COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUILLET 2019

N° 2019/166

N° 16/02723

N° Portalis DBVB-V-B7A-6DTA

SA EURO VIDEO INTERNATIONAL – EVI -

C/

SARL PHARMACIE DU CASINO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e S. C

— M^e Gwenaële DITCHE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 01 Décembre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 11/04631.

APPELANTE

SA EURO VIDEO INTERNATIONAL – EVI, immatriculée au RCS de Paris sous le n°562.008.722,prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège […]

représentée par M^e Sébastien C de la SCP C D-E F, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Jean-Marie BURGUBURU, avocat au barreau de PARIS et par M^e Bertrand CHABENAT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SARL PHARMACIE DU CASINO

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège 5 et […]

représentée par M^e Gwenaële DITCHE, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e Jean-Claude PYOT, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2019 et prorogé au 4 Juillet 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 4 Juillet 2019.

Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et M^me Charlotte COMBARET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2002 avec effet rétroactif au 1^er janvier 2002 M^me B Z-A prenait à bail de la SAEuro Video International un local commercial sis à Cannes, pour une durée de 9 ans , moyennant un loyer annuel hors charges de 42.748€ , à usage exclusif de pharmacie et parapharmacie.

Par acte extra-judiciaire du 9 juin 2010 la bailleresse délivrait congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer porté à la somme annuelle de 90.000 €

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2010 la locataire acceptait le principe du renouvellement, mais contestait le prix du nouveau loyer qu’elle entendait voir plafonné et fixé au prix résultant de la variation de l’indice du coût de la construction.

Par acte du 3 août 2011 la SA Euro Video International bailleresse assignait la SARL Pharmacie du Casino sa locataire devant le premier juge en fixation du prix du loyer du bail renouvelé

Par jugement avant dire droit du 6 mars 2012 le premier juge ordonnait une expertise confiée à un premier expert auquel était substitué une second expert Mannarini-Seurt par ordonnance du 22 mai 2012.

L’expert dans le rapport déposé le 28 août 2014, concluait à :

• une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité mais d’un impact limité sur le commerce considéré de pharmacie

• une modification des caractéristiques des locaux liée

• une valeur locative de 67.860 € par an, en principal

• un loyer plafonné en fonction de la variation indiciaire de 56.934,78 €.

Par jugement en date du 1^er décembre 2015 le tribunal de grande instance de Grasse':

• constatait l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1^er janvier 2011

• jugeait que le loyer sur renouvellement devait être déplafonné pour modification notable des caractéristiques des locaux et fixait à la valeur locative,

• fixait le loyer sur renouvellement au 1^er janvier 2011 à la somme de 63.510€ par an, hors taxes et hors charges

• déclarait que la SARL Pharmacie du Casino était tenue, à compter du 3 août 2011, date de l’assignation, au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement payé, avec anatocisme dans les conditions de l’article 1154 du code civil

• déclarait n’y avoir lieu à exécution provisoire

• faisait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à partager par moitié entre les parties. Avril

Le premier juge après avoir rappelé les règles qui président au déplafonnement du prix du loyer et aux travaux réalisés en cours de bail modifiant notablement les caractéristiques des locaux, analysait les travaux réalisés au cours du bail écoulé

Il distinguait d’une part le percement du mur’ autorisé par le bail du 29 avril 2002 qui ne peut constituer un motif de déplafonnement, le local adjacent réuni n’entrant pas dans l’assiette du bail , modification qui avait été nécessairement pris en compte lors du bail expiré, et d’autre part les autres travaux ( suppression l’entrée du côté Square Mérimée remplacée par une vitrine fixe et uniformisation de la façade pour améliorer la visibilité de l’ensemble) exclusivement financés par la locataire, seuls ceux affectant les locaux de la bailleresse devaient être pris en compte, ayant amélioré la visibilité et créée une véritable unité commerciale, ils ne sont pas des travaux d’amélioration mais ont entraîné une modification notable des caractéristiques propres du local ouvrant droit à déplafonnement

* Il jugeait que la modification notable des facteurs de commercialité ayant une incidence sur le commerce considéré’n'avait pas à être recherchée en l’état du déplafonnement résultant de la modification notable des caractéristique des locaux.

* Pour déterminer la valeur locative le premier juge constatait la situation commerciale très favorable , malgré les critiques des parties il retenait les coefficients de pondération appliqués par l’expert pour correspondre à ceux habituellement préconisés en la matière en fonction de la valeur relative commerciale et d’utilisation de chaque partie du local par rapport à l’ensemble, au regard des critères tels que leur configuration, leur niveau, leur accessibilité au public, leur destination et leur utilité commerciale. Pour les éléments de comparaison, après avoir relevé que l’expert avait retenu 10 références de commerce et appliqué les correctifs appropriés pour non proportionnalité des surfaces, il écartait la critique de la bailleresse rappelant que la valeur locative avec dé-capitalisation du droit d’entrée n’est pas admise et celle de la locataire qui excipait de la moyenne du prix locatif des

pharmacies de centre ville en rappelant la situation privilégiée de la locataire face au palais des festivals de Cannes, laquelle justifiait de majorer la valeur moyenne de 718€ à 750€, celle de 800€ proposée par l’expert étant excessive

Le premier juge décidait que la taxe foncière justifiait une minoration du loyer par application de l’article 145-33 3° pour être un impôt transféré au preneur, mais faute pour les parties de justifier de la dite taxe pour l’année 2011 la minoration de 2,5'% de la valeur locative retenue par l’expert devait être approuvée.

**

La SA Euro Video International a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 17 février 2016.

Par ordonnance du 28 septembre 2017 le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par la SA Eurovideo International tenant la procédure pour faux déposée devant le tribunal de grande instance de Paris.

Les dernières écritures de l’appelante ont été déposées le 15 septembre 2016 et celles de la Pharmacie du Casino le 4 octobre 2016.

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 février 2019, les précédentes ordonnances ayant été révoquées par suite des deux renvois accordés à la demande des parties.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SA Euro Video International, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa des articles L. 145-33 et suites R145-6 du code de commence:

• infirmer le jugement déféré

• débouter la SARL Pharmacie du Casino de son appel incident, ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

• lui donner acte de ses plus expresses réserves quant au renouvellement du bail et ce, compte tenu de la procédure actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Paris et visant à voir reconnaître l’acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit en résultant

• voir fixer le prix du loyer du bail renouvelé, à la date du 1^er janvier 2011, à la somme de 89.260 € par an, hors charges et hors taxes

• dire que les intérêts au taux légal seront dus, à compter du 3 août 2011, sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement payé, avec anatocisme dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

• condamner la SARL Pharmacie du Casino à lui payer une somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens en sus, dont distraction directe au pro’t de la SCP C-D-E-F, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

* Elle soutient que la modification des caractéristiques du local, 'justifiant le déplafonnement est établie, l’expert a retenu que les travaux ont été réalisés postérieurement à signature du bail de 2002, ils ont modifié les caractéristiques du local.

Elle n’a jamais donné son accord pour les dits travaux, l’accord daté du 10 avril 1998 donné par M. X dont excipe la locataire est sujet à caution ce dernier ayant démissionné de ses fonctions de gérant non associé le 16 avril 1997, la demande de travaux pour modification de la façade a été déposée le 4 avril 2002 après accord de l’assemblée des copropriétaires le 26 mars 2002, M. X n’a pu donner son accord 4 ans auparavant.Le percement du mur participe de la modification des caractéristiques du local.

* Elle excipe de la modification des facteurs de commercialité’qui résulte de plusieurs facteurs l’augmentation de la population cannoise, des congressistes, des plaisanciers, des infrastructures et dessertes et enfin du réaménagement urbain de la Rue Bivouac Napoléon, l’ouverture de grandes enseignes qui drainent une clientèle diurne aux revenus variables ayant une incidence sur un commerce de pharmacie situé à 5 mn à pied.

* Pour la détermination de la valeur locative comme devant le premier juge elle conteste les coefficients de pondération retenus par l’expert pour le 1^er étage (0,30) et le sous-sol (0,10) qu’elle veut voir porter à 0,40 et 0,20.

Pour le 1^er étage (non accessible au public) la vétusté résulte d’un défaut d’entretien de la locataire et l’escalier malaisé ne justifie pas le coefficient de 0,30. Les caves même si elles ne sont pas accessibles depuis la pharmacie sont à proximité immédiate et permettent de libérer de l’espace le coefficient de 0,20 doit être retenu.

Le prix au m²'doit être fixé à 1.000€ le m² comme tenu de l’emplacement exceptionnel de la pharmacie, des travaux de rénovation, de l’augmentation des activités du palais des Congrès et des prix pratiqués aux alentours depuis plusieurs années

La SARL Pharmacie du Casino, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa des articles L. 145-33. L.145-34 et R. 145-6 du code de commerce:

* à titre principal

• réformer le jugement entrepris et dire n’y avoir lieu au déplafonnement du loyer commercial

• débouter la SAEuro Video International de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions

• dire et juger que le loyer du bail renouvelé est fixé, au regard de l’indexation, à la somme de 56.934.78 € annuels hors taxes et hors charges

* à titre subsidiaire :

• fixer le prix au mètre carré à 700 €

• fixer le coefficient de pondération de la surface de vente à 1, du local de stockage et autres dépenses commerciales à 0,20. et de la cave en sous-sol à 0,10

• fixer la surface pondérée du local commercial à 83 m2

• fixer le montant du loyer annuel à la somme de 56.648 € annuels hors taxe foncière.

• débouter la SA Euro Video International de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

* en tout état de cause

• condamner la SA Euro Video International à lui payer la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits au profit de M^e Ditche

*'Les travaux retenus par le premier juge comme modifiant les caractéristiques du local ont été

réalisés en 1998 avec l’autorisation du précédent bailleur ( travaux en façade et suppression de l’entrée transformée en vitrine) ils ont été pris en compte lors de la fixation du loyer de 2002. Durant le bail expiré les caractéristiques du local n’ont pas été modifiées, à l’exception de la transformation de la porte d’entrée, la porte coulissante ancienne a été remplacée par une vitrine, l’entrée se fait maintenant par le second local pris à bail, les travaux qu’elle a réalisés pénalisent donc le local propriété de la bailleresse, en l’absence de modification notable des caractéristiques du local durant le bail expiré il n’y a donc pas lieu à augmentation mais plutôt diminution du loyer, l’assiette du bail n’ayant pas été modifiée il n’y a pas lieu à déplafonnement

* subsidiairement sur la détermination du loyer de renouvellement

L’expert a calculé le loyer indiciaire établi à 56.934,78€, qui doit être retenu. La bailleresse argue d’une évolution notable des facteurs de commercialité mais ne démontre pas l’incidence sur le commerce considéré qui a été écarté par l’expert.

Pour le calcul de la pondération elle critique le coefficient de 0,30 retenu par l’expert pour l’étage doit être ramené à 0,20 , vu la difficulté d’accès par un escalier étroit et adhère aux coefficients appliqués au rez-de-chaussée (1) et aux caves (0,10)

Pour les éléments de comparaison: la moyenne au m² des autres pharmacies est de 601€ , le prix au m² des autres commerces du square Mérimée est de 731€ , le prix au m² devra être ramené à 650€, soit une valeur locative de 56.648€ après minoration de 2,5'% au titre de la taxe foncière.

SUR QUOI LA COUR

* déplafonnement

Comme rappelé par le premier juge la règle du plafonnement du prix du loyer renouvelé posé par l’article L 145-34 du code de commerce peut être écartée en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative, et notamment des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux.

Pour justifier le déplafonnement du loyer, la modification doit conjuguer trois conditions, d’abord affecter au moins un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du Code de Commerce, et définis par les articles R 145 -3 à R 145-6 et et R 145-8 du code de commerce, et notamment les facteurs locaux de commercialité et les caractéristiques des locaux; ensuite être notable, enfin être survenue pendant la période du bail expiré (sauf pour les travaux d’amélioration financés exclusivement par le preneur)

La charge de la preuve de la modification alléguée incombe au bailleur demandeur au déplafonnement du loyer.

Comme en première instance la bailleresse invoque deux motifs de déplafonnement : la modification des caractéristiques des locaux et la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

' modification notable des caractéristiques du local

Le premier juge a rappelé sans erreur les dispositions légales et les conditions présidant au déplafonnement du prix du loyer renouvelé, il a précisément examiné les travaux réalisés dans le local au cours du bail expiré pour retenir que la suppression de l’entrée du côté Square Mérimée remplacée par une vitrine fixe et l’uniformisation de la façade par suite de la réunion des deux locaux loués à des bailleurs différents avaient amélioré la visibilité de l’ensemble, et constituaient une modification notable des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement.

La bailleresse qui a consenti au renouvellement du bail, adhère à l’analyse du premier juge mais conteste avoir donné son accord pour les dits travaux.

La locataire fait valoir que les travaux réalisés seraient antérieurs au bail de 2002 et pris en compte pour le prix du loyer de ce bail. Elle soutient que la substitution de la porte d’entrée par une vitrine fixe dans les locaux donnés à bail par la SA Euro Video International diminue, de fait, la valeur commerciale des locaux donnés et justifie une diminution du loyer.

' percement du mur

Les travaux autorisés par le bail ne peuvent constituer un motif de déplafonnement, puisque la modification ne peut être considérée comme postérieure à la prise d’effet du bail expiré.

Le bail expiré stipule en page 5 20°) ' le bailleur s’engage à donner un avis favorable pour autoriser le preneur à ouvrir le mur mitoyen coté ouest'' ; le moyen tiré de la contestation par la bailleresse de l’accord donné en 1998 est donc sans incidence.

C’est par une juste appréciation des faits et à bon droit que le premier juge, sur la base du rapport d’expertise, du bail de 2002 a retenu que le percement du mur pour adjoindre le local donné à bail au local contigu, propriété de M. Y avait été autorisé par le bailleur avant la conclusion du bail expiré qui stipule la dite autorisation, que les travaux réalisés au frais exclusifs du preneur entre avril et juillet 2002 avaient donc été pris en compte dans le prix du loyer du bail du 29 avril 2002 qui est passé de 19.490€ à 42.748€ , que l’assiette du bail n’en a pas été modifiée, en conséquence de quoi le percement du mur pour communication des deux locaux ne peut constituer un motif de déplafonnement.

' autres travaux

Les caractéristiques propres aux locaux dont la modification peut justifier un déplafonnement sont énumérées à l’article R143-5 du code de commerce qui vise notamment la surface mise à disposition , l’importance des surfaces affectées à la réception du public, à l’exploitation et activités diverses exercées dans les lieux et l’accessibilité des locaux.

La modification, qui doit être intervenue lors du bail expiré doit avoir été autorisée par le bailleur, lequel peut néanmoins se prévaloir de modifications irrégulières non autorisées comme motif de déplafonnement, ce qui lui interdit par la suite d’en exciper pour fonder une demande en résiliation du bail.

L’expert après diverses recherches a déterminé les travaux réalisés après la conclusion du bail expiré dans le local donné à bail, à savoir d’une part le remplacement de la porte d’entrée du local qui ouvrait sur le square Mérimée par une vitrine fixe et d’autre part et par suite de la communication des deux locaux l’uniformisation de la façade par la création d’une vitrine continue entre les deux locaux d’une hauteur de 2,23m et d’une largeur de largueur 3,25m.

La locataire qui fait valoir que ces travaux seraient antérieurs à la conclusion du bail le 29 avril 2008,qu’ils ont été autorisés en 1998, une demande d’autorisation pour ces travaux a été déposée en marie le 4 avril 2002, en réplique la bailleresse argue de la fausseté de l’accord de 1998.

Les recherches de l’expert lui ont permis d’établir que la demande relative à l’uniformisation de la façade a bien été déposée le 4 avril 2002 mais a été classée sans suite le 21 août 2002, il en a déduit que les travaux ne pouvaient être que postérieurs.

En réalité la réunion des locaux contigus et l’uniformisation de leur façade ne peuvent être que postérieurs à l’acquisition le 12 mars 2002 par M^me Z A du fonds d’agence de commerce

exploité dans le local adjacent et surtout à la conclusion du bail commercial du dit local à destination de pharmacie et parapharmacie signé le 24 juillet 2002 et à effet rétroactif au 1^er avril 2002, d’où il se déduit que les travaux d’uniformisation de la façade n’ont pu intervenir que postérieurement au 1^er avril 2002.

L’accord donné le 10 avril 1998 par le gérant de la SACotrim dont Euro Video International indique, sans en justifier, venir aux droits vise " les travaux en façade envisagées dans la demande de permis déposée en Mairie de Cannes « ne peut donc concerner l’uniformisation de la façade des deux locaux puisque à l’époque M^me Z A ne disposait d’aucun droit sur le local contigü et que l’accord de 1998 ne peut se rapporter à une demande déposée en 2002 qui au surplus est une demande d’autorisation de travaux et non de » permis ".

L’expert a indiqué que de son avis la substitution d’une vitrine à la porte côté square Mérinée pénalisait le commerce en supprimant l’entrée située sur l’artère « 'noble », mais que l’ouverture réalisée entre les deux locaux avait augmenté la surface de vente et que l’uniformisation de la façade avait permis d’optimiser l’accès au commerce en raison des deux entrées du local contigu situées en angle de rue.

Il n’est pas démontré que la bailleresse ait autorisé les dits travaux, l’augmentation de la surface de vente ne peut davantage être retenue pour résulter du percement du mur autorisé par le bail expiré, la fermeture d’une entrée située sur une artère noble et son remplacement par une vitrine fixe, non autorisé est un élément défavorable qui est largement contrebalancé par l’uniformisation de la façade des deux locaux et la création d’une vitrine aux dimension conséquente qui a largement amélioré la visibilité du commerce considéré. Cette modification n’est pas une simple amélioration mais constitue une modification notable des caractéristiques du local et des conditions d’exercice de l’activité du preneur qui comme décidé par le premier juge justifie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

' modification notable des facteurs locaux de commercialité

Tenant la modification notable des caractéristiques du local le loyer du bail renouvelé doit être fixée à la valeur locative, sans qu’il y ait lieu de rechercher l’existence d’une évolution favorable des facteurs de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce considéré.

Au surplus et comme relevé par l’expert si le secteur d’implantation des locaux a connu une évolution notable des facteurs de commercialité aucune des évolutions recensées à savoir l’accroissement de la population, l’augmentation mesurée des congressistes, la hausse de la fréquentation du Vieux Port, et les forfaits incitatifs dans les parkings n’ont d’incidence favorable sur le commerce considéré. La bailleresse n’apporte aucun élément pertinent de nature à contredire l’analyse argumenté de l’expert, puisqu’elle se limite à faire état de l’ouverture dans le secteur de grandes enseignes et d’un centre commercial sans démontrer leur incidence favorable sur le commerce de pharmacie considéré.

* valeur locative

La commercialité très favorable du commerce situé à proximité de la Croisette et du Palais des Festivals de Cannes, ni même la surface utile ne sont pas contestées par les parties qui s’opposent en cause d’appel sur la pondération des surfaces et les prix de références.

' surface pondérée

Seul le coefficient de 1 retenu par l’expert pour le rez-de-chaussée d’une surface utile de 74, 60 m² où se situe l’espace de vente, qui est conforme à ceux habituellement appliqués aux surfaces de vente, est admis par les parties, il sera confirmé.

Pour les caves situés en sous sol, d’une surface utile de 7,90 m², il est d’usage d’appliquer un coefficient de pondération variant entre 0,10 et 0,20, l’expert a retenu le premier pour tenir compte de la faible hauteur sous plafond, de l’accessibilité limitée par les escaliers outre que ces caves ne sont pas directement reliées au commerce.

L’argument du bailleur qui revendique un coefficient de 0,20 en faisant valoir la proximité des caves qui constituent des lieux de stockage n’est pas pertinent au regard des éléments défavorables ci dessus énumérés qui ont été justement repris par le premier juge qui a retenu le coefficient proposé.

Le premier étage d’une surface totale de 37,62 m² est composé d’un bureau infirmerie de 8,77 m², d’une zone de stockage de 20,95 m² , d’un laboratoire de 3,99 m² et d’un toilette avec placard de 3,91 m², l’expert a appliqué la pondération moyenne de 0,30 qui est celle des dépendances commerciales en étage non accessibles au public.

Le coefficient de 0,40 revendiqué par la bailleresse ne peut être adopté en raison de l’accessibilité mal aisée par un escalier raide qui justifie que la pondération de 0,30 retenu par l’expert soit ramené à 0,20

En conséquence de quoi la surface pondérée sera fixée à 83 m².

' éléments de comparaison

L’expert a pris comme éléments de comparaison six locaux à usage de pharmacie , cinq situées dans le centre de Cannes et le sixième square Mérimée à proximité de la SARL Pharmacie du Casino et quatre locaux aux activités diverses situés à proximité de la pharmacie pour retenir un prix de 718€ qu’il a majoré à 800€ pour tenir compte de l’emplacement particulièrement favorable, majoration qui a été écartée par le premier juge qui a relevé que le prix moyen des dix références au mètre carré des locaux situés à proximité ressortait à 718 € .

Les parties font valoir les mêmes moyens que ceux exposés au premier juge, le bailleur revendiquant le prix de 1.000€ et la locataire celui de 601€.

En cause d’appel la bailleresse ne verse aucune pièce au soutien de sa demande qui dès lors ne peut être que rejetée , la locataire verse au contraire 5 autres baux pour des commerces de pharmacie

Les baux versés par la locataires qui datent des années 1990 sont trop anciens pour être pertinents.

La majoration appliquée par l’expert et dans une moindre mesure le premier juge sera infirmée, les références choisies étant situées en proximité de l’emplacement de la pharmacie litigieuse.

Le prix au m² sera fixé à 718€

En conséquence de quoi la valeur locative est de 83 x 718 = 59.594€

' facteurs de minoration

En application de l’article R 145-8 du Code de commerce les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, tel est la cas de la taxe foncière.

Le juge a donc justement décidé qu’elle devait être déduite de la valeur locative mais que n’étant pas justifiée par la bailleresse , il a retenu le montant de 1740€ proposé par l’expert qui n’est pas contesté par les parties.

En cause d’appel la bailleresse ne justifie pas du montant de cette taxe sur laquelle elle n’a pas conclu, ni la locataire , en conséquence de quoi cette minoration sera appliquée.

En conséquence de quoi le prix du loyer du bail renouvelé le 1^er janvier 2011 sera fixé à la somme de 57.854€ hors taxes et hors charges

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

Le premier juge a été saisi par acte d’huissier du 3 août 2011 délivré à la requête de la bailleresse , les intérêts dus courront à compter de cette date.

Frais et dépens

La SA Euro Video International qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise outre le paiement à la SARL Pharmacie du Casino de la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a

• constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1^er janvier 2011

• jugé que le loyer sur renouvellement devait être déplafonné pour modification notable des caractéristiques des locaux et fixé à la valeur locative

• déclaré que la SARL Pharmacie du Casino était tenue, à compter du 3 août 2011, date de l’assignation, au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement payé, avec anatocisme dans les conditions de l’article 1154 du code civil

INFIRME le jugement déféré pour le surplus et statuant à nouveau

• fixe le loyer sur renouvellement au 1^er janvier 2011 à la somme de 57.854€ par an, hors taxes et hors charges

• condamne la SA Euro Video International à payer à la SARL Pharmacie du Casino la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposées en première instance et en cause d’appel

• condamne la SA Euro Video International aux entiers dépens de première instance et d’appel , en ce compris les frais d’expertise , qui seront distraits au profit de M^e Gwenaële Ditche

LE GREFFIER LE PRESIDENT