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12/12/2011

ARRÊT N°636

N°RG: 09/05811

XXX

Décision déférée du 11 Septembre 2009 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 06/04200

M^me D

SAS ICADE PROMOTION LOGEMENT

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET

SOCIÉTÉ TOULOUSE DEVILLE S.N.C.

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET

C/

W G

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART

F, AB AC B épouse G

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART

N X

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART

AC AH AI épouse X

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART

AJ H I

sans avoué constitué

AP, AC AH AS épouse H I

sans avoué constitué

U C

représenté par M^e Bernard DE-LAMY

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE CHATEAU DEVILLE

représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE

SOCIETE SOCOTEC

représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI

R E

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART

J K épouse E

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART

EURL Z

représentée par la SCP MALET

COMPAGNIE D’ASSURANCES AGF GROUPE Y

représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI

Société U C

M^e T

intervenant volontaire

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE ONZE

***

APPELANTES :

SAS ICADE PROMOTION LOGEMENT, venant aux droits de la SNC CAPRI ATLANTIQUE ancien gérant de la SNC TOULOUSE DEVILLE

XXX

XXX

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET, avoués à la Cour

assistée de M^e Jean COURRECH, avocat au barreau de TOULOUSE

SOCIÉTÉ TOULOUSE DEVILLE S.N.C.

XXX

XXX

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET, avoués à la Cour

assistée de M^e Jean COURRECH, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

Monsieur W G

XXX

XXX

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

assisté de M^e LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame F, AB AC B épouse G

venant aux droits et poursuivant l’instance engagée par les époux X

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

assistée de M^e LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur N X

XXX

XXX

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

Madame AC AH AI épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

Monsieur AJ H I

XXX

XXX

sans avoué constitué

Madame AP, AC AH AS épouse H I

XXX

XXX

sans avoué constitué

Monsieur U C

XXX

XXX

représenté par M^e Bernard DE-LAMY, avoué à la Cour

assisté de la SCP SCP DARNET GENDRE, avocats au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE CHÂTEAU DEVILLE

représenté par son syndic la Société FONCIA MPI

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour

assistée de la SCP SCP VAYSSE LACOSTE AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

SOCIETE SOCOTEC

XXX

XXX

représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour

assistée de M^e Xavier CARCY, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur R E, venant aux droits de Monsieur et Madame H I

XXX

XXX

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

assisté de M^e LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame J K épouse E, venant aux droits de Monsieur et Madame H I

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

assistée de M^e LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE

EURL Z

XXX

XXX

représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour

assistée de M^e Michèle MONTARRY, avocat au barreau de société

COMPAGNIE D’ASSURANCES AGF GROUPE Y

XXX

XXX

représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, RÉSIDENCE à la Cour

assistée de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE

INTERVENANT VOLONTAIRE :

SOCIÉTÉ U C

XXX

dont le siège XXX

représenté par M^e Bernard DE-LAMY, avoué à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2011 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE- DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

La SNC TOULOUSE DEVILLE a fait procéder à la rénovation d’un hôtel particulier situé rue Deville à TOULOUSE et l’a revendu par plateaux à aménager par chaque copropriétaire.

Une assurance dommages ouvrage a été souscrite auprès des MUTUELLES DU MANS.

La maîtrise d’oeuvre a été confiée à monsieur U C, à l’exception de la direction des travaux et de l’établissement des études techniques d’exécution, le lot plomberie, chauffage, climatisation à l’EURL Z, assurée auprès de la compagnie AGF GROUPE Y et le contrôle technique à la SA SOCOTEC.

La réception des parties communes a été prononcée sans réserve le 11 juillet 2001.

Les appartements n’ont fait l’objet d’aucun procès verbal de livraison.

Trois caissons contenant les extracteurs de VMC se trouvent dans les combles dont l’accès n’est possible que par les parties privatives des lots 113, 130 et 131, appartenant respectivement à monsieur et madame H I, monsieur et madame G et monsieur et madame X.

A la suite du refus de plusieurs entreprises de maintenance dont la société DOMO SERVICES d’assurer l’entretien des installations VMC, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a fait une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage.

La compagnie LES MUTUELLES DU MANS a refusé sa prise en charge, considérant que les conditions de l’article 1792 du code civil n’étaient pas réunies et qu’au surplus la non conformité était visible à la réception.

La société GDF a confirmé le 27 août 2003 la non conformité de l’installation aux règles de sécurité.

Après expertise ordonnée en référé, à l’initiative du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, les époux H I, G et X ont fait assigner au fond la SNC TOULOUSE DEVILLE, en présence du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, en réparation de leur préjudice.

La SNC TOULOUSE DEVILLE a appelé en cause monsieur C et l’EURL Z, laquelle a appelé à l’instance son assureur la compagnie AGF GROUPE Y.

