11/04/2016

ARRÊT N° 207

N° RG: 15/00855

XXX

Décision déférée du 07 Janvier 2015 – Tribunal d’Instance de Z ( 1114000210)

XXX

A Y

C D épouse Y

C/

XXX

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE AVRIL DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTS

Monsieur A Y

XXX

82000 Z

Représenté par M^e Daniel GROS de la SCP SCP PUJOL – GROS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame C D épouse Y

XXX

82000 Z

Représentée par M^e Daniel GROS de la SCP SCP PUJOL – GROS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMEE

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean François DECHARME de l’ASSOCIATION PLAINECASSAGNE-MOREL-NAUGES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. BEAUCLAIR, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. BEAUCLAIR, président

C. MULLER, conseiller

F. TERRIER, conseiller

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. BEAUCLAIR, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 23 février 2015 par les époux A Y et C D à l’encontre d’un jugement du Tribunal d’Instance de Z en date du 7 janvier 2015.

Vu les conclusions des époux A Y et C D en date du 15 mai 2015.

Vu les conclusions de la SCI TERRASSES DE COURBIEU en date du 22 juillet 2015.

Vu l’ordonnance de clôture du 12 janvier 2016 pour l’audience de plaidoiries fixée au 10 février 2016.

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Suivant contrat du 27 août 2011, la XXX a donné à bail aux époux A Y et C D, une villa située XXX, 400 rue Garrel à Z, moyennant un loyer de 970,00 euros par mois. La gestion était confiée à l’agence X.

Les époux Y ont fait de multiples réclamations sur l’état de l’immeuble. Ils ont quitté le logement le 3 décembre 2013.

Par acte du 10 avril 2014, les époux A Y et C D ont fait assigner la XXX devant le tribunal d’instance de Z, afin qu’elle soit condamnée à leur payer la somme de 15.000,00 euros en réparation de leurs préjudices, et la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 7 janvier 2015, le Tribunal d’Instance de Z a :

— débouté les époux A Y et C D de leurs demandes ;

— les a condamnés à payer à la XXX la somme de 598,78 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— les a condamnés à payer à la XXX la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés aux dépens.

Les époux A Y et C D demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris.

— condamner la XXX à leur verser la somme globale de 15.000 euros, en réparation de leurs préjudices, tous chefs confondus,

— condamner la XXX à leur verser la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier relatifs au procès-verbal établi le 4 novembre 2013.

Les époux A Y et C D font valoir que :

— la maison était en mauvais état lors de leur entrée dans les lieux,

— la chaudière en panne n’a pas été réparée, la maison est devenue humide, nauséabonde et infestée de moustiques et de rongeurs,

— ils justifient le montant de leur demande par la nécessité d’acquérir une bombe d’insecticide par jour et par leur préjudice moral.

La XXX demande à la cour de :

— à titre principal, dire que la XXX n’a pas manqué à son obligation de garantie d’une jouissance paisible du logement pris à bail vis-à-vis des époux Y,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions le préjudice revendiqué par les époux Y,

— en tout état de cause, condamner les époux Y à payer à la XXX la somme de 1.000,00 euros en application de l’article 700, 1° du code de procédure civile

— condamner les époux Y aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maîtres DECHARME et autres.

La XXX fait valoir que :

— la chaudière a été réparée rapidement par un professionnel et n’a présenté aucune dangerosité,

— elle a procédé à toutes les investigations nécessaires pour trouver l’origine des odeurs et de l’humidité a été découverte après le départ des locataires dans une fuite d’une canalisation enterrée,

— elle a fait intervenir une entreprise de dératisation qui n’a pu intervenir dans les combles faute de pouvoir y accéder du fait des locataires,

— le lien de causalité entre le départ des locataires et les désordres n’est pas établi, les locataires ne pouvaient plus utiliser l’escalier en raison des opérations qu’ils ont subi aux genoux et aux hanches. Les désordres étaient limités dans l’espace et le temps,

— demeure un arriéré locatif.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur la demande principale en dommages-intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

— sur la chaudière

Le premier juge a justement retenu que le bailleur était intervenu et avait fait procéder aux travaux nécessaires pour la remise en état de la chaudière, remise en état dès le 25 novembre 2011 soit trois mois après l’entrée dans les lieux. Aucun élément n’établit que la chaudière présentait lors un quelconque danger, alors que son état était suivi par une entreprise qui n’a signalé aucune défaillance caractérisant une quelconque dangerosité.

— sur les odeurs, l’humidité et les moustiques

L’obligation du bailleur est une obligation de moyen, il est exonéré de son obligation de garantie en cas de force majeure.

À compter de juin 2012 les locataires ont informé le bailleur de l’infestation du logement par des moustiques, puis de l’apparition d’odeurs nauséabondes, puis de traces d’humidité.

Le bailleur a fait changer les WC en juillet 2012, fait déboucher les canalisations en octobre et novembre 2012, et en mai 2013 il a fait procéder à une première recherche de fuites, et a mandaté la société A2EM pour vérifier la VMC. La cause de ces désordres a été trouvée postérieurement au départ des locataires, il s’agit d’une rupture de canalisation enterrée.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu que le bailleur avait mis en oeuvre les moyens nécessaires pour remédier aux désordres troublant la jouissance du bien, et qu’il a rempli son obligation de moyens.

— sur les rats et les asticots

Ainsi que le premier juge l’a relevé la société AMDC avait informé l’agence qu’elle ne pouvait procéder à la dératisation des combles en raison de la présence d’une armoire qui faisait obstacle à l’accès à la trappe des combles. Le 29 juillet 2013 l’agence X mandataire du bailleur a demandé aux locataires de dégager l’accès à ladite trappe. Par une lettre du 27 octobre 2013 les locataires ont informé l’agence X du dégagement de la trappe, la société AMDC n’a pas été rappelée sur les lieux, les locataires ont quitté le logement le 3 décembre 2013.

La présence de rats est établie en particulier par la photographie d’un rat pris au piège dans un placard de la maison, elle constitue un trouble de jouissance. La dératisation complète de la maison n’était possible qu’à compter du jour où les locataires ont informé l’agence gérant le bien que la trappe d’accès aux combles était dégagée, le trouble de jouissance imputable au bailleur court donc sur deux mois. Il sera réparé par l’octroi d’une somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts.

2- Sur la demande reconventionnelle

Le décompte des loyers et charges à l’issue du bail n’est pas contesté devant la cour, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

3- Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombe, chacune d’elles supportera la charge des dépens d’appel l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux Y D à payer à la XXX la somme de 598,78 euros au titre de l’arriéré locatif,

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne la XXX à payer aux époux Y D la somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens de première instance et d’appel par elle avancés.

Le greffier Le président