25/05/2020

ARRÊT N°

N° RG 17/03990 - N° Portalis DBVI-V-B7B-LYSJ

CR/CP

Décision déférée du 09 Mai 2017 - Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN - 15/00922

Mme X

L Y

C/

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LE PARME

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT

***

APPELANT

Monsieur L Y

[…]

[…]

Représenté par Me Laurent MASCARAS de l'ASSOCIATION ASSOCIATION D'AVOCATS MASCARAS CERESIANI - LES AVOCATS ASSOC IES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LE PARME représenté par son Syndic la SARL WSR IM-MO 'Immobilière Falguière' […]

[…]

[…]

Représentée par Me Jean hubert C de l'AARPI R.C.C. ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 28 Janvier 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. ROUQUET

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BELIERES, président, et par C. GIRAUD, directrice des services de greffe judiciaires.

EXPOSE DU LITIGE

M. L Y est copropriétaire au sein d'un ensemble immobilier dénommé Résidence Le Parme, situé […].

Depuis plusieurs années, motif pris de la nullité du mandat du syndic pour défaut d'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parme telle qu'imposée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, M. Y conteste la capacité et le pouvoir d'agir de la Sarl WSR Im-Mo, exerçant à l'enseigne Immobilière Falguière, en tant que syndic de la copropriété, situation qui a donné lieu à plusieurs saisines du président et/ou du tribunal de grande instance de Montauban tout comme du juge de l'exécution et à plusieurs décisions juridictionnelles.

Par lettre datée du 22 mai 2015, adressée en recommandé avec accusé de réception, l'Immobilière Falguière a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 19 juin 2015 ayant notamment pour objet l'approbation des comptes de l'exercice 2014, le quitus à délivrer au syndic, la nomination du syndic pour l'exercice 2015, la présentation et l'approbation des budgets 2015 et 2016.

Le 19 mars 2015, M. L Y avait sollicité que soit mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale 2015 au chapitre « désignation du syndic » la candidature de l'Eurl Torrens Immobilier, la proposition de contrat étant jointe à son courrier.

Sur requête de M.Y, le président du tribunal de grande instance de Montauban, par ordonnance du 3 juin 2015, a désigné un huissier de justice à l'effet d'assister à l'assemblée générale des copropriétaires.

En vertu de cette ordonnance, Me AF H, huissier de justice associée au sein de la Selarl AF H-AG AH, a dressé procès-verbal de ses constatations le 19 juin 2015.

Pour l'occasion, M.Y avait établi une liste écrite de réserves. Il a contesté l'ensemble des résolutions qui étaient proposées au vote des copropriétaires.

Le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2015 a été adressé par le syndic de la copropriété par courrier daté du 22 juin 2015.

Par acte d'huissier en date du 25 septembre 2015, M. L Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Montauban en nullité de ladite assemblée générale, soutenant, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que l'assemblée générale avait été convoquée par un syndic dépourvu de mandat et de capacité à agir ainsi que retenu par décision du juge de l'exécution du 5 février 2015 exécutoire par provision et, au visa de l'article 18 de ladite loi, la nullité du mandat du syndic faute pour ce dernier d'avoir fait procéder à l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, invoquant par ailleurs diverses irrégularités dont le défaut d'inscription à l'ordre du jour de la candidature concurrente aux fonctions de syndic qu'il avait sollicitée, le défaut d'évocation de cette question, un dépassement du nombre de pouvoirs autorisés par mandataire, le défaut de mention de sa candidature à la présidence du bureau et du résultat sur ce vote, le défaut de mention dans le procès-verbal des réserves écrites qu'il avait émises, le défaut de précision des votes pour chacun des membres du conseil syndical, le défaut de précision des votes des copropriétaires absents, la mention erronée de l'acceptation des comptes par le conseil syndical au lieu de l'assemblée générale.

