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01/08/2011

ARRÊT N°443

N°RG: 10/01776

XXX

Décision déférée du 25 Février 2010 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 09/01461

M. Z

A Y

représenté par la SCP RIVES PODESTA

C/

SCI C D

représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI

SYNDICAT COPROPRIETE RESIDENCE C D I

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU UN AOUT DEUX MILLE ONZE

***

APPELANTE :

Monsieur A Y

XXX

XXX

représenté par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour

assisté de la SCP MERCIE FRANCES JUSTICE ESPENAN, avocats au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

SCI C D représenté par sa gérante LA SARL FJC

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour

assisté de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT COPROPRIÉTÉ RÉSIDENCE C D I représenté par son syndic LA SARL L’IMMOBILIÈRE DE TOULOUSE

XXX

XXX

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

assisté de la SCP DECKER & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 31 Mai 2011 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. FOURNIEL, conseiller pour le président empêché en application de l’article 456 du code de procédure civile, et par J. BARBANCE- DURAND, greffier présent lors du prononcé

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique reçu par maître X le 14 avril 2003 et publié au 3^e bureau des hypothèques de TOULOUSE le 25 avril 2003 volume 2003 P n°4159, monsieur A Y a vendu à la SCI C D un ensemble immobilier situé à XXX et figurant au cadastre section XXX .

Cette parcelle provient de la division préalable d’une parcelle qui portait le numéro 2 de la même section en deux parcelles 186 et 187, celle-ci, d’une superficie de 4 ares, demeurant la propriété de monsieur Y.

La vente est intervenue moyennant le prix de 533 572 euros payés comptant à hauteur de 457 347,49 euros, le solde étant converti par avance en une dation en paiement d’un lot livrable à terme après achèvement de l’immeuble et constitution d’une copropriété.

Monsieur Y, arguant d’un non respect des délais et des formes contractuellement prévus ainsi que de divers préjudices, n’a pas souhaité régulariser l’acte de dation en paiement, et par acte d’huissier du 15 avril 2009 publié le 24 avril 2009 volume 2009 P n°3370, a fait assigner la SCI C D et le syndicat des copropriétaires de la résidence C D à l’effet d’obtenir, au visa des articles 1134, 1184, 1583 et 1604 du code civil :

— la délivrance par la SCI C D du bien dont il était convenu qu’il lui serait donné en paiement en exécution de l’acte du 14 avril 2003;

— la délivrance à la SCI C D d’une injonction de signer sous astreinte un acte constatant la réalisation de la dation en paiement dans les termes de cet acte d’origine sauf à ce que le jugement à intervenir vaille acte de vente et soit publié après tous compléments nécessaires à apporter par voie notariale ;

— la modification du règlement de copropriété et du plan annexé afin de le rendre compatible et conforme aux stipulations de l’acte du 14 avril 2003 régulièrement publié à la conservation des hypothèques et d’ordonner également la publication modificative aux hypothèques, le tout aux frais de la SCI C D et dans tel délai qu’il appartiendrait au tribunal de fixer ;

— le paiement d’une indemnité de 78 400 euros, sauf à parfaire, en réparation du préjudice résultant du retard de livraison ;

— le paiement d’une indemnité de 1522,17 euros en réparation du préjudice résultant de la consommation d’électricité et d’une indemnité de 143,53 euros en réparation du préjudice résultant de la consommation d’eau indûment prélevée ;

— le paiement d’une indemnité de 10 000 euros pour sanctionner la mauvaise foi dans l’exécution des obligations, et d’une somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement en date du 25 février 2010, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a:

— ordonné la délivrance à A Y par la SCI C D du bien dont il était convenu qu’il lui serait donné en paiement en exécution de l’acte du 14 avril 2003 par lequel il avait lui même vendu la parcelle figurant au cadastre de TOULOUSE LA CEPIERE notamment sous le numéro section XXX ;

— dit que le jugement vaudrait exécution de la dation et paiement du lot 60 de la copropriété RESIDENCE C D et donc livraison à A Y du lot donné en paiement sous les réserves et engagements réciproques formulés le 19 novembre 2008, et ce avec effet rétroactif au 4 décembre 2008 ;

— donné force exécutoire aux obligations convenues dans le procès verbal du 19 novembre 2008 et ordonné leur exécution dans le délai de 4 mois à compter de la signification du jugement ;

— dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— dit que le jugement serait complété par tout acte notarié indispensable à son exécution, à établir par maître X, et enjoint à A Y d’aller signer l’acte dans le délai de trois mois de la signification du jugement, nonobstant appel de sa part, et sans lien avec le délai imparti pour l’exécution des travaux prescrits ci-dessus ;

— dit qu’à l’expiration de ce délai, le notaire pourrait passer outre et publier sans recueillir la signature de A Y ;

— dit que la copropriété procéderait , sans vote de l’assemblée générale, à la modification de mentions du règlement de copropriété pour y faire mentionner expressément les caractéristiques de la cour du lot 60 ainsi que la servitude consentie au profit de la parcelle voisine 187 restée propriété de A Y mais dit que la publication de cette modification n’interviendrait qu’aux frais de A Y ;

— débouté A Y de sa demande de dommages et intérêts pour impossibilité de louer, mais sur le fondement des troubles du voisinage, condamné la SCI à lui payer une indemnité de 1665,70 euros augmentée des intérêts au taux légal depuis le 13 janvier 2006;

— débouté la SCI C D de ses demandes de liquidation de l’astreinte contractuelle ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile entre A Y et la SCI C D mais condamné A Y à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE C D une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que la SCI C D et A Y garderaient à leur charge les dépens respectivement exposés par eux et se partageraient par moitié les dépens exposés par le syndicat des copropriétaires ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Monsieur Y et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE C D I ont interjeté appel de ce jugement par déclarations respectives des 1^er avril 2010 et 19 avril 2010 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées.

Ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du 20 mai 2010.

Monsieur Y demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1184 , 1583 et 1604 du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la délivrance par la SCI C D du bien convenu aux termes de l’acte du 14 avril 2003 et en ce qu’il a dit que la copropriété procéderait, sans vote de l’assemblée générale, à la modification des mentions du règlement de copropriété pour y faire mentionner expressément les caractéristiques de la cour du lot 60 ainsi que la servitude consentie au profit de la parcelle voisine 187 restée sa propriété ;

— le confirmer également en ce qu’il a condamné, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, la SCI C D à lui payer une indemnité de 1665,70 euros augmentée des intérêts au taux légal depuis le 13 janvier 2006 ;

— le réformer pour le surplus ;

— enjoindre à la SCI C D de procéder à la signature de l’acte constatant la réalisation de la dation en paiement telle qu’elle a été convenue entre les parties par acte du 14 avril 2003 ;

— dire que l’acte à intervenir devra reprendre l’intégralité des clauses et mentions figurant dans l’acte du 14 avril 2003 ;

— assortir ces condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— dire et juger qu’à défaut pour la SCI C D de procéder à la signature de l’acte constatant la réalisation de la dation en paiement telle qu’elle a été convenue entre les parties par acte du 14 avril 2003, l’arrêt à intervenir tiendra lieu d’acte de constatation de la réalisation de la dation en paiement et sera publié aux hypothèques ;

— ordonner la publication aux hypothèques de l’arrêt à intervenir sous les références cadastrales suivantes TOULOUSE LA CEPIERE section 844 AD n°3 , 183 et 186 et dire que cette publication se substituera à celle de l’acte du 1^er avril 2010 ;

— dire et juger que la modification du règlement de copropriété et du plan annexé et sa publication aux hypothèques se fera aux frais de la SCI C D ou à défaut du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dans tel délai qu’il appartiendra à la cour de fixer ;

— condamner la SCI C D à lui payer la somme de 102 000 euros, sauf à parfaire au jour de l’arrêt, en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison du local ;

— la condamner en outre au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices complémentaires qui lui ont été causés par la non exécution de bonne foi de ses obligations contractuelles (et notamment l’absence de communication du projet de règlement de copropriété, génératrice de difficulté) ;

— la condamner au paiement de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelant reproche au tribunal de ne pas avoir tiré toutes les conséquences des non-conformités imputables à la SCI C D, et d’avoir raisonné comme s’il s’agissait de non conformités physiques du bien vendu, ayant donné lieu à des réserves de sa part dans le procès verbal de livraison et qui n’étaient pas en discussion, alors qu’il se plaint de non-conformités contractuelles qui affectent la nature juridique de ce bien et sont nécessairement substantielles.

Il fait observer qu’il n’a jamais pris possession du local litigieux, les clés ne lui ayant pas été remises, que par conséquent le délai d’un mois contractuellement prévu n’a pas commencé à courir, que la clause figurant à l’article 9 alinéa 3 de l’acte du 14 avril 2003 ne peut avoir pour effet de faire échec à l’obligation de délivrance conforme à laquelle était tenue la SCI C D, que le projet d’acte de dation en paiement tel qu’il lui a été soumis par maître X par lettre du 1^er juillet 2008 ne reprend pas les stipulations de l’acte de vente du 14 avril 2003, et que le règlement de copropriété dont le projet ne lui a pas été soumis, contrairement à ce qui était prévu dans l’acte du 14 avril 2003, n’est pas conforme aux termes de cet acte, et qu’il est à cet égard inopérant que la SCI C D ait obtenu un certificat de conformité de la mairie de TOULOUSE.

Monsieur Y précise que ses droits sur le lot n°60 sont antérieurs au règlement de copropriété qui n’a été adopté que le 23 février 2004 et publié à la conservation des hypothèques le 23 avril 2004, qu’il ne saurait avoir pour obligation de saisir préalablement l’assemblée générale des copropriétaires afin de solliciter une modification du règlement de copropriété dans la mesure où il n’est pas encore copropriétaire, qu’il est surprenant que cette modification ait été ordonnée à ses frais, alors qu’il n’est nullement responsable de la rédaction de ce règlement, et que le tribunal ait estimé qu’en ne mettant pas en demeure de livrer, il avait insidieusement été l’auteur de son propre préjudice, qu’il a bien mis en demeure à plusieurs reprises la SCI de lui livrer le local, que celle-ci est responsable du retard, et que le projet d’acte de dation en paiement qui lui a été remis lorsqu’il a été invité le 28 mars 2001 à se présenter chez le notaire pour signature le 1^er avril 2011, dans un délai trop court, ne reprend toujours pas les stipulations de l’acte du 14 avril 2003, de sorte qu’il a dû refuser de le signer.

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE C D conclut à la réformation de la décision dont appel en ce qu’elle a ordonné la modification du règlement de copropriété, et sollicite la condamnation de la SCI C D au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que sa condamnation solidairement avec monsieur Y au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP DESSART-SOREL-DESSART.

Il fait valoir que le jugement est entaché de certaines contradictions, que seule l’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir d’opérer une modification du règlement de copropriété en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que monsieur Y ne saurait avoir de droits préexistants sur la copropriété non encore créée, que dans l’hypothèse où la SCI C D aurait promis à un futur copropriétaire l’édification d’un lot qui finalement n’aurait jamais été constitué, le syndicat des copropriétaires ultérieurement créé ne saurait être condamné à édifier ce lot, que concernant le passage des camions il s’agit de promesses de la SCI qu’il n’a pas à assumer et qui n’ont rien à voir avec le règlement de copropriété, que la servitude en faveur du lot voisin propriété de monsieur Y est reprise dans une formulation générale de ce règlement, que la SCI l’a placé en difficulté en ne respectant pas son obligation de communiquer le règlement de copropriété à monsieur Y pour observation, et que dans l’hypothèse d’une modification du dit règlement il se réserve le droit d’engager une action à l’encontre de la SCI.

La SCI C D conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, et demande de :

— dire et juger que la livraison du local est intervenue avec retard en raison du comportement de monsieur Y,

— rejeter sa demande de condamnation au titre du retard de livraison,

— constater que la livraison est intervenue le 19 novembre 2008,

— constater qu’un projet de dation en paiement lui a été adressé le 7 juillet 2008,

— dire et juger que monsieur Y a refusé de manière injustifiée de régulariser l’acte de dation en paiement,

— dire et juger qu’elle a réalisé les travaux conformément au jugement querellé,

— condamner monsieur Y au paiement d’une indemnité de 5000 euros en application de l’article 1147 du code civil, et d’une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP CANTALOUBE-FERRIEU-CERRI.

La SCI intimée soutient qu’aucune des lettres recommandées versées aux débats par monsieur Y ne fait allusion à une mise en demeure, que ce dernier a pris livraison de son bien le 19 novembre 2008, même si les clés ne lui ont pas été remises, puisqu’il refusait de régulariser l’acte de dation en paiement, que monsieur Y ne lui a jamais fait état de la situation d’offre locative qu’il invoque, qu’il résulte des dernières conclusions de l’appelant que celui-ci organise son refus de signer l’acte et d’exécuter le jugement dont appel, que les griefs invoqués ne peuvent à eux seuls justifier un refus de passer l’acte et l’allocation d’une indemnité de 89 600 euros, que toutes les démarches relatives au règlement de copropriété ont été confiées au notaire, et qu’une simple demande à maître X aurait pallié l’éventuelle négligence commise sur ce point, que le local commercial est conforme aux dispositions de l’acte authentique du 14 avril 2003, que l’ouvrage est achevé et que la prétendue non conformité des plans avec la situation actuelle ne caractérise aucune impossibilité d’entrer en jouissance, et que la demande d’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 10 000 euros est exorbitante et ne correspond pas à la réalité du préjudice, si tant est qu’il y en ait un.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de monsieur Y

Le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de publicité de l’assignation n’est pas repris en cause d’appel, les justificatifs de la publication de cet acte ayant été produits en première instance.

La SCI C D conclut à la confirmation du jugement, et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE C D I sollicite la réformation de la décision en ce qu’elle a ordonné la modification du règlement de copropriété, sans soulever expressément l’irrecevabilité de ce chef de demande.

Sur la délivrance du bien objet de la dation en paiement

L’acte du 14 avril 2003 stipule que le solde du prix sera payé sous la forme d’une dation en paiement par l’attribution de biens et droits immobiliers qui consisteront en :

'-un local situé au rez de chaussée, d’une surface d’environ 95 m2 portant le XXX sur plan du rez de chaussée qui sera annexé au règlement de copropriété, ainsi que la cour d’accès à ce lot d’une surface d’environ 90 m2, et les tantièmes des parties communes générales y attachés.

Il est ici précisé que la cour ne devra être encombrée d’aucun objet, à l’exception de véhicule automobile d’un poids inférieur ou égal à 3,5 tonnes. Aucun élevage de quelconques animaux n’y sera toléré. Aucune construction ne pourra y être édifiée.

Précision étant également faite que l’ensemble immobilier dénommé 'RÉSIDENCE C D’ fera l’objet d’un règlement de copropriété contenant état descriptif de division avec une numérotation qui pourra être différente de celle ci-dessus indiquée.

Le règlement de copropriété devra prévoir que la cour faisant notamment l’objet de la dation en paiement permettre l’accès à l’immeuble contigu, actuellement propriété de monsieur Y, au moyen d’une porte communicante. ( …) '

Il est en outre stipulé que la SCI C D s’oblige à faire élaborer dans les trois mois par les soins de maître X, le projet d’état descriptif de division et le règlement de copropriété, et que ce projet sera communiqué à monsieur Y , lequel disposera d’un délai d’un mois pour en contester les termes.

Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de construction de la résidence afin que le local objet de la dation en paiement soit achevé au plus tard le 30 septembre 2005.

Par ailleurs la SCI C D s’engage à ce que l’immeuble dont dépend ce lot soit destiné principalement à l’habitation avec l’autorisation d’exercer des activités libérales dans les étages et des activités commerciales en rez de chaussée, sauf exceptions tenant aux bruits, odeurs et diverses nuisances.

Il est convenu que l’acte de dation en paiement devra intervenir dès que possible, c’est à dire au plus tard dès l’achèvement des travaux, et qu’en cas de refus de l’une des parties de signer cet acte qui serait préparé par maître X, notaire soussigné, l’autre pourrait l’y contraindre par sommation adressée par exploit d’huissier et laissant un délai de quinze jours pour procéder à cette signature.

A l’acte de vente du 14 avril 2003 est annexée une notice descriptive relative au local objet de la dation en paiement, indiquant que le local sera livré brut de décoffrage et fluides en attente, c’est à dire électricité, eau, évacuations eaux usées, téléphone, que la façade côté cour sera vitrée avec menuiseries en aluminium et une porte en verre avec deux vantaux de deux mètres de large.

Concernant l’aménagement de la cour, il est prévu qu’elle sera fermée par deux grilles :

— à l’entrée une grille avec portail à la française et deux vantaux,

— à l’arrière, une grille fixe d’une hauteur de deux mètres.

L’accès depuis la voie publique sera possible avec véhicule automobile d’un poids inférieur ou égal à 3,5 tonnes.

Le sol sera constitué d’un béton balayé avec évacuation des eaux pluviales.

Cet acte définit l’achèvement de l’immeuble par référence à la définition donnée par l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel dispose notamment que pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel.

Il prévoit que des modifications ou des compléments de travaux pourront être demandés, sauf à en déterminer la faisabilité et le coût en sus du prix convenu, que la SCI devra notifier l’achèvement au vendeur, acquéreur du local donné en paiement et l’inviter à en constater la réalité en vue d’organiser la prise de possession, et que toute contestation relative à la conformité de ce lot avec les engagements pris par la SCI devra être notifiée dans un délai d’un mois à compter de la prise de possession, ce qui est l’application de l’article 1642-1 du code civil.

Il est précisé que si la prise de possession des lieux se trouve différée par la faute de monsieur Y, la SCI C D pourra faire courir le délai d’un mois ci-dessus en sommant l’acquéreur d’avoir à se rendre dans les lieux afin d’en vérifier la conformité ;

qu’en tout état de cause, la remise des clés vaudra prise de possession.

La déclaration d’achèvement des travaux est en date du 13 janvier 2006, soit avec un retard de trois mois et 13 jours par rapport à la date prévue au contrat, et le certificat de conformité a été accordé le 4 avril 2007.

Monsieur Y justifie en cause d’appel avoir adressé au GROUPE CARRERE plusieurs courriers recommandés avec demande d’avis de réception, le 14 octobre 2005, le 11 mars 2006, le 23 mai 2006, faisant état de certains problèmes relatifs à l’exécution des travaux, mais ne contenant aucune mise en demeure de livrer le bien objet de la dation en paiement.

Il produit également deux lettres recommandées datées du 29 mars 2007 :

* l’une adressée précisément à monsieur E F, aux termes de laquelle il reproche l’engagement de travaux sans le prévenir, et indique préparer un courrier détaillant l’ensemble des problèmes, sans oublier celui de la vitrine du futur magasin,

*l’autre ainsi rédigée :

' Dernier mise en demeure

Je vous demande de terminer l’ensemble des travaux sur ce chantier de la manière convenue avec vos prédécesseurs.

Pour que je puisse prendre possession du lot de votre résidence C D me revenant de droit.

L’ensemble étant résumé dans mes courriers recommandés précédents.

A cela s’ajoute au moins :

— la nécessité de remettre en place un caniveau muni d’une grille (comme c’était à l’origine) à l’entrée du magasin de piano mitoyen ; avec collecte des eaux de pluie de l’ensemble de cet immeuble (réseau démoli par vos démolisseurs).

NB : Le changement de position de l’ancrage du poteau dans l’angle de votre immeuble est non négociable.

Si vous ne respectez pas les engagements précédents, je chargerai le juge d’évaluer la dépréciation commerciale de mon bien et d’évaluer le préjudice subi ; nonobstant les autres préjudices subis du fait de votre inacceptable négligence et du non respect de l’ensemble de vos engagements.

(…)

Je pense toutefois que mes courriers précédents sont suffisamment explicites (dessin à l’appui) pour que vous ne vous engagiez pas inutilement dans des travaux qui seront à refaire.

(…) '.

Cette lettre vise la réalisation ou l’achèvement de travaux convenus, mais ne constitue pas une mise en demeure effective de livrer le bien à une date précise.

Aucune initiative n’a été prise par l’une des parties à l’égard de l’autre pour parvenir à la livraison du lot litigieux jusqu’au 1^er juillet 2008, date à laquelle maître X a envoyé à monsieur Y un projet d’acte de dation en paiement, la copie du rapport de mesurage et l’état délivré par le syndic de la copropriété le 5 mai 2008, étant précisé que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été établis le 23 février 2004 et publiés le 23 avril 2004.

Le 30 septembre 2008, monsieur Y a demandé un exemplaire du règlement de copropriété, et a contesté certains éléments du projet d’acte de dation en paiement.

Le règlement de copropriété a été adressé à monsieur Y le 7 novembre 2008.

Un procès verbal de livraison daté du 19 novembre 2008 et signé par monsieur Y, mentionne que 'l’acquéreur après avoir procédé à l’examen des lieux, constate qu’il ne présente aucun vice apparent à part les réserves indiquées au E du présent document.'

Suit la liste de ces réserves.

Il est constant que malgré les termes de ce procès verbal, les clés n’ont pas été remises à monsieur Y.

Une sommation de comparaître a été délivrée le 27 novembre 2008 à monsieur Y à la requête de la SCI C D, à la suite de l’échec d’une tentative de signature fixée au 21 novembre précédent.

Monsieur Y a envoyé au représentant du GROUPE CARRERE et au notaire maître X une lettre du 3 décembre 2008 dans laquelle il expliquait les motifs de son refus de régulariser le projet d’acte de dation qui lui avait été soumis.

Il invoquait ainsi :

— le fait qu’il lui était demandé de signer un acte qui déchargerait expressément pour l’avenir son cocontractant pour l’avenir de l’ensemble de ses obligations à son égard (hormis la garantie légale des vices apparents et cachés) sans vouloir prendre en compte ses réserves concernant les incidences financières de la livraison tardive,

— le non respect des conditions de l’acte initial qui prévoyaient que le projet de règlement de copropriété lui serait transmis avant le 14 juillet 2003,

— la contradiction entre le plan présenté comme celui annexé au règlement de copropriété et les prévisions de l’acte initial instaurant la dation, notamment le fait que le seul passage laissé libre pour accéder à la cour parking de son lot n°60, devenait un étroit accès piétons, ne permettant pas le passage de véhicules de 3,5 tonnes prévu dans l’acte initial,

— la nécessité de faire réaliser un bornage avant la cession du lot.

Le 4 décembre 2008, maître X a dressé un procès verbal de difficultés par lequel il constatait le refus opposé par A Y de signer l’acte de délivrance du lot donné en paiement et rapportait les dires respectifs des parties, monsieur Y déclarant que les motifs de son refus étaient résumés par la lettre du 3 décembre 2008, et le représentant de la SCI C D indiquant notamment que l’acte de dation en paiement n’ayant pas été signé par monsieur Y, aucune remise des clés n’avait été faite.

La livraison ayant été refusée et monsieur Y n’ayant pas de fait pris possession de son lot, il ne peut se voir opposer le délai d’un mois prévu pour la dénonciation des non conformités.

Il convient de reprendre les griefs formulés par monsieur Y au soutien de son refus de livraison.

— La non prise en compte des réserves concernant les incidences financières de la livraison tardive :

Monsieur Y, qui réclame réparation d’un préjudice résultant pour lui de l’impossibilité dans laquelle il se serait trouvé de disposer de son bien et de le louer, ne justifie pas avoir signalé à la SCI C D qu’il avait bénéficié d’offres de location, alors que la lettre de la société ARMATAN VOYAGES du 11 septembre 2007 qu’il verse aux débats fait état de propositions dès avant le mois de septembre 2006.

Il n’établit pas qu’avant de recevoir en juillet 2008 le projet d’acte de dation en paiement, il avait mis en demeure son cocontractant de livrer son lot et de mettre fin aux non conformités en fournissant les caractéristiques des contraintes minimales qu’exigeait l’exploitation envisagée par son futur locataire.

— La communication du projet de règlement de copropriété :

Ce règlement a été établi le 23 février 2004 et publié le 23 avril 2004 volume P n°4811.

Monsieur Y pouvait donc en prendre connaissance avant même la date d’achèvement des travaux.

Cependant la SCI ne justifie pas lui avoir communiqué le projet de règlement dans le délai contractuel imparti pour lui permettre d’en discuter les termes, et de vérifier si le lot devant lui être attribué était bien défini conformément aux stipulations de l’acte du 14 avril 2003, de sorte qu’il y a bien inexécution contractuelle sur ce point.

Or il apparaît que ce règlement de copropriété ne reprend pas les mentions de l’acte de 2003 relatives à la possibilité d’encombrement de la cour par un véhicule jusqu’à 3,5 tonnes, et à l’accès à l’immeuble contigu au moyen d’une porte communicante.

Du fait de l’inexécution contractuelle imputable à la SCI monsieur Y n’a pas été mis en mesure de relever ces insuffisances avant l’établissement définitif et la publication du règlement de copropriété.

— L’impossibilité d’accéder à la cour affectée au lot n°60 :

Il est établi par le procès verbal de constat d’huissier du 18 novembre 2009 qu’il est possible d’accéder au lot n°60 avec un véhicule d’un PTAC de 3,5 tonnes.

— La demande de bornage :

Elle ne peut concerner que la délimitation entre le sol de la copropriété et la parcelle voisine dont monsieur Y est demeuré propriétaire, et elle ne constitue pas un motif de refus de prise de possession du lot donné en paiement.

— La non conformité du plan joint au règlement de copropriété avec l’acte initial :

Cette situation n’est pas de nature à créer une impossibilité d’entrée en jouissance, dès lors qu’il apparaît que l’accès prévu dans l’acte de 2003 est possible.

Les réserves invoquées dans la liste annexée au procès verbal de livraison du 19 novembre 2008 sont les suivantes :

— Fixer ouvrant porte (bas à droite) + mettre deux butées à la porte

— Porte accès local 1,85 m / 2m prévu à la notice à vérifier (mesure de l’ouvrant)

XXX

— Grille fond de cour à poser

— Regard eaux usées ancien bâtiment à faire (reprendre le raccordement)

— Le portail d’entrée ne sera pas réalisé par le groupe CARRERE. Monsieur Y se réserve le droit de le faire lui-même et à ses frais dans les mois à venir.

— Travaux à effectuer dans le cadre de la relation groupe CARRERE (acheteur) / A Y (vendeur) :

1°) Aménager un caniveau devant la grille porte vitrée appartenant à monsieur Y (immeuble en façade) pour évacuer les eaux de pluie qui s’infiltrent dans son magasin.

2°) Créer un drain pour éloigner la descente d’eau pluviale des fondations de l’immeuble de façade et emmener ces eaux au milieu du terrain vague resté non construit.

Aucune de ces réserves n’est de nature à empêcher une entrée dans les lieux.

Monsieur Y observe dans ses écritures que le projet d’acte qui lui a été soumis le 1^er juillet 2008 lui accorde le droit à la jouissance exclusive et privative d’une cour d’une superficie d’environ 97,5 m2, alors que l’acte de vente du 14 avril 2003 visait un droit de propriété privatif concernant la cour attenante au local.

L’acte de vente de 2003 mentionne un local situé au rez de chaussée, d’une surface d’environ 95 m2 portant le XXX sur plan du rez de chaussée qui sera annexé au règlement de copropriété, ainsi que la cour d’accès à ce lot d’une surface d’environ 90 m2, et les tantièmes des parties communes générales y attachés, toutefois il précise que la cour ne devra être encombrée d’aucun objet , à l’exception de véhicule automobile d’un poids inférieur ou égal à 3,5 tonnes, qu’aucun élevage de quelconques animaux n’y sera toléré, et qu’aucune construction ne pourra y être édifiée.

Ces mentions ne correspondent pas à l’attribution d’un droit de propriété privatif sur la cour, et sont davantage en concordance avec la notion de jouissance exclusive et privative retenue dans le règlement de copropriété et le projet d’acte de dation en paiement.

Au demeurant monsieur Y ne s’est pas prévalu d’une non conformité de ce chef dans sa lettre de décembre 2008.

En définitive, si les défauts de conformité constatés sur le lot n°60, résumés dans le procès verbal du 19 novembre 2008 et la lettre préalable à la comparution devant le notaire prévue le 4 décembre 2008, ne sont pas pour la plupart d’une gravité telle qu’ils empêchent l’occupation du lot, ni l’exercice d’ une activité particulière, l’absence de mention dans le projet de dation et dans le règlement de copropriété de l’accès à la cour par un véhicule automobile d’un poids inférieur ou égal à 3,5 tonnes et de la servitude d’accès à l’immeuble situé sur la parcelle 187 constitue un inconvénient majeur pour monsieur Y au regard de l’ activité de vendeur de pianos qu’il exerce, impliquant de recevoir des véhicules utilitaires et des charges lourdes.

Le refus de livraison opposé par monsieur Y, qui était en droit de prétendre à la délivrance d’un bien conforme aux stipulations contractuelles de l’acte de 2003, ne peut en conséquence être considéré comme injustifié, et il était de surcroît créancier des mises en conformité visées dans le procès verbal du 19 novembre 2008.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la délivrance à A Y par la SCI C D du bien dont il était convenu qu’il lui serait donné en paiement aux termes de l’acte du 14 avril 2003, donné force exécutoire aux obligations convenues dans le procès verbal du 19 novembre 2008, et en a ordonné l’exécution dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement.

La SCI C D indique avoir réalisé les travaux nécessaires à cette exécution conformément au jugement, ce qui n’est pas discuté par l’appelant.

Elle ne remet pas en cause le jugement en ce qu’il écarté la liquidation de l’astreinte contractuelle dont elle demandait l’application.

Sur la demande de modification du règlement de copropriété

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété est un document conventionnel ayant pour objet de déterminer la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance et il fixe les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété doit tenir compte, s’ils sont opposables, des droits réels que peuvent avoir des tiers sur le fonds mis en copropriété pour déterminer les obligations des copropriétaires envers ces tiers ainsi que les modalités d’exercice des droits créés par cette situation.

Dans les rapports internes à la copropriété, la modification de ce règlement sur demande d’un copropriétaire relève, sauf cas d’inexistence, des seuls pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires.

En revanche, un tiers peut imposer à la copropriété une modification résultant de droits antérieurs qu’il détient à son encontre.

Dans le règlement de copropriété en cause, ainsi d’ailleurs que dans le projet d’acte de dation en paiement soumis à monsieur Y, les droits et biens immobiliers attribués à ce dernier à titre de dation sont définis comme suit :

' Lot numéro 60 comprenant :

Dans le bâtiment 1, au rez de chaussée, la propriété exclusive et particulière d’un local à usage professionnel et commercial auquel on accède par une cour contiguë audit local et faisant partie intégrante du présent lot,

portant le numéro LCI sur le plan du rez de chaussée du bâtiment 1 annexé au règlement de copropriété,

Et le droit à la jouissance exclusive et privative d’une cour d’une superficie d’environ 97, 5 m2, tel que cette dernière figure sur le plan du rez de chaussée du bâtiment 1 annexé au règlement de copropriété,

Et les deux cent quatorze / dix millièmes ( 214/ 10000 ) des parties spéciales du bâtiment 1,

Et les cent soixante et onze / dix millièmes ( 171/ 10000) des parties communes générales de l’immeuble.'

La servitude grevant le fonds cédé cadastré XXX, instituant une ouverture pour la desserte de la parcelle 187 conservée par monsieur Y, n’est pas expressément reprise dans le règlement de copropriété.

Les clauses de ce règlement relatives aux servitudes renvoient à la teneur des actes constitutifs de servitudes ayant pu être passés au profit de tiers par la SCI, et il n’est pas soutenu que cette servitude n’est pas respectée.

Concernant les caractéristiques de la cour commune, le règlement de copropriété indique qu’elle est affectée à la jouissance exclusive du lot n°60.

Il ne précise pas qu’elle doit rester accessible depuis la voie publique pour des véhicules d’un PTAC jusqu’à 3, 5 tonnes, stipulation contenue dans l’annexe à l’acte du 14 avril 2003 et qui constitue une servitude réelle interne à la copropriété.

Les mentions du règlement de copropriété publié ne sont pas incompatibles avec celles de l’acte du 14 avril 2003, mais seulement incomplètes quant à la désignation précise des caractéristiques de la cour et de la servitude consentie au profit de la parcelle 187.

En application du règlement de copropriété, qui prévoit l’obligation pour tous les copropriétaires de respecter notamment toutes servitudes pouvant résulter des clauses contenues dans les actes de propriété du terrain d’assiette de la copropriété ou de contrats conclus avec des propriétaires riverains, les dispositions contractuelles contenues dans l’acte du 14 avril 2003 s’imposent au syndicat des copropriétaires, indépendamment de leur publication préalable au fichier immobilier.

Monsieur Y peut donc prétendre à la modification du règlement de copropriété pour pallier le défaut de reprise de la teneur des servitudes concernant le lot n°60, sans qu’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires doive intervenir.

La modification ordonnée sera réalisée aux frais de la SCI C D qui n’a pas fait les diligences nécessaires pour que le contenu de ces servitudes soit repris de manière expresse dans le règlement de copropriété.

Sur les modalités de livraison du lot donné en paiement

Le tribunal a dit que le jugement vaudrait exécution de la dation et paiement du lot n°60 et donc livraison à A Y du lot donné en paiement, sous les réserves et engagements réciproques formulés le 19 novembre 2008, et ce avec effet rétroactif au 4 décembre 2008, tout en précisant que ledit jugement serait complété par tout acte notarié indispensable à son exécution, à établir par maître X, a enjoint à monsieur Y d’aller signer l’acte dans le délai de trois mois de la signification du jugement, et dit que passé ce délai le notaire pourrait passer outre et publier sans recueillir la signature de A Y.

