15/06/2020

ARRÊT N°

N° RG 18/01212 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MFPC

J-C.G/NB

Décision déférée du 10 Janvier 2018 – Tribunal de Grande Instance de Toulouse – 16/02359

(Mme. X)

Syndicat des copropriétaires SDC DE LA RESIDENCE LES VILLAS BELLERIVE

C/

SAS FONCIA

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUINZE JUIN DEUX MILLE VINGT

***

APPELANT

Syndicat des copropriétaires SDC DE LA RESIDENCE LES VILLAS BELLERIVE, représenté par son syndic, la société MARTIN GESTION, […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SAS FONCIA

[…]

[…]

Représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifié par l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid-19 modifié par l’article 1er I de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, l’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

La Cour était composée lors du délibéré de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

J-C. GARRIGUES, conseiller

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. ROUQUET, greffier de chambre.

FAITS ET PROCEDURE

La SAS Foncia Atlas exerçait le mandat de syndic de la résidence Les Villas Bellerive à Pinsaguel, soumise au régime de la copropriété.

A ce titre, et pour le compte du syndicat des copropriétaires, elle a pris livraison des bâtiments A1 et A2 et des parties communes suivant procès-verbal en date du 20 mai 2009, du bâtiment C suivant procès-verbal du 31 octobre 2011 et du bâtiment D suivant procès-verbal en date du 22 novembre 2012.

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2013, il a été mis fin au mandat de syndic de la SAS Foncia Atlas et la Société Martin Gestion a été désignée en qualité de syndic.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 septembre 2014, la Société Martin Gestion, agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires, a mis en demeure la SAS Foncia Atlas de proposer à la copropriété une indemnisation financière après avoir relevé trois manquements du syndic dans le cadre de la souscription d’un comptage d’eau auprès de la société Ista, dans la gestion de la cession de parties communes au profit de la ville de Pinsaguel et dans la gestion de désordres durant l’année de parfait achèvement.

Par l’intermédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires a également mis en demeure la SAS Foncia Atlas, le 27 octobre 2015, de lui verser à titre indemnitaire la somme de 12 940,11 € , en formulant à cet effet divers griefs.

Suivant procès-verbal en date du 26 novembre 2014, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre de la SAS Foncia Atlas afin d’obtenir réparation de sept postes de préjudice distincts.

Par acte d’huissier en date du 23 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bellerive a fait assigner la SAS Foncia Atlas devant le Tribunal de grande instance de Toulouse afin de l’entendre condamner au paiement de la somme principale de 17 345,03 € TTC en réparation des préjudices causés par ses divers manquements.

Par jugement en date du 10 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— dit irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires afférentes au moteur VMC pour la somme de 436,54 € , à une gouttière du bâtiment C pour la somme de 310,30 € , à l’interphone du bâtiment C pour la somme de 214 € , aux fissures de l’appartement D 146 pour la somme de 4885,10 € , aux compteurs thermiques et au contrat Ista pour la bâtiment D pour des montants de 669,76 € et 1140,80 € ;

— rejeté le surplus des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SAS Foncia Atlas ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SAS Foncia Atlas pour l’indemniser des frais engagés dans l’instance et non compris dans les dépens la somme de 3500 € ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 12 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bellerive a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs.

L’affaire a été traitée selon la procédure sans audience par décision du président de la formation de jugement, suivant avis adressé à chaque avocat des parties via les messageries professionnelles par courrier électronique du 4 avril 2020 réitéré le 15 avril 2020, effectivement remis à son destinataire, qui ne s’y est pas opposé dans le délai de quinze jours.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 8 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bellerive, appelant, demande à la cour, au visa des articles 1991 et suivants du code civil, de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse le 10 janvier 1978 ;

— constater que la SAS Foncia Atlas a manqué à ses obligations de mandataire du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bellerive ;

— condamner la SAS Foncia Atlas à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bellerive la somme de 17 345,03 € TTC ;

— condamner la SAS Foncia Atlas à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bellerive la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SAS Foncia Atlas aux entiers dépens, dont distraction au profit de son conseil.

Le syndicat des copropriétaires critique le jugement dont appel en ce qu’une partie de ses demandes ont été déclarées irrecevables en application des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Il estime que le tribunal a fait une mauvaise interprétation de ces dispositions et il précise qu’en tout état de cause l’habilitation du syndic a fait l’objet d’une régularisation suivant procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 2018.

Sur le fond, il rappelle que la responsabilité civile du syndic est susceptible d’être engagée lorsqu’il a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions et que cette faute est génératrice d’un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

Dans ce cadre, il analyse point par point les divers préjudices dont il sollicite la réparation :

— manquements au titre de la survenance de désordres dans l’année de garantie de parfait achèvement ou de garantie biennale :

# moteur de la VMC du bâtiment 2 : 436,54 €

# gouttière du bâtiment C : 310,30 €

# interphone du bâtiment C : 214 € ;

— frais liés à la cession des parties communes à la commune de

Pinsaguel : 798,02 € ;

— frais liés à la sécurité incendie : 435,35 € ;

— fissures sur les parties communes de l’appartement

D 146 : 4 885,10 € ;

— compteurs d’eau inadaptés : 1 447,16 € , 2 112,00 € , 3 360,00 € et

1 536,00 € ;

— compteurs thermiques : 669,76 € et 1 140,80 € .

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 juin 2018, la SAS Foncia Atlas, intimée, demande à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

— juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une faute de la SAS Foncia Atlas, d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité ;

— confirmer le jugement dont appel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de

8 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

A cet effet, la SAS Foncia Atlas conteste point par point sa responsabilité pour l’ensemble des préjudices dont il est sollicité réparation.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

L’existence ou l’habilitation du syndic doivent être appréciées au regard de la nature de la procédure autorisée, des personnes concernées et de l’objet de la demande.

L’assemblée générale peut régulariser cette autorisation a posteriori avant qu’une décision définitive ait été rendue.

En l’espèce, aux termes de sa résolution n° 2, l’assemblée générale des copropriétaires en date du 9 avril 2018 a autorisé le syndic à interjeter appel du jugement du 10 janvier 2018 et a identifié avec précision tous les préjudices dont il est sollicité réparation. Cette autorisation est valable et n’est au demeurant plus contestée par la SAS Foncia Atlas.

Les demandes du syndicat des copropriétaires sont désormais recevables.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

La responsabilité du syndic est susceptible d’être engagée en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires lorsqu’il a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions et que cette faute est génératrice d’un préjudice.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve, pour chacun des préjudices allégués, d’une faute du syndic, d’un préjudice et du lien de causalité entre ces deux premiers éléments.

1) Les manquements au titre de la survenance de désordres durant l’année de parfait achèvement ou de garantie biennale

* Le moteur de la VMC du bâtiment A2

Le moteur de la VMC du bâtiment A2 a été remplacé suivant devis de la SARL Biénès en date du 29 octobre 2010 indiquant que ce matériel était défectueux et facture du 26 novembre 2010 pour un coût de 436,54 €.

Ce dysfonctionnement survenu moins de deux ans après la livraison des parties communes était susceptible de relever de la garantie prévue par l’article 1792-3 du code civil aux termes duquel 'les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception'.

La SAS Foncia Atlas, qui a eu à connaître de cette panne en sa qualité de syndic et a commandé les travaux à la SARL Biénès pour le compte de la copropriété, avait l’obligation d’effectuer une déclaration de sinistre plutôt que de les mettre à la charge de la copropriété, sauf à rapporter aujourd’hui la preuve que le coût des réparations n’aurait pas pu faire l’objet d’une garantie. Le fait que cette dépense ait été ratifiée dans les comptes soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires est sans incidence sur le litige dans la mesure où les copropriétaires n’étaient alors pas en mesure d’apprécier les manquements et la responsabilité du syndic.

La SAS Foncia Atlas doit être déclarée responsable de ce dommage et condamnée à payer la somme de 436,54 € au syndicat des copropriétaires.

* La gouttière du bâtiment C

Suivant factures en date des 19 juillet 2012 et 14 décembre 2012, la SAS Foncia Atlas a fait réaliser par M. Y une intervention pour étanchéité provisoire de la gouttière (155,15 €) et une remise en place de la jonction de descente avec une fixation et vis de couture (155,15 €) sur le bâtiment C1.

Ces désordres survenus moins de deux ans après la livraison des parties communes étaient susceptibles de relever soit de la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur en application

de l’article 1792-6 du code civil, soit de la garantie de bon fonctionnement prévue par l’article 1792-3 du code civil.

La SAS Foncia Atlas, qui a eu à connaître de ces désordres en sa qualité de syndic et a commandé les travaux de réparation à M. Y, avait l’obligation de rechercher la garantie de l’entreprise ou du promoteur et de son assureur plutôt que de les mettre à la charge de la copropriété, sauf à rapporter aujourd’hui la preuve que ces désordres résultaient de l’usure normale ou d’un défaut d’entretien, ce qui est exclu au regard de la date de la construction, ou que le coût des réparations n’aurait pas pu faire l’objet d’une garantie. Le fait que ces dépenses aient été ratifiées dans les comptes soumis au vote de l’assemblée générale est sans incidence sur le litige pour les mêmes motifs que ceux énoncés ci-dessus.

La SAS Foncia Atlas doit être déclarée responsable de ce dommage et condamnée à payer la somme de 310,30 € au syndicat des copropriétaires.

* L’interphone du bâtiment C

Suivant factures en date des 30 septembre 2013 (85,60 €) et 31 octobre 2013 (128,40 €), la SAS Foncia Atlas a eu recours à deux interventions de la SARL Biénès en raison de dysfonctionnements de l’interphone du bâtiment C1.

Ces dysfonctionnements étant susceptibles de relever de la garantie prévue par l’article 1792-3 du code civil, la SAS Foncia Atlas avait l’obligation de rechercher la garantie du promoteur, de l’entreprise et de leurs assureurs plutôt que de mettre le coût des réparations à la charge de la copropriété. Elle soutient aujourd’hui que l’interphone avait été dégradé par un tiers, sans en rapporter la preuve, et dans un tel cas elle aurait dû faire une déclaration de sinistre à l’assureur de la copropriété, ce dont elle ne justifie pas.

La SAS Foncia Atlas doit être déclarée responsable de ce dommage et condamnée à payer la somme de 214 € au syndicat des copropriétaires.

2) Les frais de cession des parties communes à la commune de Pinsaguel

Lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2010, les copropriétaires ont adopté des résolutions n° 11, 12, 13 et 14 aux termes desquelles il a été décidé de céder, moyennant un prix de un euro symbolique, plusieurs bandes de terrain détachées de l’assiette de la copropriété suivant un projet d’acte joint à la convocation, de mandater le conseil syndical et le syndic pour trouver une solution avec la Mairie de Pinsaguel pour maintenir les quatre places de parking extérieures, d’approuver les conditions de division du sol résultant des documents d’arpentage joints à la convocation, d’approuver le modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division et enfin de donner mandat à Foncia Atlas de passer l’acte authentique, de percevoir l’euro symbolique, de faire publier le modificatif et plus généralement de faire le nécessaire en vue de l’exécution de cette décision, le tout aux frais exclusifs du demandeur.

Le 15 décembre 2014, Maître Z, notaire, a adressé au syndicat des copropriétaires un état de frais d’un montant de 798,02 € relatif à la modification du règlement de copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 26 novembre 2014, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 14 suivante :

'Décision à prendre concernant la facture de Maître Z d’un montant de 798,02 € relative à la modification du règlement de copropriété suite à la cession de parties communes au profit de la ville de Pinsaguel.

Rappel : l’assemblée générale a voté que les frais liés à cette cession seraient à la charge du demandeur (la mairie). Foncia a toutefois signé un acte précisant le contraire. Maître Z menace d’assigner la copropriété. Nous vous proposons de régler cette facture dans l’attente d’obtenir un remboursement par Foncia'.

L’acte authentique reçu par Maître Z le 13 mai 2011 à la requête du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic Foncia Atlas, relatif à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, indique que 'Les frais des présentes sont supportés par le syndicat des copropriétaires qui s’y oblige, ainsi que le déclare Monsieur A B agissant pour le compte du syndic ès qualités'.

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SAS Foncia Atlas de ne pas avoir respecté les termes de la délibération du 16 décembre 2010 puisque le notaire lui a facturé la prestation de modification du règlement de copropriété.

[…] réplique que le syndicat des copropriétaires n’avait pas l’obligation de payer une facture qui ne lui incombait pas. Elle soutient que le paiement a été effectué par le nouveau syndic de copropriété, la société Martin Gestion, à laquelle il appartient donc au besoin de réparer son erreur en remboursant le syndicat des copropriétaires ou en agissant en répétition de l’indu.

Il apparaît que la SAS Foncia Atlas a signé l’acte authentique du 13 mai 2011 qui mettait à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de cet acte, en contradiction avec le mandat qui lui avait été donné, et que le syndicat des copropriétaires et son nouveau syndic ne pouvaient plus par la suite s’opposer au paiement de l’état de frais du notaire. La SAS Foncia Atlas avait à tout le moins l’obligation de recueillir l’accord du syndicat des copropriétaires avant de signer un tel acte.

Elle a donc engagé sa responsabilité et doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 798,02 € à titre de dommages et intérêts.

3) Les frais liés à la sécurité incendie

La SAS Foncia Atlas a commandé et réglé à la société Européenne Protection Incendie des frais liés à la sécurité incendie du bâtiment D suivant factures en date des 22 janvier 2013 et 28 novembre 2013 : plan d’évacuation avec consignes de sécurité, extincteur, panneaux, registre de sécurité et coffret métallique de protection pour registre.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ces éléments étaient indispensables lors de la livraison du bâtiment et auraient dû être pris en charge par le maître de l’ouvrage.

La SAS Foncia Atlas soutient au contraire qu’aucun texte n’oblige le constructeur-vendeur à mettre en place une telle signalétique avant la livraison des parties communes et que ce type de dépense doit être engagé par le syndicat des copropriétaires sauf stipulation contraire.

L’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose

que : 'L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L.261-2 du présent code, et de l’article L.261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat'.

Les plans d’évacuation, d’extincteurs, de panneaux classe de feu, de registre de sécurité et coffrets métalliques de protection constituent des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble dont l’absence aurait dû être relevée lors de la livraison de l’immeuble.

La carence du syndic Foncia Atlas lors de la livraison des parties communes du bâtiment D est confirmée par le fait que les frais de mise en conformité avec les règles de sécurité incendie des autres bâtiments de la copropriété n’ont pas été mis à la charge des copropriétaires.

La responsabilité de la SAS Foncia Atlas est engagée. Elle doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

435,35 €, montant des travaux de mise en conformité, à titre de dommages et intérêts.

4) Les fissures de l’appartement D 146

La Société Martin Gestion a déclaré auprès de la société MMA, assureur dommages ouvrage, un sinistre relatif à des fissures constatées dans l’appartement 146 bâtiment D.

L’expert commis par l’assureur dommages ouvrage a constaté l’existence de défauts d’aspect du revêtement en parois dans les trois pièces concernées et très localement en plafond du séjour.

La société MMA a refusé sa garantie aux motifs que les désordres étaient survenus pendant la période de parfait achèvement, qu’il n’avait pas été procédé à la mise en demeure préalable de l’entrepreneur concerné, que la garantie n’était pas acquise selon l’article 1792-6 du code civil et que de plus les désordres ne compromettaient pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination.

Le syndicat des copropriétaires soutient que si le désordre avait été signalé dans l’année de la livraison, le vendeur en l’état futur d’achèvement aurait obligatoirement dû sa garantie, alors que c’est le syndicat des copropriétaires qui doit aujourd’hui assumer le coût des reprises qui s’élèvent à la somme de 4 885,10 €.

La SAS Foncia Atlas fait valoir que les fissures affectent les parties privatives de l’appartement n° 146 et non les parties communes et ne relèvent donc pas de la responsabilité de la copropriété, que le syndic ne pouvait pas se prévaloir de la garantie de parfait achèvement, que ces fissures de nature esthétique n’étaient prises en charge ni au titre des dommages intermédiaires ni au titre de la garantie décennale, et qu’elle n’avait pas l’obligation de signaler dans l’année de livraison des fissures esthétiques qui affectaient des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de cette demande dans la mesure où il n’est pas justifié de l’apparition des fissures affectant les revêtements intérieurs de l’appartement dans le délai de la garantie de parfait achèvement, de la date à laquelle l’existence de ces fissures a été signalée à la SAS Foncia Atlas dont le mandat a pris fin le 20 décembre 2013, et en toute hypothèse de la prise en charge de travaux de réparation d’un montant de 4 885,10 €.

[…]

Le syndicat des copropriétaires expose :

— que lors de la livraison des bâtiments A et B, le syndic les a fait équiper de compteurs d’eau permettant un comptage individuel et un relevé à distance afin de permettre une facturation directe de chaque occupant par le SIVOM ;

— que de manière tout à fait illogique, la SAS Foncia Atlas n’a pas procédé de même lors de la livraison des bâtiments C et D, de sorte que c’est le syndic qui devait refacturer à chaque occupant sa consommation, manquant ainsi à son obligation d’information et de conseil

— que pour le bâtiment C, les compteurs installés en novembre 2011 par la société Prox-Hydro ont dû être remplacés moins d’un an après à la demande du syndic, sans aucune validation par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, pour un coût de 1 447,16 €

TTC ; que des têtes de lecture adaptées au mode de relevé du SIVOM ont ensuite dû être installées pour un coût de 2 112 € TTC ;

— que pour le bâtiment D, les mêmes opérations ont été facturées 3 360 € TTC et 1 536 € TTC.

La SAS Foncia Atlas soutient que les contrats souscrits ou à souscrire ont été validés par les assemblées générales des 21 décembre 2011 et 20 décembre 2012, qu’elle a respecté scrupuleusement les recommandations du SIVOM et que la mise en place des têtes de lecture Itron a été effectuée en 2014 après la cessation de ses fonctions.

La SAS Foncia Atlas tente ainsi de déplacer le problème et ne répond pas à l’argument selon lequel

elle aurait commis une erreur en ne faisant pas équiper les bâtiments C et D des mêmes compteurs d’eau que ceux posés sur les bâtiments A et B qui permettaient un comptage individuel et un relevé à distance.

Il est établi que si la SAS Foncia Atlas avait fait équiper les bâtiments C et D avec les mêmes compteurs que les bâtiments A et B, tous les frais de remplacement et d’adaptation de ces compteurs n’auraient pas été exposés dans les années qui ont suivi, peu important à cet égard que ces travaux aient été effectués avant ou après la cessation de son mandat. Elle a ainsi manqué à son obligation de conseil à l’égard du syndicat des copropriétaires et doit être condamnée à lui payer la somme totale de 8 455,16 € à titre de dommages et intérêts.

[…]

Le syndicat des copropriétaires expose que la pose des compteurs thermiques par la société Ista sur le bâtiment D a été facturée et réglée par la copropriété pour un montant de 669,76 € alors que le devis approuvé et signé mentionnait la gratuité de cette opération.

Il soutient en outre que le contrat souscrit auprès d’Ista le 13 novembre 2012 au titre du calcul de la répartition des frais de chauffage entre les appartements est manifestement inadapté, que le syndic n’a pas consulté le conseil syndical avant la conclusion de ce contrat et a manqué à son obligation de gestion en bon père de famille, et que, plus grave, ce contrat porte engagement du syndicat des copropriétaires pour une durée de dix ans sans possibilité de résiliation alors qu’il est non conforme aux intérêts financiers de la copropriété, le surcoût par compteur étant de 7,13 € TTC par an par rapport à une proposition de contrat de la société Prox-Hydro, d’où un préjudice de 1 140,80 € pour 16 compteurs sur une durée de dix ans.

Le contrat souscrit avec la société Ista n’est pas versé au débat. Il ressort des explications de la SAS Foncia Atlas que ce contrat a été souscrit le 13 novembre 2012 alors que le conseil syndical n’était pas encore constitué. Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du caractère inadapté de ce contrat, ni celle du caractère exorbitant de ses conditions. La comparaison avec la proposition de contrat formulée par la société Prox-Hydro n’est pas significative puisque datée du mois de mai 2016 alors que le contrat initial a été conclu en 2012 et que le syndicat des copropriétaires reste en principe lié à la société Ista jusqu’en 2022. Cette proposition précise en outre que le marché serait conclu pour une durée minimale de dix ans, identique à celle du contrat Ista. Le surcoût théorique de ce contrat n’est en outre pas significatif puisque de seulement 7,13 € TTC par an pour chaque appartement. La demande en paiement de la somme de 1 140,80 € à titre de dommages et intérêts doit donc être rejetée.

En revanche, alors que le devis de la société Ista précise en lettres majuscules que la pose des 16 compteurs est gratuite, la SAS Foncia Atlas ne peut se contenter d’alléguer que c’est par erreur que ce devis comportait une gratuité pour justifier le règlement de la facture de pose des compteurs pour un montant de 669,76 €.

Elle doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 669,76 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS Foncia Atlas, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de ses demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant devant le tribunal de grande instance que devant la cour.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bellerive est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer à l’occasion de cette procédure. La SAS Foncia Atlas sera donc tenue de lui payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 10 janvier 2018 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;

Condamne la SAS Foncia Atlas à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bellerive la somme de 11 319,13 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bellerive du surplus de ses demandes ;

Condamne la SAS Foncia Atlas aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SAS Foncia Atlas à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bellerive la somme de 3 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Foncia Atlas de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à la Selarl Arcanthe le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,