Suivant jugement en date du 11 septembre 2009, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a :

Avant dire droit, ordonné une expertise complémentaire confiée à l’expert désigné par le juge des référés ;

— Sur les demandes principales

— constaté que monsieur et madame E venaient aux droits de monsieur et madame H I ;

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SARL C venant aux droits de l’EURL C ;

— mis hors de cause la SA SOCOTEC ;

— dit que la présence d’équipements VMC en partie privative constituait une non conformité apparente à la livraison des appartements ;

— dit que l’impossibilité d’assurer la maintenance de l’installation constituait une non conformité non apparente qui relevait de la responsabilité contractuelle des constructeurs et de la garantie de délivrance du promoteur ;

— déclaré la SNC TOULOUSE DEVILLE responsable en sa qualité de vendeur constructeur ;

— déclaré monsieur C et l’EURL Z responsables en leur qualité de constructeur ;

— écarté la responsabilité de la SA SOCOTEC et mis celle-ci hors de cause ;

— mis hors de cause AGF GROUPE Y en qualité d’assureur décennal de l’EURL Z ;

— condamné in solidum la SNC TOULOUSE DEVILLE, monsieur C et l’EURL Z à payer

*à monsieur et madame G, monsieur et madame X et monsieur et madame E à titre de préjudice de jouissance la somme de 5000 euros à chacun

*3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES avait seul qualité pour recevoir les fonds propres à la remise en état ;

— condamné in solidum la SNC TOULOUSE DEVILLE, monsieur C et l’EURL Z à lui payer à titre de provision la somme de 55 494,40 euros avec indexation selon l’indice BT 01 à compter du 28 février 2006 date de dépôt du rapport de l’expert jusqu’au jour du jugement ;

Sur les recours

— constaté que la réception sans réserve avait purgé tous les vices et non conformités apparents dans les rapports maître de l’ouvrage / constructeurs ;

— débouté la SNC TOULOUSE DEVILLE de sa demande de recours ;

— condamné la SNC TOULOUSE DEVILLE à relever indemne monsieur C et l’EURL Z de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— réservé les dépens.

La SNC TOULOUSE DEVILLE et la SAS ICADE PROMOTION LOGEMENT, venant aux droits de la SNC CAPRI ATLANTIQUE ancien gérant de la SNC TOULOUSE DEVILLE, ont successivement interjeté appel de ce jugement contre l’ensemble des parties à la procédure de première instance, à l’exception de la SARL C.

Par ordonnance en date du 11 mars 2010, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables les appels interjetés le 25 novembre 2009 par la société TOULOUSE DEVILLE et le 30 novembre 2009 par la société ICADE PROMOTION LOGEMENT mais seulement en ce qu’ils étaient dirigés contre les époux G, les époux X et les époux E, et condamné ces deux sociétés aux dépens exposés en ce qu’ils concernaient les époux G, les époux X et les époux E.

La SARL U C ARCHITECTE DESA a formé appel provoqué contre les époux G, les époux X et les époux E par actes d’huissier du 13 janvier 2011.

Aux termes de conclusions déposées le 30 mars 2011, la société ICADE PROMOTION LOGEMENT, venant aux droits de la SNC CAPRI ATLANTIQUE demande à la cour :

— à titre principal, de réformer le jugement dont appel en ce qu’il a considéré que l’accès aux VMC depuis les parties privatives était malaisé si bien que l’ouvrage comporterait une non conformité, et en ce qu’il a retenu sa responsabilité, en prétendant que la localisation des extracteurs de VMC au sein des parties communes, accessibles depuis les parties privatives, ne constitue pas une non conformité, eu égard notamment au DTU et aux modalités d’accès prévues en l’espèce, et qu’elle a rempli l’ensemble de ses obligations contractuelles ;

— à titre subsidiaire, de :

*infirmer le jugement en ce qu’il a considéré que la non conformité découlant de la localisation des extracteurs des VMC était visible pour elle, et en ce qu’il a considéré ce vice comme purgé par la réception sans réserve à l’égard de monsieur C, de l’EURL Z et du bureau SOCOTEC, en faisant observer qu’elle n’est aucunement spécialisée en VMC, ni même en opération de rénovation d’immeubles anciens, et qu’elle n’avait aucune raison de soupçonner que l’aménagement de VMC en combles pouvait être source de difficultés;

*confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de monsieur C et de l’EURL Z, le maître d’oeuvre de l’opération étant normalement compétent pour déceler la spécificité et la technicité de telles installations justifiant l’intervention d’un maître d’oeuvre technique et la solliciter, ce qu’il n’a pas fait, et pour veiller à ce que les aménagements soient conformes au DTU, et l’absence totale de prise en compte par l’EURL Z de l’affectation des combles mettant en évidence la négligence et la faute dont elle a fait preuve ;

*l’infirmer en ce qu’il a mis hors de cause la SA SOCOTEC, alors que si l’accès depuis les parties privatives était formellement contraire au DTU, il appartenait au bureau de contrôle de le signaler au maître d’oeuvre, et qu’à la lecture des avis de ce dernier, les VMC ne présentent aucune non conformité sur le plan de leur accessibilité ;

*réformer le jugement en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande de condamnation de monsieur C, de l’EURL Z et de la SA SOCOTEC d’avoir à la relever des condamnations prononcées à son encontre,

en conséquence, dire et juger que monsieur C, l’EURL Z et la SA SOCOTEC devront la garantir indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— en tout état de cause, constater que les solutions de reprise préconisées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sur la base de l’étude de madame A révèlent sa méconnaissance des lieux, que lesdites solutions sont pour certaines irréalisables, que certaines d’entre elles ont été écartées par l’expert judiciaire, lequel a pris en compte le fait que les modifications de façades seraient soumises à l’avis de l’architecte des bâtiments de AH, que le chiffrage des solutions de reprise est exposé dans le rapport de l’expert, et réformer le jugement dont appel en ce qu’il a institué une expertise complémentaire ;

— en outre, condamner les intimés au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP NIDECKER-PRIEU-JEUSSET.

Monsieur C conclut à la confirmation du jugement concernant le rejet des demandes de la SNC TOULOUSE DEVILLE à son encontre, compte tenu du caractère apparent du grief lors de la réception par le maître de l’ouvrage professionnel, à la réformation du jugement sur les recours exercés par les trois copropriétaires G, E venant aux droits de H Q et X, et au débouté de leur demande à son encontre, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, en faisant observer que l’acquéreur ne saurait avoir plus de droits que le vendeur, alors même que le promoteur avait d’une part connaissance de la configuration des lieux et du passage des gaines techniques, notamment de la VMC et de ses équipements, ainsi que de l’encombrement nécessaire à ces équipements, que les conditions de maintenance et d’entretien ne relevaient pas de la mission de l’architecte, et que la SNC TOULOUSE DEVILLE est seule responsable de la situation dans laquelle se trouvent les copropriétaires requérants et de l’absence de toute modification du règlement de copropriété.

Subsidiairement, il demande de dire que le sinistre devra être limité à la somme de 15 200 euros, et vu l’article 1382 du code civil, sous réserve du caractère décennal du grief, de condamner in solidum le bureau de contrôle SOCOTEC, la société Z et sa compagnie d’assurances Y à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être éventuellement prononcée à son encontre, en soutenant que les études techniques ne lui appartenaient pas mais relevaient d’une mission spécifique de la société CAPRI, conducteur de l’opération qui ne pouvait ignorer les difficultés résultant de l’appropriation de parties non habitables à l’usage privatif, et qui a voulu rentabiliser au maximum la surface existante, ainsi que de l’entreprise Z, par ailleurs spécialisée dans ce domaine, et que le bureau de contrôle SOCOTEC n’a émis aucun avis défavorable lors de la mise en place de l’installation de la VMC.

Il sollicite enfin la condamnation de tout succombant à régler une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de maître T.

La SARL Z demande à la juridiction de déclarer irrecevable ou à tout le moins non fondée toute demande dirigée à son encontre, en faisant valoir que la réception sans réserve qui a été prononcée par la SNC TOULOUSE DEVILLE l’a exonérée de toute responsabilité ou de toute garantie, quelle qu’en soit la nature, pour les vices de construction et défauts de conformité apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves à la réception, que sa responsabilité ne pouvait être mise en oeuvre à l’égard des copropriétaires, en l’état du procès verbal de livraison de ses ouvrages sans réserve intervenu le 11 juillet 2001, que le syndic de copropriété avait les moyens de s’apercevoir de la difficulté que poserait l’exiguïté des locaux dans lesquels étaient réalisés les équipements et le défaut d’accès aux parties communes, et était tenu à ce titre d’émettre une réserve lors de la livraison de ces parties communes, qu’elle a installé des extracteurs dans des combles qui devaient demeurer des parties non habitables, qu’ à aucun moment la SA SOCOTEC n’a émis d’avis négatif concernant ses ouvrages, que le projet a été modifié postérieurement à son intervention, et qu’aucune faute en relation de causalité avec les préjudices allégués ne peut lui être reprochée.

Subsidiairement elle demande d’infirmer le jugement en ce qu’il a considéré que la non conformité non apparente ne constituait pas une impropriété à destination, en soutenant que l’impossible entretien de l’installation de la VMC pose un réel problème de sécurité, de nature à justifier la mise en oeuvre de la garantie décennale des constructeurs, et de condamner la SA Y IARD à la relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Elle conclut par ailleurs à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté le recours en garantie de la SNC TOULOUSE DEVILLE, de monsieur C et de la SA SOCOTEC à son encontre, en ce qu’il a condamné la SNC TOULOUSE DEVILLE à la relever et garantir indemne, et en ce qu’il a considéré que la localisation de l’installation de la VMC était visible lors de la livraison des appartements pour les copropriétaires concernés, et sollicite la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’ à supporter les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP MALET.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CHATEAU DEVILLE, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MPI, conclut à la confirmation de la décision dont appel en ce qu’elle a retenu la responsabilité de la SNC TOULOUSE DEVILLE, de monsieur C et de l’EURL Z, à son infirmation en ce qu’elle a écarté la nature décennale des désordres, l’impossibilité de satisfaire à une obligation d’entretien étant en elle même constitutive d’une impropriété à destination, et à sa confirmation en ses autres dispositions.

Les époux G, madame F B épouse G, venant aux droits de et poursuivant l’instance engagée par les époux X, après la vente par ces derniers de leur appartement le 23 juin 2011, et les époux E, venant aux droits et poursuivant l’instance engagée par les époux H-I à la suite de la vente par ces derniers de leur appartement le 18 avril 2008, demandent à la cour :

— à titre liminaire, de constater que madame F B épouse G vient aux droits de monsieur et madame X ;

— à titre principal, de constater l’irrecevabilité de l’appel principal et partant de l’appel provoqué formé à l’encontre des époux G, des époux X et des époux E ;

— à titre subsidiaire au fond :

*à titre liminaire, de constater l’apparition de nouveaux désordres en cours de procédure, et partant prononcer un sursis à statuer dans l’attente du rapport de l’expert judiciaire permettant de déterminer la gravité des désordres ;

*sur le fondement de l’article 1792 du code civil ou subsidiairement de la responsabilité contractuelle de droit commun, confirmer le jugement entrepris, sauf à condamner in solidum la SNC TOULOUSE DEVILLE, la SARL C et l’EURL Z à 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au profit de chacun des copropriétaires intimés, madame G venant aux droits des époux X, en réparation du préjudice subi et à venir, et à verser à madame G, venant aux droits des époux X, la somme de 1800 euros en réparation du préjudice subi.

Ils sollicitent enfin la condamnation in solidum de la SNC TOULOUSE DEVILLE, la SARL C et l’EURL Z à verser la somme de 3000 euros au profit de chacun des copropriétaires intimés, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par la SCP DESSART-SOREL-DESSART.

La SA SOCOTEC conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause, et au rejet de toutes demandes contraires.

Subsidiairement, elle demande de statuer ce que de droit sur le complément d’expertise contesté par l’appelante principale, tel qu’ordonné par le tribunal, et de dire et juger qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité, en soutenant que sa mission n’incluait aucune vérification des installations sous l’angle de leur entretien ou de leur maintenance, que le contrôleur technique ne peut se substituer aux concepteurs ou aux réalisateurs de l’ouvrage, qu’elle n’a jamais été interrogée ni en phase de conception, ni en phase d’exécution, sur les dispositions prises pour l’implantation des extracteurs de la VMC, que le rapport final de contrôle technique s’inscrivant dans le cadre strict de la mission qui lui avait été confiée ne révèle aucune anomalie, et que lorsqu’elle a été interrogée en dehors de cette mission elle a fourni des avis parfaitement justifiés.

Pour le cas où il en serait décidé autrement, elle sollicite la condamnation in solidum de monsieur C, de l’EURL Z, sous la garantie de son assureur la compagnie AGF devenue Y, à la relever et garantir intégralement en principal, intérêts, accessoires et frais des condamnations qui seraient mises à sa charge, au visa notamment de l’article 1382 du code civil, l’architecte ayant manifestement failli à sa mission puisque c’est un défaut de conception initiale qui est à l’origine du problème, et l’entreprise, professionnel reconnu, ayant installé une VMC complète dans des conditions d’exiguïté anormales, sans attirer l’attention de quiconque sur les problèmes de maintenance qui allaient nécessairement apparaître.

Elle demande enfin la condamnation de tout succombant à lui payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles exposés devant la cour, une indemnité de 3000 euros, et de statuer sur les dépens comme sur le principal sous le bénéfice des mêmes recours avec distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP CANTALOUBE-FERRIEU-CERRI.

La SA Y IARD demande à la cour :

— à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu’il retient que les non conformités étaient apparentes à la réception mais n’ont pas été réservées, dire et juger que toute responsabilité consécutive des entrepreneurs est purgée, et de la mettre hors de cause, en soutenant que le maître de l’ouvrage ne pouvait ignorer l’existence des désordres à la réception ;

— à titre subsidiaire, de dire et juger que les non conformités alléguées ne sont pas constitutives de désordre de nature physique décennale, que la non conformité, qui n’a généré aucun désordre, ne peut être garantie au titre des garanties facultatives souscrites par l’EURL Z, et en conséquence prononcer sa mise hors de cause, en affirmant que le fonctionnement de l’installation ne présente aucune défectuosité, qu’il n’y a donc aucune atteinte à la destination de l’ouvrage, et qu’en l’absence de dommages matériels relevant de la garantie de bon fonctionnement, de dommages subis par les existants du fait des travaux neufs, et de dommages immatériels consécutifs à un dommage matériel garanti, les garanties facultatives n’ont pas vocation à s’appliquer ;

— à titre infiniment subsidiaire, de dire et juger que la responsabilité de l’EURL Z est résiduelle, par rapport à celle des autres intervenants à l’acte de construire, et qu’elle est fondée à opposer à son assurée ainsi qu’aux tiers le montant de la franchise contractuelle selon le type de garantie qui pourrait être mis en oeuvre.

Elle sollicite enfin la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP CANTALOUBE-FERRIEU-CERRI.

* *

*

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des appels de la SNC TOULOUSE DEVILLE et la société ICADE PROMOTION LOGEMENT dirigés contre les époux G, les époux X et les époux E

Une ordonnance du 11 mars 2011 du magistrat chargé de la mise en état a déclaré ces appels irrecevables.

La société ICADE PROMOTION LOGEMENT ne discute pas ce point devant la cour, et ne remet pas en cause les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice des époux G, X et E.

Il s’ensuit que la décision de première instance est définitive en ce qu’elle a déclaré la SNC TOULOUSE DEVILLE responsable en sa qualité de vendeur constructeur à l’égard de ces acquéreurs de la non conformité non apparente constituée par l’impossibilité d’assurer la maintenance de l’installation des VMC, relevant de la garantie de délivrance du promoteur, et a condamné ce dernier à payer à titre de préjudice de jouissance la somme de 5000 euros à chacun, et celle de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la poursuite de l’instance engagée par les époux X

Il convient de constater que madame F B épouse G vient aux droits de monsieur N X et de madame AC-AH AI épouse X pour avoir acquis les lots n° 131 et 141 par acte authentique du 23 juin 2011.

Sur la recevabilité de l’appel provoqué formé par la SARL C ARCHITECTE DESA

Les acquéreurs se prévalent des dispositions de l’article 550 du code de procédure civile pour conclure à l’irrecevabilité de l’appel provoqué formé par la SARL C ARCHITECTE DESA le 13 janvier 2011 à l’encontre des époux G, des époux X et des époux E, venant aux droits de monsieur et madame H I, les appels principaux formés par la SNC TOULOUSE DEVILLE et la SAS ICADE PROMOTION LOGEMENT ayant été déclarés irrecevables à leur égard.

La SARL C ARCHITECTE DESA a été déclarée irrecevable en son intervention volontaire en première instance, le contrat d’architecte intéressant le présent litige ayant été signé entre la SNC TOULOUSE DEVILLE et monsieur U C à titre personnel, elle n’a pas été intimée devant la cour, et seul monsieur C, qui a fait l’objet de condamnations au profit des acquéreurs, a été régulièrement intimé et conclut en cause d’appel.

La SARL C ARCHITECTE DESA, qui était partie en première instance, est recevable à intervenir en cause d’appel.

Le fait que l’appelant principal ait, en plus de l’appelant provoqué, régularisé un appel irrecevable contre la partie également intimée sur l’appel provoqué, n’a aucune incidence sur la recevabilité de ce dernier.

En tout état de cause monsieur C conclut à la réformation du jugement notamment en ce qui concerne les demandes formées à son encontre par les acquéreurs, et la recevabilité de l’appel ainsi formé par l’architecte à titre personnel dans ses conclusions du 6 janvier 2011 ne fait pas l’objet de discussion de la part des copropriétaires.

Il conviendra donc d’ examiner le bien fondé de cet appel.

Sur la nature des combles

Selon les actes authentiques de vente, les époux G, les époux X et les époux H-I ont acquis chacun un appartement consistant en un plateau équipé de tous les réseaux gaz, électricité, VMC, à charge pour eux de l’aménager sous le contrôle du maître d’oeuvre choisi par la SNC TOULOUSE DEVILLE, cette dernière s’engageant à achever les travaux de rénovation et de finition des parties communes.

Aux termes du règlement de copropriété, il était prévu que la VMC serait installée dans un local commun, or les installations relatives à la VMC sont situées dans des placards à l’intérieur des appartements.

Par des motifs qui ne sont pas utilement critiqués, le premier juge a justement décidé, devant l’ambiguïté et le silence des documents contractuels d’une part et au regard de la configuration des locaux et de la mention de l’existence de combles comme parties privatives expressément prévues dans les actes de vente d’autre part, que ces combles avaient nécessairement la nature de parties privatives.

Sur la nature des désordres

Il résulte du rapport d’expertise que le chauffage des appartements est assuré par des chaudières individuelles raccordées à la VMC, laquelle est équipée d’un système de sécurité permettant de couper l’installation en cas de problème.

Le fonctionnement de la VMC conditionne donc la mise en marche des chaudières.

Les extracteurs à gaz qui sont au nombre de trois sont situés au 4 ème étage du bâtiment à l’intérieur de chaque appartement dans des placards uniquement accessibles depuis les parties privatives en surface non habitable.

L’expert relève :

— pour l’appartement G, que l’exiguïté du local où est placé l’extracteur, sous toiture en bas de pente, (0,30 à 0,80 m de hauteur pour une surface de 5 m2 environ) rend l’accès aux organes de sécurité impossible, les éléments de commande et de sécurité étant 'coincés’ sous la toiture, que le remplacement du ventilateur est impossible à réaliser, et le placard est encombré de plaques de laine de verre censées servir d’isolant thermique ;

— pour l’appartement X, que l’extracteur est situé dans un local sous toiture en bas de pente dont la hauteur varie de 0,30 m à 0,80 m pour une surface de 5 m2 environ, l’accès à l’appareil et aux organes de sécurité et de commande est impossible, le remplacement du ventilateur est impossible à réaliser, le placard est encombré de plaques de laine de verre censées servir d’isolant thermique ;

— pour l’appartement H I, que l’extracteur est placé dans un local dont la hauteur et la surface permettent un accès suffisant à l’appareil et aux organes de commande, et que le remplacement du ventilateur est réalisable, mais que les parois, sols et murs du placard ne sont pas terminés.

Il conclut que le système est affecté de deux non conformités :

— l’emplacement des équipements de la VMC n’est pas conforme au DTU-68 qui précise dans son article 6-41 que les extracteurs doivent être aisément accessibles depuis les parties communes ;

— les extracteurs sont placés dans des locaux inadaptés pour les appartements G et X, ces locaux étant trop petits, les accès par les trappes existantes sont très malaisés, voire impossibles, de sorte que toute intervention de maintenance, ou de remplacement d’organe de fonctionnement, est impossible.

Le dispositif de sécurité collective de la VMC n’est affecté d’aucun désordre mettant en cause la sécurité de l’ouvrage, il fonctionne normalement et n’avait pas connu de dysfonctionnement depuis l’installation lorsque l’expert a effectué ses opérations, mais les organes de commande de ce dispositif ne sont pas accessibles.

L’installation ne respectant pas les normes administratives et de sécurité n’est donc pas conforme aux caractéristiques convenues.

Le lot acquis par les époux H I est assujetti d’une servitude d’accès stipulant

' l’obligation pour le propriétaire de ce lot de laisser le passage à travers son appartement à toute personne mandatée par le syndic pour accéder aux locaux contenant les machineries de l’ascenseur et l’installation de VMC pour des raisons de maintenance …'

La localisation des VMC est conforme aux clauses contractuelles et son accessibilité par les parties privatives est effective, de sorte que ces acquéreurs qui ont acquis leur bien en toute connaissance de cause ne peuvent formuler de grief à ce titre.

En ce qui concerne les lots acquis par les époux G et les époux X, aux droits desquels se trouve madame B épouse G, l’acte de vente ne contient aucune indication sur l’existence d’un local commun ou privatif contenant la VMC et ne prévoit aucune servitude d’accès.

Cependant, il n’est pas discuté que la non conformité que constitue la localisation non prévue expressément dans l’acte de vente et contraire aux dispositions du règlement de copropriété était apparente au jour de la vente puisque les plateaux composant les lots étaient déjà équipés des réseaux, et que les acquéreurs des logements concernés ont pu se convaincre de la présence d’équipements communs dans une partie des combles lors de la visite des lieux qu’ils reconnaissent avoir faite selon mention de l’acte notarié.

De même il n’est pas contesté que l’accès à l’installation uniquement depuis une partie privative n’est pas constitutive d’un préjudice, dès lors que le règlement de copropriété impose à chaque copropriétaire une obligation d’accès aux installations communes qui doit être possible à tout moment et que l’accès est à la fois aisé et pérenne.

Les époux G et les époux X aux droits desquels se trouve madame G, ne peuvent donc se plaindre de la présence des extracteurs en partie privative non habitable pour l’avoir acceptée à la livraison de l’appartement.

En revanche l’impossibilité de procéder à un entretien normal résulte :

— du courrier de réserve de la société DOMO SERVICES qui contactée pour la maintenance a refusé d’intervenir compte tenu des difficultés suivantes :

*caisson inversé et décalé par rapport à la trappe d’accès (appartement H I)

* impossibilité d’atteindre le bouton marche/arrêt (appartement G) caisson *inaccessible (appartement X) ;

— d’une lettre de GDF pointant les non conformités : l’extracteur doit se trouver dans une partie commune, risque d’intoxication par le CO2, impossibilité d’intervenir en cas de panne urgente, intervention difficile pour la maintenance, mais acceptant l’installation telle quelle compte tenu du contrôle favorable de SOCOTEC, à la condition que soit produit une fois l’an un certificat confirmant la vérification de l’installation par une société agréée ;

— de l’avis émis le 15 novembre 2004, après la réception des parties communes et la livraison des logements, par le bureau de contrôle SOCOTEC auprès du maître de l’ouvrage, rappelant le texte réglementaire relatif à l’accessibilité des groupes de VMC, et précisant que si cette accessibilité depuis les parties communes se révélait impossible à réaliser, il y aurait lieu d’assurer une accessibilité permanente et pérenne depuis les parties privatives, les dimensions des trappes d’accès des appartements G et X devant être augmentées de façon à permettre un entretien aisé, et des joints d’étanchéité placés autour de ces trappes.

La difficulté qui n’a été découverte que par suite du refus des entreprises de maintenance contactées d’intervenir au vu des non conformités aux normes techniques et de sécurité ne pouvait pas être décelée à la livraison des parties communes par le syndic, profane en la matière.

Compte tenu de ces éléments, le tribunal a considéré que l’impossibilité de satisfaire à l’obligation d’entretien prescrite à des fins de vérification de la sécurité des équipements VMC, alors au surplus que les extracteurs en cause commandent le fonctionnement des chaudières assurant l’eau chaude et le chauffage des appartements constituait une non conformité non apparente, ne rendait pas l’immeuble impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil en l’absence de désordres avérés affectant l’ouvrage lui même, et ressortait de la responsabilité de droit commun.

Cette qualification juridique retenue pour fonder la condamnation définitive de la SNC TOULOUSE DEVILLE au profit des acquéreurs s’impose à la cour à ce titre et apparaît au demeurant justifiée au vu des données du rapport d’expertise judiciaire.

Elle n’est pas utilement remise en cause par le syndicat des copropriétaires au motif que l’impossibilité notamment de satisfaire à une obligation d’entretien serait en elle même constitutive d’une impropriété à destination relevant de l’application des garanties légales édictées par l’article 1792 du code civil, dès lors que l’installation fonctionne et n’est affectée d’aucun désordre.

Elle ne peut davantage l’être au seul motif qu’un incident survenu en octobre 2010 a révélé l’existence d’émanations de monoxyde de carbone dans l’un des appartements, ce qui a justifié la désignation par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de TOULOUSE de l’expert judiciaire précédemment commis pour effectuer un complément de mission sur ce point.

Il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire complémentaire.

Les éléments qui pourront être mis en évidence par les nouvelles investigations menées par l’expert, notamment sur les origines et les conséquences de cet incident d’octobre 2010, devront faire l’objet éventuellement de nouvelles demandes en première instance.

Sur les responsabilités encourues à l’égard des acquéreurs

La décision de première instance est définitive en ce qu’elle a dit que la SNC TOULOUSE DEVILLE en sa qualité de promoteur vendeur était tenue à l’égard des acquéreurs demandeurs d’une obligation de délivrer un bien conforme aux engagements contractuels et exempt de tous vices et malfaçons, et l’a condamnée à réparer le préjudice de jouissance subi par ces derniers.

La recevabilité de l’appel incident formé par la SARL Z notamment en ce qui concerne la condamnation prononcée à son encontre au profit des acquéreurs n’est pas discutée.

Les acquéreurs, qui n’ont pas de lien contractuel direct avec les constructeurs que sont monsieur C et la SARL Z, ne peuvent exercer à leur encontre que les droits et actions de leur vendeur.

Il est donc nécessaire d’examiner au préalable la recevabilité du recours exercé par le promoteur à l’encontre des constructeurs.

Le maître de l’ouvrage a signé un procès verbal de réception sans réserves concernant la localisation des extracteurs et plus généralement toute non conformité relative à la VMC.

L’expert judiciaire indique que l’aménagement de l’immeuble a été réalisé sans tenir compte des impératifs techniques indispensables au fonctionnement, qu’aucune étude technique n’a été faite, ni pour la conception, ni pour la réalisation ;

que l’opération immobilière a été traitée de manière classique sur le plan des installations techniques, sans intégrer la contrainte représentée par l’aménagement intégral du quatrième étage sans comble ;

que la volonté de rentabiliser au maximum la surface existante, limitée de fait, est claire, sinon des locaux techniques dignes de ce nom auraient été aménagés au quatrième étage.

La SNC TOULOUSE DEVILLE, professionnel de l’acte de construire, devait être consciente des contraintes de l’opération de rénovation qu’elle avait initiée, et plus précisément des limites du projet inhérentes à la surface utilisable disponible limitée en combles.

En sa qualité de maître d’ouvrage professionnel elle ne pouvait ignorer, compte tenu de cette configuration des lieux qu’elle connaissait parfaitement, le vice de conception de l’installation VMC en combles privatifs, dont le seul but était de rentabiliser l’opération dans le cadre de ventes de plateaux à aménager.

Dès lors la SAS ICADE PROMOTION LOGEMENT, venant aux droits de la SNC maître de l’ouvrage, ne peut invoquer l’absence de connaissance technique de ce dernier en matière d’installation de VMC, pour prétendre que la non conformité résultant des difficultés liées à la mise en place de cette installation dans des combles où elle a décidé de créer des logements privatifs ne lui était pas apparente.

C’est donc à juste titre que le premier juge a estimé que la réception sans réserve par le maître de l’ouvrage avait purgé les vices et non conformités apparents, de sorte que le recours de la SNC TOULOUSE DEVILLE à l’égard de monsieur C et de l’EURL Z était irrecevable.

Il s’ensuit que les acquéreurs qui n’ont pas plus de droits que leur vendeur sont également irrecevables à agir à l’encontre des constructeurs.

Le jugement sera réformé de ce chef.

Sur les travaux de reprise

L’expert judiciaire a écarté la solution consistant à ramener les extracteurs dans les parties communes sous toiture en l’absence de place susceptible de les accueillir.

Il propose deux solutions :

— remplacer les extracteurs par des tourelles d’extraction placées sur le toit à la place des rejets d’air, la durée prévisible des travaux, d’un coût estimé à 46 400 euros, étant de deux mois de préférence l’été ;

— laisser les extracteurs à l’endroit où ils se trouvent en apportant des modifications aux locaux par un agrandissement de trois mètres pour permettre l’accès aux appareils, surface à prendre sur la partie privative non habitable située devant ces locaux, la durée des travaux, d’un coût évalué à 15 100 euros, étant de deux semaines dont une journée par modification de VMC.

Les époux G et les époux X ont refusé toute modification de leur appartement, qu’ils ont acquis pour un usage privatif et non grevé d’un local commun, position maintenue par madame G venant aux droits des époux X.

Le tribunal, considérant que les copropriétaires concernés n’avaient pas à supporter une modification de leur lot qui porterait atteinte à leur droit de propriété sur les parties privatives, sauf à recueillir leur accord et à prévoir un dédommagement financier, a justement écarté la seconde solution.

Sur la demande de nouvelles investigations

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a sollicité un complément d’expertise en versant à l’appui de sa demande une analyse établie par un architecte madame A, laquelle estime que la solution n°1 préconisée par l’expert, à savoir le remplacement des extracteurs par des tourelles en toiture, implique :

— sur le plan administratif, le bâtiment étant situé en site classé, la mise en place de trois groupes hors toiture dénaturant l’aspect esthétique de l’ensemble, l’intervention de l’architecte des bâtiments de AH qui pourrait imposer la création de souches d’habillages, non chiffrées par l’expert, et le dépôt d’une déclaration administrative de travaux auprès du service de l’urbanisme,

— sur le plan technique, des travaux lourds en couverture tels que reprise de chevêtre, réalisation de zinguerie, y compris les mesures d’accès par l’extérieur ainsi que des protections en toiture,

— sur le plan financier, un contrat d’entretien plus onéreux que si les groupes étaient situés dans une partie commune facile d’accès,

— sur le plan réglementaire, la modification du règlement de copropriété.

Compte tenu de ces difficultés, madame A envisage plusieurs autres solutions techniques :

— trappe d’accès sur l’existant depuis l’extérieur

— sortie des trois groupes hors toiture

— mise en oeuvre d’un groupe unique avec raccordement par l’extérieur.

L’expert a répondu à certains points évoqués dans cette note (impossibilité de placer les extracteurs à l’extérieur, nécessité de recourir à des mesures d’accès par l’extérieur avec protections en toiture).

Toutefois dès lors qu’il s’agit de travaux lourds ayant un impact sur l’aspect esthétique de l’immeuble, le tribunal a justement décidé qu’il y avait lieu de s’assurer que toutes les données administratives et financières avaient bien été prises en compte, et que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES était fondé à demander que tous les dommages financiers soient chiffrés.

La disposition du jugement ayant institué une expertise confiée à l’expert judiciaire précédemment désigné, aux frais du SYNDICAT demandeur qui aurait pu faire valoir ces éléments dans le cadre des opérations expertales, sera confirmée.

Il convient également de confirmer la condamnation du promoteur vendeur à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES une provision égale au montant des travaux estimés par l’expert , soit la somme de 55 494, 40 euros TTC avec indexation selon l’indice BT 01 à compter du 28 février 2006, date du dépôt du rapport de l’expert, jusqu’au jour du jugement.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne pouvant avoir plus de droits que le vendeur et les acquéreurs de lots à l’égard des constructeurs, le jugement sera réformé en ce qu’il a condamné monsieur C et l’EURL Z, in solidum avec la SNC TOULOUSE DEVILLE, au paiement de cette provision.

Sur le préjudice des copropriétaires

Les condamnations prononcées à l’encontre du promoteur vendeur au profit des acquéreurs au titre de leur préjudice de jouissance sont définitives.

Les demandes subsidiaires de ces derniers tendant à la réformation du jugement sur les montants des dommages et intérêts qui leur ont été alloués doivent être écartées.

Madame B épouse G ne peut prétendre à l’allocation d’une somme de 1800 euros au titre d’un préjudice locatif résultant d’une remise de loyer liée à la présence de monoxyde de carbone constatée en octobre 2010, cette demande nouvelle ne pouvant être valablement examinée en l’état de la mesure d’instruction complémentaire ordonnée à la suite de cet incident.

Sur les actions récursoires

La réception sans réserve ayant purgé l’ensemble des vices et non conformités apparents, le recours de la SNC TOULOUSE DEVILLE à l’encontre de monsieur C et de l’EURL Z a été justement déclaré irrecevable.

Les demandes des acquéreurs étant déclarées irrecevables à l’égard des constructeurs, les recours formés par ces derniers à l’encontre du promoteur vendeur sont dépourvus d’objet.

Aucune demande n’est présentée par les acquéreurs et par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à l’encontre du bureau de contrôle SOCOTEC, et le promoteur vendeur est irrecevable en son recours à l’encontre de ce dernier.

Sur la mise hors de cause de la compagnie AGF GROUPE Y

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis hors de cause l’assureur de responsabilité décennale de l’EURL Z.

Sur les demandes annexes

La condamnation prononcée à l’encontre de la SNC TOULOUSE DEVILLE au profit des acquéreurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est définitive.

Une somme de 3000 euros sera allouée aux acquéreurs au titre des frais non compris dans les dépens de l’instance d’appel, et une somme de 1500 euros au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sur le même fondement.

Les autres demandes présentées à ce titre devant la cour seront rejetées.

Sur les dépens

Le jugement sera confirmé de ce chef.

La SAS ICADE PROMOTION LOGEMENT qui succombe en ses prétentions en cause d’appel supportera les dépens de la présente instance.

* *

*

PAR CES MOTIFS

La cour

Vu l’ordonnance du 11 mars 2010 ayant déclaré irrecevables les appels interjetés le 25 novembre 2009 par la société TOULOUSE DEVILLE et le 30 novembre 2009 par la société ICADE PROMOTION LOGEMENT, mais seulement en tant qu’ils étaient dirigés contre les époux G, les époux X et les époux E,

Constate le caractère définitif des dispositions du jugement ayant statué sur la responsabilité de la SNC TOULOUSE DEVILLE à l’égard des époux G, des époux X et des époux E, et des condamnations prononcées à l’encontre de la SNC TOULOUSE DEVILLE au profit de ces derniers.

Constate que madame B épouse G vient aux droits des époux X pour avoir acquis les lots n°131 et 141 par acte authentique du 23 juin 2011.

Infirme partiellement le jugement et statuant à nouveau

Déclare irrecevables les demandes formées par les époux G, les époux X, aux droits desquels se trouve madame B épouse G et les époux E à l’encontre de monsieur U C et de l’EURL Z.

Déclare le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la RÉSIDENCE CHATEAU DEVILLE irrecevable à obtenir le versement d’une provision à valoir sur le coût des travaux de remise en état par monsieur C et l’EURL Z.

Dit que les recours formés par les constructeurs à l’égard du promoteur vendeur sont dépourvus d’objet.

Confirme le jugement en ses autres dispositions non contraires aux présentes.

Condamne la SAS ICADE PROMOTION LOGEMENT, venant aux droits de la SNC CAPRI ATLANTIQUE, ancien gérant de la SNC TOULOUSE DEVILLE, à payer au titre des frais non compris dans les dépens de l’instance d’appel :

— aux époux G, à madame B épouse G et aux époux E la somme de 3000 euros ;

— au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE CHATEAU DEVILLE la somme de 1500 euros.

Déboute les parties de toutes autres demandes.

Condamne la SAS ICADE PROMOTION LOGEMENT aux dépens de l’instance d’appel, qui seront recouvrés par les SCP BOYER-LESCAT-MERLE, CANTALOUBE-FERRIEU-CERRI, DESSART-SOREL-DESSART, MALET et par maître T, avoués à la cour.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,