Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 MARS 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00381 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4XOG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2017 -Tribunal d’Instance d’AULNAY SOUS BOIS – RG n° 11-16-1927

APPELANTE

Mademoiselle Y X

née le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Vanessa REMY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 4

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE LE GROS SAULE 2/[…] représenté par son syndic en exercice, la Société NEXITY LAMY, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 487 530 099 ayant son siège social […], et ayant l’un de ses établissements secondaires, l’Agence Le Pré Saint-Gervais sise […] à ([…],

C/O Société NEXITY LAMY

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502 substitué par M^e Valérie ASSOULINE HADDAD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M^me Y X est propriétaire des lots n° 2308, 2435 et 3004 de l’état descriptif de division d’un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé 'Résidence Le Gros Saule', située […] et […].

Par jugement du 21 octobre 2004 le tribunal d’instance d’Aulnay sous Bois a condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule les sommes de :

—  3.820,10 € au titre des charges impayées et arrêtées au 22 septembre 2004, 1^er appel de provision 2004/2005 inclus,

—  400 € de dommages et intérêts,

—  500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 8 septembre 2008 le même tribunal a condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  3.267,33 € au titre des charges impayées et arrêtées au 6 août 2008, 4^e appel de provision 2007/2008 inclus, outre les dépens.

Par jugement du 12 novembre 2013 le tribunal de grande instance de Bobigny a condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  14.794,88 € au titre des charges impayées et arrêtées au 3 septembre 2013 (1^er appel de provision 2013/2014 inclus),

—  500€ de dommages et intérêts,

—  1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le dépens d’instance.

M^me X a mis en place un plan d’apurement avec le syndicat, ce qui a permis de solder les causes des jugements des 21 octobre 2004 et 8 septembre 2008. Les causes du jugement du 12 novembre 2013 n’ont pas été entièrement réglées.

Les charges courantes n’étant pas payées, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule a, par acte du 17 novembre 2016, assigné M^me X devant le tribunal en paiement, au terme de ses dernières écritures, des sommes de :

—  8.582,11 € au titre des charges impayées et échues entre le 2^e appel de provision 2013/2014 et le 1^er appel de provision 2017/2018 inclus ainsi que le 3^e appel travaux peinture paliers compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et

capitalisation des intérêts à compter de cette date, soit le 17 novembre 2016,

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M^me X s’est opposée à ces demandes.

Par jugement contradictoire du 30 octobre 2017 le tribunal d’instance d’Aulnay sous Bois a :

— condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Gros Saule sise […], […] la somme de 8.582,11 € au titre des charges arrêtées au 1^er août 2017 (1^er appel provisionnel 2017/2018 et appel 3/3 pour 'Rénovation peintures paliers 2 Savigny’ inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2016 sur la somme de 6.822,03 € et à compter du jugement sur le surplus,

— dit que les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Gros Saule sise […], […] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions,

— débouté M^me X de ses demandes reconventionnelles,

— condamné M^me Y X aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Gros Saule sise […], […] la somme de 700 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

M^me Y X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 décembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 décembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 mars 2018 par lesquelles M^me Y X, appelante, invite la cour, au visa des articles 1342-10 et 1345-5 du code civil, à :

— infirmer le jugement,

— la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.246,73 € au titre des charges pour la période du 1^er octobre 2013 (2^e appel provisionnel 2013/2014 inclus) au 1^er août 2017 (1^er appel 2017/2017 et appel 3/3 pour 'rénovation peintures paliers 2 savigny’ inclus),

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de régulariser son compte de copropriété pour tenir compte des sommes dues à ce jour, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— l’autoriser à s’acquitter de l’arriéré de copropriété par mensualité de 300 € jusqu’à apurement de la dette en sus du règlement des charges courantes,

— débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Vu les conclusions en date du 18 mai 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Gros Saule sise […], […], intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967,, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 1134, 1154, 1315 et 1382 du code civil, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

y ajoutant,

— condamner M^me Y X à lui payer, en sus des condamnations d’ores et déjà prononcées par le tribunal :

• la somme en principal de 1.852,77 €, au titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 2^e appel de provision 2017/2018 inclus (exigible au 1^er octobre 2017) et le 4^e appel de provision 2017/2018 inclus (exigible au 1^er avril 2018) comprenant le 4^e appel cotisation fonds travaux, avec intérêt au taux légal (conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967) à compter de la régularisation des présentes écritures,

• la capitalisation des intérêts à compter de la régularisation des présentes écritures,

— condamner M^me Y X aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes

proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M^me X,

— les jugement des 21 octobre 2004, 8 septembre 2008 et 12 novembre 2013,

— les procès verbaux des assemblées générales des 12 février 2014 (ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 juin 2013 et voté les travaux de réfection des enrobés des aires de circulation + attestation de non recours), 31 mars 2015( ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 juin 2014 et ayant voté les travaux de réfection du hall + attestation de non recours), 25 février 2016 (ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 juin 2015 et voté la constitution de provisions pour travaux, ainsi que les travaux de réfection du regard compteur EF, les travaux d’étanchéité ainsi que les travaux de remise en état partielle de la clôture), 29 mars 2017 (ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 juin 2016, voté la constitution de provisions spéciales pour travaux d’entretien et de conservation, voté le budget prévisionnel du 1^er juillet 2017 au 30 juin 2018, voté des travaux de peinture des paliers du bâtiment […] + attestation de non recours) et 30 mars 2018 (ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 juin 2017, voté le budget prévisionnel du 1^er juillet 2018 au 30 juin 2019, voté les travaux de remplacement des luminaires, des ascenseurs de la résidence, de reprise des joints de dilatation du parking),

— les appels provisionnels du 2^e appel 2013-2014 au 4^e appel 2017-2018,

— les appels de fonds pour les travaux,

— le relevé individuel de charges et le relevé général des dépens des exercices 2012-2013, 2013-2014, 2014-2015, et 2016-2017, 2015-2016 et 2016-2017,

— les décomptes des sommes dues arrêtés aux 1^er novembre 2016, 18 juillet 2017 et 15 mai 2018,

— le décompte des sommes dues sur les précédents jugements

— le décompte des sommes dues au titre des jugements des 21 octobre 2004, 8 septembre 2008, 12 novembre 2013 et 30 octobre 2017 ;

Le syndicat ayant produit les décomptes des sommes dues sur les précédents jugements et les décomptes des sommes réclamées dans le cadre de la présente instance avec indication des versements de M^me X, cette dernière doit être déboutée de sa demande tendant à donner injonction au syndicat des copropriétaires de régulariser son compte de copropriété pour tenir compte des sommes dues à ce jour et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

• Sur la demande du syndicat en première instance

En première instance le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de M^me X à lui payer la somme de 8.582,11 € au titre de l’arriéré de charges du 2^e appel provisionnel 2013-2014 au 1^er appel provisionnel 2017-2018 inclus et le 3^e appel travaux peinture paliers ;

L’article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement’ ;

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

C’est donc à juste titre que, lorsqu’aucune indication n’était portée sur l’affectation des règlements, le syndicat a imputé les versements de M^me X sur les causes des 3 jugements précédents et ensuite sur les charges les plus anciennes dues à partir du 2^e appel provisionnel 2013-2014,étant précisé que les décomptes du syndicat dans le cadre de la présente instance partent de zéro ;

Il est acquis aux débats que M^me X a payé intégralement les causes des jugements des 5 novembre 2004 et 8 septembre 2008 ;

Le litige porte sur les causes du jugement du 12 novembre 2013 ;

Le syndicat soutient que M^me X reste lui devoir à ce titre la somme de 1.684,72 € ;

M^me X soutient avoir payé la totalité des causes de ce troisième jugement et qu’une somme de 335,38 € qu’elle a versée en trop doit venir en déduction des charges postérieures réclamées par l’assignation du 17 novembre 2016 ;

En premier lieu, M^me X expose que le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 12 novembre 2013 a fait une erreur en comptant une somme de 1.261,04 € qui était déjà incluse, selon elle, dans le jugement du 8 septembre 2008 ; en réalité, comme l’a dit le premier juge, le jugement du 12 novembre 2013 a bien déduit du quantum de la condamnation les causes du jugement précédent ; la somme de 1.261,04 € ne peut donc être considérée comme un paiement par M^me X des causes du jugement du 12 novembre 2013 ;

En second lieu, M^me X inclut dans les sommes versées en exécution du jugement du 12 novembre 2013 un virement du 3 octobre 2014 d’un montant de 32,43 € ; en réalité cette somme de 32,43 € fait partie d’un virement global de 270 € qui a été affecté le 15 octobre 2014 par le syndicat à hauteur de 237,57 € sur le compte n°45011 de M^me X et à hauteur de 32,43 € sur le compte n° 45021 de cette dernière (pièce X n° 2) ; cette somme globale de 270 € a été imputée sur les charges courantes (pièce syndicat n° 32) ; elle a donc déjà été déduite par le syndicat de sa demande

au titre des charges postérieures au jugement du 12 novembre 2013 ; la somme de 32,43 € ne peut donc être considérée comme un paiement par M^me X des causes du jugement du 12 novembre 2013, et pas davantage des causes du jugement déféré, puisqu’ayant déjà été payée, elle n’était pas réclamée ;

En troisième lieu, M^me X inclut dans les sommes versées en exécution du jugement du 12 novembre 2013 un virement du 2 mai 2014 d’un montant de 1.000 € ; en réalité, M^me X a effectué deux virements qui ont été comptabilisés le 19 mai 2014, l’un de 270 € que le syndicat a affecté au paiement des charges courantes (pièce X n° 2 et pièce syndicat n° 32), l’autre de 1.000 € qui a été affecté au paiement des causes du jugement du 21 octobre 2004 (pièce syndicat n° 49) ; cette somme de 1.000 € ne peut donc être considérée comme un paiement par M^me X des causes du jugement du 12 novembre 2013, et pas davantage des causes du jugement déféré, puisqu’ayant déjà été payée, elle n’était pas réclamée ;

En quatrième lieu, M^me X inclut dans les sommes versées en exécution du jugement du 12 novembre 2013 un virement du 14 août 2014 d’un montant de 1.000 € ; ce virement a été affecté aux causes du jugement du 8 septembre 2008 (pièce syndicat n° 49) ; cette somme de 1.000 € ne peut donc être considérée comme un paiement par M^me X des causes du jugement du 12 novembre 2013 ;

En ce qui concerne le virement de 1.000 € du 3 novembre 2014, il a été affecté par le syndicat le 19 novembre 2014 à hauteur de 226,63 € sur les causes du jugement du 8 septembre 2008 et à hauteur de 773,37 € sur celles du jugement du 12 novembre 2013 ;

Enfin, le virement de 400,36 € du 21 octobre 2016 a été entièrement affecté au paiement des causes du jugement du 12 novembre 2013 ;

En définitive, M^me X n’a pas payé la somme de 16.293,47 € + 64,98 € sur les causes du jugement du 12 novembre 2013, mais celle de 13.173,37 € comme indiqué dans le décompte du syndicat (pouce n° 49) ;

Il n’y a donc pas lieu de déduire la somme de 335,38 € sur la réclamation du syndicat en première instance ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Gros Saule sise […], […] la somme de 8.582,11 € au titre des charges arrêtées au 1^er août 2017 (1^er appel provisionnel 2017/2018 et appel 3/3 pour 'Rénovation peintures paliers 2 Savigny’ inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2016 sur la somme de 6.822,03 € et à compter du jugement sur le surplus,

• Sur l’actualisation de la demande du syndicat devant la cour

Le syndicat actualise sa demande en cause d’appel au titre des charges impayées du 2^e appel de provision de charges 2017-2018 au 4^e appel de provision 2017-2018 comprenant le 4^e appel cotisation fonds travaux, soit la somme de 1.852,77 € ;

Il a été vu plus haut que les appels de charges et travaux, ainsi que les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel sont versés aux débats ; un décompte analytique est également produit qui tient compte des versements de M^me X lesquels ont été justement imputé sur les dettes les plus anciennes ;

Il résulte de ces pièces que M^me X reste redevable envers le syndicat de la somme de 1.852,77 € au titre des charges impayées du 2^e appel de provision de charges 2017-2018 au 4^e

appel de provision 2017-2018 comprenant le 4^e appel cotisation fonds travaux ;

Elle doit être condamnée à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2018, date des conclusions du syndicat ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance du 25 novembre 2016 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Il convient d’ajouter au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est ordonné sur les contaminations prononcée par la cour au titre de l’arriéré des charges impayées du 2^e appel de provision de charges 2017-2018 au 4^e appel de provision 2017-2018 comprenant le 4^e appel cotisation fonds travaux ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Depuis plusieurs années M^me X s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, n’effectuant que des versements partiels et laissant perdurer sa dette depuis, ce qui caractérise sa mauvaise foi, d’autant que courant 2017 des prélèvements pour le paiement de charges ont été rejetés pour défaut de provision (pièce syndicat n° 32) ;

Les manquements systématiques et répétés de M^me X à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M^me X à payer au syndicat la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

Sur la demande de délai de paiement

Pour obtenir des délais sur le fondement de l’article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien), le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce comme il a été vu ;

M^me X ne produit par ailleurs aucune pièce au soutien de sa demande de délais de paiement, en particulier sur sa situation financière ;

Elle doit être déboutée de sa demande de délais ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule sise […], […] la somme de 1.852,77 € au titre des charges impayées du 2^e appel de provision de charges 2017-2018 au 4^e appel de provision 2017-2018 comprenant le 4^e appel cotisation fonds travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2018 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur la condamnation prononcée au titre des charges impayées du 2^e appel de provision de charges 2017-2018 au 4^e appel de provision 2017-2018 comprenant le 4^e appel cotisation fonds travaux ; ;

Déboute M^me Y X de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule sise […], […] la somme supplémentaire de 1.800 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT