COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DR

Code nac : 30E

12^e chambre

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 11 JUIN 2013

R.G. N° 12/01537

AFFAIRE :

SAS D E – VAL DU LOIR

C/

N-Q R épouse Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 04 Janvier 2012 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 08/00154

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Patricia MINAULT M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE JUIN DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS D E – VAL DU LOIR

N° SIRET : 381 60 0 6 26

XXX

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20120144

Représentant : M^e Antoine GUEPIN, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES

APPELANTE

****************

Madame N-Q R épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’Association AARPI AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 000207

Représentant : M^e Christine MAZIER de la SCP DNA, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES -

SARL LAVERIE AUTOMATIQUE DE VARIZE (DA signifiée le 18.04.2012 et conclusions signifiées le 12.06.2012 et resignifiées le 2 octobre 2012 à personne habilitée)

XXX

XXX

Défaillante

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Mai 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Dominique ROSENTHAL, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Madame Isabelle ORSINI, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

Vu l’appel interjeté le 4 janvier 2012, par la société D E-Val du Loir Immobilier d’un jugement rendu le 4 janvier 2012 par le tribunal de grande instance de Chartres qui a :

* validé le congé délivré le 28 avril 2007 et la rétractation de l’offre de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction du 30 octobre 2007,

* constaté que le bail renouvelé du 19 mai 1998 est venu à échéance le 31 octobre 2007 et que depuis le 1^er novembre 2007, la société D E-Val du Loir Immobilier occupe ou sous-loue sans droit ni titre le local commercial sis XXX, propriété de N-K C épouse Z,

* ordonné à la société D E-Val du Loir Immobilier ainsi qu’à tous occupants de son chef, parmi lesquels la société Laverie Automatique de Varize de restituer le local dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

* dit qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai précité, la société D E-Val du Loir Immobilier ainsi que tous occupants de son chef, parmi lesquels la société Laverie Automatique de Varize, seront expulsés du local avec, si nécessaire, le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, N-K C épouse Z étant autorisée à faire séquestrer, en tous lieux de son choix et aux frais des propriétaires, les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux,

* fixé à 490 euros, hors taxes, par mois l’indemnité d’occupation qui est due et sera due par la société D E-Val du Loir Immobilier depuis le 1^er novembre 2007 et jusqu’à complète libération des lieux,

* fait injonction à J-K C épouse Z de faire savoir, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, si elle accepte l’offre de reprise du bail par la société Laverie Automatique de Varize auquel cas l’indemnité d’occupation sera due jusqu’à cette acceptation,

* condamné la société D E-Val du Loir Immobilier à verser à J-K C épouse Z la somme de 5.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* condamné la société D E-Val du Loir Immobilier à verser à la société Laverie Automatique de Varize une indemnité provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur la liquidation de son préjudice,

* avant dire droit pour le surplus, ordonné une expertise confiée à M A avec mission notamment d’interroger J-K C épouse Z sur le point de savoir si elle serait disposée à consentir un bail commercial à la société Laverie Automatique de Varize, le cas échéant prendre acte de son acceptation ou de son refus, d’évaluer l’indemnité d’éviction qui pourrait être due à la société Laverie Automatique de Varize si un congé lui était délivré, donner tous les éléments sur le préjudice subi par la société Laverie Automatique de Varize, faire les comptes entre les parties,

* réservé les autres chefs de demandes;

Vu les dernières écritures en date du 24 septembre 2012, par lesquelles la société D E-Val du Loir Immobilier demande à la cour de:

* valider le seul congé du 28 avril 2007 et dire qu’il vaut renouvellement du bail commercial,

* annuler la rétractation par N-K C de l’offre de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction du 30 octobre 2007,

* débouter N-K C de sa demande de dommages et intérêts,

* débouter la société Laverie Automatique de Varize de ses demandes,

* constater la résiliation du bail à la date du 24 juillet 2009,

* ordonner l’expulsion de la société Laverie Automatique de Varize et de tous occupants de son chef, avec si besoin l’aide et l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

* dire que l’huissier pourra transporter le mobilier à tel endroit, au choix du bailleur et aux risques et périls du locataire,

* condamner la société Laverie Automatique de Varize au paiement de la somme en principal de 14.744,50 euros due au 16 mars 2012, outre une indemnité d’occupation égale au double du loyer dû à compter de la décision à intervenir jusqu’au départ définitif des lieux par la remise des clés et le délaissement complet des lieux,

* à titre subsidiaire, confirmer la décision en ce qu’elle a donné mission à l’expert de fournir tous éléments d’appréciation permettant d’évaluer l’indemnité d’occupation due,

* condamner in solidum M^me C et la société Laverie Automatique de Varize au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 23 juillet 2012, aux termes desquelles N-K Z née C ce prie la cour de:

confirmer le jugement en ce qu’il a:

*validé le congé délivré le 28 avril 2007 et la rétractation de l’offre de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction du 30 octobre 2007,

* constaté que le bail renouvelé du 19 mai 1998 est venu à échéance le 31 octobre 2007 et que depuis le 1^er novembre 2007, la société D E-Val du Loir Immobilier occupe ou sous-loue sans droit ni titre le local commercial sis XXX, propriété de N-K C épouse Z,

* ordonné à la société D E-Val du Loir Immobilier ainsi qu’à tous occupants de son chef, parmi lesquels la société Laverie Automatique de Varize de restituer le local dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

* dit qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai précité, la société D E-Val du Loir Immobilier ainsi que tous occupants de son chef, parmi lesquels la société Laverie Automatique de Varize, seront expulsés du local avec, si nécessaire, le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, N-K C épouse Z étant autorisée à faire séquestrer, en tous lieux de son choix et aux frais des propriétaires, les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux,

* fixé à 490 euros, hors taxes, par mois l’indemnité d’occupation qui est due et sera due par la société D E-Val du Loir Immobilier depuis le 1^er novembre 2007 et jusqu’à complète libération des lieux,

réformer le jugement et:

* condamner la société D E-Val du Loir Immobilier au versement de la somme de 20.000 euros avec intérêts au taux légal depuis le 4 janvier 2012 sur la somme de 5.000 euros et depuis l’arrêt à intervenir pour le surplus,

* dire n’y avoir lieu à expertise,

* condamner la société D E-Val du Loir Immobilier aux dépens de première instance comprenant le coût de la rétraction de l’offre de renouvellement du 30 octobre 2007,

* condamner la société D E-Val du Loir Immobilier au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

* débouter la société D E-Val du Loir Immobilier et la société Laverie Automatique de Varize de leurs demandes,

* condamner la société D E-Val du Loir Immobilier et la société Laverie Automatique de Varize au versement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure;

Vu l’assignation délivrée à la requête de la société D E-Val du Loir Immobilier à la société Laverie Automatique de Varize signifiant la déclaration d’appel et la copie des conclusions du 24 septembre 2012;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que la société Laverie Automatique de Varize n’ayant pas été assignée à personne et n’ayant pas constitué avocat, le présent arrêt sera rendu par défaut;

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

* par acte notarié du 10 octobre 1989, les époux C-G ont consenti aux époux Y un bail commercial portant sur un local situé XXX, à compter du 1^er novembre 1989 pour se terminer le 31 octobre 1998, moyennant un loyer hors taxes de 9.600 francs par an,

* par acte du 23 avril 1991, les époux Y ont cédé leur fonds de commerce à la société

D E-Val du Loir Immobilier,

* selon courrier du 26 mars 1996, les bailleurs ont autorisé la société D E-Val du Loir Immobilier à sous-louer tout ou parties des locaux,

* le 19 mai 1998, le bail a été renouvelé à compter du 1^er novembre 1998 pour finir le 31 octobre 2007, moyennant un loyer principal annuel de 1.829,39 euros,

* le 1^er avril 2006, la société D E-Val du Loir Immobilier a sous-loué le local à la société Laverie Automatique de Varize,

* le 28 avril 2007, X G en sa qualité d’usufruitière et N-K C épouse Z en sa qualité de nue-propriétaire ont donné congé à la société D E-Val du Loir Immobilier pour le 31 octobre 2007, avec offre de renouvellement moyennant un loyer principal annuel de 4.650 euros avec réajustement du dépôt de garantie et sous condition que soit insérée au bail une clause stipulant le paiement de la consommation réelle d’eau par le preneur, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

*par lettre du 23 mai 2007, la société D E-Val du Loir Immobilier a déclaré accepter le principe du renouvellement mais refuser le nouveau loyer proposé,

* par acte extra-judiciaire du 30 octobre 2007, les bailleresses ont argué de ce qu’au visa des articles L.145-8 et L.145-31 du code de commerce, la société D E-Val du Loir Immobilier ne pouvait bénéficier du statut des baux commerciaux, ont rétracté leur offre de renouvellement, ont refusé le renouvellement du bail sans indemnité,

*par lettre du 9 novembre 2007, la société D E-Val du Loir Immobilier a informé les bailleresses de l’irrecevabilité de leur rétractation, le principe du renouvellement étant acquis,

* c’est dans ces circonstances, que le 10 janvier 2008, X G épouse C et J-K C épouse Z ont assigné la société D E-Val du Loir Immobilier devant le tribunal de grande instance de Chartres afin que soient notamment validés le congé et la rétractation de l’offre de renouvellement,

* la société Laverie Automatique de Varize a été appelée en la cause par la société D E-Val du Loir Immobilier ,

* X G épouse C est décédée en cours d’instance le 23 août 2009

Sur le renouvellement du bail commercial:

Considérant que la société D E-Val du Loir Immobilier fait valoir que M et M^me C l’ont expressément autorisée le 22 mars 1996, à sous-louer les locaux loués sous la réserve qu’elle reste garante du paiement des loyers et charges;

qu’elle expose que M^mes C n’ignoraient pas que le fonds avait été exploité par divers sous-locataires avant l’arrivée dans les lieux de la société Laverie Automatique de Varize et que M^me X C a été informée par courrier du 5 mars 2006 de l’existence du contrat de sous-location consenti à cette société;

qu’elle en conclut que les bailleurs avaient connaissance de la sous-location lors de la délivrance du congé avec offre de renouvellement et qu’à supposer même qu’ils n’aient pas été mis en mesure de concourir à l’acte de sous-location, ils ne peuvent faire état de ce fait pour justifier la rétractation du 30 octobre 2007, laquelle serait nulle et sans effet;

considérant que selon l’article L.145-8 du code de commerce, dans sa rédaction applicable antérieurement à la loi du 22 mars 2012, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui on précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L.145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande;

qu’en l’espèce, il n’est pas démenti que la société D E-Val du Loir Immobilier n’était plus propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local loué; que de ce seul fait, la société D E-Val du Loir Immobilier ne peut revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux et le renouvellement du bail;

qu’en outre, à la date d’échéance du bail, le 31 octobre 2007, le fonds de laverie automatique, repassage, pressing, blanchisserie était exploité par la société Laverie Automatique de Varize dans les lieux depuis moins de trois ans, ainsi qu’il ressort d’un extrait Kbis et du contrat de sous-location du 1^er avril 2006;

qu’il n’est pas davantage contesté qu’il s’agissait de la création d’un fonds de commerce ce qui implique que les locaux n’étaient pas affectés avant cette date à un usage de laverie automatique, ce qui ne permet pas de cumuler les durées d’exploitation du locataire et du sous-locataire, voire des sous-locataires successifs;

que dans ces circonstances, la société D E-Val du Loir Immobilier ne peut réclamer le bénéfice des baux commerciaux ni pour elle-même, ni pour sa sous-locataire;

que le motif invoqué pour rétracter l’offre de renouvellement du bail relève de la dénégation du statut des baux commerciaux, de sorte qu’il importe peu que les bailleurs aient eu connaissance de la sous-location au moment où ils ont notifié le renouvellement;

que dès lors, indépendamment du débat relatif à la régularité formelle de la sous-location, le premier juge a, à bon droit, validé le congé du 28 avril 2007 et la rétractation de

l’offre de renouvellement sans indemnité d’éviction;

que la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a ordonné la restitution du local, l’expulsion de la société D E-Val du Loir Immobilier et de la société Laverie Automatique de Varize, fixé une indemnité mensuelle d’occupation de 490 euros, hors taxes, depuis le 1^er novembre 2007 et jusqu’ complète libération des lieux;

Sur le préjudice de la bailleresse:

Considérant que M^me C-Z sollicite l’indemnisation de son préjudice à hauteur de la somme de 20.000 euros;

que la société D E-Val du Loir Immobilier lui oppose qu’elle a tiré un revenu de la sous-location, que le montant du loyer annuel principal versé pour 2007 étant de 2.292 euros, la somme totale représente 3.629 euros, que le montant du loyer annuel de la sous-location étant de 4.931,44 euros, la somme totale sur 19 mois représente 7.808,11 euros, de sorte que la différence entre lesdites sommes est égale à 4.179,11 euros;

mais considérant que l’absence de notification régulière par la société D E-Val du Loir Immobilier de la sous-location (acte d’huissier ou lettre recommandée) a privé le bailleur de la possibilité d’ajuster le loyer qu’il recevait du locataire principal, l’article L.145-31 du code de commerce autorisant le bailleur à augmenter son loyer à due proportion lorsque le sous-loyer vient à dépasser le loyer principal;

que la somme de 5.000 euros accordée par le tribunal indemnise le bailleur des conséquences du non-réajustement du loyer principal depuis la prise d’effet de la sous-location jusqu’à l’échéance du bail non renouvelé;

que M^me C ne démontre pas la réalité d’autres préjudices;

Sur le préjudice de la société Laverie Automatique de Varize:

Considérant que, se conformant au jugement entrepris, M^me C-Z a signifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 février 2012, tant à la société D E-Val du Loir Immobilier qu’à la société Laverie Automatique de Varize qu’elle n’entendait pas consentir de bail à cette dernière;

que la rétractation de l’offre de renouvellement ayant été validée, ainsi que ci-dessus exposé, le bail a pris fin le 30 octobre 2007, de sorte que la société Laverie Automatique de Varize est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er novembre 2007;

que si cette dernière n’est pas fondée à solliciter de la société D E-Val du Loir Immobilier le paiement d’une indemnité d’éviction, en revanche, le premier juge a justement retenu que la société D E-Val du Loir Immobilier avait consenti à la société Laverie Automatique de Varize un bail commercial d’une durée de 9 ans, qui donnait toute l’apparence de la sécurité et que le sous-locataire pouvait croire à la pérennité de cette location, de sorte que la société D E-Val du Loir Immobilier a engagé sa responsabilité contractuelle;

qu’observant que la société Laverie Automatique de Varize aurait pu également solliciter la présence à l’acte des propriétaires du local, le premier juge a exactement considéré qu’elle était responsable à hauteur d’un tiers du préjudice subi;

que sur le montant de la réparation et de l’indemnité d’occupation due par la sous-locataire, le premier juge a ordonné, à bon droit, une mesure d’expertise et condamné la société D E-Val du Loir Immobilier à payer à la société Laverie Automatique de Varize une indemnité provisionnelle de 10.000 euros;

Sur la demande reconventionnelle de la société D E-Val du Loir Immobilier :

Considérant que la société D E-Val du Loir Immobilier sollicite la résiliation judiciaire du bail en date du 1^er avril 2006 en raison du non paiement des loyers et charges par la sous-locataire en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juin 2009, faisant valoir qu’à cette date était due la somme de 5.128,95 euros et que la dette locative s’élève à la somme de 14.744,50 euros au 16 mars 2012;

mais considérant qu’il relève de ce qui précède que la société Laverie Automatique de Varize est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er novembre 2007, date à compter de laquelle est due une indemnité d’occupation à fixer à dire d’expert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de sous-location;

qu’en ce qui concerne la demande en paiement des loyers et charges, le tribunal a relevé qu’elle se heurtait à des contestations de la société Laverie Automatique de Varize et de son conseil , notamment par télécopies des 24 juillet 2009 et 19 mars 2010, au sujet des décomptes fournis et de l’imputation des charges communes telles que les charges foncières et les consommations d’eau;

que dès lors, le tribunal a pertinemment décidé que l’établissement des comptes ferait partie de la mission dévolue à l’expert;

Sur les autres demandes:

Considérant que le présent arrêt vide tout litige entre la société D E-Val du Loir Immobilier et M^me C-Z, de sorte qu’infirmant sur ce point la décision déférée, la société D E-Val du Loir Immobilier supportera les dépens de première instance;

qu’en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de faire droit aux prétentions de M^me C-Z, au titre de ses frais irrépétibles exposés à l’occasion de ce recours, contre la société D E-Val du Loir Immobilier qui succombe et doit supporter la charge des dépens d’appel;

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision réputée contradictoire

Confirme le jugement déféré sauf sur les dépens,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la société D E-Val du Loir Immobilier aux dépens de première instance qui comprennent le coût de la rétractation de l’offre de renouvellement,

Y ajoutant,

Condamne la société D E-Val du Loir Immobilier à payer à M^me C-Z la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société D E-Val du Loir Immobilier aux dépens d’appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,