Le projet d’acte de dation en paiement soumis par maître X à la signature des parties se réfère expressément à l’acte du 14 avril 2003 et reprend l’intégralité des mentions du dispositif du jugement dont appel, mais la désignation du lot n°60 n’est pas conforme aux stipulations de l’acte du 14 avril 2003.

Il convient donc de dire que les parties devront se rendre chez maître X, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard chacune, afin de signer un acte de dation en paiement du lot n°60 conforme aux termes de l’acte du 14 avril 2003 et de la notice descriptive annexée à cet acte.

Sur les demandes de dommages et intérêts de monsieur Y

Monsieur Y réclame une somme de 102 200 euros au titre du préjudice résultant du retard de livraison du local, et une somme de 10 000 euros en réparation des préjudices complémentaires causés par la non exécution de bonne foi par la SCI de ses obligations contractuelles.

Il a déjà été répondu à la demande formée au titre du retard de livraison pour ce qui concerne la période de janvier 2006 à juillet 2008, monsieur Y n’ayant à aucun moment mis en demeure la SCI de livrer le lot litigieux, en se prévalant d’une offre de location.

Pour autant il demeure que le projet d’acte soumis à monsieur Y en juillet 2008, ainsi que le règlement de copropriété qui lui a été transmis en novembre 2008, n’étaient pas conformes aux stipulations de l’acte de vente du 14 avril 2003, ce qui est à l’origine des difficultés ultérieures et du refus de livraison opposé par monsieur Y.

Ce dernier verse aux débats en cause d’appel un courrier du consul de Côte d’Ivoire daté du 28 juillet 2010, lui confirmant être intéressé par le local qui se trouve derrière son magasin de pianos du XXX.

Cet écrit est trop imprécis pour caractériser une offre ferme de louer à un prix déterminé, de nature à justifier l’indemnisation d’ un préjudice locatif.

Cependant monsieur Y a pour le moins perdu depuis le second semestre de l’année 2008 une chance de disposer du bien qui devait lui être livré, et de pouvoir le rentabiliser notamment dans le cadre d’une mise en location, préjudice auquel s’ajoutent les difficultés et désagréments générés par l’absence de communication préalable du projet de règlement de copropriété.

Compte tenu des éléments soumis à l’appréciation de la cour, le préjudice global résultant pour monsieur Y de l’inexécution par la SCI C D de ses obligations contractuelles sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la réparation des dégâts survenus en cours de chantier

Par des motifs qui ne font pas l’objet de critiques, le tribunal a alloué, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, à monsieur Y la somme de 1665,70 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la date d’achèvement du chantier, par application de l’article 1153-1 du code civil.

Sur la demande en paiement de la somme de 5000 euros formée par la SCI C D sur le fondement de l’article 1147 du code civil

Dans la mesure où le refus de livraison opposé par monsieur Y était justifié par la non conformité des mentions de l’acte de dation en paiement avec l’acte de vente de 2003 quant aux caractéristiques du lot à livrer, la SCI n’est pas fondée en sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE C D

Le syndicat des copropriétaires qui est tenu de supporter la modification du règlement de copropriété ne justifie pas d’un préjudice indemnisable.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI C D.

Sur les autres demandes

Il convient de condamner la SCI C D à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à monsieur Y une indemnité de 3000 euros, et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE C D la somme de 2000 euros.

Sur les dépens

La SCI C D qui succombe pour une grande part des prétentions formées à son encontre par monsieur Y sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

* * *

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme partiellement le jugement

Dit que la SCI C D et monsieur Y devront procéder en l’étude de maître X à la signature de l’acte constatant la réalisation de la dation en paiement conformément aux stipulations de l’acte authentique du 14 avril 2003 et de la notice descriptive qui y est annexée, concernant le lot n°60 objet de la dation en paiement et plus précisément les caractéristiques de la cour attachée à ce lot , à savoir :

— L’accès à la cour depuis la voie publique sera possible avec un véhicule automobile d’un poids inférieur ou égal à 3,5 tonnes ;

— La cour permettra l’accès à l’immeuble contigu, actuellement propriété de monsieur Y, cadastré section XXX, au moyen d’une porte communicante.

Dit que la signature de cet acte devra intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard à la charge de chacune des parties concernées.

Dit que les frais de publication de la modification du règlement de copropriété ordonnée par le jugement seront supportés par la SCI C D.

Condamne la SCI C D à payer à monsieur Y la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne la SCI C D à payer , sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , à monsieur Y la somme de 3000 euros et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE C D I.

Condamne la SCI C D aux dépens de première instance et d’appel, et dit que ces derniers pourront être recouvrés par les SCP DESSART-SOREL-DESSART et RIVES-PODESTA, avoués.

Confirme le jugement en ses dispositions non contraires aux présentes.

Déboute les parties de toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,