10/02/2020

ARRÊT N°104

N° RG 17/01040 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LPAC

CB/NC

Décision déférée du 09 Décembre 2016 – Tribunal de Grande Instance de SAINT-GAUDENS – 15/00011

M^me X

J K Y

D E épouse Y

[…]

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU 9 ET […]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTS

Monsieur J K Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Christine DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame D E épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

[…] poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU 9 ET […] pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur F C, ès qualités de président Comité des 'uvres Sociales des Postes et Télécommunications de la Haute Garonne

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

C. MULLER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C.PREVOT

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. ROUQUET, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

[…], soumis au statut de la copropriété depuis le 11 octobre 1996, comprend deux bâtiments l’un au n° 9 composé de 10 lots numérotés 4 à 7 (appartements) et n° 9 à 14 (caves) et l’autre au n° 9 bis composé de 4 lots numérotés 1 à 3 (appartements) et […].

La Sci Les Jumelles est propriétaire depuis le 6 décembre 1999 d’un appartement formant le lot n° 3 et d’une cave formant le lot n°9, M. J-K Y et M^me H E épouse Y sont propriétaires depuis le […] de l’appartement formant le lot n° 1 et d’une cave formant le lot n° 8, les époux A sont propriétaires d’un appartement formant le lot n° 2 et d’une cave formant le lot n° 10 ; M^me B est propriétaire d’un appartement formant le lot n° 4 et d’une cave formant le lot n° 12 et le comité des oeuvres sociales des Postes et Télécommunications de la Haute Garonne (le COS PTT) de la Haute-Garonne dont M. C est le président est propriétaire depuis le 27 mai 2005 des appartements formant les lots n° 5 à 7 et des caves formant les lots 11, 13 et 14.

Par acte d’huissier du 12 janvier 2015 les époux Y et la Sci Les Jumelles ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 9 et […] (le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic en exercice M. F C, ès qualités de président du COS PTT devant le tribunal de grande instance de Saint Gaudens afin d’obtenir, avec exécution provisoire, l’annulation de la résolution unique prise au cours de l’assemblée spéciale du 24 octobre 2014 rejetant le principe de la scission de la copropriété en deux copropriétés distinctes, et celles de l’assemblée générale du 24 octobre 2014 à savoir celle n° 8 ayant pour objet le paiement de travaux effectués dans les parties communes de l’immeuble 9 bis pour un montant de 6.183,53 € pour abus de majorité, celle n° 9b I rejetant le renouvellement de la Sarl Luchon Immobilier en qualité de syndic pour abus de majorité et celle n° 9b II désignant M. C, ès qualités de syndic bénévole pour abus de majorité, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte du 27 janvier 2016 M. et M^me Y et la Sci Les Jumelles ont fait assigner le syndicat des copropriétaires , pris en la personne de son syndic en exercice M. F C devant le tribunal de grande instance de Saint Gaudens afin d’obtenir, avec exécution provisoire, l’annulation des résolutions prises lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2015 à savoir la résolution n°2 ayant pour objet l’approbation des comptes de l’exercice couvrant la période du 30 septembre 2014 au 31 octobre 2014, la résolution n°4 ayant pour objet le renouvellement du mandat de M. C es qualité de syndic bénévole pour abus de majorité, la résolution n°6 ayant pour objet la création de charges communes spéciales pour violation des règles de majorité ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du juge de la mise en état la jonction de ces deux instances a été prononcée.

Par jugement en date du 9 décembre 2016 cette juridiction a

— déclaré nulle la résolution unique de l’assemblée spéciale du 24 octobre 2014 ayant rejeté le principe de scission de la copropriété

— débouté M^me D Y, M. J-K Y et la Sci Les Jumelles de leurs autres demandes

— rejeté la demande de dommages intérêts du syndicat des copropriétaires – dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