Par jugement contradictoire rendu le 9 mai 2017, le tribunal de grande instance de Montauban a :

- déclaré irrecevable la demande formée par L Y en nullité de l'assemblée générale du 19 juin 2015 résultant de la nullité du mandat du syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parme exercé par la Sarl Wsr Im-Mo au titre de l'autorité de la chose jugée de la décision rendue par la cour d'appel le 3 juin 2015,

- débouté L Y de l'ensemble de ses demandes,

- condamné L Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parme, représenté par son syndic, la Sarl Wsr Im-Mo la somme de 3.000 € en application de l'article 700,1° du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu que dans le cadre d'une précédente instance portant sur la contestation de mesures d'exécution, par arrêt du 3 juin 2015, « confirmé »(sic) par arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 26 janvier 2017, la cour d'appel de Toulouse avait rejeté l'ensemble des demandes de M.Y au nombre desquelles figurait en premier lieu l'irrecevabilité de l'appel formé par la Sarl Wsr Im-Mo en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parme au motif du défaut de qualité à agir résultant de l'absence de compte séparé au nom du syndicat, la cour retenant que la validité du mandat du syndic avait été définitivement jugée, alors que le litige se présentait dans des conditions strictement identiques, lors d'une procédure ayant donné lieu à un arrêt du 8 avril 2014, que dès lors cette décision était revêtue de l'autorité de la chose jugée laquelle ne pouvait être remise en cause par la production d'une convention d'ouverture de compte déjà prise en considération dans une procédure antérieure et que M.Y était irrecevable en sa demande en nullité de l'assemblée générale du 19 juin 2015 résultant de la nullité du mandat du

syndic. Il a par ailleurs retenu que si par décision du 5 février 2015 le juge de l'exécution avait annulé diverses procédures d'exécution diligentées à l'encontre de M.Y les 16 et 15 septembre et 31 octobre 2014 pour défaut de capacité à agir de la société Wsr Im-Mo en qualité de syndic de la copropriété pour défaut de justification de l'existence d'un compte séparé de la copropriété, cette décision n'avait pas vocation à statuer sur la capacité du syndic à représenter valablement le syndicat des copropriétaires en dehors de la saisine du juge de l'exécution, notamment pour la période postérieure au 31 octobre 2014 date de la dernière mesure d'exécution forcée, et qu'au 21 mai 2015, date d'envoi des convocations, ladite société devait être considérée comme disposant de la qualité à agir en tant que syndic. Pour le surplus il a estimé non fondées les diverses contestations de M. Y.

M. Y a relevé appel général de cette décision par déclaration en date du 24 juillet 2017.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 avril 2018, M. Y, appelant, demande à la cour de :

- réformer intégralement le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- déclarer nulle et de nul effet la décision de l'assemblée générale ordinaire du 19 juin 2015 du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et pour violation des dispositions légales ci-dessous rappelées, à savoir

- convocation de l'assemblée générale du 19.06.2015, effectuée en date du 21 mai 2015 par un syndic, en l'occurrence la Sarl Wsr Im-Mo, qui agissait sans mandat et sans aucune capacité, ni pouvoir d'agir au nom du syndicat, suite à la décision du Juge de l'exécution du 5 février 2015 bénéficiant de l'exécution provisoire et ayant ainsi un effet immédiat ;

- absence de régularisation par l'assemblée générale des copropriétaires de la désignation d'un organe apte à la représenter sur la période allant du 5 février 2015 au 19 mai 2015, date à laquelle le syndic WSR IM-MO a adressé les convocations à l'assemblée générale du 19 juin 2015 alors qu'il n'en avait plus le pouvoir ;

- défaut d'inscription à l'ordre du jour de ladite assemblée générale et au chapitre « désignation du syndic », de la candidature de l'Eurl Torrens Immobilier, […] à Montauban , candidature concurrente au syndic Wsr Im-Mo, en violation de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 ;

- violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété relative à l'approbation des comptes et à la définition des comptes de copropriété, par l'inscription au titre des charges de copropriété des frais et honoraires de l'avocat d'un des copropriétaires, M. Z, en procès avec lui-même, dans un litige n'ayant aucun lien avec la gestion et le fonctionnement de la copropriété et non-respect de l'article 18 de ladite loi sur l'ouverture d'un compte au nom du syndicat ;

- violation du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 sur le défaut de mention de sa candidature en qualité de président de séance ; sur le défaut d'annexion des réserves émises par lui ; sur le défaut du nombre de voix de chacun des copropriétaires absents ; sur la mention de l'élection globale des membres du conseil syndical et la mention du scrutin et de l'élection du président du conseil syndical ;

- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Parme aux entiers frais et dépens de l'instance, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 21 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Parme, intimé, demande à la cour, au visa des articles 1351 du Code civil, 14, 18, 21, 22 de la loi du 10 juillet 1965, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967, de :

- confirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;

- y ajoutant, condamner M. Y à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

SUR CE, LA COUR,

1°/ Sur la nullité de l'assemblée générale du 19 juin 2015 pour défaut de mandat et de capacité de la Sarl Wsr Im-Mo à délivrer convocations

M. Y au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 soutient que l'assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 19 juin 2015 a été convoquée le 21 mai 2015 (en réalité le 22 mai 2015) par le syndic Immobilière Falguière (Sarl Wsr Im-Mo) alors que ce dernier n'en aurait plus eu la capacité ni le pouvoir des seules suites de la décision du juge de l'exécution du 5 février 2015, bénéficiant de l'exécution provisoire et ayant ainsi un effet immédiat, juridiction ayant constaté qu'à la date de différents actes de saisie des 16 et 30 septembre 2014 et 31 octobre 2014, le syndic Wsr Im-Mo n'avait aucune capacité à agir au nom de la copropriété ne pouvant justifier d'un mandat valable ; que l'appel diligenté par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de cette décision n'ayant pas de caractère suspensif en vertu de la loi, il appartenait au syndicat de faire régulariser par l'assemblée générale la désignation d'un organe apte à la représenter pour la période allant du 5 février 2015 à la date des convocations adressées en mai 2015, ce qu'il s'est abstenu de faire, de sorte qu'à la date de la convocation de l'assemblée générale ordinaire objet du présent litige, il n'en avait plus la capacité ni le pouvoir en vertu d'une décision de justice exécutoire.

Or, nonobstant l'absence de caractère suspensif d'un appel à l'encontre d'une décision assortie de l'exécution provisoire tel que soutenu par M.Y, selon les dispositions de l'article 561 du code de procédure civile dans sa version en vigueur à la date de la décision du juge de l'exécution revendiquée par M.Y, l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit.

Il résulte de cet effet dévolutif que nonobstant le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision frappée d'appel, en cas d'infirmation du jugement, le dispositif de l'arrêt infirmatif se substitue à celui de la décision infirmée et prend rétroactivement la place de celle-ci qui est mise à néant des chefs infirmés.

En l'espèce, par décision du 5 février 2015, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Montauban saisi par M. Y d'une contestation de diverses mesures d'exécution diligentées à son encontre à l'automne 2014 par le syndicat des copropriétaires représenté par la société Wsr Im-Mo en qualité de syndic pour défaut de qualité dudit syndic résultant selon lui de la nullité de son mandat en raison de l'absence de justification de l'ouverture d'un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires , retenant, au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que la société Wsr Im-Mo ne justifiait pas à la date des mesures d'exécution contestées de l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, obligation légale prévue à peine de nullité du mandat, et ne justifiait pas consécutivement légalement de sa qualité pour agir, a prononcé la nullité desdites mesures d'exécution.

Néanmoins, par arrêt du 3 juin 2015 la cour d'appel de Toulouse, retenant que la question de la validité du mandat du syndic avait été définitivement jugée par des décisions antérieures sans qu'aucun élément nouveau ne soit survenu depuis le dernier arrêt de la cour prononcé le 8 avril 2014, a infirmé la décision du juge de l'exécution du 5 février 2015 en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, débouté M. Y de toutes ses prétentions.

