE entre le 26 mars 2008 et le jour de l’arrêt à intervenir, la somme ainsi actualisée étant assortie des intérêts au taux légal majoré à compter du jour de l’arrêt à intervenir ;

— Fixer le montant de l’indemnité due au titre de la licence IV à la somme de 17,500 € à indexer de la même manière ;

— Dire et juger que la société LES GRENOUILLES DE LA TRINITE doit en outre paiement à la société LES BARS DE LA TRINITE des indemnités accessoires et-après énumérées, mais seulement sur justification par la créancière de l’acquittement des factures correspondant à l’objet de l’indemnité, et dans la limite des montants maximum déterminés pour chaque indemnité, qui suivent :

* 11 440 € au titre des frais de déménagement,

* 58 785 € au titre de l’indemnité de remploi,

* 800 € au titre des frais de transfert du siège social,

* 3.600 € au titre du trouble commercial,

— Fixer l’indemnité d’occupation annuelle à compter du 1^er juillet 2007 à une somme de 36.193,50 € outre les charges locatives (la taxe foncière ne pouvant être en aucun cas à la charge du locataire). ;

— Condamner la XXX au paiement d’une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, ' Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans les cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. "

Le préjudice causé par le non-renouvellement comprend la valeur perdue par le preneur et les frais éventuellement occasionnés.

I) SUR L’INDEMNITE PRINCIPALE

Le Tribunal a jugé que si la valeur du droit au bail, élément constitutif de base du fonds de commerce, est supérieure à la valeur globale de ce fonds, évaluée suivant les résultats commerciaux, elle correspond à la valeur réellement perdue du fait du non-renouvellement et constitue donc l’indemnité principale d’éviction. La XXX ne conteste plus que c’est la meilleure des deux valeurs (doit au bail ou fonds de commerce) qui doit être retenue mais, soutient que tant la valeur du fonds de commerce que celle du droit au bail ont été surévaluées.

A) LA VALEUR DU FONDS DE COMMERCE

L’Expert chiffre la valeur du fonds de commerce à 181 000 € et cette valeur est acceptée par la preneuse et par l’appelante bien qu’elle la juge « incroyablement généreuse ». Cette valeur sera donc retenue comme étant la valeur du fonds de commerce.

En l’espèce, il est constant qu’eu égard au mode réduit d’exploitation du commerce pratiqué depuis plusieurs années par les preneurs, à raison notamment de leur âge, la valeur du fonds, déterminée suivant les résultats commerciaux, n’excède pas celle de 180 000 € environ, proposée par l’expert.

B) LA VALEUR DU DROIT AU BAIL

La XXX allègue que la valorisation du droit au bail doit être affectée par l’incidence d’un probable déplafonnement du loyer et les restrictions à la cessibilité du bail et qu’il convient de retenir la méthode du différentiel de loyers, seules à respecter la philosophie de l’indemnisation qui doit réparer un préjudice actuel, certain, non hypothétique, ni spéculatif.

1°) Existence d’un probable déplafonnement'

Le Tribunal a retenu les conclusions de l’expertise suivant lesquelles une demande de déplafonnement du loyer, autorisant la fixation de celui-ci à la valeur locative n’aurait pas pu aboutir, en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques du local.

L’expert a répondu aux arguments présentés par la XXX en faveur d’une modification notable des facteurs de commercialité que, pour la période à considérer, soit de 1998 à 2007, aucun élément déterminant une modification notable des facteurs locaux de commercialité en lien avec le commerce considéré ne peut être caractérisé. Effectivement, l’affirmation d’un quartier en total changement n’est pas, pour la période considérée, corroborée par des éléments probants. La XXX invoque en ce sens la hausse récente du prix des loyers pratiqués dans le secteur et cette hausse n’est pas contestée par l’Expert, mais ce critère non cité par l’article R 145-6 et non relatif au commerce considéré ne peut à lui seul caractériser une évolution des facteurs locaux de commercialité. Les autres éléments cités ne peuvent pas plus entraîner l’adhésion : l’attractivité renforcée des bars restaurants disposant de terrasses en raison de la loi anti-tabac n’est pas à considérer car la loi est en date du 1^er janvier 2008 alors que le bail est venu à échéance le 30 juin 2007, l’attractivité de l’hyper centre existait déjà en 1998 de même que la ligne du métro et la station Esquirol toute proche.

Les parties s’opposent également sur l’augmentation des résultats commerciaux que le tribunal a estimée « modérée » sur les dernières années, à mode d’exploitation égal alors que la XXX la présente comme notable car correspondant à une augmentation continue de 11,25 % par an. La Cour confirmera l’appréciation du premier juge car une augmentation des produits d’exploitation de 68 523 € en 2003 à 80 172 € en 2007 n’est pas significative d’une modification notable des facteurs de commercialité sur cinq ans.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a estimé que le ravalement de la façade de l’immeuble effectué par le bailleur ne peut non plus être regardé comme une modification notable des caractéristiques du local, pouvant légitimer un déplafonnement du prix du bail, en l’absence d’importance première sur l’exploitation du commerce, alors même que l’aspect général de la place de la Trinité, plus important pour la commercialité, n’a pas varié, comme le relève l’expert.

2°) La cessibilité du bail

Le Tribunal a retenu que la destination du bail est relativement large puisqu’elle comprend tous les commerces sauf exceptions limitées liées aux inconvénients de voisinage et que la cession est favorisée, même si l’autorisation du bailleur est nécessaire, mais celle-ci ne peut légalement être refusée que pour des motifs légitimes, la liberté de cession étant en outre particulièrement étendue en matière de débit de boissons.

La bailleresse réplique en invoquant la clause du bail qui bail stipule « le preneur ne pourra sous-louer en tout ou en partie, ni céder son droit au présent bail sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse, sauf en cas de cession à un successeur dans son commerce. » et en arguant que cette clause n’autorise pas le preneur à céder librement son bail à une personne qui exercera dans les lieux une nouvelle activité.

En réponse, la SARL LES BARS DE LA TRINITE, rappelant que l’établissement exploité est un débit de boissons muni de la licence IV, invoque l’article L 3331-6 du code de la santé publique qui autorise le locataire ou le cessionnaire du droit au bail à transformer le débit de boissons de la 3^e ou 4^e catégorie en un autre commerce. La bailleresse lui oppose que cet article ne serait pas applicable à un bail échu et que la consistance du fonds doit être appréciée à la date d’expiration du bail.

Cependant, la SARL LES BARS DE LA TRINITE réplique à juste titre que le maintien dans les lieux se poursuit « dans les conditions et clauses du bail expiré » (art. L 145-28 al 1 Code. Commerce) et qu’en conséquence, elle peut revendiquer l’application de l’article L 331-6 du Code de la santé publique.

Il sera donc retenu, conformément au jugement, une large cessibilité du bail.

Loyer à déduire

Le Tribunal retient que le loyer à déduire du prix de cession décapitalisé, doit être celui de 13 887,50 €, qui comprend le coût de la quote-part de taxe foncière mise à la charge du preneur, s’agissant d’une somme qui fait partie du coût locatif fixe déterminant la charge financière du preneur.

La SARL LES BARS DE LA TRINITE conteste ce calcul car la taxe foncière n’est pas due par le preneur. Le bail ne fait référence qu’à une obligation de rembourser la moitié de la « taxe à l’habitat » qui correspondrait à la taxe sur les loyers depuis longtemps supprimée. Ainsi, le loyer à déduire ne serait que de 12 960 €.

L’Expert n’a pas tranché entre les deux prétentions.

Selon la législation fiscale, la taxe foncière est à la charge du bailleur. En l’absence de clause claire et précise du bail mettant à la charge du locataire la taxe foncière émise au nom du propriétaire, un tel impôt doit rester à la charge du bailleur. Le loyer doit donc être fixé à 12 960 €.

3°) La méthode d’évaluation du droit au bail

L’Expert judiciaire a fixé la valeur du droit au bail par la méthode du différentiel annuel à 200 000 € et par la méthode de comparaison à 403 000 ou 446 000 €. Dans la première méthode, la valeur du droit au bail correspond à l’économie de loyer qu’aurait réalisé le preneur s’il était resté dans les lieux. Dans la seconde, au prix auquel il pourrait vendre.

Le tribunal a jugé que, pour déterminer la valeur du droit au bail, la méthode par comparaison avec les cessions de droits au bail analogues est la plus proche de la réalité, car elle s’appuie sur le marché dont dépend très directement la valeur à déterminer.

Effectivement, cette méthode est plus pertinente pour définir le préjudice subi par le preneur et doit être préférée dès lors que l’on dispose d’éléments de comparaison en nombre suffisant et comparables en ce qui concerne l’implantation et la surface.

En l’espèce, l’Expert a fait référence à un nombre significatif de cessions (6) portant sur des locaux voisins du commerce en cause. Ces éléments de comparaison doivent être retenus.

La XXX critique le rapport d’expertise en ce qu’il ne se contente pas de comparer les prix de cession des droits au bail des commerces alentour mais qu’il fait un mélange de deux méthodes contestables, la méthode par « décapitalisation » qui est utilisée afin d’évaluer la valeur locative (amortissement du prix d’achat et du loyer sur la durée du bail) et la méthode « du différentiel intégral » (retenir comme coefficient les 9 années du bail comme s’il avait été renouvelé) alors que cette méthode a été abandonnée au profit du coefficient de situation.

En réalité l’Expert retient comme éléments de comparaison permettant de calculer la valeur locative annuelle d’un local, les prix payés pour les droits au bail cédés décapitalisés sur l’année en y ajoutant les loyers annuels. Ainsi que l’a jugé le Tribunal, cette méthode de décapitalisation du prix de cession, sur la durée habituelle des baux commerciaux, soit 9 ans, correspond à l’usage en la matière comme au simple bon sens, dès lors qu’en ajoutant le prix du loyer au pas de porte, elle permet d’évaluer le coût payé par le commerçant au titre du droit au bail acquis, et partant, en divisant ce coût par la surface pondérée du local loué, la valeur du mètre carré loué.

L’expert dégage ainsi un prix moyen du mètre carré, de 548 € ou 508,78 € en excluant la référence de « L’Entracte » (soit une valeur par comparaison de 446 000 € ou 403 000 €). La SARL LES BARS DE LA TRINITE propose une valeur de 681,26 € à partir des trois dernières ventes datées de 2006 et 2007. Le Tribunal a à bon droit écarté ce mode de calcul et préféré tenir compte des cessions enregistrées sur une période large de 9 ans au motif qu’il n’est pas établi que la différence entre les premières ventes et les dernières correspond à un changement permanent de valeur moyenne à partir de 2006 car la période de 2 ans apparaît trop courte pour être exemplaire. Il a également à bon droit retenu parmi les éléments de comparaisons la cession de « L’entracte » dont l’Expert dit qu’il s’agit d’une cession de droit au bail.

Il a donc calculé la valeur du droit au bail de la façon suivante : 548 (prix du m2) X 114,90 (superficie pondérée des locaux) = 62 965,20.

62965,20 – 12 960 € (loyer annuel ) X 9 = 450 046,80 €, réduit à 446 000 €.

Le tribunal a estimé cependant nécessaire de dépasser la moyenne déterminée par l’Expert et retenu une valeur de 600 € le mètre carré au motif que la valeur du droit au bail peut être située comme faisant partie des meilleures références. Cependant, les caractéristiques favorables du local ont déjà été retenues par l’Expert pour proposer une valeur du droit au bail de 446 000 €.

C’est donc cette valeur qui sera retenue.

Cette somme doit constituer l’indemnité principale d’éviction, dès lors qu’elle excède largement la valeur du fonds d’après ses seuls résultats.

II ) L’ACTUALISATION DE L’INDEMNITE DES INTERETS

La XXX conteste que le Tribunal ait pu décider d’actualiser l’indemnité en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction entre le 26 mars 2008 (date de dépôt du rapport d’expertise) et le 21 avril 2009 (date du jugement) car l’évaluation de l’indemnité doit s’effectuer à la date la plus proche possible du départ du locataire. Cependant, l’indexation permet précisément d’évaluer le préjudice à la date la plus proche possible du départ du locataire. Le premier juge sera donc confirmé sur ce point.

La XXX conteste également l’application d’intérêts de retard car les intérêts ne sont dus que dans le délai de trois mois du commandement après le départ du locataire (L 145-30 al. 2). Il sera fait droit à cette contestation puisque le préjudice réparé par l’indemnité n’existe qu’à compter de la restitution des locaux.

III) LA VALEUR DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

LA XXX estime la valeur retenue par l’Expert insuffisante et demande de retenir la locative réelle telle qu’elle a été déterminée par l’Expert, soit 548 €, soit une indemnité annuelle de 62 965,20 € et non 40 215 €.

Cependant, la valeur de 548 € est un prix de cession alors que la valeur locative a été déterminée par l’expert, compte tenu de 10 références proches, à la somme annuelle de 40 215 € hors taxes et charges en tenant compte de la plus-value résultant de la possibilité d’exploitation de la terrasse. C’est donc cette somme qui sera retenue.

LA SARL LES BARS DE LA TRINITE sollicite un abattement pour précarité de 10 % mais, ainsi que l’a jugé le Tribunal, un abattement pour précarité n’est pas justifié, dès lors que le preneur n’établit pas que le non-renouvellement a pu avoir une réelle incidence sur les modalités d’exploitation du fonds, alors au contraire qu’il invoque le fait qu’il était en fin d’exploitation, comptant très vraisemblablement arrêter celle-ci à court terme.

IV) LA LICENCE IV

LA XXX conteste que la valeur de la licence IV, soit 17 500 € puisse être rajoutée à l’indemnité d’éviction. Elle pourrait en revanche en être déduite dans le cas où la société évincée serait empêchée de transférer effectivement cette licence et la vendrait.

Le coût de la licence IV, n’a pas à être inclus dans l’indemnité d’éviction, car il s’agit d’un élément incorporel appartenant au preneur et qu’il lui incombe de vendre.

XXX

Les indemnités accessoires proposées par l’expert sont les suivantes :

—  11440 € au titre des frais de déménagement,

—  10 % de l’indemnité principale, soit 44 600 €, au titre de l’indemnité de remploi,

—  3 600 € pour le trouble commercial,

—  800 € pour les frais de transfert de siège social.

LA XXX se déclare disposée à verser les indemnités accessoires dans la mesure où le fonds serait effectivement transféré et les indemnités étayées par des factures acquittées.

Ces indemnités ne sont en effet dues qu’en cas de réinstallation des preneurs. En l’espèce, les preneurs ayant déclaré vouloir cesser leur activité, il conviendra, à la suite du Tribunal, de dire que ces indemnités ne seront versées que sur justification de factures correspondantes à leur objet, acquittées par le preneur et dans la limite des montants ci-dessus fixés.

LA SARL LES BARS DE LA TRINITE invoque un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’occupation par application de l’article L 145-28. Celle-ci pouvant prétendre au paiement de l’indemnité d’éviction, il sera fait application de cet article.

Il apparaît inéquitable que la SARL LES BARS DE LA TRINITE conserve à sa charge les frais occasionnés par la procédure et non compris dans les dépens; il convient donc de lui attribuer la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement,

Le réformant pour partie,

Fixe le montant de l’indemnité d’éviction due par la société civile immobilière LES GRENOUILLES DE LA TRINITE à la société à responsabilité limitée LES BARS DE LA TRINITE, à raison du congé avec refus de renouvellement du bail commercial liant les parties, à la somme de 446 000 €, actualisée en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, entre le 26 mars 2008 et la date de la présente décision, , la somme ainsi actualisée étant assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement visé à l’article L 145-30 du Code du commerce ;

Dit que la société LES GRENOUILLES DE LA TRINITE doit en outre paiement à la société LES BARS DE LA TRINITE, des indemnités accessoires ci-après énumérées:

—  11440 € au titre des frais de déménagement,

—  44 600 € au titre de l’indemnité de remploi,

—  800 € au titre des frais de transfert de siège social,

—  3 600 € au titre du trouble commercial, cette dernière indemnité étant due du seul fait de la réinstallation de la preneuse dans un nouveau commerce ;

Dit que ces indemnités ne seront versées que sur justification de factures correspondantes à leur objet, acquittées par le preneur et dans la limite des montants ci-dessus fixés ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LES BARS DE LA TRINITE à la société LES GRENOUILLES DE LA TRINITE, à compter du 1^er juillet 2007, à la somme annuelle de 40 215 € outre taxes et charges locatives ;

Dit que LA SARL LES BARS DE LA TRINITE aura droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’occupation par application de l’article L 145-28 ;

Condamne la XXX à payer à la SARL LES BARS DE LA TRINITE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la XXX aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise avec distraction au profit de la SCP Cantaloube-Ferrieu-Cerri, F-G-MERLE avoué, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

H I J K