Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 01 SEPTEMBRE 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/01834

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2014 -Tribunal d’Instance de Boissy Saint Léger – RG n° 11-13-000955

APPELANTE

SA IMMOBILIERE 3F

agissant par ses représentants légaux domiciliés au siège social

N° SIRET :552 141 533 00018

XXX

XXX

Représentée par M^e Pascale MARCHETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0802

INTIMEE

Madame Z Y épouse X

Née le XXX à ZAGREB

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Malika TOUDJI-BLAGHMI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC101

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/010329 du 18/03/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me B VERDEAUX, présidente de chambre

M^me B C, conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me B VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 mars 2004, la société IMMOBILIERE 3 F a donné à bail à M. et M^me Y un logement situé XXX

M. et M^me Y sont décédés respectivement le 1^er décembre 2010 et le 27 novembre 2011.

M^me Z Y, épouse X, fille des époux Y, s’est installée dans les lieux avec ses deux enfants et a revendiqué un droit au transfert du bail.

N’ayant pas fourni au bailleur les informations nécessaires à l’instruction de son dossier, M^me X a été assignée par ce dernier, par acte d’huissier de justice du 29 mai 2013, devant le tribunal d’instance de Boissy Saint Léger.

La société IMMOBILIERE 3 F sollicitait, à titre principal, la résiliation du bail du fait du décès des locataires, et, à titre subsidiaire, et parce qu’il existait une dette locative, la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers.

Par jugement du 11 décembre 2014, le tribunal d’instance a

— dit que M^me X était bénéficiaire d’un transfert de bail et ordonné à la société IMMOBILIERE 3 F de régulariser la signature d’un avenant au contrat de bail,

— débouté la société IMMOBILIERE 3 F de ses autres demandes en résiliation du bail, expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation, paiement d’arriérés locatifs.

Le tribunal d’instance a jugé, en substance, que M^me X, même si elle n’avait été domiciliée dans les lieux loués qu’après le décès de son père, justifiait avoir été présente dans la vie de ce dernier et lui avoir apporté une assistance depuis le mois d’octobre 2010 et jusqu’à son décès et qu’elle justifiait vivre au domicile de ses parents depuis un an au moins au moment du décès du dernier d’entre eux, le 27 novembre 2011. S’agissant de la demande au titre de l’arriéré locatif, le tribunal d’instance a justifié sa décision de débouté en faisant valoir que la dette locative était constituée de surloyers et que la bailleresse ne justifiait pas de l’exigibilité de ces surloyers et, partant, de l’existence d’une dette locative.

La société IMMOBILIERE 3F a interjeté appel de cette décision le 26 janvier 2015.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 25 février 2016, elle demande à la Cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle a formalisé, par avenant, un transfert du bail consenti aux époux Y au profit de M^me X,

— dire, qu’au terme de janvier 2016, la dette locative est de 12850 euros et condamner M^me X au paiement de cette somme,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion immédiate de M^me X,

— autoriser la société IMMOBILIERE 3 F à faire transporter et séquestrer les meubles,

— condamner M^me X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M^me X aux dépens et au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

M^me X, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 9 mars 2016, demande à la Cour de :

à titre principal

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter la société IMMOBILIERE 3 F de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société IMMOBILIERE 3 F au paiement d’une indemnité de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

à titre subsidiaire,

débouter la société IMMOBILIERE 3 F de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

à titre infiniment subsidiaire,

accorder à M^me X les plus larges délais et dire que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

en tout état de cause

— accorder à M^me X l’échelonnement du paiement de sa dette, par mensualités de 100 euros par mois durant 36 mois,

— dire que les intérêts légaux ne doivent commencer à courir qu’à compter de la date d’actualisation de la créance de la société IMMOBILIERE 3 F,

— débouter la société IMMOBILIERE 3 F de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société IMMOBILIERE 3 F au paiement des dépens de première instance.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur le transfert du bail

La société IMMOBILIERE 3 F indique, dans ses dernières conclusions, acquiescer à la décision de première instance en ce qu’elle a jugé que l’appelante remplissait les conditions requises par la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert du bail initialement consenti à ses parents, et avoir régularisé un avenant au contrat de bail pour formaliser le transfert de bail et dire que M^me X était seule titulaire du bail depuis le 28 novembre 2011.

Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

II) Sur la demande de dommages et intérêts formée par M^me X (6 000 euros)

M^me X fait valoir que le refus persistant de la société IMMOBILIERE 3 F à reconnaître le transfert de bail auquel elle avait droit lui a causé un préjudice matériel en l’empêchant de percevoir les aides au logement auxquelles elle pouvait légitiment prétendre.

Sur ce

La faute commise par la société IMMOBILIERE 3 F dans l’instruction du dossier de la demande de transfert de bail de M^me X et sa résistance abusive ne sont pas caractérisées.

En conséquence, M^me X sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III) Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, formée par la société IMMOBILIERE 3 F et la dette locative

La société IMMOBILIERE 3 F fait grief au jugement entrepris, dont elle demande l’infirmation sur ce point, de l’avoir déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, en considérant que la dette était constituée par des sommes appelées au titre du supplément de loyer au titre des années 2013 et 2014 pour défaut de réponse par le locataire au questionnaire « supplément de loyer », et que ces sommes n’étaient pas dues faute pour la bailleresse d’avoir adressé à la locataire une mise en demeure de communiquer ses avis d’imposition démontrant que, compte tenu de ses ressources, elle était bien redevable d’un surloyer.

La société IMMOBILIERE 3 F expose que la totalité des sommes appelées, dans un premier temps, au titre du surloyer ont été remboursées à M^me X et que, malgré ces remboursements, il subsistait, au terme d’octobre 2014 et au moment où le premier juge a été amené à statuer une dette locative de 17 373, 24 euros. L’appelante fait valoir que cette dette très importante justifiait la résiliation du bail et que M^me X doit être condamnée au paiement de la dette subsistant à la fin du mois de janvier 2016, soit la somme de 12 850 euros.

M^me X réplique que l’intégralité des sommes facturées au titre des surloyers pour les années 2013 et 2014 n’a pas été remboursée, qu’elle a adressé le 5 novembre 2014, un chèque de 1 400 euros, représentant deux mois de loyers, que des frais de procédure et d’enquête lui ont été indûment facturés, qu’un transfert de bail plus rapide aurait eu une incidence sur sa dette de loyers, qu’elle a repris le paiement de ses loyers depuis que sa situation personnelle s’est stabilisée et sera ainsi en mesure d’apurer sa dette.

Sur ce

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il apparaît que le supplément de loyer initialement facturé au titre des années 2013 et 2014 à M^me X, qui s’élève à la somme totale de 17 449,77 euros et non à celle de 18 610, 94 euros, comme le soutient l’intimée et l’a écrit le premier juge, a été intégralement annulé et porté au crédit du compte locatif à concurrence de la somme de 10 450, 53 euros au mois de novembre 2013, de 2 300, 86 euros, au mois de février 2014 et de 4 698, 38 euros au mois de juin 2014.

Le relevé de compte arrêté au 8 avril 2015 et versé aux débats par la société IMMOBILIERE 3 F permet de constater que le chèque de 1 400 euros (chèque n°0000194) adressé à sa bailleresse par M^me X le 5 novembre 2014 a été encaissé et porté au crédit de son compte locatif le 12 novembre 2014.

Les frais d’enquête liés à l’instruction du dossier de surloyer et d’indemnité de frais de dossier sont imputables à M^me X en application des dispositions des articles L. 442-5 et L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Les frais de sommation de payer, prélevés pour un montant de 48, 74 euros et 82, 40 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer, ne sont pas compris dans les dépens de première instance et sont compensés par l’octroi d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, seront déduits des montants réclamés par la société IMMOBILIERE 3 F au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte, par ailleurs et enfin, des écritures mêmes de l’intimée qu’un transfert de bail et une perception plus précoces de l’aide personnalisée au logement n’auraient eu que peu d’incidence sur le montant de la dette justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Il s’ensuit qu’il subsistait, aux termes d’octobre 2014, une dette locative importante, supérieure à 17 000 euros, et qui justifiait, compte tenu du manquement grave de M^me X à l’obligation essentielle pour un locataire de payer les loyers et charges aux termes convenus, que le bail fût résilié.

La dette locative subsistant aujourd’hui, même si elle a été quelque peu réduite du fait que M^me X perçoit désormais l’aide personnalisée au logement, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par la société IMMOBILIERE 3 F à M. et M^me Y et de l’avenant au bail consenti à M^me X.

Le jugement querellé doit donc être réformé en ce qu’il a débouté la société IMMOBILIERE 3 F de sa demande de résiliation judiciaire, des demandes subséquentes à cette résiliation et de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

Compte tenu du décompte locatif actualisé produit par la société IMMOBILIERE 3 F, le montant de l’arriéré locatif sera fixé à la somme de 12 718, 86 euros, terme de janvier 2016 inclus (12 850 euros – 82, 40 – 48, 74 euros) , étant précisé que les frais de procédure non compris dans les dépens seront compensés par l’octroi d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

IV) Sur la demande de délais de paiement formée par M^me X

M^me X, qui indique dans ses écritures avoir deux enfants étudiants à charge et ne disposer que de 555 euros par mois pour vivre une fois son loyer payé, n’est pas en mesure d’apurer sa dette de loyer tout en réglant les loyers venant à échéance, même en bénéficiant des plus larges délais prévus par la loi.

Sa demande sera, en conséquence, rejetée.

V) Sur les demandes accessoires

M^me X, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement

INFIRME le jugement querellé en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant dit que M^me X est bénéficiaire, depuis le 27 novembre 2011, du transfert du bail consenti le 9 mars 2004, par la société IMMOBILIERE 3 F à M. et M^me Y et condamné la société IMMOBILIERE 3 F à régulariser la signature d’un avenant actant que M^me Z X est seule titulaire du bail depuis le 28 novembre 2011 ;

Statuant à nouveau

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 9 mars 2004 entre la société IMMOBILIERE 3 F et M. et M^me Y et de l’avenant au bail du 23 mars 2015, disant que M^me Z X est seul titulaire du bail depuis le 28 novembre 2011, portant sur les locaux à usage d’habitation sis XXX – logement XXX,

A défaut de libération volontaire des lieux par M^me Z X :

* autorise la société IMMOBILIERE 3 F à faire procéder, dans les formes légales, à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son fait, des lieux sis XXX – logement XXX avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin, sans suppression du délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

*dit que conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que ce dernier aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai d’un mois ;

* fait droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer si le bail s’était poursuivi, outre les charges ;

* condamne M^me Z X au paiement de cette indemnité d’occupation ainsi que ci-dessus fixée, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion ;

ORDONNE d’office la transmission de la présente décision par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M^me Z X à payer à la société IMMOBILIERE 3 F une somme de 12 718, 86 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2016, terme de janvier 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation devant le tribunal d’instance valant sommation de payer sur la somme de 12 490, 41 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

DÉBOUTE M^me Z E de ses demandes, fins et prétentions ;

VU l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M^me Z X à payer à la société IMMOBILIERE 3 F une somme de 1 000 euros ;

CONDAMNE M^me Z X aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE