22/01/2020

ARRÊT N°19

N° RG 18/03767 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MPPM

FP/JBD

Décision déférée du 16 Août 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 17/00469

Madame X

SELARL A ET ASSOCIES

C/

B Z

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

SELARL A ET ASSOCIES représentée par Maître C A en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur D E Y

Mandataire Judiciaire

[…]

[…]

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame B Z

14 chemin de Vigoulet-Auzil

[…]

Représentée par M^e F G-H, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant F. PENAVAYRE, et S. TRUCHE Conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

F. PENAVAYRE, président

S. TRUCHE, conseiller

Ph. DELMOTTE, conseiller

Greffier, lors des débats : C. OULIE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par F. PENAVAYRE, président, et par C. OULIE, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur D E Y, boulanger pâtissier, a acquis le 2 janvier 2008 un fonds de commerce de boulangerie pour un prix de 210 000€.

Il a succédé aux cédants dans le bail des locaux sis avenue de Lauragais, Centre Commercial Le Fleuriat à LABARTHE-SUR-LEZE (31) appartenant à Madame B Z.

Le montant du loyer s’élève à la somme de 1061, 66 € par mois.

Par jugement du 10 novembre 2015, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de Monsieur Y et désigné la SELARL A & ASSOCIÉS en qualité de mandataire judiciaire.

Après avoir sollicité un relevé de forclusion, Madame Z a déclaré sa créance le 2 mars 2016 pour un montant de 6894,90 euros au titre des loyers en retard à la date du jugement d’ouverture.

Par actes d’huissier des 14 et 18 avril 2016, Madame Z a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.749,76€ au titre de l’arriéré de loyers (au titre du prorata entre le 10 novembre 2015 et le 30 novembre 2015 outre le mois d’avril 2016) en visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 5 juin 2016, Madame Z a assigné Monsieur Y devant le juge des référés du tribunal de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire notifiée les 14 et 18 avril 2016, obtenir l’expulsion du locataire et sa

condamnation à lui payer la somme de 2.979,51€ au titre des loyers et charges échus outre 1.061,66€ à titre de provision.

Parallèlement, par acte d’huissier du 30 juin 2016 , Madame Z a notifié à Monsieur Y et à Maître A es qualité, un congé avec refus de renouvellement et refus d’ indemnité d’éviction pour motif grave et légitime pour la date d’échéance du bail du 31 décembre 2016.

Monsieur Y ayant régularisé les sommes réclamées par chèque du 25 juin 2016, le juge des référés a, par ordonnance du 6 août 2016:

— constaté que la clause résolutoire liant les parties a vu ses effets suspendu à compter du 15 mai 2016

— constaté le paiement intégral de l’arriéré des loyers par Monsieur Y

— dit qu’en conséquence, la clause résolutoire du bail est réputée n’avoir jamais joué

— rappelé que Monsieur Y reste tenu du paiement des loyers courants

— condamné Monsieur Y à payer à Madame Z la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 outre les dépens y compris le coût du commandement de payer.

Par jugement du10 novembre 2016, le tribunal de commerce de Toulouse a converti la procédure de redressement de Monsieur Y en liquidation judiciaire et a désigné la SELARL A & ASSOCIÉS en qualité de mandataire-liquidateur.

Le 13 décembre 2016, la bailleresse a délivré à Monsieur Y et à Maître A un nouveau commandement de payer la somme de 2.166,97€ au titre des loyers échus de novembre et décembre 2016 et d’un solde de facture d’eau en visant la clause résolutoire.

Par lettre du 6 janvier 2017, Maître C A a rappelé à la bailleresse qu’une liquidation avait été ouverte le 10 novembre 2016, que son dernier commandement de payer était nul et inutile en raison du congé délivré pour le 31 décembre 2016 , qu’elle lui restituerait les locaux le 18 janvier 2017 à l’issue de la vente aux enchères ordonnée par le juge-commissaire et qu’elle entendait contester le refus d’indemnité d’éviction signifié dans le congé du 30 juin 2016.

Par acte d’huissier du 27 janvier 2017, la SELARL A & ASSOCIÉS représentée par Maître C A ès qualités de liquidateur de M. D E Y a assigné Madame B Z devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de faire constater l’absence de motif grave et légitime susceptible de fonder le refus d’indemnité d’éviction à la date du congé et en conséquence, obtenir le paiement d’ une indemnité d’éviction à évaluer par voie d’expertise.

Par jugement en date du 16 août 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— débouté la SELARL A & ASSOCIÉS représentée par Maître C A ès qualités de ses demandes

— dit n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SELARL A & ASSOCIÉS représentée par Maître C A ès qualités aux dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel enregistrée au RPVA le 27 août 2018, Maître A agissant en qualité de liquidateur judiciaire de M. D E Y a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté sa demande d’indemnité d’éviction et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile tout en le condamnant aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2019, la SELARL A &

ASSOCIÉS agissant par M^e C A en qualité de liquidateur de M. D E Y, demande à la cour, sur le fondement des articles L145-9 et L145-17 du code de commerce, au vu du congé signifié le 30 juin 2016 pour le 31 décembre 2016:

— de dire et juger que Madame Z ne rapporte aucune preuve d’un motif grave et légitime à la date dudit congé, susceptible de fonder un refus d’indemnité d’éviction au préjudice de M Y représenté par SELARL A & ASSOCIÉS es qualité,

— de condamner, dès lors, Madame Z à payer à SELARL A & ASSOCIÉS es qualité de liquidateur de M D E Y une indemnité d’éviction,

— de dire irrecevable, comme constituant une demande nouvelle pour la première fois devant la cour, la demande de compensation entre l’indemnité d’éviction et la créance prétendue de travaux de remise en état

— à titre subsidiaire, de la dire mal fondée et de la rejeter,

— avant dire droit, de désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de fournir tous éléments permettant de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle Monsieur Y pourrait prétendre

— de condamner la bailleresse à indemniser les frais irrépétibles exposés par la SELARL A &ASSOCIES es qualité en lui allouant une somme qui saurait être inférieure à 5.000€ majorée des dépens.

Elle fait essentiellement valoir :

— que le seul fait pour le locataire de payer le loyer avec retard ne constitue pas une exception au principe de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail

— que Madame Z n’a envoyé que 2 de commandements de payer, les autres étant simplement des courriers signalant un retard ou une révision du montant du loyer

— que le commandement de payer des 20 novembre et 1^er décembre 2015 ainsi que l’assignation en référé du 5 janvier 2016 n’ont aucune valeur puisque le redressement interdisait au bailleur d’ester en justice

— que la seule grave défaillance qui peut lui être imputée a eu lieu avant le redressement judiciaire

— que le motif de la cessation d’activité invoqué par la bailleresse est fallacieux

— que la demande de Madame Z de compensation de l’indemnité d’éviction avec une créance de 38.219,66€ qui résulterait de la vente à vil prix de l’immeuble (70.000€ au lieu de 142.500€ espéré) est une demande nouvelle en cause d’appel, qui ne peut aboutir car les conditions de la compensation ne sont pas réunies.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2019, Madame B Z demande à la cour, sur le fondement des articles L145-14, L145-17, L145-28 et L145-41 du code de commerce :

À titre principal :

— de dire et juger fondé le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction du 30 juin 2016,

— de débouter la SELARL A, es qualité, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de confirmer le jugement dont appel,

Subsidiairement, si par impossible la cour en jugeait autrement :

— de dire et juger que le fonds de commerce a disparu avant la date d’expiration du bail commercial,

— de dire et juger que le droit à indemnité d’éviction a disparu,

— de débouter la SELARL A, es qualité de sa demande de versement d’une indemnité d’éviction, et de ses autres demandes,

Très subsidiairement :

— d’ordonner la compensation entre toutes les sommes qui seraient dues à la SELARL A & ASSOCIES et celle de 38.219,66€ constituée par la créance de Madame Z

En tout état de cause,

— de condamner la SELARL A, es qualité, au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le remboursement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e F G-H, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La bailleresse fait essentiellement valoir que :

— le preneur a manqué de façon répété à ses obligations, ce qui justifie le refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction

— qu’il n’a pas respecté le délai de un mois suivant les commandements des 14 et 18 avril 2016

— que c’est en raison de ses manquements qu’il lui a été délivré un refus de renouvellement le 30 juin 2016, l’infraction s’étant poursuivie et renouvelée au-delà du délai de un mois, l’ordonnance de référé ayant seulement suspendu le jeu de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire :

— qu’il ne peut prétendre à aucune indemnité dès lors que le fonds a disparu avant la date d’expiration du bail, toute activité ayant cessé et le fonds étant ruiné

— qu’en tout état de cause , les clauses du bail interdisent la cession du bail sans l’autorisation du bailleur

— que l’absence de renouvellement du bail ne peut créer un préjudice pour le preneur au vu de l’ensemble de ces éléments

A titre très subsidiaire :

— qu’ il y a lieu d’ordonner la compensation avec une créance de 38.219,66€ correspondant au montant des travaux qu’il aurait fallu effectuer pour remettre en état le local afin de pouvoir le vendre au prix du marché et au montant des loyers et charges impayés déclarés à la procédure (6.894,90€).

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 7 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à

l’encontre du locataire sortant .

L’alinéa 2 stipule que « s’il s’agit , soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

Les retards systématiques de paiement des loyers et des charges ne constituent des manquements graves et légitimes justifiant le refus d’ indemnité au sens de ce texte qu’à la condition que le preneur ait été mis en demeure préalablement de faire cesser les infractions au bail, dans un acte extra judiciaire reproduisant les dispositions de l’article L. 145-17 1° du code de commerce, et que l’infraction ait persisté au-delà du délai de la mise en 'uvre ou ait été renouvelée.

En cas de contestation, il appartient au juge d’apprécier la gravité du manquement invoqué au regard des faits de l’espèce.

M^e A ne conteste pas que le congé avec refus de renouvellement est valable mais conteste l’existence de motifs graves et légitimes de nature à déchoir le locataire du droit à indemnité d’éviction.

En l’espèce, le bailleur a délivré deux commandements de payer successifs en se prévalant de l’article L 145-17 alinéa 1^er du code de commerce.

En ce qui concerne le premier commandement, il a été délivré les 14 et 18 avril 2016 pour un retard de loyer de 1749,76 euros correspondant au prorata de loyer restant dû pour la période du 11 novembre 2015 (date à laquelle la procédure de redressement a été ouverte) au 30 novembre 2015 et du mois d’avril 2016 .

Après avoir constaté que le preneur ne s’était pas exécuté dans un délai de un mois, Madame Z a d’une part, assigné en résolution du bail le 4 juin 2016 et d’autre part fait, délivrer le 30 juin 2016 le congé portant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction .

Elle fait valoir à juste titre que le locataire n’ayant pas régularisé les loyers en retard dans le mois suivant la sommation, la condition relative à l’existence d’impayés de loyers antérieurs non régularisés dans le délai est remplie . Dès lors que c’est à la date du congé qu’il y a lieu de se placer pour apprécier les agissements du preneur, peu importe que le locataire ait concomitamment versé un chèque le 25 juin 2016 permettant d’apurer le retard , l’infraction étant acquise à cette date.

Lors du second commandement visant les dispositions de l’article L145-17 du code de commerce délivré le 13 décembre 2016, les loyers des mois de novembre et décembre 2016 demeuraient impayés.

Même si l’on tient compte du fait que par suite du jugement du 10 novembre 2016 prononçant la liquidation judiciaire , le locataire dessaisi de l’administration de ses biens ne pouvait plus effectuer aucun règlement pour la période postérieure (soit le loyer du mois de décembre 2016), il reste que le loyer appelé le 1^er novembre 2016 demeurait impayé alors que pendant la période d’observation, les contrats en cours doivent être payés à leur échéance.

Le locataire prétend que ces infractions ne sont pas suffisamment graves compte tenu des efforts qu’il a déployés pour apurer le retard, des circonstances et des difficultés économiques qu’il a rencontrées.

Au vu des éléments fournis par la bailleresse, il apparaît que dès l’année 2010, soit deux ans après son entrée dans les lieux, il a manqué de manière récurrente à son obligation de payer le loyer à bonne date et ce malgré plusieurs mises en demeure et commandements délivrés par la bailleresse sur une période de plus de six ans.

Il y a lieu de se reporter à l’historique très précis effectué par le Premier juge concernant les différents impayés qui fait ressortir que ce n’est que sous la menace de commandements visant la clause résolutoire, que le locataire a réglé les impayés, avant que de nouveaux impayés n’apparaissent .

Ainsi le 25 septembre 2015, le retard atteignait la somme de 5363,08 euros ce qui a contraint la bailleresse à faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire en date des 20 novembre et 1^er décembre 2015 pour un montant de 7486,40 euros et à l’assigner devant le juge des référés, avant de se désister après avoir appris l’ouverture d’une procédure collective.

Pour la période antérieure, elle a déclaré une créance impayée de 6894,90€ représentant environ six mois de retard, ce qui confirme l’existence et l’ampleur des manquements du preneur aux obligations du bail.

Enfin pendant la période d’observation, Monsieur Y s’est acquitté des loyers de façon erratique.

S’il a effectivement réglé le 25 juin 2016 les mensualités en retard depuis l’ouverture de la procédure collective, encore faut-il préciser qu’il a versé deux chèques qui ont été successivement rejetés par la banque en raison des erreurs matérielles qui affectaient leur rédaction (erreur de date') ce qui révèle des négligences évidentes dans la gestion de ses affaires.

Enfin il a laissé impayé le dernier mois avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

Dans ce contexte, les manquements répétés du locataire à son obligation essentielle consistant à s’acquitter du paiement du loyer à bonne date revêtent un caractère de gravité certain au sens du texte précité .

À titre surabondant, il sera observé que le preneur ne justifie pas du préjudice que le non renouvellement du bail lui occasionnerait alors que le bailleur fait valoir qu’en réalité le fonds est ruiné et n’a plus aucune valeur , étant rappelé que l’exploitation a totalement cessé en raison de la procédure de liquidation judiciaire, que la cession du droit au bail ne peut intervenir , en vertu des clauses contractuelles qu’avec l’autorisation expresse et par écrit du bailleur à un successeur dans le commerce, que les actifs ont été vendus par le mandataire judiciaire et que la plupart des éléments incorporels du fonds ont disparu.

Dès lors il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande du mandataire judiciaire tendant à contester le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour les motifs sus-indiqués, substitués à ceux des premiers juges.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les autres demandes qui n’ont été formées qu’à titre subsidiaire.

Compte tenu des circonstances, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties, les frais irrépétibles qu’elles ont exposés pour assurer leur représentation en justice.

La partie qui succombe doit supporter les frais de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré,

Confirme le jugement du 16 août 2018 en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de leurs demandes de frais irrépétibles,

Condamne la SELARL A & ASSOCIÉS agissant en qualité de mandataire-liquidateur de M. D E Y aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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