COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

MCC

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 NOVEMBRE 2014

R.G. N° 13/05213

AFFAIRE :

Y D’Z

…

C/

SARL LM PROMOTION RCS VERSAILLES 397 559 378

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 13 Juin 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 03

N° Section :

N° RG : 10/08691

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean GRESY,

M^e Aurélie SEGONNE-MORAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Y D’Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Jean GRESY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 93 – N° du dossier 0811273

SARL D’Z ET ASSOCIÉS RCS VERSAILLES 488 335 258

XXX

XXX

Représentant : M^e Jean GRESY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 93 – N° du dossier 0811273

APPELANTS

****************

SARL LM PROMOTION RCS VERSAILLES 397 559 378

N° SIRET : 397 55 9 3 78

29 rue Saint-Martin

78640 NEAUPHLE-LE-CHATEAU

Représentant : M^e Aurélie SEGONNE-MORAND de la SELARL LMC PARTENAIRES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 220 – N° du dossier 08.05022, substituée par M^e Pauline PIETROIS-CHABASSIER, avocat au barreau de VERSAILLES.

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Septembre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Claude CALOT, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nina PIERI,

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Statuant sur l’appel interjeté par M. Y d’Z et la société d’Z et associés contre un jugement rendu le 13 juin 2013 par le tribunal de grande instance de Versailles, qui a:

— condamné la société LM Production à payer à la société d’Z et associés au titre de l’éviction des locaux situés XXX, les sommes suivantes :

* 130.000 € au titre de l’indemnité principale d’éviction

*12.500 € au titre de l’indemnité de remploi

* 2.600 € au titre du trouble commercial

* 2.000 € au titre des frais administratifs

— dit que les indemnités au titre des licenciements et au titre du déménagement seront versées par la société LM Promotion à la société d’Z et Associés sur justificatifs

— condamné la société d’Z et associés à verser à la société LM Production la somme annuelle hors charge de hors taxe de 3.210 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 17 avril 2009 sous déduction des sommes déjà versées à ce titre par la société d’Z et associés depuis cette date et ce, jusqu’à complète libération des lieux par le locataire

— condamné la société LM Promotion à verser à la société d’Z et associés la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné la société LM Promotion aux dépens comprenant les frais et honoraires de référé avec application de l’article 699 du code de procédure civile. *

La cour est saisie d’un litige opposant le bailleur, la société LM Production, au preneur, représenté par la société d’Z et associés, qui a pour objet l’exploitation d’un bar, d’une brasserie et plus généralement, tous commerces d’hôtellerie et de restauration ayant pour enseigne commerciale le Bistrot, situé XXX, à la suite du refus par le bailleur du renouvellement du bail commercial venant à échéance le 17 avril 2009 pour un loyer annuel de 16.490 francs indexé à l’indice du coût de la construction de l’Insee (soit actuellement 2.513, 88 €), outre droit au bail fixé à 2,5 % et la moitié de la taxe additionnelle, notifié le 4 novembre 2008, qui a demandé la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation dues au preneur évincé par application de l’article L.145-14 du code de commerce, lesquelles ont été évaluées par voie d’expertise judiciaire en vertu d’une ordonnance de référé en date du 9 avril 2009.

*

Vu les dernières écritures en date du 21 février 2014 de M. Y d’Z et de la société d’Z et associés, appelants ;

Vu les dernières écritures en date du 28 novembre 2013 de la société LM Production, intimée et appelante incidente ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 4 septembre 2014 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux conclusions déposées par les parties qui développent leurs prétentions et leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’indemnité d’éviction

Considérant que selon l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;

Considérant en l’espèce, que M^me X dans son rapport d’expertise, daté du 26 octobre 2011, a retenu un chiffre de 120. 000 € reposant sur une évaluation basée sur le chiffre d’affaires de la partie restauration estimée à 70 % du chiffre d’affaires moyen, soit 98. 121 € et 40.815 € pour la partie bar, soit une valeur du fonds fixée à 140. 000 € ;

Que les appelants estiment que le taux de 70 % retenu par l’expert n’est pas justifié en référence aux barèmes usuels qui fixent à un taux variant entre 65 et 100 % du chiffre d’affaires, voire, allant jusqu’à 130 % pour les beaux établissements bien situés, alors que le caractère patrimonial et culturel du lieu justifie une valorisation supérieure, précisant que le restaurant a été immortalisé par le peintre A B dans son tableau Les Mesnuls sous la Neige ou Les Mesnuls sur la route de Chevreuse, ajoutant que M. d’Z a su développer une clientèle de personnes connues qui habitent les alentours, qui perpétue la légende de ce bistrot particulier et que la commune des Mesnuls a mis en place un projet de périmètre de préemption des fonds de commerce et artisanaux, qu’ils demandent en conséquence à la cour de fixer l’évaluation de base en chiffre d’affaires de l’activité restauration à 110 % du chiffre d’affaires, soit 154. 000 € et non 98. 121 €, soit une évaluation globale du fonds (partie restauration et activité de bar), à 194. 815 € arrondie à 195. 000 €, qu’ils demandent après prise en compte de la méthode d’évaluation par la rentabilité selon l’expert, de fixer la valeur finale du fonds à 190. 000 € ;

Que l’intimée réplique que la somme de 120. 000 € est un montant maximal ;

Considérant que l’expert conclut que l’hypothèse du transfert du fonds doit être écartée, que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce et qu’en conséquence, l’indemnité principale est une indemnité de remplacement constituée par la valeur du fonds de commerce, étant ajouté que les parties sont contraires sur la valeur du fonds de commerce ;

Considérant que la valeur vénale d’un fonds de commerce peut être recherchée au moyen de deux méthodes, l’une s’appuyant sur le chiffre d’affaires réalisé (usages professionnels), l’autre sur l’excédent brut d’exploitation ( rentabilité);

Mais considérant que l’expert estime que la valeur vénale du fonds de commerce litigieux ne peut résulter d’une moyenne entre la méthode par le chiffre d’affaire et la méthode par la rentabilité, du fait du manque de rentabilité de l’affaire résultant d’un choix de gestion du gérant, en précisant que l’indemnité principale est égale à la valeur du fonds de commerce, s’agissant d’un fonds situé dans une petite commune de 900 habitants qui ne présente sur le plan commercial, que les quatre commerces de la place du village, que le droit au bail n’a donc aucune valeur et concluant que la valeur du fonds de commerce doit être estimée selon la base du chiffre d’affaires et non sur la base de la rentabilité (qui valorise la valeur du fonds à 75. 000 €) ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité principale d’éviction à la somme de 130.000 € ;

— Sur les indemnités accessoires

Considérant que les appelants demandent de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 20. 210 €, de dire que l’indemnité au titre des frais de déménagement sera à la charge du bailleur, sollicitent la confirmation du jugement au titre de l’indemnisation du trouble commercial, de l’indemnité pour frais administratifs, des indemnités de licenciement, alors que l’intimée conclut à l’infirmation du jugement au titre de l’indemnité de remploi et au rejet des autres demandes ;

Considérant que c’est par des motifs pertinents que les premiers juges, en se référant au rapport d’expertise de M^me X, ont fixé à 12.500 € l’indemnité de remploi, à 2.600 € l’indemnité due au titre du trouble commercial, à 2.000 € l’indemnité au titre des frais administratifs, dit que les indemnités au titre des licenciements et au titre du déménagement seront versées par la société LM Promotion à la société d’Z et Associés sur justificatifs ;

— sur l’indemnité d’occupation

Considérant que les appelants demandent de fixer l’indemnité à la somme de 2.673, 63 € à compter de la signification du présent arrêt alors que l’intimée sollicite la confirmation du jugement de ce chef ;

Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société d’Z et associés à verser à la société LM Production la somme annuelle hors charge de hors taxe de 3.210 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 17 avril 2009 (après application d’un abattement usuel pour précarité de 10 %), sous déduction des sommes déjà versées à ce titre par la société d’Z et associés depuis cette date et ce, jusqu’à complète libération des lieux par le locataire;

— Sur la perte de chance

Considérant que les appelants demandent de fixer à 150. 000 € la perte de chance imposée par l’éviction du fonds, en faisant valoir que la société d’Z a la volonté de se réinstaller pour perpétuer la tradition familiale de café-restaurant, que M. Y d’Z souhaite développer l’activité tabac qu’il avait écartée jusqu’ici en raison de son statut de salarié dans une tierce entreprise, alors que la société intimée sollicite la confirmation du jugement qui a rejeté ce chef de demande ;

Considérant que la société intimée ne démontre pas que M. Y d’Z, âgé de 57 ans, comme étant né le XXX, licencié de l’entreprise où il était salarié, n’aurait pas le projet de se réinstaller, alors que celui-ci rappelle être l’héritier d’une longue tradition familiale dans la restauration et que l’acquisition du Bistrot avait été faite avec son père, aujourd’hui décédé ;

Qu’il ressort des pièces produites, que le Bistrot est un lieu de vie convivial au sein du village des Mesnuls, qui contribue d’une part, à la tradition culturelle et historique de cette commune de moins de mille habitants, située au coeur du parc naturel régional de la Haute Vallée de Chevreuse et qui participe par son service de proximité, à la préservation de l’activité commerciale de la dite commune ;

Que conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice, le locataire évincé est en droit sur le fondement des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, d’obtenir la réparation de la perte de chance de quitter un établissement exploité depuis fin décembre 2005, fréquenté par de nombreuses personnalités participant au renom de celui-ci, doté d’une clientèle particulièrement attentive à la préservation de cet espace de mémoire et de culture et alors que M. Y d’Z s’est beaucoup investi dans les travaux de réhabilitation de l’appartement qu’il occupe au dessus du restaurant ;

Qu’en conséquence, en réparation de cette perte de chance, résultant de la disparition certaine d’une éventualité favorable, constitutive d’un préjudice certain, il sera alloué aux appelants la somme de 8. 000 € ;

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Considérant qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué une indemnité de procédure au profit du preneur ;

Qu’il lui sera accordé une indemnité complémentaire en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Vu le rapport d’expertise de M^me C X en date du 26 octobre 2011

Statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré, sauf au titre de l’indemnité pour perte de chance

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE la Sarl LM Production à payer à la société d’Z et associés la somme de 8. 000 € au titre de la perte de chance

Y ajoutant,

CONDAMNE la Sarl LM Production à payer à la société d’Z et associés la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE toute autre demande

CONDAMNE la Sarl LM Production aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés par les avocats de la cause, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,