— condamné les époux Y et la Sci Les Jumelles aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi il a considéré sur le résolution concernant la partition de la copropriété que le principe de bonne foi interdisait à une partie d’adopter une position contraire à celle prise antérieurement quand ce changement se produit au détriment d’un tiers de sorte que le COS PTT ne pouvait voter contre le projet de résolution qu’il avait lui-même initié et qui était conforme aux demandes des autres copropriétaires, d’autant que détenant 94/100ème sur un total de 186 il était majoritaire et de par son seul vote à mis à mal la résolution proposée ; il a refusé d’annuler la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 24 octobre 2014 aux motifs que l’abus de majorité n’était pas caractérisé en l’absence de diligence du précédent syndic, de l’urgence, de l’absence de préjudice ainsi que les résolutions n° 9 b I et II aux motifs que les assertions concernant les votes par le couple C B ne reposaient sur aucun élément objectif ; il a procédé de même pour la résolution n° 2 de l’assemblée du 20 novembre 2015 en considérant qu’il s’agissait d’une situation financière et non d’un compte arrêté, l’ensemble des comptes au 30 septembre n’étant pas soldé, pour la résolution n° 4 au motif qu’aucun des copropriétaires n’ayant présenté sa candidature, seule la question du renouvellement du syndic en place s’était posée, pour la résolution n° 6 qu’il ne s’agissait nullement d’une modification du règlement de copropriété car elle prévoyait la prise de décision de travaux et leur financement par bâtiment.

Par déclaration en date du 16 février 2017 M^me D Y, M. J-K Y et la Sci Les Jumelles ont relevé appel total de ce jugement.

Prétentions et moyens des parties

Les époux Y et la Sci Les Jumelles demandent dans leurs conclusions du 30 août 2017 de

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution unique de l’assemblée spéciale du 24 octobre 2014 ayant rejeté le principe de scission de la copropriété

— prononcer l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 24 octobre 2014

* n° 8 portant approbation a posteriori d’une facture de travaux unilatéralement commandés par M. C et autorisant son règlement pour un montant de 6.183,53€

* n° 9 b) I ayant rejeté le renouvellement de la Sarl Luchon Immobilier en qualité de syndic

* n°9 b) II ayant désigné M. C en qualité de syndic bénévole

— prononcer l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 20 novembre 2015

* n°2 ayant approuvé les comptes de l’exercice couvrant la période du 30 septembre 2014 au 31 octobre 2015 pour abus de majorité

* n° 4 ayant renouvelé le mandat de M. C en qualité de syndic bénévole pour abus de majorité

* n°6 ayant pour objet la création de charges communes spéciales pour violation des règles de majorité, la résolution requérant la majorité de l’article 26

— réformer le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € ou 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel

— conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, préciser qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la procédure, c’est-à-dire

aux honoraires d’avocat facturés au syndicat des copropriétaires, l’indemnité allouée aux concluants en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Ils font valoir que l’ensemble immobilier se compose de deux bâtiments totalement autonomes, édifiés sur des parcelles distinctes, qui ne comportent pas de parties ou d’éléments d’équipements communs accessibles tant en ce qui concerne les parties communes que les parties privatives qui en dépendent par des entrées distinctes donnant sur l’avenue de Gascogne, les jardinets à l’arrière étant accessibles de chacun des deux bâtiments par une porte et un escalier extérieur propres à chacun d’eux, les caves étant elles-mêmes accessibles au niveau du rez-de-chaussée par des portes parfaitement séparées et propres à chacun des bâtiments, celles de l’immeuble n° 9 ne communiquant pas avec celles de l’immeuble n° 9bis.

Ils indiquent que les copropriétaires de l’immeuble n° 9 (le COS PTT et M^me B) accèdent à leur jardin par la porte et l’escalier extérieur situés à l’arrière de leur bâtiment et non pas par le jardin situé à l’arrière du 9bis, que ceux de l’immeuble du 9 bis (les époux A et la Sci les Jumelles) accèdent à leurs caves par l’escalier extérieur de leur immeuble accessible du rez de chaussée par la porte arrière, que le vestibule d’entrée du 9 bis n’est pas commun aux deux immeubles, chacun disposant de sa propre entrée donnant sur l’avenue de Gascogne et d’un vestibule distinct, que chacun des bâtiments dispose d’un dispositif distinct pour l’évacuation des eaux pluviales.

Ils en déduisent qu’une scission entre les deux immeubles ne pose aucun problème matériel ou juridique et est particulièrement souhaitable eu égard à la mésentente entre les copropriétaires des deux bâtiments qui n’ont strictement aucun intérêt commun.

Ils ajoutent que M. C en sa qualité de président du COS PTT et sa compagne M^me B, seuls propriétaires des lots principaux au sein de l’immeuble du n° 9 se comportent comme si la copropriété n’existait pas (les caves formant les lots n° 9 et 10 propriété de la Sci Les Jumelles et des époux A ne représentent chacun que 1/1000ème), qu’ils ont notamment toujours refusé de remettre les clefs de la porte d’entrée de 'leur’ immeuble au syndic précédent, la Sarl Luchon Immobilier, pendant toute la durée de son mandat, fait effectuer à leur convenance les travaux de remise en état des embellissements des parties communes de 'leur’ immeuble sans décision préalable de l’assemblée générale et demandé ensuite au syndic d’en payer le coût ; il soulignent qu’au surplus grâce aux tantièmes qu’ils détiennent ils disposent de la majorité absolue au sein de la copropriété et peuvent ainsi approuver ou rejeter à leur convenance les résolutions proposées à l’ordre du jour, ce qui créé des tensions légitimes, qu’ont été notamment successivement adoptés grâce à leurs deux votes lors de l’assemblée générale du 24 octobre 2014 l’approbation des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble 9 bis alors qu’ils ont été effectués à leur seule initiative sans autorisation préalable de l’assemblée générale, le rejet du renouvellement du mandat de syndic de la Sarl Luchon Immobilier et la désignation de M. C en qualité de syndic bénévole et lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2015 l’approbation des comptes de l’exercice 2014/2015 sous la gestion de M. C bien que contestés par tous les autres copropriétaires et le renouvellement de M. C en qualité de syndic bénévole ; ils affirment, que quels que soient leurs votes, les autres copropriétaires se voient systématiquement et irrémédiablement imposer les diktats de M. C es qualités et de M^me B.

Ils soutiennent que la résolution unique de l’assemblée spéciale du 24 octobre 2014 doit être annulée.

Ils exposent que M C avait en sa qualité de président du COS PTT copropriétaire demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée à venir trois projets de résolution parmi lesquels la scission de la copropriété c’est-à-dire sa partition en deux copropriétés distinctes, l’une ayant pour assiette foncière la parcelle cadastrée sous le numéro 20, l’autre la parcelle cadastrée sous le n° 22, demande qui était parfaitement conforme aux souhaits des autres copropriétaires, qui a été très bien accueillie et qui relevait des dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, raison pour laquelle a été convoquée une assemblée spéciale réservée aux seuls propriétaires de l’immeuble du n° 9 ; ils indiquent que, pour des motifs incompréhensibles, M. C ès qualités a voté contre, ce qui viole le principe de bonne foi et constitue un abus de majorité procédant d’une préoccupation partisane et de la recherche exclusive de son intérêt personnel puisque titulaire de 94/186ème il a, par son seul vote, fait échec à la résolution qu’il avait lui-même initiée dans le but d’obliger la Sci les Jumelles et les époux A à lui céder les deux caves situées au sous sol de l’immeuble n° 9, ce qui

procède d’une argumentation juridique inexacte car la scission entre deux immeubles dépendant d’une même copropriété n’exclut pas qu’une même personne soit propriétaire de lots dans chacun des deux immeubles.

Ils sollicitent également la nullité de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 24 octobre 2014 dès lors qu’un copropriétaire ne peut, pour quelque motif que ce soit, faire effectuer des travaux affectant les parties communes de l’immeuble aux frais du syndicat des copropriétaires, une telle décision n’appartenant qu’à l’assemblée générale avec un vote à la majorité de l’article 24 et sur l’initiative du seul syndic ; ils soulignent que si un copropriétaire peut faire effectuer des travaux sur les parties communes c’est à la double condition qu’ils soient réalisés à ses frais exclusifs et aient été préalablement autorisés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 ; ils ajoutent qu’aucun défaut de diligence ne peut être reproché au syndic dès lors que les travaux de reprise des embellissements étaient la conséquence des dommages matériels résultant de l’importante inondation qui avait ravagé la vallée de Luchon le 18 juin 2013, que celui-ci s’est heurté à l’impossibilité de visiter l’appartement du COS PTT puis au refus d’enlèvement des revêtements de sol puis d’installation des machines d’assèchement dans les caves et n’a perçu l’indemnité d’assurance qu’en août 2014 ; ils affirment que le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice car les travaux réalisés ne correspondaient pas à ceux pris en compte par l’assureur puisque trois portes supplémentaires ont été remplacées et que la résolution n’a eu pour motivation que la poursuite d’un intérêt purement personnel en vue de la location de ses lots, ce qui caractérise un abus de majorité.

Ils estiment que les mêmes observations s’imposent pour les résolutions 9 b) I et II ayant rejeté le renouvellement du mandat du syndic professionnel et désigné M. C comme syndic bénévole, votées grâce aux tantièmes du COS PTT et de M^me B, ce qui caractérise une prise de pouvoir à leur seul bénéfice et au préjudice des trois autres copropriétaires.

Ils réclament l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 20 novembre 2015, celle n° 2 d’approbation des comptes dès lors que la facture de travaux objets de la résolution n° 8 de la précédente assemblée contestée dans le cadre d’une instance judiciaire toujours pendante figurait au titre de l’exercice 2014/2015 et aurait ainsi été approuvée définitivement, celle n° 4 de renouvellement du mandat de syndic bénévole dès lors que dans un contexte de mésentente totale entre deux copropriétaires majoritaires et les autres propriétaires minoritaires M. C continuera à rédiger les projets de résolution à sa convenance et obtiendra par la force des choses un vote favorable de l’assemblée, situation qui caractérise une prise de pouvoir contraire aux principes de la loi du 10 juillet 1965 et un abus de majorité et celle n° 6 votée à la majorité de l’article 25 mais qui devait l’être à la majorité de l’article 26 dès lors que le fait de limiter le vote de travaux aux seuls copropriétaires d’un bâtiment et d’en répartir le coût entre les seuls copropriétaires dudit bâtiment s’analysant en la création de charges communes spéciales.

Le syndicat des copropriétaires demande dans ses conclusions du 11 juillet 2017, sur le fondement des articles 14, 18, 21, 24, 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 32-1 du code de procédure civile, de

— débouter les époux Y et la Sci Les Jumelles de leurs demandes

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a annulé la résolution unique de l’assemblée spéciale du 24 octobre 2014 ayant rejeté le principe de la scission de la copropriété et rejeté sa demande de dommages et intérêts

— dire que cette résolution est valide

— condamner in solidum les époux Y et la Sci Les Jumelles à lui payer la somme de 3.000 € pour procédure abusive et la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel

— les condamner in solidum aux entiers dépens d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 il prend les décisions relatives à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes au cours des assemblées

générales de copropriété qui peuvent être annulées pour abus de majorité si elles sont inspirées par des préoccupations partisanes, rompent l’égalité entre les copropriétaires, ne sont pas conformes à l’intérêt commun, mais dont la charge de la preuve pèse sur le demandeur.

Il soutient qu’aucune des résolutions 8, 9b I et 9b II de l’assemblée générale ordinaire du 24 octobre 2014 n’est entachée d’excès de pouvoir.

Il indique que les travaux litigieux objet de la résolution 8 concernent la remise en état du vestibule de l’immeuble situé au n° 9 suite à un sinistre inondation survenu les 20 et 22 juin 2013, déjà indemnisés après expertise, nécessaires et urgents pour le COS PTT car ses appartements étaient destinés à la location de vacanciers alors que le précédent syndic, la Sarl Luchon Immobilier n’a accompli aucune diligence pour les faire réaliser en violation de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’en application de l’article 21 de ladite loi le conseil syndical doit palier la carence du syndic, ce qui autorisait le président du COS PTT, président du conseil syndical, à les faire réaliser ; il fait remarquer que l’abus de majorité ne saurait être retenu dès lors que l’indivision A s’est abstenue de voter cette résolution, ce qui suffit à écarter toute collusion entre les deux autres copropriétaires et que ces travaux s’insèrent dans l’enveloppe financière versée par l’assureur de sorte que les copropriétaires n’ont rien déboursé.

Il affirme pour les résolutions 9 que la prise de pouvoir au seul bénéfice du couple C-B n’est pas démontrée alors que M. C n’est pas propriétaire à titre personnel, son vote n’étant émis qu’en qualité de président du COS PTT élu syndic bénévole en cette même qualité et que le vote du COS PTT et de M^me B sur ces deux questions du rejet du renouvellement du mandat du syndic professionnel n’est nullement abusif mais le reflet de leur liberté de pensée et d’expression et conforme à la quote-part des lots dont ils sont copropriétaires.

Il soutient que les résolutions de l’assemblée générale du 20 novembre 2015 n’encourent aucune annulation.

Il indique pour la résolution n° 2 qu’il s’agissait d’une situation financière et non de comptes arrêtés pour la simple raison que l’exercice comptable a été modifié avec la résolution n° 3 de la même assemblée générale votée à l’unanimité proposant de ramener l’exercice comptable en coïncidence avec l’année civile avec l’arrêt des comptes au 31 décembre et d’examen de ceux-ci lors d’assemblées générales se déroulant en avril-mai de sorte qu’il s’agissait d’une situation intermédiaire ; il précise que ce point a été examiné lors de l’assemblée générale du 13 juin 2016 et validé par les copropriétaires.

Il précise pour la résolution n° 4 que l’objet de la résolution critiquée était l’élection ou le renouvellement du syndic bénévole, qu’aucun des copropriétaires n’ayant présenté de candidature alternative, seule la question du renouvellement du syndic en place, le président du COS PTT, s’est posée ; il ajoute que l’assemblée générale du 13 juin 2016, qui n’a pas été contestée, a donné quitus de sa gestion au syndic bénévole à l’unanimité.

Il fait remarquer pour la résolution n° 6 que son objet n’était en aucun cas de modifier le règlement de copropriété en créant des charges communes spéciales par bâtiment mais concernait des prises de décisions de travaux et leur financement d’où le terme employé de 'charges bâtiment’ de sorte qu’elle pouvait être valablement votée à la majorité de l’article 25.

Il estime que la résolution unique de l’assemblée spéciale du 24 octobre 2014 doit être annulée car son texte ne correspond pas au texte que le COS PTT souhaitait voir inscrire à l’ordre du jour, que la notion de partition mentionnée dans ce courrier ne renvoit pas à la notion de retrait du bâtiment 9 mais amène à envisager plusieurs options : répartition des charges spécifiques par bâtiment, création d’un syndicat principal et d’un syndicat secondaire ou scission de sorte que le refus du vote par le COS PTT de la résolution ne relève pas d’une violation du principe de bonne foi ; il ajoute que, n’étant pas accompagné d’un chiffrage de coût de réalisation ni de répartition de frais entre les copropriétaires, le projet de retrait ne pouvait pas être soumis à vote décisionnel mais simplement à réflexion indicative ; il fait remarquer que le COS PTT n’ayant pas été le seul à voter contre puisque M^me B a également émis un vote négatif, aucun abus de majorité ne peut être retenu.

Motifs de la décision

La demande d’annulation des résolutions vise trois assemblées de copropriétaires distinctes.

Sur l’assemblée spéciale du 24 octobre 2014

Suivant courrier du 7 août 2014 adressé par M. C es qualités de président du COS PTT, copropriétaire, a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de divers points et notamment une demande d’inscription ainsi motivée 'la partition de la copropriété Majorité requise article 26 Les copropriétaires lors de précédentes réunions ou rencontres notamment durant la période ou la copropriété a été placée sous administration judiciaire ayant constaté que l’entité actuelle étant composée de deux immeubles distincts totalement autonomes tant dans leur accès que dans leur bâti et construites et délimitées dans leur emprise cadastrale par deux lots également distincts pensent opportun dans le cadre d’une meilleure gestion de l’ensemble de séparer les deux entités foncières en deux copropriétés distinctes

' et proposé un projet de

résolution ainsi libellé 'L’Assemblée Générale en ayant délibéré décide (refuse) par …..voix contre … la partition de l’entité globale en deux copropriétés distinctes reposant chacune sur des bases cadastrales bâties et non bâties du lot cadastral n° 20 pour l’une qui portera le n° […] et sur le lot cadastral n° 22 pour l’autre qui portera le […]

'.

Lors de l’assemblée spéciale régulièrement convoquée par le syndic pour statuer sur le principe de l’opération, ce copropriétaire a voté 'Non’ à la résolution suivante 'décision à prendre par l’assemblée spéciale sur le principe du retrait du bâtiment sis […], de l’assiette de la copropriété existante sise 9 et […] et 22, le tout ainsi qu’il résulte du plan cadastral ci après

'.

Le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour et soumis à délibération correspondait exactement à la demande.

Le vote 'Contre’ émis par le COS PTT alors qu’il était titulaire dans cette assemblée de 94/186 millièmes et qu’il détenait à lui seul la majorité des voix de tous les copropriétaires revêt un caractère abusif.

Un tel vote ne respecte pas le principe de bonne foi et traduit une déloyauté puisqu’il est contraire à la proposition même de son auteur, et émis dans un intérêt autre que l’intérêt commun dont la poursuite doit être l’objectif des copropriétaires.

Sur l’assemblée générale du 24 novembre 2014

* sur la résolution 8

En vertu des articles 14, 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a compétence exclusive pour décider de travaux et les faire exécuter dans les parties communes.

Aucun copropriétaire ne peut se substituer au syndicat pour ce faire, à raison du caractère d’ordre public du dispositif légal mis en place par le législateur pour l’administration des parties communes.

Il n’a d’autre alternative que d’utiliser les voies légales soit provoquer une assemblée générale destinée à statuer sur les principes des travaux à entreprendre soit, s’il subit un préjudice personnel du fait du défaut d’entretien des parties communes, d’agir judiciairement à l’encontre du syndic pour l’obliger à faire procéder aux travaux sur le fondement de l’article 14 alinéa 2 de la loi.

En mai 2014 M. C s’est adressé directement à un entrepreneur, la Sarl Au Service du Bat, pour faire exécuter des travaux de remise en état du hall d’entrée du n° 9 qui ont été réalisés entre le 23 juin et le 4 juillet 2014, date à laquelle il les a lui-même réceptionnés en apposant sur la facture présentée le 15 juillet 2014 d’un montant de 6.727,53 € la mention 'Bon à payer'.

Il ne disposait d’aucun pouvoir pour y procéder, ni en qualité de président du COS PTT, copropriétaire, ni en qualité de président du conseil syndical.

A la date de la commande ou à celle d’exécution des travaux par l’entreprise sans avoir sollicité de versement d’acompte préalable, l’indemnité d’assurance consécutive au sinistre inondation de juin 2013 n’avait pas été versée entre les mains du syndicat qui ne l’a perçue, pour la partie d’indemnité immédiate (34.079,64 €), qu’au cours du mois d’août 2014, le solde (10.185,47 €) sur présentation des factures des travaux réalisés.

Aucune carence du syndic ne peut motiver cette attitude dès lors qu’il résulte d’un échange de courriers que depuis sa prise de fonction en septembre 2013, après une période d’administration judiciaire provisoire, la Sarl Luchon Immobilier n’a jamais pu disposer de la clé de la porte d’entrée de ce bâtiment n° 9 en raison de l’opposition de ce copropriétaire de sorte que l’accès aux parties communes ne pouvait se faire qu’en sa présence.

Par ailleurs, la longueur de traitement du sinistre est liée aux divergences intervenues entre M. C es qualités de président du COS PTT et l’expert mandaté par l’assurance quant aux mesures conservatoires à prendre dans le bâtiment n° 9 puis à l’insuffisance de l’indemnisation offerte par l’assurance par rapport au devis présentés.

Dès décembre 2013 le syndic a fait réaliser les travaux conservatoires à savoir la pose de compteurs provisoires après assèchement (l’enlèvement de boues ayant déjà été effectué par l’administrateur judiciaire), seuls restant à réaliser les travaux de réparation et embellissements et a obtenu, après négociation avec l’assureur, une réévaluation de l’indemnité d’assurance offerte initialement afin de prendre en compte l’intégralité des devis, soit un complément de 7.332,80 € ; il avait organisé dès le 25 juillet 2014 une réunion avec les copropriétaires du bâtiment 9bis en vue de faire le point sur le choix des matériaux et coloris.

Au vu de l’ensemble de ces données, la délibération qui a approuvé à la majorité de l’article 25 à hauteur de 6.183,53 € la facture de la Sarl Au Service du Bâtiment grâce au seul vote positif du président du COS PTT et de sa compagne, M^me B, également copropriétaire dans ce bâtiment, doit être annulée pour cause d’utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt commun.

* résolution 9 b) I et 9 b) II

La délibération qui a rejeté le renouvellement du syndic procède également d’un abus de majorité ; obtenue avec les seules voix de ces deux mêmes copropriétaires, le président du COS PTT et sa compagne, M^me B, elle traduit l’usage du vote dans l’intention de nuire ou, à tout le moins, un but autre que l’intérêt commun des copropriétaires et sans motif légitime.

Ce vote a été exprimé à l’issue d’une première année d’exercice de la Sarl Luchon Immobilier faisant suite à une période d’administration provisoire par un administrateur judiciairement désigné à la requête de la Sci les Jumelles et des époux Y en raison de l’absence de syndic et de l’impossibilité des copropriétaires à s’accorder sur la question de la prise en charge des travaux urgents et indispensables en toiture, alors que le président du COS PTT s’était vu reprocher par ce syndic dans un courrier du 1^er août 2014 'd’agir comme si le bâtiment ne faisait pas partie de la copropriété et que les parties communes vous appartenaient', attitude à l’origine de l’annulation de la précédente résolution.

Cet usage partisan du vote est confirmé par le dépôt de la propre candidature de M. C ès qualités de président du COS PTT aux fonctions de syndic bénévole qui n’a recueilli que le décompte positif de sa propre voix et de celle de sa compagne M^me B, à elles seules majoritaires.

Il révèle, dans le contexte général de cette copropriété, la volonté d’éviter la désignation d’un syndic professionnel souhaitée par tous les autres copropriétaires, démontrant une confusion des intérêts personnels des copropriétaires des lots principaux du n° 9 et des intérêts collectifs de la collectivité des copropriétaires composée des numéros 9 et 9 bis.

Ces deux résolutions seront donc annulées pour abus de majorité.

Sur l’assemblée générale du 20 novembre 2015

* résolution 2

La délibération relative à 'l’examen des comptes et de la situation financière pour la période du 30 septembre 2014 au 31 octobre 2015" n’encourt aucune critique d’autant qu’il ne s’agit pas d’un compte arrêté mais d’une situation intermédiaire.

* résolution 4

Cette délibération portant sur 'l’élection ou renouvellement du syndic bénévole' doit être annulée sur le fondement de l’abus de majorité pour les mêmes raisons que celles exposées pour la délibération sur le même sujet prise lors de l’assemblée de 2014.

* résolution 6

Cette résolution est ainsi rédigée 'Les copropriétaires réunis en assemblée générale annuelle décident qu’à compter du 1^er janvier 2016 hormis le budget consacré au fonctionnement et à la gestion courante, toute autre charge sera répartie en charge bâtiment ; ceci implique que toute décision occasionnant des dépenses spécifiques à un des immeubles sera prise par les seuls copropriétaires dudit immeuble, que les budgets nécessaires à la mise en oeuvre de ces décisions seront exclusivement supportés au prorata de leurs tantièmes par les mêmes copropriétaires

'.

Elle est motivée comme suit 'Organisation de la copropriété (Maj art 26 ou 25). Compte tenu de la réalité construite et cadastrale de la copropriété associant deux immeubles distincts sur deux parcelles distinctes, il est possible d’envisager que toute décision et toute charge (hors budget de gestion courante) soit prise et supportée financièrement par les seuls copropriétaires de l’immeuble concerné

'.

Adoptée à la majorité de l’article 25 sur les seuls votes 'pour’ de M. C ès qualités de président du COS PTT et de M^me B en l’absence de M. A, elle est irrégulière pour être contraire au règlement de copropriété qui prévoit une répartition des charges 'proportionnellement au prorata des quotas de participation évalués en millièmes pour chaque copropriétaire'.

Elle institue une modification de la répartition des charges, par création de charges spéciales à chacun des bâtiments, qui relève à tout le moins de la double majorité renforcée de l’article 26 de la loi à savoir un vote favorable de la majorité en nombre des copropriétaires acquis par les deux tiers au moins des voix de ces copropriétaires voire de l’unanimité.

Elle doit, dès lors, être annulée.

Sur les demandes annexes

Le syndicat des copropriétaires qui succombe doit être débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ; il supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

L’équité commande d’allouer une somme globale de 3.000 € au profit des époux Y et de la Sci Les Jumelles, pris ensemble, au titre de leurs propres frais irrépétibles exposés devant le tribunal et la cour.

Aucune considération d’équité ou de situation économique des parties ne justifie qu’il soit dérogé à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Par ces motifs

La Cour

— Infirme le jugement,

hormis en ses dispositions relatives à l’assemblée spéciale du 24 novembre 2014, à la résolution n° 2 votée lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2015, aux dommages et intérêts pour abus de procédure.

Statuant à nouveau sur les points infirmé et y ajoutant,

— Annule les résolutions n° 8, 9 b) I et 9 b) II votées lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2014.

— Annule les résolutions n° 4 et 6 votées lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2015.

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 9 et […] à payer à M. et M^me Y et à la Sci Les Jumelles, pris ensemble, la somme globale de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 9 et […].

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé sis 9 et […] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Rappelle qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 M. et M^me Y et la Sci Les Jumelles sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

Le greffier Le président