Le pourvoi diligenté par M. Y à l'encontre de cette décision a été rejeté par arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 26 janvier 2017, de sorte que l'arrêt du 3 juin 2015 a acquis

force de chose jugée irrévocable et que son dispositif s'est substitué dès son prononcé et rétroactivement à celui de la décision du juge de l'exécution du 5 février 2015, cette décision ayant été mise à néant en toutes ses dispositions tout comme les motifs les ayant justifiées.

Il résulte du tout que M. Y ne peut utilement soutenir que des suites de la décision du juge de l'exécution du 5 février 2015, assortie de l'exécution provisoire de droit, la Sarl Wsr Im-Mo se serait trouvée dépourvue de sa qualité de syndic et ne pouvait valablement convoquer les copropriétaires le 22 mai 2015 pour l'assemblée générale du 19 juin 2015, aucune nullité de cette assemblée générale n'étant encourue de ce chef ainsi que l'a jugé le premier juge.

Pour le surplus, la disposition du jugement entrepris par laquelle le premier juge a déclaré M. Y irrecevable en son moyen de nullité tiré de la violation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour défaut de justification d'ouverture d'un compte séparé au nom de la copropriété comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée ne fait pas l'objet de critique spécifique.

2°/ Sur la nullité de l'assemblée générale du 19 juin 2015 pour défaut de mise à l'ordre du jour d'un syndic concurrent

M. Y reproche au syndic de la copropriété de n'avoir pas mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 19 juin 2015 la candidature d'un syndic concurrent, en l'espèce l'Eurl Torrens Immobilier, et d'avoir inscrit sur le procès-verbal de ladite assemblée générale, en l'absence de tout débat sur cette candidature, des résultats fictifs. Il en déduit ce qu'il considère comme constituant « une manipulation frauduleuse » et la nullité consécutive de l'assemblée générale.

Selon les dispositions de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l'assemblée générale contient l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. Selon les dispositions de l'article 10 du même décret, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.

En l'espèce, selon courrier daté du 19 mars 2015, adressé en recommandé avec accusé de réception , M. Y a sollicité que soit inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale au chapitre « désignation du syndic », la candidature de l'Eurl Torrens Immobilier, joignant à sa demande la proposition de contrat de syndic.

Par courrier du 27 mai 2015 l'Immobilière Falguière adressait à M. Y une lettre de type circulaire précisant que dans le cadre de l'assemblée générale du 19 juin 2015 elle adressait la demande d'un copropriétaire dont le document se rapportant au point 4 de l'ordre du jour n'aurait pas été joint au précédent envoi.

Ledit point 4, au vu du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 juin 2015, portait sur le renouvellement du mandat du syndic.

Il ressort du procès-verbal établi par Me AF H, huissier de justice désignée par le président du tribunal de grande instance de Montauban sur requête de M. Y afin d'assister à l'assemblée générale, produit en pièce 9 par M. Y, que s'agissant du renouvellement du mandat du syndic, les opérations se sont déroulées de la manière suivante :

« M. Y propose la candidature de Mme A AA AB, gestionnaire de copropriété dans la société Torrens Immobilier à Montauban. Cette personne se présente au renouvellement du mandat du syndic, et M.B se présente également, il rappelle l'arrêt de la cour d'appel en date du 3 juin 2015.

Passage au vote

Mme A a une voix

M.B a obtenu 35 voix

son mandat est renouvelé. »

Il en résulte qu'il y a bien eu proposition de la candidature de la société Torrens Immobilier représentée par Mme A, telle que requise par M. Y en complément de l'ordre du jour initial, que cette candidature a donné lieu à un vote des copropriétaires présents ou représentés dont le résultat était d'une voix pour Mme A et de 35 voix pour M. B représentant de la Sarl Wsr Im-Mo, syndic en exercice, et que le résultat de ce vote a abouti au renouvellement du mandat du syndic actuel et au rejet de la candidature de l'Eurl Torrens Immobilier.

En conséquence, lorsque le procès-verbal de l'assemblée générale adressé aux copropriétaires le 22 juin 2015 mentionne :

« mandat pour l'exercice 2015 jusqu'à la date de l'assemblée générale appelée à approuver les comptes dudit exercice-Contrat du cabinet Immobilière Falguière, joint à la convocation et contrat du cabinet Torrens Immobilier-résultat et vote :

les copropriétaires, après en avoir délibéré, décident :

-de renouveler le mandat du cabinet Immobilière Falguière pour la période allant jusqu'à la date de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice à clôturer au 31 décembre 2015 ou de la seconde assemblée en cas de majorité non atteinte, assemblée générale devant intervenir au plus tard le 30 juin 2016...

Résultats du vote pour le cabinet Immobilière Falguière

oui : 5418 tantièmes 35 copropriétaires

non : 1551 tantièmes 1 copropriétaire (Y)

la résolution est approuvée

-de ne pas donner le mandat au cabinet Torrens Immobilier

Résultats du vote pour le cabinet Torrens Immobilier

oui 5418 tantièmes 35 copropriétaires

non 1551 tantièmes 1 copropriétaire (Y)

la résolution est approuvée »

il ne fait que refléter avec exactitude le résultat du vote effectif soumis à l'assemblée générale des copropriétaires s'agissant du renouvellement du mandat du syndic actuel et du refus des copropriétaires présents ou représentés de donner mandat au cabinet Torrens Immobilier, sans aucune « manipulation frauduleuse » contrairement à ce que soutient M. Y.

En conséquence, aucune nullité de l'assemblée générale litigieuse ne peut être encourue de ce chef.

3°/ Sur l'approbation des comptes

* Sur les honoraires d'avocat inscrit aux charges de la copropriété

M. Y conteste l'approbation des comptes 2014 qu'en ce qu'ont été inscrits au titre des charges de copropriété des frais et honoraires de l'avocat d'un copropriétaires, M.Christian Z, en procès avec lui dans un litige qui n'aurait aucun lien avec la gestion et le fonctionnement de la copropriété, soutenant que ces honoraires sont afférents à un litige privé sans lien avec le fonctionnement ou la gestion de la copropriété, qu'ils ne doivent pas être pris en charge par la copropriété et que cette présentation des comptes, établie en fraude de la loi et en collusion entre le président du conseil syndical et le syndic, justifie l'annulation de l'assemblée générale. Il n'invoque plus, comme il l'avait fait en première instance, un manquement du syndic à ses obligations pour défaut de diligence relativement au montant des dettes sur charges impayées par certains copropriétaires.

Selon les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

En application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1967, dans tout syndicat de copropriétaires un conseil syndical, dont les membres sont désignés par l'assemblée générale et exercent leurs fonctions à titre gratuit, assiste le syndic et contrôle sa gestion. Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Le conseil syndical ne disposant pas lui-même de la personnalité morale, la responsabilité de ses membres peut être recherchée sur le fondement délictuel par un ou des copropriétaires.

En application des dispositions de l'article 27 du décret 67-223 du 17 mars 1967, les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration supportées par le syndicat des copropriétaires et réglées par le syndic.

En l'espèce, au titre des charges générales de l'exercice clos au 31 décembre 2014, les comptes 2014 soumis à l'approbation de l'assemblée générale du 19 juin 2015 intègrent divers frais d'auxiliaires de justice, dont ceux de Me C dans un contentieux Z/Y.

Il ressort du jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Montauban le 16 février 2016 ayant débouté M. Y de ses prétentions et produit au débat, que par acte du 2 juillet 2014, ce dernier a assigné M.Christian Z, président du conseil syndical, en responsabilité et dommages et intérêts pour manquements dans l'exercice de ses fonctions, lui reprochant le refus d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 juin 2013 d'une question soumise par M. Y concernant le mode de gestion financière de la copropriété et d'une résolution visant à obtenir du syndic la copie de la convention d'ouverture de compte courant auprès du Crédit Agricole, de ne pas avoir saisi le tribunal de grande instance concernant la situation financière de la copropriété au regard des comptes de copropriétaires débiteurs, de ne pas avoir annexé à la convocation à l'assemblée générale le compte-rendu de mission du conseil syndical, de ne pas avoir réagi au fait que le syndic se serait rendu coupable de faux et d'usage de faux lors de l'assemblée générale du 6 juin 2014, d'avoir occulté une gestion financière de la copropriété en infraction avec l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et fait montre d'une collusion dolosive avec le syndic dont il aurait ainsi couvert les agissements.

La responsabilité de M.Z ayant été recherchée par M. Y au titre de manquements reprochés en sa qualité de président du conseil syndical dans l'accomplissement de sa mission d'assistance et de contrôle de la gestion du syndic de la copropriété, les frais inhérents à la défense des intérêts du président du conseil syndical ont justement été intégrés par le syndic de la copropriété

aux charges communes de la copropriété conformément aux dispositions de l'article 27 du décret et de l'article 10 de la loi susvisés ainsi que retenu par le premier juge et aucune nullité de l'assemblée générale du 19 juin 2015 n'est encourue de ce chef.

*Sur le rôle du conseil syndical dans l'approbation des comptes

Selon les dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne en outre son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat des copropriétaires pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

L'article 26 du décret du 17 mars 1967 précise que le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution, et que l'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. Cette concertation implique la tenue d'une réunion préparatoire entre le conseil syndical et le syndic.

M. Y ne peut donc reprocher au syndic de la copropriété d'avoir initié une réunion préparatoire à l'assemblée générale annuelle avec les membres du conseil syndical, laquelle s'est déroulée le 16 avril 2015 en présence de Madame D et de M.Z, membres en exercice du conseil syndical, M. E étant absent excusé, pour examiner l'ordre du jour de l'assemblée générale et recueillir leur avis notamment sur les comptes de l'exercice 2014, les budgets 2015 et 2016, selon le procès-verbal produit au débat. Le règlement de copropriété définissant selon M. Y les modalités de fonctionnement du conseil syndical, l'allégation selon laquelle en l'absence de M. E, le conseil syndical ne pouvait valablement être représenté à cette réunion préparatoire par les seuls Mme D et M. Z ne peut être vérifiée.

L'intervention de cette réunion préparatoire n'est en elle-même pas de nature à entacher d'irrégularité l'assemblée générale du 19 juin 2015. Par ailleurs, M. Y se contente d'affirmer sans en justifier que cette réunion ne se serait en fait pas tenue et que le compte-rendu en aurait été établi a posteriori.

En toute hypothèse, les reproches qu'il émet à l'encontre du conseil syndical, lequel n'aurait pas selon lui procédé à la vérification des comptes, ne sont pas de nature à affecter la régularité des délibérations votées par l'assemblée générale dans les conditions, non remises en cause, de majorité requises par la loi quant au quitus donné au syndic, à l'approbation des comptes de l'exercice 2014 et à l'approbation des budgets des exercices 2015 et 2016. Aucune nullité de l'assemblée générale n'est en conséquence encourue de ces chefs.

4°/ Sur les irrégularités tirés de la feuille de présence et des pouvoirs

Selon les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et celle de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat.

Selon les dispositions de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 il est tenu une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose. Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée. Elle constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.

Le premier juge a procédé à l'inventaire des signatures de la feuille de présence de l'assemblée générale du 19 juin 2015 pour en déduire qu'elle ne permettait pas de constater la détention de plus de trois procurations par copropriétaire présent.

M. Y soutient quant à lui que « l'agence Alpha » aurait bénéficié en tout de 5 pouvoirs.

L'agence Alpha, sur laquelle M. Y ne donne aucune précision sur la nature juridique et la qualité, ne figure pas au nombre des copropriétaires. Deux personnes physiques, Mme G N et M. F, non copropriétaires, apparaissent sur la feuille d'émargement avec la précision « Alpha » au côté de leur nom patronymique, mais se sont trouvées personnellement titulaires chacune de mandats de la part de copropriétaires selon le procès-verbal de Me H. Aucune de ces deux personnes qui ont participé au vote en vertu des mandats dont elles étaient personnellement titulaires n'a détenu plus de trois mandats, Mme G ayant signé la feuille d'émargement en qualité de mandataire de MM. O P et AC AD AE, M.F en qualité de mandataire de Q R, S T et U V. Aucun mandat n'a été identifié par l'huissier instrumentaire comme établi au nom d'une « agence Alpha ».

Il en résulte que M. Y est mal fondé à soutenir que le nombre de trois mandats aurait été dépassé de nature à entacher les votes d'irrégularité.

Pour le surplus, M. Y ne justifie pas des irrégularités qu'il invoque à l'égard d'un certain nombre de pouvoirs qui n'auraient pas été datés, auraient été illisibles ou auraient comporté une date incompatible avec le délai d'acheminement postal vers la France depuis l'Ile de la Réunion, aucun de ces éléments ne ressortant des constatations rapportées au constat du 19 juin 2015 par Me H huissier de justice mandaté pour assister à l'assemblée générale du même jour, lesdits pouvoirs, au nombre de 27 au total, mentionnés par l'huissier instrumentaire comme étant annexés à son constat, n'étant pas produits au débat . Aucune irrégularité ne peut en outre résulter du fait que certains pouvoirs aient été acceptés par les mandataires le jour même de l'assemblée générale.

5°/ Sur le défaut de mention de la candidature de M. Y à la présidence du bureau

Selon les dispositions de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion l'assemblée générale désigne son président, et s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

En l'espèce, conformément à l'article 17 du même décret, le procès-verbal de l'assemblée générale mentionne que l'assemblée générale a désigné M.Jean-W D en qualité de président du bureau par 35 copropriétaires votants « pour », représentant 5418 tantièmes de copropriété sur 6969 copropriétaires présents ou représentés, contre une voix opposante, celle de M. Y, représentant 1551 tantièmes.

Aucune disposition n'imposant que soit mentionnées au procès-verbal les différentes candidatures éventuelles aux fonctions de président du bureau, le premier juge a justement retenu que l'absence de précision de la candidature de M. Y à ces fonctions ne pouvait être de nature à affecter de nullité l'assemblée générale litigieuse. De surcroît, le procès verbal de Me H relève que deux candidats se sont présentés à l'élection aux fonctions de président du bureau, M. Y et M. I et que le résultat a été de 5418 pour M. J et 1551 pour M. Y. La retranscription du vote de l'assemblée pour la désignation du président du bureau telle que figurant au procès-verbal susvisé est donc parfaitement fidèle.

6°/ Sur les réserves écrites émises par M. Y

M. Y a remis au président de séance lors de l'assemblée générale du 19 juin 2015 une liste de réserves écrites relatives aux comptes de l'exercice 2014, liste produite en pièce 13. Il soutient que l'absence d'inscription de ses réserves au procès-verbal d'assemblée générale, privant les

copropriétaires absents ou représentés de la connaissance des sujets qui auraient pu faire débat au cours de cette assemblée générale, constituerait une irrégularité sanctionnée par la nullité de ladite assemblée générale.

En application des dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 seules doivent être mentionnées au procès-verbal des décisions de l'assemblée générale les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires opposants sur la régularité des décisions.

En l'espèce, il résulte du procès-verbal de constat de Me H que la liste des réserves écrites formulées par M. Y été remise par ce dernier au président de séance juste après la constitution du bureau et avant toute délibération sur les questions portées à l'ordre du jour.

Le procès-verbal de l'assemblée précise s'agissant de la première question soumise à l'ordre du jour relative à l'approbation des comptes de l'année 2014 que M. Y a formulé huit réserves à ce sujet.

Cette liste de réserves ne portait que sur les contestations émises par M. Y sur le fond des comptes de l'exercice 2014 soumis à l'approbation de l'assemblée générale (absence selon lui de vérification et de certification par le conseil syndical, comptes de l'exercice établis sur un compte selon lui non séparé de celui du syndic, déficit dû à des arriérés de charges impayées, contestation de sa propre dette à l'égard de la copropriété, contestation d'honoraires d'avocat inscrits aux charges de la copropriété, prise en charge par la copropriété du renouvellement pour certains copropriétaires de télécommande, pass, bip, excès des sommes consacrées au remplacement des ampoules).

En conséquence, ainsi que l'a retenu le premier juge, aucune nullité ne peut sanctionner l'absence d'inscription au procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2015 de la liste des réserves remise par M. Y qui ne portaient pas sur la régularité des décisions prises par ladite assemblée générale.

7°/ Sur l'élection des membres du conseil syndical

En application des dispositions des articles 21 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 , les membres du conseil syndical sont élus par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25.

Le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2015 énonce qu'après avoir enregistré les candidatures de Mesdames ou Messieurs Z, E, K et Sci Valdy, les copropriétaires après en avoir délibéré décident de nommer en qualité de membres du conseil syndical Mesdames ou Messieurs Z, E, K et Sci Valdy pour un an.

Le résultat du vote, précisant « vote pris pour chacun des membres » mentionne :

Oui: 5418 tantièmes 35 copropriétaires

Non : 1551 tantièmes 1 copropriétaire (Y) pour vote Z-E-K

Abstentions : 1551 tantièmes, 1 copropriétaire (Y) pour vote Sci Valdy

Ces mentions établissent, contrairement à ce que soutient M. Y, qu'il n'y a pas eu un vote unique bloqué pour l'ensemble des membres du conseil syndical, mais qu'au contraire le vote a été réalisé pour chacun des candidats, M. Y ayant voté contre les candidatures Z, E et K et s'étant abstenu concernant la candidature de la Sci Valdy.

Le premier juge a donc justement retenu que le moyen soulevé du chef d'un vote bloqué devait être rejeté.

8°/ Sur l'élection du président du conseil syndical

Le procès-verbal d'assemblée générale porte effectivement mention de l'élection du président du conseil syndical avec la mention « Election du président » M.Christian Z, résultat du vote Oui : 3.

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise uniquement que le président du conseil syndical est élu parmi ses membres, ce qui a été le cas en l'espèce.

Le fait que l'élection du président dudit conseil, laquelle s'est déroulée entre les membres nouvellement élus, soit relatée au procès-verbal de l'assemblée générale n'est pas de nature à entacher de nullité les délibérations prises par les copropriétaires lors de cette assemblée générale, le premier juge ayant justement retenu que la mention de ce scrutin dans le procès-verbal de l'assemblée du 19 juin 2015 était sur ce point sans conséquence.

9°/ Sur l'absence de mention du nombre de voix des copropriétaires absents

Conformément aux dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, lesquelles n'imposent que la transcription au procès-verbal d'assemblée générale sous l'intitulé de chaque question à l'ordre du jour, du résultat du vote avec la précision des noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix ainsi que les noms des copropriétaires qui se sont abstenus et leur nombre de voix, le premier juge a justement retenu que le défaut de mention du nombre de voix des copropriétaires absents était sans conséquence sur la validité de l'assemblée générale du 19 juin 2015.

10°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Confirmé en ses dispositions principales, le jugement entrepris doit aussi être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, M. Y supportera les dépens d'appel et se trouve redevable au titre de cette procédure d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 susvisé dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt sans pouvoir lui-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Condamne M. L Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parme représenté par son syndic en exercice la Sarl Wsr Im-Mo une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel

Le condamne en outre aux dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT