20/08/2020

ARRÊT N°285/2020

N° RG 19/04270 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NG6B

CBB/KM

Décision déférée du 17 Septembre 2019 – Président du Tribunal de Grande Instance de FOIX – 19/00098

M. X

SASU KARBI BRISSE N CO

C/

A Z

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT AOUT DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

SASU KARBI BRISSE N CO RCS FOIX

Représentée par Madame Emilie BRISSE

GUZET-NEIGE

[…]

Représentée par M^e Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur A Z

Le Carré

[…]

Représenté par M^e Guy DEDIEU de la SCP LAFAYETTE AVOCATS, avocat au barreau D’ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et de l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 modifié par l’article 1er de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, pour faire face à l’épidémie de covid-19.

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

FAITS

Suivant acte notarié en date du 8 novembre 2017, M. Y a cédé à la SAS Karbi Brisse N Co un fonds de commerce de restauration rapide situé lieu-dit Guzet-Neige comprenant le droit au bail consenti par M. Z le 16 mars 2012, moyennant un loyer de 12 300 euros payable tous les ans au mois de mars.

Le 4 mai 2019, le bailleur a fait délivrer à la SAS Karbi Briss N Co un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de

12 234,36 € en principal.

PROCEDURE

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2019, M. Z a assigné la SAS Karbi Briss N Co devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Foix en constat du jeu de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement de 12 234,36 euros au titre des loyers et charges impayés.

L’assignation a été délivrée aux créanciers inscrits suivant actes des 2 et 5 juillet 2019.

Par ordonnance contradictoire en date du 17 septembre 2019,

le juge a :

— constaté que la clause résolutoire insérée au bail daté du 16 mars 2012, est acquise depuis le 5 juin 2019,

— ordonné l’expulsion de la SAS Karbi Briss N Co et de tous occupants de son chef des locaux situés au lieu-dit Guzet-Neige (09), au besoin avec le concours de la force publique, dans le mois de la signification de l’ordonnance du 17 septembre 2019,

— fixé, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation annuelle, à compter du 5 juin 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, à hauteur de

12 234, 36 euros,

— condamné la SAS Karbi Briss N Co à payer à M. Z la somme provisionnelle de 12 234,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance du 17 septembre 2019,

— rejeté la demande de délais de paiement de la SAS Karbi Briss N Co,

— rejeté la demande d’injonction de remise en état, sous astreinte, de la SAS Karbi Briss N Co,

— rejeté la demande d’expertise judiciaire,

— condamné la SAS Karbi Briss N Co à payer à M. Z le montant de

1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SAS Karbi Briss N Co aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 4 mai 2019,

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Par déclaration en date du 30 septembre 2019, la SAS Karbi Brisse N Co a interjeté appel de la décision. L’ensemble des chefs de la décision sont critiqués.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

La SAS Karbi Brisse N Co dans ses dernières conclusions en date du 16 janvier 2020 demande à la cour au visa de l’article 1719 du Code civil, de:

— réformant l’ordonnance de référé du 17 septembre 2019 rendue par

M. le Président du tribunal de grande instance de Foix,

— dire que le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance et de conservation du bien à l’usage duquel il est loué, s’opposait à la délivrance d’un commandement de payer les loyers, la société locataire se trouvant dans l’impossibilité absolue d’exploiter son activité dans les lieux loués,

- rejeter les demandes présentées par M. Z visant l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion de la société locataire,

- condamner M. Z à réaliser les travaux de réfection de la canalisation d’eau encastrée sous la chappe en ciment du local, et cela sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

- à titre subsidiaire et sur le fondement de l’article 145 du Code civil, ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de rechercher l’origine de la fuite sur la canalisation, de décrire les travaux nécessaires aux remises en état et de chiffrer le préjudice subi par la société concluante,

— ordonner la suspension des loyers et cela à compter du mois de mars 2020 et ce jusqu’à la réalisation des travaux de réfection de la canalisation d’eau encastrée sous la chappe en ciment du local ou jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— condamner M. Z au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que :

— elle a dû cesser toute exploitation du fonds de commerce en raison de difficultés financières révélées par des charges très importantes de consommation d’eau (facture de 14 122,8 € de juillet 2018 à juin 2019) ; en effet dès le mois d’août 2018, le syndicat départemental mixte des eaux l’a informée d’une consommation exceptionnelle ne s’expliquant que par une fuite sur le réseau ; elle en a aussitôt informé son bailleur qui toutefois est resté taisant de sorte qu’elle a cessé de payer le loyer ; dès la délivrance du commandement de payer elle a renouvelé sa demande d’intervention dès lors que la recherche de fuite nécessitait de percer la chape en ciment ; mais face à l’inertie du bailleur qui tentait d’invoquer la responsabilité de la copropriété, elle a toutefois dû se résoudre à faire réaliser les travaux par un plombier,

— le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance et d’entretien d’un local conforme à l’usage auquel il est destiné de l’article 1719 du Code civil, puisque la réparation de la canalisation encastrée sous la chape de ciment ne relevait pas des réparations locatives,

— dès lors la clause résolutoire ne peut avoir joué,

— elle a toutefois réglé le 19 décembre 2019 la somme de 12 234,36 € en compte CARPA au conseil du bailleur.

M. Z dans ses dernières conclusions en date du 12 décembre 2019 demande à la cour au visa des articles 809 et 1382 du Code civil, de :

— confirmer la décision entreprise,

y ajoutant en cause d’appel,

— condamner la SAS Karbi Briss N Co à la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient que :

— le loyer annuel pour la période 2018-2019 n’a pas été payé en mars 2019 comme convenu au bail,

— la locataire n’a pas régularisé la situation dans le mois de la délivrance de l’acte,

— il n’est pas justifié d’un paiement en décembre 2019 et rien ne l’autorisait à suspendre le versement des loyers,

— il n’a pas été informé de l’existence d’une fuite d’eau en août 2018,

— elle a exploité son fonds durant l’hiver 2018-2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2020 aux termes de laquelle les parties ont été avisées que l’affaire qui avait été initialement fixée à l’audience du 25 mai 2020, serait retenue sans audience, en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de covid-19.

Les parties ont adhéré à l’application de ce texte par déclarations écrites du 14 mai 2020.

MOTIVATION

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, l’acte de cession du fonds de commerce vise le bail commercial du 16 mars 2012 aux termes duquel il est prévu en page 21 une clause résolutoire en cas d’impayé d’un seul terme du loyer passé un mois après la délivrance d’un commandement de payer.

M. Z a fait délivrer un commandement de payer l’arriéré locatif de

12 234,36 € suivant acte du 4 mai 2019.

La SAS Karbi Brisse N Co ne conteste pas ne pas avoir régularisé la situation dans le mois de la délivrance de l’acte.

La clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

Le juge des référés juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 5 juin 2019 sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés.

En cet état, la SAS Karbi Brisse N Co est occupante sans droit des locaux appartenant à M. Z depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise.

Il appartenait en effet au locataire de saisir le juge des référés dans le délai du commandement pour solliciter la suspension de la clause résolutoire au regard de sa contestation relative au manquement éventuel du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien.

Et la SAS Karbi Brisse N Co n’a pas saisi le juge des référés dans ce délai et n’a pas non plus sollicité le bénéfice d’une telle clause devant le premier juge ni même devant la cour. Elle s’oppose seulement à la clause résolutoire en invoquant l’exception d’inexécution pour justifier l’impayé locatif, qui, s’agissant d’une question relevant du juge du fond, n’est pas recevable devant le juge des référés.

La décision qui a ordonné la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sera donc confirmée.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 5 juin 2018, le bailleur est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant, provision pour charges comprise. La SAS Karbi Brisse N Co ne justifie pas du paiement du loyer de l’année 2019/2020 réclamé par le commandement du 4 juin 2019 en cours de procédure et ce d’autant que la consignation en compte CARPA n’ayant pas été judiciairement autorisée, ne vaut pas paiement.

La décision sera donc également confirmée sur ce point.

Les demandes de la SAS Karbi Brisse N Co visant l’exécution de travaux sous astreinte par M. Z, voire la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, n’ont donc plus d’intérêt dès lors que le bail est résilié à compter du 5 juin 2019.

Il en est de même de la demande subsidiaire de la SAS Karbi Brisse N Co en suspension du loyer jusqu’à la réalisation des travaux de recherche de l’origine de la fuite sur la canalisation.

L’ordonnance du juge des référés doit donc être confirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Foix en date du 17 septembre 2019 en toutes ses dispositions.

— Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne la

SAS Karbi Brisse N Co à payer à M. Z la somme de 1000 €.

— Condamne la SAS Karbi Brisse N Co aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER