COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

MHP

Code nac : 51C

12^e chambre section 1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 MARS 2011

R.G. N° 09/06747

AFFAIRE :

S.A.S. ISIC

C/

Association PSTI

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juin 2009 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 7

N° Section :

N° RG : 06/14419

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— SCP KEIME GUTTIN JARRY

— SCP JULLIEN LECHARNY ROL FERTIER,

— la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON-GIBOD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX SEPT MARS DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. ISIC

ayant son siège XXX

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

concluant par la SCP KEIME GUTTIN JARRY – avoués N° du dossier 09000707

plaidant par M^e Thierry GRUNDELER (avocat au barreau de PARIS)

APPELANTE

****************

Association PSTI

ayant son siège XXX

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

concluant par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL FERTIER – avoués N° du dossier 20090928

ayant pour avocat M^e Catherine RASSAT ROUXEL (avocat au barreau de VERSAILLES)

COMPAGNIE DES PRETRES DE SAINT SULPICE

ayant son siège XXX

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

concluant par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON-GIBOD – avoués N° du dossier 0946981

plaidant par M^e Thierry LASSOUX (avocat au barreau de PARIS)

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Février 2011, Madame Marie-Hélène POINSEAUX, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

M^me Marie-Hélène POINSEAUX, Conseiller,

M. Claude TESTUT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE

Vu l’appel interjeté par la société Isic – Institut supérieur international de commerce d’un jugement rendu le 30 juin 2009 par le tribunal de grande instance de Nanterre, lequel, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

* a débouté la société Isic et l’association Psti de leurs demandes,

* a dit valables les congés en date des 27 juin 2006 et 11 décembre 2006 donnés par la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice à l’association Psti pour le 30 juin 2007,

* a dit que les lieux devraient être libérés passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et a dit que la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice pourrait faire procéder à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, avec les conséquences d’usage,

* a condamné l’association Psti à payer à la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice une indemnité d’occupation mensuelle de 8 884,64 euros jusqu’à libération effective des lieux,

* a condamné in solidum la société Isic et l’association Psti à verser à la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction;

Vu les écritures en date du 10 septembre 2010, par lesquelles la société Isic demande à la cour de réformer cette décision en toutes ses dispositions et, outre diverses constatations,: * principalement, de dire que la convention la liant à l’association Psti est un bail commercial, s’en remettant sur la qualification de la convention liant l’association Psti à la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice,

* subsidiairement, si la location principale était reconnue comme commerciale, de dire que la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice avait agréé la sous-location,

* de condamner in solidum la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice et l’association Psti à lui verser les sommes de 324 529,52 euros au titre de ses frais de réinstallation et de 250 000 euros au titre du différentiel de loyer,

* subsidiairement d’ordonner une expertise,

* très subsidiairement, et si la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice était mise hors de cause, de lui déclarer opposable le jugement à intervenir,

* de débouter l’intimé et l’autre appelant de toutes leurs demandes,

* de condamner in solidum l’association Psti et la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice à lui payer la somme de 5 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel avec distraction;

Vu les dernières écritures en date du 21 janvier 2011, aux termes desquelles l’association Psti-Promotion sociale par le travail et l’insertion prie la cour de recevoir son appel incident et d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit aux demandes de la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice et :

* de débouter la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice de toutes ses demandes et de décharger l’association Psti de toutes les condamnations,

* de dire que le bail consenti par la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice est un bail commercial,

* de constater la nullité des congés délivrés les 27 juin 2006 et 11 décembre 2006,

* de dire que le bail se poursuit par tacite reconduction à compter du 30 juin 2007, faute de congé régulier,

* subsidiairement, en l’absence de nullité des congés, de condamner le bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction et d’ordonner une expertise, aux frais partagés de la bailleresse et de l’association Psti, pour en fixer le montant ainsi que celui de l’indemnité d’occupation,

* subsidiairement, en l’absence de reconnaissance de la propriété commerciale de l’association Psti, de réduire à un montant raisonnable l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à libération des lieux, et plus subsidiairement, de confirmer le jugement la fixant à la somme de 8 884,64 euros,

* de confirmer le jugement déboutant la société Isic de ses demandes,

* de dire que la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice a tacitement accepté la sous-location consentie par l’association Psti à la société Isic, et de la décharger de toute condamnation,

* plus subsidiairement, de dire que sa condamnation éventuelle sera solidaire avec celle de la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice,

* de rejeter les demandes de la société Isic et de la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice,

* de les condamner in solidum au paiement de la somme de 5 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction;

Vu les écritures en date du 6 janvier 2010, par lesquelles la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice demande à la cour de recevoir son appel incident et, outre diverses constatations, :

* de réformer cette décision et de condamner l’association Psti à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel indexé du 1^er juillet 2007 au 31 juillet 2010, en deniers ou quittances,

* de la confirmer pour le surplus,

* de rejeter l’intégralité des demandes de la société Isic et de l’association Psti formées à son encontre,

* de condamner in solidum la société Isic et l’association Psti à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* de constater que les lieux ont été libérés par l’association Psti le 31 juillet 2010 et les clés restituées,

* de condamner la société Isic et l’association Psti aux entiers dépens avec distraction, pour ceux exposés devant la cour;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

* Le 17 septembre 1982, la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice a donné à bail par acte notarié à l’association Psti-Promotion sociale des travailleurs immigrés, les locaux d’un bâtiment Lorette avec un terrain, pour une surface de 94 ares et 86 centiares, à Issy les Moulineaux (Hauts de Seine), XXX, pour une durée de vingt ans prenant effet le 1^er juillet 1981;

* aux termes du bail se référant au code civil, toute sous-location, onéreuse ou non, et toute cession du bail était interdite au preneur, ainsi que toute utilisation des lieux dans un but commercial, politique ou syndical;

* le 28 février 1993, la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice a donné son accord par courrier pour reporter la fin du bail au 30 juin 2007;

* le 21 septembre 1987, l’association Psti a, pour un an à compter du 1^er octobre 2007, mis à la disposition de la société à responsabilité limitée Isic-Institut supérieur international de commerce, un bureau et des salles de cours, d’une surface de 174,60 m², dépendant des locaux loués, convention modifiée avec extension des locaux, de l’ordre de 82,65 m² le 6 juin 1990, le 19 septembre 1990 avec extension de 11 m², le 28 janvier 1991 avec extension de 19 m², le 23 septembre 1991 avec extension de 60 m² et le 21 octobre 1991;

* le 21 février 2005, l’association Psti a prévenu par courrier la société Isic ne pouvoir juridiquement lui garantir son maintien dans les lieux au-delà de la fin du mois de juin 2007;

* le 27 juin 2006, la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice a donné congé à l’association Psti, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour le 30 juin 2007, rappelant l’interdiction contractuelle de la sous-location et son défaut d’accord à l’utilisation des lieux par d’autres occupants que l’association;

* le 30 juin 2006, l’association Psti a transmis ce courrier à la société Isic, dénonçant la convention du 21 septembre 1987 et mettant fin à son occupation des lieux;

* par acte d’huissier de justice du 22 novembre 2006, la société Isic a assigné l’association Psti et la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice, aux fins de se faire reconnaître le bénéfice d’un bail commercial;

* le 11 décembre 2006, la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice a signifié à l’association Psti son congé pour le 30 juin 2007;

* par acte d’huissier de justice des 9 et 15 mai 2007, l’association Psti a assigné la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice et la société Isic, se réclamant d’un bail commercial consenti par la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice et contestant ce caractère à la convention conclue avec la société Isic;

* le 17 juin 2007, la société Isic a informé par lettre recommandée avec accusé de réception l’association Psti de son départ des lieux au 31 juillet 2007;

* le 14 février 2008, la jonction des procédures a été ordonnée;

* le 31 juillet 2010, l’association Psti a quitté les lieux et restitué les clés;

Sur la qualification du bail initial :

Considérant que l’association Psti, demande l’application du statut des baux commerciaux, entraînant la tacite reconduction du bail et la nullité, en application de l’article L. 145-9 du code de commerce, des congés délivrés par la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice;

qu’elle fait valoir l’absence d’effets de la dénomination civile donnée au bail, dont l’exacte qualification doit être judiciairement restituée, sa durée de vingt ans prolongée avec l’accord du bailleur, sa clause de révision triennale, l’absence de résiliation avant une période de trois années, sa résiliation de plein droit un mois après une mise en demeure d’exécuter une de ses conditions, conformément aux articles L. 145-4, L. 145-38, L. 145-4, L. 145-17, L. 145-9 du code de commerce, ainsi que le congé délivré par acte extra-judiciaire six mois avant son expiration, et donc dans les formes et délais de l’article L. 145-9 du code de commerce;

qu’elle soutient procéder de façon habituelle à des actes de commerce, par l’hébergement rémunéré d’étudiants étrangers, soit une activité d’hôtellerie, et la location de salles à des intervenants extérieurs, soit des services à caractère social, éducatif ou culturel dispensés à des tiers, et souligne que son objet tel que figurant à ses statuts est l’enseignement, dont le logement étudiant est une extension;

considérant que la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice, à laquelle s’associe la société Isic, lui oppose son statut d’association de la loi de 1901 et son défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, ainsi que l’absence d’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux, à défaut de commune intention des parties et de volonté non équivoque de s’y soumettre;

qu’elle fait valoir que le code civil ne réglemente ni la durée du bail, ni les modalités de révision du loyer, librement fixées entre les parties, ni les formes du congé, que les modalités de résiliation prévues à la convention ne prévoient pas la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, mais que toute activité commerciale et toute sous-location des locaux sont expressément exclues;

qu’elle invoque, en application de l’article 1717 du code civil, la violation de cette interdiction à laquelle elle n’a jamais renoncé expressément ou tacitement, son absence d’information et de participation au contrat de sous-location, soulignant que les travaux, mis par le bail à la charge de l’association Psti en 1982, étaient réalisés lors de la sous-location intervenue en 1987;

considérant que l’objet de l’association Psti est, selon ses statuts, le rapprochement interculturel des personnes de toutes origines vivant en France, de la promotion sociale des travailleurs de toutes nationalités, de leur insertion dans la vie active, de l’accueil des demandeurs d’asile sur le territoire français et du soutien à toute personne en situation de précarité et de marginalisation; que les opérations de logement de la population ainsi visée ne peuvent être assimilées à une activité commerciale en raison de leur caractère caritatif, de même que les opérations accessoires de maintien des enfants dans leur culture d’origine ou de formation des personnels d’encadrement, par l’ouverture de cours ou la participation à cette formation;

qu’aux termes de la convention notariée du 17 septembre 1982, Les droits et obligations des parties contractantes seront réglées conformément aux dispositions du Code Civil et aux usages locaux pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes (…)

Toute sous-location onéreuse ou non est formellement interdite au preneur, ainsi que toute cession de bail. Ce bail sera exclusivement consenti pour la PROMOTION SOCIALE DES TRAVAILLEURS IMMIGRES dans le cadre de cette association et de ses statuts, étant entendu que l’association s’interdit toute action de nature à nuire à la finalité religieuse et éducative de l’établissement principal établi sur ce domaine (séminaire de Saint Sulpice). Toutes utilisations du bâtiment LORETTE dans un but commercial, politique ou syndical étant formellement interdites;

qu’il en résulte clairement la commune volonté des parties de se soumettre au statut des baux de droit civil; que par ailleurs, les similarités avec le statut des baux commerciaux, invoquées par l’association Psti, ne peuvent suffire à contredire l’activité imposée comme conforme à ses statuts, laquelle n’est pas commerciale, ainsi que la clause d’exclusion de toute activité commerciale;

que le jugement rejetant sur ce point la demande de l’association Psti et validant les congés sera en conséquence confirmé;

Sur la convention de mise à disposition de locaux :

Considérant que la société Isic, maintenant avoir ignoré jusqu’au 21 février 2005 que l’association Psti n’était pas propriétaire des locaux et que la sous-location lui était interdite, fait valoir avoir occupé les locaux par l’effet d’une convention de mise à disposition constituant en réalité une sous-location déguisée, et y avoir développé durant dix-huit ans une activité commerciale de formation, au vu et au su de la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice;

qu’elle fait valoir ne pas être titulaire d’une convention de mise à disposition, mais d’un bail conforme à l’article 1728 du code civil, moyennant une redevance en réalité constituée d’un loyer et de charges forfaitaires, admise en matière de baux commerciaux, constituant une sous-location à l’égard de laquelle le défaut de propriété de son bailleur est indifférent;

qu’elle souligne le caractère indéfiniment renouvelable du contrat et l’absence de prestation accompagnant la mise à disposition des locaux, ne permettant pas de qualifier la convention de mise à disposition, et, à supposer caractérisées ces prestations à l’origine, la renonciation de l’association Psti à les fournir, notamment le nettoyage des parties privatives et les assurances, à compter du 6 juin 1990, entraînant novation du contrat, dont elle demande la requalification en bail;

qu’elle conteste également la qualification de convention d’occupation précaire, faute de précision de la part du bailleur sur l’incertitude de la durée de jouissance, dont l’information incombait à l’association Psti, et de la possibilité de la faire cesser à tout moment, en l’absence de loyer symbolique, en l’espèce, de 1 320 francs par an le m²;

qu’elle soutient être titulaire d’un bail commercial de sous-location divisible, comme inscrite au registre du commerce et des sociétés et exploitant un fonds de commerce depuis vingt ans avant la fin du bail, en dépit de la fraude opérée par l’association Psti, de concert avec la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice, voisine directe du bâtiment Lorette et qui l’a tacitement agréée, afin de permettre la réalisation par l’association Psti des travaux, notamment de mise en conformité électrique et de sécurité, mis à sa charge par leur convention;

qu’elle reproche à la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice d’avoir favorisé ou à tout le moins ferm(é) les yeux sur une sous-location illicite durant vingt ans, et à l’association Psti d’avoir conçu une sous-location sous couvert de contrat ordinaire de mise à disposition, dans une collusion frauduleuse permettant à la première de transférer à la seconde la charge de gros travaux, concourant chacun directement au dommage subi par le sous-locataire, soit son départ précipité;

considérant que l’association Psti demande la confirmation du jugement déboutant la société Isic de ses demandes, soutient la qualification de convention d’occupation précaire ne relevant pas du statut des baux commerciaux, au motif de sa durée d’un an renouvelable, du tout indivisible formé par les locaux sous-loués avec ceux du bail principal, de l’absence de reconnaissance, par la société Isic, de la qualification commerciale du bail principal, de son absence de propriété des locaux, situés dans le parc du grand séminaire d’Issy les Moulineaux, au-dessus d’une crypte et à proximité d’une chapelle et d’une congrégation, éléments révélateurs de la mauvaise foi de la société Isic, laquelle ne pouvait ignorer qu’elle ne bénéficiait pas d’un bail commercial, dont, de surcroît, elle n’a pas demandé le renouvellement au bout de neuf ans;

qu’elle fait valoir le contenu de la convention, soit une mise à disposition de locaux avec, en outre, la fourniture de prestations telles que le chauffage, l’électricité, l’eau, le nettoyage des parties communes et le gardiennage, moyennant une redevance globale ne distinguant pas entre le loyer et les charges, les demandes de la société Isic de reconduction pour des périodes d’une année, caractérisant la jouissance d’une durée incertaine, aucune faute ne pouvant lui être reprochée sur le fondement de l’article 1382 du code civil;

considérant que la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice demande sa mise hors de cause, en soutenant l’inopposabilité de la convention à son égard, rappelle que le locataire principal ne pouvait accorder à son sous-locataire plus de droits qu’il n’en avait et que la sous-location cesse de plein droit à l’expiration du bail principal, sans qu’il soit nécessaire de délivrer congé au sous-locataire;

considérant que selon la convention de mise à disposition de locaux conclue le 21 septembre 1987, La mise à disposition comporte outre les locaux, la fourniture du chauffage, de l’électricité, de l’eau, l’utilisation des parties communes et leur nettoyage.

L’ensemble des prestations donneront lieu à une redevance mensuelle de 110 francs TTC par m² par mois soit 19 200 farncs payable avant le premier de chaque mois, toutes taxes et charges comprises.

La présente convention est conclue pour une durée de 1 an renouvelable à compter du 1^er octobre 1988. (…)

L’ISIC couvrira par une assurance la responsabilité civile de ses préposés et du public accueillis dans les locaux ainsi que les matériels ou équipements. (…)

Compte tenu de l’absence d’un dépôt de garantie, le paiement des redevances en début de mois constitue une clause essentielle pour la PSTI.

que les locaux consistent en des salles de cours et un bureau, les extensions postérieures portant sur trois salles de cours, une pièce, 19 m² et 60 m², pour totaliser 347, 25 m², sur les 2 500 m² loués par la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice à l’association Psti;

que sont compris dans la mise à disposition, et non dans des charges locatives, la fourniture du chauffage, de l’électricité, de l’eau, mais également de l’assurance de la responsabilité civile de l’occupant, seuls les préposés, le public, les matériels et équipements relevant d’une assurance de l’association Psti;

qu’aucun dépôt de garantie n’a été exigé de la société Isic;

qu’il résulte également des termes de la convention que l’entretien des couloirs, escaliers et dégagements permettant l’accès aux salles et bureaux mis à disposition de la société la société Isic sont entretenus, chauffés et éclairés par l’association Psti;

que se trouvent ainsi caractérisées des prestations excédant la location de locaux, la novation du contrat n’étant pas établie et justifiant la qualification de la convention de mise à disposition; que le rejet de la demande de la société Isic de requalification en contrat de location commerciale sera confirmé;

qu’aucun élément n’est produit en faveur de la collusion frauduleuse invoquée entre l’association Psti et la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice; que la société Isic, avertie le 21 février 2005 par l’association Psti de l’impossibilité de lui garantir son maintien dans les lieux au-delà de la fin du mois de juin 2007, ne peut lui imputer le dommage causé par un départ précipité;

qu’elle a elle-même participé au préjudice pouvant éventuellement résulter du défaut de statut ouvrant droit au renouvellement d’un bail ou à une indemnité d’éviction, en laissant perdurer, durant dix-huit ans et sans la moindre réclamation, le renouvellement annuel de la mise à disposition de locaux dont elle a obtenu à quatre reprises l’extension, étant observé qu’aucune observation n’est formulée sur le montant de l’indemnité acquittée au regard du prix du marché;

qu’en l’absence de faute imputable à l’association Psti et à la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice, la demande au fondement de l’article 1382 du code civil sera rejetée;

Sur les demandes financières :

considérant qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice d’indexation de l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’association Psti, égale au loyer contractuel, fixée du 1^er juillet 2007 au 31 juillet 2010, compte tenu de la révision triennale et non annuelle du loyer, ainsi que prévue au bail;

qu’au vu de ce qui précède, les demandes indemnitaires de l’association Psti et de la société Isic seront rejetées;

Sur les autres demandes:

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice la charge de ses frais irrépétibles;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions,

— REJETTE le surplus des demandes,

— Y AJOUTANT, CONDAMNE l’association Psti et la société Isic à payer chacune à la Compagnie des Prêtres de Saint Sulpice la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum l’association Psti et la société Isic aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Dominique ROSENTHAL, président, et par Alexandre GAVACHE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,