24/09/2013

ARRÊT N° 570/13

N°RG: 11/06243

XXX

Décision déférée du 01 Décembre 2011 – Tribunal d’Instance de CASTELSARRASIN – 11-11-81

M^me B

SAS SAUR

C/

Y A

K N épouse A

G-H E

W F

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE TREIZE

***

APPELANT

SAS SAUR

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

assisté par M^e Xavier LARROUY-CASTERA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur Y A

Madame K N épouse A

XXX

XXX

Représentés par la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

assistés par M^e Thierry DALBIN, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur G-H E

Triec

XXX

assisté par M^e Bernard COTTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître W F

XXX

XXX

assisté par M^e Nicolas LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2013 en audience publique, devant la Cour composée de :

J. BENSUSSAN, président

M. MOULIS, conseiller

M. O. POQUE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : D. FOLTYN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J. BENSUSSAN, président, et par D. FOLTYN, greffier de chambre.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2009, puis par acte authentique du 15 mars 2010, dressé en l’étude de Maître W F, notaire à Castelsarrasin, Monsieur Y A et Madame K A ont acquis une maison à usage d’habitation situé XXX

La venderesse , Mademoiselle J D est décédée en XXX, instituant Monsieur G H E comme son légataire universel .

Un litige est survenu entre les parties concernant les raccordements de l’immeuble au réseau d’assainissement communal, la société SAUR ayant indiqué que le bien n’était pas raccordé à ce réseau .

Par acte du 1^er mars 2011, Monsieur et Madame A ont assigné G H E et Maître W F devant le Tribunal d’instance de Castelsarrasin en paiement des sommes suivantes :

—  2 990 € au titre des frais de raccordement,

—  205,73 € au titre des frais de vidange,

—  5 250 € au titre du préjudice de jouissance,

—  1 500 € en réparation du préjudice moral ,

—  2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

Par acte du 21 mars 2011, Monsieur G H E a appelé en la cause la société SAUR .

Par jugement en date du 1^er décembre 2011, le Tribunal d’instance de Castelsarrasin a, avec exécution provisoire :

— débouté les époux A de leur demande d’expertise ,

— déclaré Monsieur G H E responsable du manquement à l’obligation de délivrance conforme du bien acquis par le époux A ,

— condamné Monsieur G H E à payer à Monsieur Y A et à Madame K A la somme de 6 195,73 € en réparation de leur préjudice ,

— condamné la société SAUR à relever et garantir Monsieur G H E des condamnations prononcées à son encontre,

— débouté la société SAUR de sa demande au titre de l’obligation de raccordement ,

— condamné la société SAUR à payer à Monsieur G H E la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ,

— condamné la société SAUR à payer à Monsieur W F la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ,

— condamné la société SAUR à payer à Monsieur Y A et à Madame K A la somme de1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ,

— condamné la société SAUR aux dépens .

Par déclaration du 27 décembre 2011, la SAS SAUR , prise en la personne de son représentant légal ,a interjeté appel de ce jugement .

Dans ses dernières conclusions du 2 juillet 2012, la SAS SAUR sollicite :

A titre principal,

— la réformation du jugement entrepris,

— de déclarer irrecevable l’appel en cause formé à son encontre par Monsieur Y C et son épouse,

A titre subsidiaire ,

— de débouter Monsieur et Madame C de l’ensemble de leurs prétentions et de leurs demandes ,

— de juger que Monsieur E , venant aux droits de Mademoiselle D n’a pas satisfait à son obligation légale de raccordement aux réseaux d’assainissement dans le délai de deux ans de sa mise en service,

— de juger que Maître W F a commis une faute en dénaturant les termes de son attestation du 1^er février 2010 et débouter Monsieur E de ses demandes ,

A titre infiniment subsidiaire ,

— faire droit à la demande d’expertise de Monsieur et Madame C aux fins de déterminer si le bien est raccordé au niveau assainissement et s’il est effectivement desservi par ce réseau ,

En tout état de cause,

— de condamner solidairement Monsieur et Madame Z, Monsieur E et Maître F au paiement de la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SAS SAUR soutient que l’acte de vente authentique contient une clause générale de renonciation à la garantie des vices cachés ainsi qu’une clause particulière relative au réseau d’assainissement selon laquelle ce réseau n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, l’acquéreur s’engageant à en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque et qu’en conséquence les acquéreurs ne sont pas fondés à invoquer une prétendue non conformité .

Elle conteste avoir commis une faute dans l’établissement des attestations délivrées , celle du 1^er février 2010 se bornant à indiquer que le bien était desservi par le réseau d’assainissement et non raccordé audit réseau .

Le premier juge a mis en exergue l’absence de renseignement sur la boîte de branchement mais, à les supposer incomplets, le notaire, professionnel de l’immobilier était tenu de demander un complément d’information à ce sujet . Par ailleurs au moment de la rédaction de l’acte, seule la première attestation avait été émise et le notaire s’est prononcé en fonction des mentions portées sur cette dernière et il n’existe aucune contradiction entre les termes desservi et raccordé .

Elle affirme que la faute du notaire apparaît du fait de la mauvaise interprétation qu’il a fait du terme générique du document intitulé ' attestation de raccordement ' alors qu’une telle éventualité n’est pas envisagée dans le corps même de l’attestation qui ne fait état que de desserte.

Enfin la chronologie des faits démontre que les mentions relatives au réseau d’assainissement étaient identiques lors du compromis de vente en décembre 2009 et lors de l’acte authentique du mois de mars et que l’attestation délivrée en février n’a rien changé à l’analyse du notaire.

Elle fait également valoir que le vendeur et les acquéreurs étaient tenus de lire l’intégralité de l’attestation qu’elle a délivré antérieurement à la vente et ils ne pouvaient se méprendre sur sa portée et qu’en ce qui concerne la facture , si elle comporte une erreur matérielle ,elle est libellée au nom du notaire et n’est pas jointe à l’acte de vente .

Elle affirme qu’antérieurement à la vente , le propriétaire du bien n’a pas satisfait à ses obligations de raccordement , conformément à l’article L 1331-1 du Code de la santé publique et si les factures émises comportent le paiement d’un abonnement relatif à la collecte et au traitement des eaux usées, ce paiement est prévu par le code précité ,tant que le propriétaire ne s’est pas conformé aux obligations légales et ne constitue pas la preuve d’un quelconque raccordement .Le raccordement au réseau devait être réalisé par la propriétaire avant le 1^er octobre 1961 et cette dernière a commis une faute en ne le réalisant pas . En l’absence de faute de sa part , elle ne saurait être tenue à relever et garantir Monsieur E des condamnations dont il pourrait faire l’objet.

Dans leurs conclusions du 5 juillet 2012, les époux A sollicitent la confirmation du jugement entrepris et à titre subsidiaire de juger que Maître F a manqué à son devoir de conseil et que la SAUR a commis une faute et de les condamner in solidum au paiement des sommes de :

—  2 990 € au tire des frais de raccordement,

—  205,73 € au titre des frais de vidange,

—  12 750 € au titre de leur préjudice de jouissance,

—  1 500 € au titre du préjudice moral .

A titre subsidiaire , ils sollicitent une mesure d’expertise .

Ils concluent à la condamnation in solidum de Monsieur E , es qualité d’héritier, de Maître D et de la SAUR au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile .

Ils soutiennent que leur action est recevable car le raccordement au réseau public d’assainissement est une notion distincte de la conformité du raccordement à la réglementation car par définition la conformité du raccordement présuppose l’existence d’un raccordement et que la clause insérée dans l’acte est sans incidence sur leur demande .

Ils affirment que la venderesse a commis à leur égard une réticence dolosive manquant à son obligation de contracter de bonne foi car le bien étant desservie depuis de nombreuses années par un réseau collectif d’assainissement, elle aurait dû procéder au raccordement de son immeuble, au plus tard le 1^er octobre 1961.Elle ne peut s’exonérer de son obligation d’information par une clause de non garantie .

Ils déclarent que contrairement aux affirmations de Monsieur E, ils justifient de l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement et leur demande d’expertise n’est que subsidiaire.

Ils soutiennent que Monsieur E ne peut s’exonérer de son obligation d’information puisqu’en réalité il connaissait parfaitement la maison et que la clause de non garantie des vices cachés n’est pas applicable car le non raccordement au réseau d’assainissement ne constitue pas un vice caché .

Ils affirment que le notaire a manqué à son obligation de conseil en n’obtenant pas de la SAUR l’attestation selon laquelle l’immeuble était raccordé au réseau, la pratique d’un notaire impliquant qu’il est nécessairement au fait de la distinction entre les termes 'raccordé’ et 'desservi '.en ce qui concerne la clause insérée dans l’acte selon laquelle le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité est étrangère à la question de l’absence de raccordement .

Ils déclarent que le raccordement au réseau collectif était une clause déterminante de leur consentement car s’ils l’avaient connu ils n’auraient pas acquis le bien ou en auraient demandé un moindre prix ou la prise en charge des travaux à réaliser .

En ce qui concerne la SAUR, elle a commis une faute délictuelle en délivrant une information contradictoire et incomplète .

Dans ses dernières écritures du 15 mai 2012, Monsieur G H E conclut :

A titre principal :

— à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société SAUR à le relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre ,tant sur le fondement des art 1147 que 1382 du Code civil ,

— à la condamnation de la société SAUR à lui verser la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ,

A titre subsidiaire ,

— au débouté des époux A de l’ensemble de leurs demandes et conclusions qui sont irrecevables ,

— à leur condamnation au paiement de la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens .

Il fait essentiellement valoir qu’il a signé les deux actes en vertu de la procuration que lui avait donné Mademoiselle D et que n’ayant jamais habité l’immeuble il n’en avait qu’une connaissance imparfaite et que cette dernière n’a pas été en mesure de l’éclairer sur les caractéristiques particulières de l’immeuble .

Il soutient que les acquéreurs ne démontrent pas que l’immeuble n’est pas raccordé au réseau collectif d’assainissement en raison des attestations contradictoires délivrées par la SAUR alors qu’il verse aux débats les factures émises par la SAUR qui militent pour le raccordement ainsi que la déclaration modèle H1 datée de 1989 établie par Mademoiselle

D et Mademoiselle X et qu’il justifie de l’absence de vidange de la fosse septique .

Il rappelle que la SAUR, a délivré un document au notaire intitulé ' attestation de raccordement 'ou la case desservi par un réseau d’assainissement est coché , qui est annexé à l’acte authentique et lui a dressé une facture de 59,80 € pour vérification du raccordement au

réseau d’assainissement qui renouvelle en ces termes l’attestation ' l’immeuble de Madame D J sis XXX est raccordé au réseau ' et qu’elle a adressé une nouvelle attestation aux acquéreurs le 5 novembre 2010 qui mentionne que l’immeuble n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif.

Il déclare que s’il avait été clairement informé que l’immeuble n’était pas raccordé , il l’aurait vendu en l’état en informant les acquéreurs .

A titre subsidiaire , les acquéreurs ont renoncé à la garantie des vices cachés et en ce qui concerne le raccordement au réseau d’assainissement ils ont pris acte de la situation, sans recours contre quiconque ; l’éventuelle absence de raccordement constitue un vice caché , clause d’exonération stipulée dans l’acte .

Il affirme qu’il n’a pas manqué à son devoir de conseil et n’a pas commis une réticence dolosive alors qu’au moment de la vente il ne disposait d’aucune information susceptible de mettre en cause l’attestation de la SAUR .

Il conteste les sommes réclamées alors que la destruction de la fosse septique ne s’avère pas nécessaire et que l’existence de cette fosse permet la jouissance normale de l’immeuble .

Dans ses dernières conclusions Maître F sollicite la confirmation de la décision entreprise, le débouté des époux A de leur appel incident à son encontre et si une quelconque condamnation devait être prononcée de condamner la SAS SAUR à le relever indemne de toute condamnation . Il demande la condamnation de la société SAUR et des époux A, chacun au paiement de la somme de 1 250 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

Il expose qu’il résulte des diligences qu’il a accompli qu’il a non seulement interrogé la société SAUR afin de savoir si le bien était effectivement situé en zone d’assainissement collectif mais également pour savoir s’il était raccordé audit réseau et pas seulement desservi par lui et que la carence de la SAUR dans sa réponse constitue la première faute commise, alors que la facture confirmait le raccordement , qui constitue le second manquement .

Il soutient que la confirmation du raccordement lui a donc été apportée sans aucune équivoque et qu’il n’avait pas à investiguer davantage.

Il souligne que le seul préjudice dont les époux A auraient pu poursuivre la réparation à son encontre n’aurait pu consister qu’en la perte d’une chance d’acquérir à moindre prix , de sorte qu’il ne pourrait être condamné à supporter les travaux de raccordement .

Par contre les fautes de la société SAUR sont caractérisées en ce qu’elle lui a adressé une attestation dite de ' raccordement ' sans retourner le questionnaire du notaire instrumentaire et en mentionnant sur la facture qu’elle lui a adressé qu’elle avait vérifié le raccordement au réseau d’assainissement collectif et en indiquant que le bien était raccordé .

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la demande principale des époux A

La SAUR , dans ses écritures, n’a jamais soutenu que le raccordement existait et elle ne remet pas en cause le fondement de la demande des époux A . Il n’y a donc pas lieu de recourir à une mesure d’expertise .

Monsieur et Madame A ont fait l’acquisition d’un immeuble situé à CASTELSARRASIN et l’acte de vente stipule :

' le vendeur déclare que le bien est desservi par un réseau d’assainissement communal et qu’il est relié à ce réseau .

Le vendeur déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité mais il déclare que l’installation est en bon état de fonctionnement ;

L’acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque .'

L’action des acquéreurs est recevable car il est incontestable que la dernière stipulation concerne le contrôle du réseau d’assainissement , ce qui sous entend son existence . Il ne saurait leur être reproché d’avoir intenté une action lorsqu’ils ont constaté que l’immeuble n’était en réalité pas relié au réseau d’assainissement communal .

Ils soutiennent que la venderesse a commis à leur égard une réticence dolosive , manquant à son obligation de contracter de bonne foi et d’information portant sur le raccordement au réseau collectif .

Il résulte de l’article 116 du Code civil que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres , les mensonges , voir le simple silence ont sciemment engendré une erreur déterminante du consentement du co contractant .

Le premier juste a exactement relevé les circonstances de la transaction :

— la venderesse, née en 1919 , était hospitalisée depuis février 2009 et n’ avait pas participé aux pourparlers avant la transaction ni signé le sous seing privé et l’acte authentique chez le notaire ,

— son mandataire , Monsieur G H E , résidait et travaillait en Bretagne et rien n’indique qu’il a participé à la transaction en évoquant avec les époux A les caractéristiques de la maison lors des négociations préalables à la vente ,

— Monsieur E produit deux factures de la SAUR de décembre et mars 2010 aux termes desquelles il apparaît que Mademoiselle D payait un abonnement pour la collecte et le traitement des eaux usées .

Par ailleurs le fait que Monsieur E ait pu passer des vacances étant enfant dans la maison et superviser des travaux pour le compte de Mademoiselle D ne permet pas de rapporter la preuve de manoeuvres dolosives ou de mensonges sur le raccordement au réseau d’assainissement communal.

Aucune réticence dolosive ne saurait être reproché à la venderesse ni à son mandataire lors de la vente , ce dernier ayant pu légitimement croire que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement au vu des informations en sa possession et de celles données au notaire par la SAUR.

Le vendeur est tenu , en application des articles 1604 et suivants du Code civil à une obligation de délivrance conforme aux stipulations du contrat.

L’immeuble acquis par les époux A n’est pas conforme à ce qui a été stipulé dans l’acte en ce qui concerne le raccordement au réseau d’assainissement .

Il n’est pas contestable que Monsieur E, venant aux droits de Madame D, n’a pas satisfait à l’obligation de délivrance conforme du bien vendu, qui est une obligation de résultat .

Monsieur E ne peut pas s’exonérer de cette obligation en invoquant une clause de non garantie qui ne concerne que la conformité du réseau d’assainissement et non le raccordement de l’immeuble .

Les acquéreurs sollicitent la réparation de leur préjudice financier résultant de l’obligation de réaliser les travaux de raccordement et de vidange de la fosse septique ainsi que des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral .

Au vu des devis versés aux débats , il sera alloué aux acquéreurs la somme de 3 195,73 € au titre des travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif et de vidange de la fosse septique .

En ce qui concerne le préjudice de jouissance ils ne justifient pas des odeurs nauséabondes qu’ils invoquent ni que l’assainissement en place n’est pas en état de fonctionnement et leur cause le moindre préjudice pour l’utilisation de la maison . Ils seront déboutés de leur demande ;

Ils ne justifient pas davantage d’un préjudice moral lié à l’absence de raccordement au réseau communal d’assainissement .

Monsieur E sera condamné à payer à Monsieur et Madame Y et K V la somme de 3 195,73 € en réparation de leur préjudice .

— sur le manquement à l’obligation de conseil du notaire

Le notaire doit, avant de dresser les actes , procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’efficacité et l’utilité de ces actes .

En l’espèce les épouxDARPARENS reprochent à maître W F d’avoir failli à son devoir de conseil et de n’avoir pas effectué de vérifications suffisantes pour s’assurer que l’immeuble était bien raccordé au réseau d’assainissement communal .Ils affirment que s’ils avaient connu cette absence de raccordement ils n’auraient pas acquis le bien ou auraient demandé un moindre prix ou la prise en charge des travaux par le vendeur.

Il résulte des documents versés aux débats que maître F a adressé le 15 janvier 2010 un questionnaire détaillé à la SAUR qui contenait notamment la demande suivante:' si l’immeuble est situé en zone d’assainissement collectif, est il effectivement raccordé au réseau public

d’assainissement , le raccordement est il conforme à la réglementation .'

Le 1^er février la SAUR lui adressait ' une attestation de raccordement ' qui indiquait que l’immeuble était desservi par un réseau d’assainissement collectif , mais ne cochait pas la case relative à la boîte de branchement au réseau ni celle qui indique que son agent a été dans l’impossibilité technique de détecter la présence de la boîte de branchement .

La facture de cette vérification précisait ' immeuble de Madame D J sis XXX

Alors que Maître F avait distingué , dans sa demande de renseignement , le raccordement au réseau collectif et sa conformité à la réglementation, la SAUR a émis deux documents incomplets et contradictoires .

Même si le notaire est un professionnel , il convient de constater que la distinction entre les termes desservi et raccordé n’est pas évidente compte tenu de la rédaction de l’attestation et de la facture .

Par ailleurs la deuxième attestation délivrée le 5 novembre 2010 à Monsieur et Madame A , toujours intitulé ' attestation de raccordement ' ne comporte plus les mêmes termes et mentionne raccordé au lieu de desservi .La SAUR n’est pas fondée à soutenir qu’il n’y a pas de contradiction entre les documents qu’elle a délivré aux parties .

Le manquement au devoir de conseil du notaire n’est pas caractérisé en présence des fautes commises par la SAUR dans la rédaction de l’attestation de raccordement délivrée au notaire et la facture y afférent .

— sur la responsabilité de la SAUR

Monsieur E sollicite que la SAUR , qu’il a appelé en la cause le relève des condamnations prononcées à son encontre .

Il convient de constater que les deux ' attestations de raccordement’ délivrées la première au notaire et la seconde aux acquéreurs , ne sont ni semblables ni renseignées de la même façon .

En délivrant une première attestation incomplète et erronée sur le raccordement au réseau d’assainissement communal , la SAUR a commis une faute qui engage sa responsabilité .

Il est sans incidence sur le présent litige que Monsieur E , venant aux droits de Madame D n’ait pas satisfait à l’obligation de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif .Cette absence de raccordement est sans incidence sur l’obligation de renseignement de la SAUR . Par ailleurs , contrairement à ce que soutient la SAUR Monsieur E n’a nullement dénaturé une attestation qu’il n’avait pas sollicité .

La SAUR sera condamnée à relever et garantir Monsieur E des condamnations prononcées à son encontre .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant du préjudice des époux A,

Statuant à nouveau sur la demande de réparation formée par Monsieur et Madame A,

Condamne Monsieur G H E à payer à Monsieur Y A et à Madame K A la somme de

3 195,73 € en réparation de leur préjudice ,

Condamne la SAS SAUR à payer à Monsieur et Madame G H et K V, Monsieur G H E et Maître W F ,chacun la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

Condamne la SAS SAUR aux dépens de l’appel dont distraction en application de l’article 699 du Code de procédure civile .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

XXX

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