30/05/2017

ARRÊT N° 405/2017

N° RG: 17/00044

XXX

Décision déférée du 08 Décembre 2016 – Tribunal paritaire des baux ruraux de TOULOUSE

( 5216000002)

M. X

E L

C/

C F

I F

D Z épouse Y

H Z

M, Q, R Z

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D’APPEL DE TOULOUSE 3^e chambre *** ARRÊT DU TRENTE MAI DEUX MILLE DIX SEPT *** APPELANT Monsieur E L

XXX

XXX

Représenté par M^e Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur C F

XXX

XXX

Représenté par M^e Sonia PLAZOLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur I F

XXX

XXX

Représenté par M^e Sonia PLAZOLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame D Z épouse Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Sonia PLAZOLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur H Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Sonia PLAZOLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur M, Q, R Z

59 GRANDE RUE SAINT-MICHEL

XXX

Représenté par M^e Sonia PLAZOLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

D. BENON, conseiller

Greffier, lors des débats : A. LLINARES

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par A. LLINARES, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure

Par contrat du 19 avril 1943, M. J F a donné à bail à métayage (bordier ou mi-fruitier) à M. P L, maraîcher, la 'ferme de Goubar’ ou 'Domaine de Goubar’ à Cugnaux constituée de 10 ha de terres agricoles à destination de culture maraîchère et de fourrage pour les animaux de travail pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction pour une égale durée à défaut de congé donné avant le 1^er juillet de l’année en cours pour une libération des lieux au 31 octobre suivant, moyennant notamment une répartition des bénéfices ou pertes à moitié entre le bailleur et le preneur, toutes récoltes ou productions quelconques étant partagées par moitié.

Etaient expressément exclus de l’assiette du bail le parc, les terres du lotissement attenant dit 'de Francazal', l’entière maison de maître située sur la parcelle 154 (rez de chaussée et premier étage), la maison située sur la parcelle XXX à Portet.

Le bail a été cédé en 1962 à M. E L, fils du métayer initial.

M. J F est décédé et M. C F, M. I F et M^me B F épouse Z sont devenus propriétaires indivis des terrains loués par le jeu d’une donation partage en date du 20 décembre 2005 ou de dévolution successorale.

A la suite de modifications du parcellaire et notamment d’une procédure d’expropriation en 1990, le contrat s’est réduit aux parcelles cadastrées section XXX et 153 (P) et partie de la 156 pour une superficie totale de 1 ha 18 à 81 ca, classées en zone UC selon le Plan d’Occupation des Sols approuvé le 25 mars 2012, la parcelle 156 étant pour partie incluse dans un emplacement réservé aux fins de travaux routiers ; il aurait également été convenu qu’un fermage serait désormais réglé.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2014 délivré à M. L, les propriétaires indivis ont résilié le bail pour changement de destination avec effet au 31 octobre 2015 sur le fondement des dispositions de l’article L 411-32 du code rural en précisant, en outre, que les maisons situées sur les parcelles 154 et 155 dont le propriétaire initial s’était réservé l’usage étaient occupées par le preneur par tolérance des bailleurs et devaient également être libérées.

M. L n’a pas contesté ce congé mais n’a pas quitté les lieux et ce malgré une lettre de mise en demeure du 19 septembre 2016.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2016, M. C F, M. I F, M. H Z et M^me D Z épouse Y venant aux droits de leur mère M^me B F décédée le XXX ont fait assigner M. L devant le juge des référés du tribunal paritaire des baux ruraux de Toulouse pour voir fixer, sur le fondement des dispositions de l’article L 411-32 du code rural, une indemnité provisionnelle d’un montant de 1.955,88 € calculée sur la base du barème des éléments à retenir pour le calcul des bénéfices forfaitaires de l’exploitant fermier paru au journal officiel du 12 août 2014, à défaut d’accord amiable.

Par ordonnance du 08 décembre 2016, cette juridiction a

— fixé l’indemnité prévisionnelle due par M. C F, M. I F, M. H Z et M^me D Z épouse Y à M. E L à la somme de 1.955,88 € pour les parcelles situées XXX et XXX à Cugnaux, cadastrées section XXX, 153 (P) et partie de la parcelle N°156, pour une superficie totale de 1ha 18 à 81 ca

— condamné M. L au paiement des dépens de l’instance.

— rappelé que les dispositions de la décision étaient exécutoires par provision.

Par acte du 04 janvier 2017, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. L a interjeté appel général de cette décision.

A l’audience, avant le déroulement des débats, à la demande de M. L et avec l’accord de la partie adverse, l’ordonnance de clôture rendue le 18 avril 2017 a été révoquée et la procédure a été à nouveau et immédiatement clôturée.

Moyens des parties

M. L demande dans ses conclusions du 12 avril 2017 de

— dire que l’indemnité provisionnelle fixée par la juridiction des référés du tribunal paritaire des baux ruraux ne constitue pas une juste et préalable indemnité d’expropriation

— dire qu’il dispose d’un droit au maintien dans les lieux donnés en métayage tant qu’une juste et préalable indemnité au titre de son éviction et des améliorations apportées aux fonds et bâtiments louées ne sera fixée

En conséquence,

— réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions

— condamner solidairement M. C et I F, M. et M^me D et H Z à lui payer une somme de 2.500 e sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses qui auraient dû empêcher le premier juge de faire droit à la demande des bailleurs.

Il rappelle qu’en cas de résiliation pour cause d’urbanisme le preneur doit être indemnisé comme en matière d’expropriation, qu’il a en outre droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité n’a pas été fixée, laquelle doit être juste et préalable à toute sortie des lieux.

Il explique qu’âgé de 87 ans il n’a pas compris l’enjeu de la notification du 31 juillet 2014, n’en a pas parlé à sa famille et notamment à ses deux fils qui travaillent sur l’exploitation en qualité d’aide familial et résident dans la maison, ne s’est pas présenté à l’audience de référé.

Il soutient que la maison d’habitation, le parc et le cabanon situés sur les parcelles 154 et 155 formant nécessairement un tout indissociable avec les terres louées ne pouvaient être exclues de l’indemnité due.

Il indique qu’aujourd’hui l’exploitation est celle de cultivateur et pépiniériste exercées sur les parcelles litigieuses 152, 153, 154, 155, qu’il partage les taches de plants, greffes, cultures et commercialisation de la production avec ses deux fils qui ont toujours travaillé avec lui. Il ajoute que ces 4 parcelles constituent le siège de l’exploitation agricole de pépinière qui abrite l’accueil de la clientèle, le parking, deux chambres froides mais aussi le lieu d’habitation de sa famille depuis 74 ans, un seul compteur électrique alimentant l’arrosage des cultures, les chambres froides et la maison.

Il souligne que si le bail de métayage prévoyait que le bailleur se réservait initialement l’habitation dans cette maison et la jouissance du parc l’entourant, il n’y a jamais habité, en réalité, et a permis à la famille L de s’installer dans cette maison et de la restaurer entièrement à ses frais (1400 m² de toiture deux fois, toutes les gouttières, l’installation des sanitaires, les sols, le chauffage, les menuiseries extérieures, les crépis de la façade, la construction d’un pigeonnier) alors qu’elle a subi deux incendies.

Il affirme qu’en cas d’emprise totale, comme en l’espèce, l’indemnisation doit être calculée à hauteur du préjudice réel en vue de permettre à la fois la réparation du préjudice et un reclassement à l’identique, et donc en fonction de la perte subie par l’exploitant pendant le temps nécessaire pour retrouver une situation économique équivalente à celle qu’il avait avant son éviction.

Il estime que c’est la marge brute qui doit lui servir de base, à déterminer par voie d’expertise judiciaire confiée à un expert agricole et foncier.

Il précise qu’à aucun moment les bailleurs ne lui ont fait la moindre proposition d’indemnisation, que la procédure de référé est intervenue plus d’une année après l’expiration du délai de résiliation du bail et a été engagée dans la précipitation pour organiser un déguerpissement illégal de lui-même et de sa famille.

Il considère que l’indemnité provisionnelle fixée par le juge des référés ne répond absolument pas à la règle de la juste et préalable indemnité constitutionnellement prévue et que tant que cette indemnité ne sera pas fixée et payée, il dispose d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à l’expiration de l’année culturale en cours au moment du paiement.

Il en conclut que 'aucune expulsion ne pouvant être exécutée avant l’attribution d’une juste et préalable indemnité, il appartiendra aux intimés de saisir le tribunal paritaire au fond pour que celui-ci se prononce sur l’appartenance des parcelles 154 et 155 au bail à métayage en raison de ce qu’elles forment un tout indissociable avec lui d’une part, et ordonner une expertise judiciaire pour le calcul de l’indemnité d’éviction et d’amélioration due d’autre part'.

M. C F, M. I F, M^me D Z épouse Y, M. H Z et M. M Z sollicitent dans leurs conclusions communes du 21 avril 2017 de

— accueillir l’intervention volontaire de M. M Z,

— confirmer l’ordonnance sur le montant de l’indemnité provisionnelle due à M. E L

— condamner ce dernier à leur verser de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— le condamner aux entiers dépens

Ils exposent que M. L a reçu la notification de la résiliation en main propre, ne l’a pas contestée, n’a pas pris attache avec eux pour réclamer une indemnité de sorte que la résiliation est intervenue de plein droit le 31 octobre 2015 et que pour pouvoir reprendre la jouissance des lieux ils ont été contraints de l’assigner devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux en vue de voir fixer l’indemnité provisionnelle sur le fondement de l’article L 411-32 alinéa 5 du code rural, texte qui ne conditionne pas sa compétence à l’absence de contestation sérieuse et n’impose pas davantage au bailleur de formuler préalablement à sa saisine un proposition d’indemnité.

Ils font valoir qu’ils ont mis en oeuvre la procédure prévue par le code rural en cas de résiliation pour changement de destination des biens loués, que l’assiette du bail est parfaitement définie, que le fait que la famille occupe la maison de maître, le parc et les terres du lotissement de Francazal à titre gratuit depuis de très nombreuses années résulte d’une simple tolérance des bailleurs qui n’est pas créatrice de droits ni davantage le fait d’y avoir réalisé des travaux sans autorisation des propriétaires ; ils en déduisent que la perte de jouissance de ces biens n’ouvre pas droit à indemnité.

Ils précisent à cet égard que le logement composé de deux chambres, d’une cuisine et d’un grenier mis par le bail à la disposition du preneur était aménagé dans un autre immeuble édifié sur la propriété.

Ils indiquent que les parcelles objets du bail représentent une superficie d'1 ha 18 a 81 ca, que selon constats d’huissier produits par le preneur la parcelle 152 est plantée de quelques arbres, la parcelle 153 est ensemencée de blé, que seuls 60 a 40 ca de la parcelle 156 sont en nature de terre, que si M. L exerce réellement une activité agricole, ces parcelles ne constituent pas la totalité de son exploitation puisqu’au vu des pièces produites il exploite 19,73 ha.

Ils soulignent que le premier juge a fixé le montant de l’indemnité provisionnelle sur la base des seuls éléments dont il disposait à savoir le montant des bénéficies forfaitaires déterminés par l’administration fiscale et que si M. L conteste ce mode de calcul il ne produit aucun élément permettant l’application d’une autre méthode, ne chiffre pas l’indemnité à laquelle il prétend avoir droit et tente ainsi de s’opposer à la fixation d’une quelconque indemnité provisionnelle afin d’échapper aux effets de la résiliation du bail qui sont acquis.

Ils prétendent que se M. L estime avoir droit à une indemnité supérieure, il lui appartient de saisir au fond le tribunal paritaire.

Motifs de la décision

Il convient, tout d’abord, de donner acte à M. M Z de son intervention volontaire en sa qualité de copropriétaire indivis suivant attestation notarié du 19 décembre 2016 consécutive au décès de son conjoint, M^me B F, survenu le XXX.

Sur l’indemnité provisionnelle

Aux termes de l’article L 411-32 du code rural le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ; la résiliation doit être notifiée au preneur par acte extra judiciaire et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect du plan au cours des trois années qui suivent la résiliation.

Le preneur est indemnisé comme il le serait en cas d’expropriation ; il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé.

L’article L13-20 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités sont fixées en espèces et l’article L 13-13 du même code qu’elles doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation.

Les conditions de forme et de fond de la résiliation du bail liant les consorts F-Z et M. L pour cause d’urbanisme n’ont jamais été contestées ; seul est discuté le montant de l’indemnité prévisionnelle allouée par le juge des référés, estimé insuffisant.

Cette indemnité a été fixée à la somme de 1.955,88 € sur la base du barème des éléments à retenir pour le calcul des bénéfices forfaitaires de l’exploitant fermier paru au journal officiel du 12 août 2014 et doit être approuvée.

M. L ne formule aucune critique précise sur ce mode de calcul, se bornant à dire que les parcelles 154 et 155 doivent être rattachées au bail avec lequel elles forment un tout indissociable et que la détermination de l’indemnité due est subordonnée à une expertise judiciaire préalable, sans pour autant la solliciter, renvoyant les bailleurs à se pourvoir devant le juge du fond sur ces deux points.

Or les pouvoirs spécifiques attribués au président du tribunal paritaire des baux ruraux dans le cadre d’une résiliation de bail pour cause d’urbanisme lui imposent de statuer, au vu des éléments qui lui sont soumis, sur le montant de l’indemnité prévisionnelle due au preneur, dont le paiement permettra au bailleur de reprendre possession des parcelles, même si sa décision n’a d’autre vocation que de régir cette situation provisoire jusqu’à l’éventuelle intervention du juge du fond pour en fixer le montant définitif.

Au vu des données de la cause, le bail initial qui portait sur une dizaine d’hectares s’est restreint au fil du temps et ne porte plus, à la date de notification de la résiliation, que sur les parcelles cadastrées section BC 152, 153 et partie de la 156 pour une superficie totale réduite à 1 ha 18 a 81 ca.

Depuis l’origine sont clairement et expressément exclues de l’assiette du bail le parc, les terres du lotissement attenant dit 'de Francazal', la maison située sur la parcelle 155 et l’entière maison de maître située sur la parcelle de 154 ; la précision 'entière’ atteste que la mise à disposition 'de deux chambres, une cuisine et un grenier pour le logement de M. L et sa famille’ notée au bail n’en dépend pas et qu’il en va de même pour le logement de’la famille d’ouvriers agricoles qu’il doit prendre comme collaborateurs qui sera logée au rez de chaussée dans le local attenant à l’étable des chevaux actuelle et face au jardin’ comme précisé au même paragraphe du bail.

Les biens que le bailleur s’étaient réservés sont actuellement occupés par M. L mais aucun avenant au bail n’a jamais été signé, aucun nouveau bail écrit n’a jamais été conclu, aucune contrepartie n’a jamais été versée ; tout au moins il n’en est pas justifié.

Aucune indemnisation au titre de L 411-32 du code rural ne peut donc manifestement être exigée au titre de parcelles 154 et 155 qui ne sont visées ni par le bail ni par le congé du 31 juillet 2014.

Ce texte n’exige pas une proposition préalable d’indemnisation de la part des bailleurs avant la saisine du président du tribunal paritaire, étant souligné qu’elle fait suite en l’espèce à une mise en demeure de quitter les lieux délivrée en septembre 2016 et restée sans aucun effet, aucune partie n’ayant pris l’initiative de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux d’une action au fond pour faire fixer l’indemnité due.

Les bailleurs n’ont fait qu’utiliser la faculté légale qui leur est ouverte de faire évaluer à titre provisoire l’indemnité par le président de cette juridiction, en vue de reprendre possession des parcelles à l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité ainsi fixée.

Chacune des parties n’en conserve pas moins le droit de saisir le juge du fond pour faire fixer le montant définitif de cette indemnité mais sans que cette action ne conditionne alors l’expulsion du preneur.

Sur les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

M. L qui succombe dans sa voie de recours supportera la charge des entiers dépens d’appel et doit être débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas d’allouer au consorts F-Z une indemnité au titre de ses propres frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La Cour,

— Donne acte à M. M Z de son intervention volontaire.

— Confirme l’ordonnance. Y ajoutant,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

— Condamne M. E L aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le président

XXX.