27/09/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/01450 – N° Portalis DBVI-V-B7D-M36J

SL/NB

Décision déférée du 21 Février 2019 – Tribunal de Commerce de TOULOUSE – 2018J00167

M. X

SARL SUD IMMO CONSEIL

C/

SAS VINCI IMMOBILIER PROMOTION

SAS VINCI IMMOBILIER PROMOTION

SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SARL SUD IMMO CONSEIL, représentée par son Gérant, Monsieur E D

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

SAS VINCI IMMOBILIER PROMOTION, (TOULOUSE), prise en sa qualité d’Etablissement secondaire de la Société VINCI IMMOBILIER PROMOTION, dont le siège social est situé […],

[…]

[…]

Représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS VINCI IMMOBILIER PROMOTION, (BOULOGNE-BILLANCOURT), prise en la personne de son représentant légal ou statutaire domicilié, en cette qualité, audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL, prise en la personne de son représentant légal ou statutaire domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 10 Mai 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

J.C. GARRIGUES, conseiller faisant fonction de président

A.M. Y, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J.C. GARRIGUES, conseiller faisant fonction de président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

Exposé des faits et de la procédure :

La société Sud Immo Conseil exerce une activité d’agence immobilière dans la région toulousaine.

Suivant contrat en date du 28 février 2011, la société Vinci Immobilier de Midi Pyrénées a confié à la Sarl Sud Immo Conseil un mandat de recherche pour une durée irrévocable de 3 mois, renouvelable dans la limite d’une durée totale d’un an, en vue de l’acquisition d’un terrain à bâtir sis 54 et […] à Toulouse (31) appartenant à Y et G Z, moyennant un prix net vendeur minimum de 3.000.000 ', fonction de la SHON obtenue dans le cadre du permis de construire.

La commission de la Sarl Sud Immo Conseil était contractuellement fixée à 5% hors TVA, soit 5,98% TTC sur le prix net vendeur.

Le 4 mars 2011, la Snc Vinci Immobilier Résidentiel, direction régionale de Midi Pyrénées, ayant pour gérant la Sas Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt, a émis une offre d’achat concernant l’ensemble immobilier, au prix de 3.800.000 'HT pour une SHON de 7.215 m².

Les consorts Z lui ont consenti une promesse unilatérale de vente le 21 juin 2011, la levée de l’option par le bénéficiaire devant se réaliser au plus tard le 30 septembre 2011.

Le délai d’option a été prorogé à plusieurs reprises et la vente a été retardée en raison de divers recours.

Le 15 décembre 2014, un nouveau mandat de recherche d’une durée irrévocable de trois mois, renouvelable dans la limite d’une durée totale d’un an, a été conclu entre la Sas Vinci Immobilier Sud Ouest et la Sarl Sud Immo Conseil, portant sur le même terrain, pour un prix fonction de la SHON qui serait obtenue dans le cadre du permis de construire. La commission de la Sarl Sud Immo Conseil était contractuellement fixée à 5% hors TVA, plus TVA en vigueur au moment de la signature de l’acte.

Les consorts Z ont finalement consenti une promesse unilatérale de vente à la Snc Vinci Immobilier Résidentiel le 22 février 2017, portant sur le même bien, au prix net vendeur de 3.050.000 '.

La réitération de la vente devant notaire est intervenue le 19 décembre 2017.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 février 2018, la Sarl Sud Immo Conseil a fait assigner les sociétés Vinci Immobilier Résidentiel, Vinci Immobilier Promotion Toulouse et Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt en paiement de la commission due pour la vente dudit bien réalisée le 19 décembre 2017.

Par jugement contradictoire rendu le 21 février 2019, le tribunal de commerce de Toulouse a :

— dit la Sarl Sud Immo Conseil recevable en sa demande à l’encontre de Vinci Immobilier Promotion Toulouse, mais irrecevable en sa demande à l’encontre de Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt,

— jugé que le mandat du 15 décembre 2014 est valide,

— débouté la Sarl Sud Immo Conseil de sa demande de droit à commission,

— débouté la Sas Vinci Immobilier Promotion Toulouse, la Sas Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamné la Sarl Sud Immo Conseil, à payer à la Sas Vinci Immobilier Promotion Toulouse, à la Sas Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt et à la Snc Vinci Immobilier Résidentiel, la somme de 500 ' chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire,

— condamné la Sarl Sud Immo Conseil aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la Sas Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt n’était intervenue que comme gérant de la Sas Vinci Immobilier Résidentiel, et que cette gérance n’était pas mise en cause.

Il a considéré que le mandat de recherche du 28 février 2011 avait été remplacé par celui du 15 décembre 2014 ; que ce mandat était expiré le 15 décembre 2015 ; que le mandant s’interdisait de traiter directement avec le vendeur jusqu’au 15 décembre 2016 mais que la promesse de vente était postérieure, car elle datait du 22 février 2017 ; qu’en conséquence, la société Sud Immo Conseil n’avait pas droit à commission ; qu’il n’était pas démontré des manoeuvres déloyales pour évincer la société Sud Immo Conseil de son droit à commission.

Il a omis de statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sarl Sud Immo Conseil.

Par déclaration du 26 mars 2019, la Sarl Sud Immo Conseil a interjeté appel de tous les chefs du dispositif la concernant.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 août 2019, la Sarl Sud Immo Conseil, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1194 et 1217 du Code civil, de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972, de :

— constater sa qualité et son intérêt à agir à l’encontre des sociétés Vinci Toulouse, Vinci Boulogne-Billancourt et Vinci Résidentiel ;

— réformer en conséquence le jugement dont appel en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en sa demande fondée à l’encontre de la société Vinci Boulogne-Billancourt ;

A titre principal,

— constater la validité du mandat de recherche qui lui a été confié le 22 février 2011 par la société Vinci Toulouse ;

— constater que le 4 mars 2011, la société Vinci Toulouse a émis une offre d’achat de l’ensemble immobilier appartenant aux consorts Z situé […] à Toulouse ;

— constater que cette offre a été confirmée par une promesse unilatérale de vente consentie par les consorts Z le 21 juin 2011 à la société Vinci Résidentiel ;

— constater que tant le mandat de recherche, l’offre et la promesse de vente prévoyaient une commission à son bénéfice à hauteur de 5% HT du prix net vendeur en cas de réitération authentique de la vente ;

— constater que la commission prévue à son bénéfice en cas de réitération de la vente n’a, jusqu’à l’introduction de la procédure, jamais été remise en cause par les sociétés Vinci Toulouse, Vinci Boulogne-Billancourt et Vinci Résidentiel, et que le droit à rémunération a été expressément reconnu par les courriels du 15 décembre 2014 ;

— constater que le 19 décembre 2017 la vente authentique de l’ensemble immobilier situé […] à Toulouse est intervenue, à son insu, entre la société Vinci

Résidentiel et les consorts Z dans les conditions déjà décrites par la promesse de vente du 21 juin 2011 ;

— dire que dès lors, elle est titulaire d’un droit à commission sur la vente de l’ensemble immobilier situé […] passée par acte authentique le 19 décembre 2017 ;

— dire que le mandat de recherche conclu le 15 décembre 2014 ne s’oppose pas à son droit à commission ;

— réformer en conséquence le jugement dont appel en ce qu’il a dénié le droit à rémunération dont elle bénéficie ;

— condamner ensemble les sociétés Vinci Toulouse, Vinci Boulogne-Billancourt et Vinci Résidentiel à lui payer sa commission contractuellement prévue correspondant à 5% HT du prix net vendeur de la vente intervenue le 19 décembre 2017, soit la somme de 152.500 ' HT et 183.000 ' TTC, majorée des taux d’intérêts légaux à compter de cette date ;

A titre subsidiaire,

— constater les manoeuvres dolosives et le comportement fautif des sociétés Vinci Toulouse, Vinci Boulogne-Billancourt et Vinci résidentiel pour l’évincer de son droit à rémunération ;

— dire que leur comportement fautif ouvre droit à la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages-intérêts ;

— réformer en conséquence le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

— condamner ensemble les sociétés Vinci Toulouse, Vinci Boulogne-Billancourt et Vinci Résidentiel au paiement d’une indemnité qui ne peut être inférieure à la somme de 152.500 ' augmentée des intérêts légaux à compter du 19 décembre 2017 ;

En tout état de cause,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée à payer aux sociétés Vinci Toulouse, Vinci Boulogne-Billancourt et Vinci Résidentiel au paiement d’une somme de 500 ' chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner ensemble les sociétés Vinci Toulouse, Vinci Boulogne-Billancourt et Vinci Résidentiel au paiement d’une somme de 20.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— les débouter de leur demande de dommages et intérêts.

Elle soutient qu’elle a qualité et intérêt à agir tant à l’encontre de Vinci Immobilier Promotion Toulouse, en raison du mandat de recherche signé le 28 février 2011, que contre la société Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt, en sa qualité de gérant de la société Vinci Immobilier Résidentiel ainsi qu’en raison de sa place centrale dans le groupe Vinci et de l’importance des relations commerciales qu’elle entretient avec elle depuis 2010.

Elle fait valoir qu’elle a un droit à commission, au motif que le mandat de recherche du 28 février 2011 reste valable, et qu’il donne droit à commission en application de la promesse de vente intervenue le 21 juin 2011, puis de la promesse de vente intervenue le 22 février 2017 réitérée le 19 décembre 2017, portant sur des conditions extrêmement similaires, sans que le nouveau mandat du 15 décembre 2014, dont la validité même est sans importance sur son droit à rémunération, ne puisse s’y opposer. Elle estime que cette vente n’aurait pu intervenir sans le travail de prospection et de démarchage effectué par elle huit ans auparavant, et qu’ainsi, elle ne peut être évincée de son droit à commission. Elle soutient qu’il importe peu qu’un nouveau mandat ait été signé le 15 décembre 2014, dont le groupe Vinci soutient à la fois qu’il est nul et qu’il aurait remplacé le mandat du 28 février

2011, car ce mandat du 15 décembre 2014 était inutile, et car le groupe Vinci s’était engagé à régler les commissions malgré la caducité des promesses de vente.

A titre subsidiaire, elle soutient qu’elle a droit à la réparation du préjudice né de sa privation de rémunération. Elle estime que des manoeuvres frauduleuses ont eu pour but d’éluder la commission qui lui était due en contrepartie de ses précédentes opérations de prospection et d'

entremise ; qu’en effet, le groupe Vinci n’a jamais remis en cause le bien fondé de sa rémunération ; qu’ensuite, il l’a maintenue dans l’incertitude quant à la survenance de la vente ; que le silence gardé par le groupe Vinci suffit à lui seul à caractériser l’intention frauduleuse ; qu’en outre, il a affirmé dans l’acte authentique de vente que les conventions avaient été négociées directement entre les parties, sans le concours d’un intermédiaire ; que cet oubli caractérise la volonté d’évincer la société Sud Immo d’une rémunération qui n’avait jamais été remise en cause et qui lui était due, de telle sorte que le fait que le groupe Vinci et les consorts Z aient traité ensemble directement constitue à lui seul une manoeuvre frauduleuse.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 17 juillet 2019, la Sas Vinci Immobilier Promotion Toulouse, la Sas Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel, intimés, demandent à la cour de :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la Sarl Sud Immo Conseil à l’encontre de la Sas Vinci Immobilier Promotion Toulouse ;

— ce faisant, la mettre hors de cause ;

— pour le surplus, confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions ;

— in limine litis, mettre hors de cause la Sas Vinci Immobilier Promotion ;

Sur le fond,

A titre principal,

— dire que le mandat du 15 décembre 2014 est nul et de nul effet ;

A titre subsidiaire,

— dire que la Sarl Sud Immo Conseil n’est titulaire d’aucun droit à commission ni à dommages et intérêts sur la vente du 19 décembre

2017 ;

— en conséquence, la débouter de l’intégralité de ses prétentions ;

— à titre infiniment subsidiaire, débouter la Sarl Sud Immo Conseil de sa demande en dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil ;

A titre reconventionnel,

— condamner la Sarl Sud Immo Conseil au paiement de la somme de

5.000 ' à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner à leur régler la somme respective de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La société Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt soutient qu’elle n’a fait que représenter, en tant que gérante, la société Vinci Immobilier Résidentiel pour régulariser la promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011 ; qu’elle ne pourrait être attraite dans la cause que si elle avait commis un

acte ne relevant pas des missions qui lui sont dévolues par la loi et les statuts, pouvant entraîner sa responsabilité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La société Vinci Immobilier Promotion Toulouse soutient que la promesse de vente a été conclue au bénéfice de la Snc Vinci Immobilier

Résidentiel ; que l’acte précisait que c’était cette société qui était débitrice de la commission dans l’hypothèse de la réitération de la vente ; qu’elle-même n’est pas concernée par les demandes.

La société Vinci Immobilier Résidentiel soutient que l’action ne peut être fondée que sur le mandat de recherche du 15 décembre 2014, qui a remplacé celui du 28 février 2011 ; que le mandat du 15 décembre 2014 est nul. A titre subsidiaire, elle soutient que la société Sud Immo Conseil n’a pas fait de prospection, ni d’identification des biens ou terrains potentiellement à vendre ; que de même, elle n’a effectué aucun démarchage de potentiels acquéreurs ; qu’il s’agissait de négocier un foncier que le promoteur convoitait ; qu’en outre, le mandat de recherche du 28 février 2011 est caduc puisqu’il ne produisait ses effets que pendant la durée de la promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011, jusqu’à l’éventuelle réitération de l’acte définitif ; que l’avenant du 29 septembre 2014 a été le dernier régularisé, avec une date de levée d’option le 30 septembre 2015 ; que pour préserver ses droits, l’agent immobilier a voulu régulariser un nouveau mandat de recherche le 15 septembre 2014 ; que M. A, directeur développement, a répondu qu’il n’était pas nécessaire d’avoir un nouveau mandat, que le mandataire serait inscrit sur la promesse comme initialement ; que M. A, qui n’est pas juriste, ne pouvait donner que son sentiment personnel ; que cependant, le mandant a répondu positivement, et qu’un nouveau mandat a été conclu le 15 septembre 2014, qui s’est substitué à celui du 28 février 2011 ; qu’en l’absence de levée d’option, la promesse du 21 juin 2011 est devenue caduque ; que les parties à la promesse ont été déliées de tout engagement l’une envers l’autre, et qu’en conséquence, l’agent immobilier ne saurait prétendre à une rémunération ; que la vente du 19 décembre 2017 n’a pas été conclue aux mêmes modalités et conditions que celles issues de la promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011 ; qu’en vertu du mandat de recherche du 15 septembre 2014, le mandant ne pouvait traiter, directement ou indirectement avec le vendeur pendant les 12 mois suivant l’expiration du mandat, soit jusqu’au 15 décembre 2016 ; que du 1^er octobre 2015 au 15 décembre 2016, les vendeurs n’entendaient plus céder leur bien ; que ce n’est que postérieurement, dans le cadre d’un nouveau projet immobilier, qu’ils ont accepté la vente, à un prix inférieur ; que l’agent immobilier qui n’était plus titulaire d’aucun mandat et qui ne justifie d’aucune diligence ne pouvait prétendre à une rémunération.

Elle conteste être de mauvaise foi, indiquant que la clause selon laquelle les conventions ont été négociées directement entre les parties sans le concours ni la participation d’un intermédiaire est une clause de style, et n’est que le strict reflet de la réalité. Elle ajoute n’avoir jamais indiqué qu’elle abandonnait le projet d’achat ; qu’on ne voit pas pourquoi les parties à la vente aurait attendu le 15 décembre 2016 afin d’éliminer l’agent immobilier, pour redémarrer leurs négociations ; que l’agent immobilier n’avait pas à être informé de la teneur de leurs échanges, ne disposant plus d’aucun droit sur les négociations en cours.

Motifs de la décision :

1. Sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de la société Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

La société Vinci immobilier Promotion Boulogne Billancourt n’est intervenue à la vente qu’en tant que gérante de la société Vinci Résidentiel. Il n’est pas allégué la commission d’un acte pouvant entraîner sa responsabilité.

Il n’est pas non plus démontré l’imbrication des sociétés au sein du groupe Vinci.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré la société Sud Immo Conseil irrecevable en ses demandes à l’encontre de la société Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt.

2. Sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de la société Vinci Immobilier Promotion Toulouse :

La promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011 et les avenants successifs ont été signés par Vinci Immobilier Résidentiel. Ils indiquent que cette dernière est débitrice de la commission.

Le mandat de recherche du 28 février 2011 a été passé par une entité dénommée Vinci immobilier de Midi Pyrénées. Celui du 15 décembre 2014 a été donné par une entité dénommée Vinci immobilier Sud Ouest. L’offre d’achat du 4 mars 2011 a été faite par la société Vinci Immobilier Résidentiel. Dans tous les cas le siège social indiqué est du […] à Toulouse. La société Vinci Immobilier Promotion Toulouse n’apparaît pas dans les actes.

Il apparaît qu’en réalité, le mandant était la société Vinci Immobilier Résidentiel.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a déclaré la société Sud Immo Conseil recevable en ses demandes à l’encontre de la société Vinci Immobilier Promotion Toulouse.

La société Sud Immo Conseil sera déclarée irrecevable en ses demandes à l’encontre de la société Vinci Immobilier Promotion Toulouse.

3. Sur le droit à commission de la société Sud Immo Conseil :

Le mandat de recherche est réglementé par la loi du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et par son décret d’application du 20 juillet 1972.

En vertu de l’article 1^er 1° de cette loi, dans sa version applicable au 28 février 2011, elle s’applique aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

En vertu de l’article 6 I de cette loi, dans sa version applicable au 28 février 2011, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1^er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

En l’espèce, le mandat de recherche du 28 février 2011 stipule qu’il est donné pour une durée irrévocable de trois mois renouvelable dans la limite d’une durée totale d’un an, sauf dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception et avec préavis de 15 jours minimum.

Il prévoit que le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué.

Le mandat de recherche du 28 février 2011 a été suivi d’une offre d’achat du 4 mars 2011, puis d’une promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011, en cours de validité du mandat. La levée de l’option par le bénéficiaire devait se réaliser au plus tard le 30 septembre 2011.

Cependant, la levée d’option a été retardée par des recours : recours du 27 mars 2012 par le préfet au titre du contrôle de légalité ; recours contentieux par M. et M^me B et M^me C par requête déposée le 13 avril 2012 au tribunal administratif de Toulouse. Plusieurs avenants sont alors intervenus, prorogeant la levée d’option jusqu’au 30 septembre 2015.

Ainsi, par avenant du 26 juin 2012, les parties ont convenu que la levée d’option par le bénéficiaire

devrait intervenir au plus tard le 30 novembre 2012.

Par avenants des 21 et 22 novembre 2012, les parties ont convenu que la levée d’option par le bénéficiaire devrait intervenir au plus tard le 31 juillet 2013.

Par avenant du 30 juillet 2013, elles ont convenu que la levée d’option devrait intervenir au plus tard le 30 septembre 2014.

Par avenant du 29 septembre 2014, elles ont convenu que la levée d’option par le bénéficiaire devrait intervenir au plus tard le 30 septembre 2015.

Au 30 septembre 2015, la levée d’option n’est pas intervenue.

Dès lors, la promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011 est devenue caduque le 30 septembre 2015. Les parties à la promesse unilatérale de vente ont été déliées de tout engagement l’une envers l’autre. L’opération pour laquelle le mandat a été donné n’a donc pas été effectivement conclue.

Une nouvelle promesse unilatérale de vente est intervenue le 22 février 2017, portant sur le même terrain, la même superficie, et entre les mêmes parties que la promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011. Le prix est en baisse par rapport à la promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011 (3.050.000 ' au lieu de 3.800.000 '), car la hauteur des constructions est réduite de R+4 à R+2. La SHON est également réduite. Il s’agit donc d’une autre opération.

Le mandat de recherche du 15 décembre 2014 reprend les stipulations du mandat du 28 février 2011 relatives au fait qu’il est donné pour une durée irrévocable de trois mois renouvelable dans la limite d’une durée totale d’un an, sauf dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception et avec préavis de 15 jours minimum, et au fait que le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué.

En vertu de l’article 6 I de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction modifiée par la loi du 24 mars 2014, le mandat doit préciser les moyens employés par le mandataire et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1^er.

L’article 92 du décret 20 juillet 1972 applicable à effet du 1^er janvier 2011 dispose que :

'Outre les mentions prescrites par les articles 8,28 et 56 du décret du 23 mars 1967 susvisé et par l’article 72 du décret du 30 mai 1984 susvisé, les personnes visées à l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel :

— le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;

— le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise ainsi que l’activité exercée ;

— le cas échéant, le nom et l’adresse du garant.'

En l’espèce, le mandat du 15 décembre 2014 ne précise pas les moyens employés pour diffuser les annonces commerciales. Néanmoins, il s’agit d’un mandat de recherche portant sur un bien précis, avec une localisation et des propriétaires connus, donc la diffusion d’annonces commerciales était sans objet.

Par ailleurs, il est mentionné la garantie de QBE France pour un montant de 110.000 '. L’adresse de QBE France n’est pas mentionnée.

L’adresse du garant ne figurant pas sur le mandat, le mandat du 15 décembre 2014 est donc nul. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a déclaré valide le mandat du 15 décembre 2014.

Lors de la promesse unilatérale de vente intervenue le 22 février 2017, les parties ont déclaré avoir traité directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.

La société Sud Immo Conseil soutient que la vente de 2017 s’est faite grâce à son entremise et son rôle déterminant.

Certes, en 2011, une offre d’achat suivie d’une promesse unilatérale de vente était intervenue, mais elle ne portait pas sur les mêmes conditions et n’était pas relative au même projet immobilier. Il n’y a pas seulement eu une baisse du prix. Il y a également eu transformation du projet, passé de R+4 à R+2.

En conséquence, la Sarl Sud Immo Conseil ne peut pas se fonder sur le mandat de recherche du 28 février 2011 pour réclamer sa commission.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Sud Immo Conseil de sa demande de droit à commission.

4. Sur le droit de la société Sud Immo Conseil à des dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder le droit à commission d’un agent immobilier ouvre droit à la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages et intérêts.

En l’espèce, la société Vinci Immobilier Résidentiel a reconnu le droit à commission.

Le 28 février 2014, H A, à l’époque directeur de développement Vinci Immobilier, a écrit à E D, gérant de la société Sud Immo Conseil, pour faire le point sur le dossier Z. Il a indiqué qu’un recours des voisins était en cours devant le tribunal administratif. Il a dit : 'Le requérant ne démord pas de ses positions à savoir : une indemnité d’environ 150.000 ' ; réduire le permis de construire actuel en R+2 au lieu de R +4 ce qui implique une renégociation du foncier automatiquement.'

H A a écrit à E D le 15 décembre 2014 à 13 h 59 'Je te précise que nous réglerons les honoraires à Sud Immo Conseil comme nous nous y étions engagés sur les affaires en cours ; que nous accompagnons la société Sud Immo Conseil et ce malgré : la caducité des promesses de ventes en cours, et les renégociations effectuées avec les propriétaires.'

E D a demandé à H A le 15 décembre 2014 à

16 h 33 : 'Souhaites tu de nouveau mandats pour les ventes en cours de tout manière même s’il y a caducité il reste valable par le biais des compromis de bases.'

H A a répondu à E D le même jour à 18 h 21 : 'Je me suis renseigné, il n’est pas nécessaire d’avoir de nouveau mandat, tu seras inscrit sur la promesse comme initialement.'

A 19 h 20, le même jour, M. D a écrit à M. A : 'J’ai préparé les nouveaux mandats est-il possible de se mettre tout de même à jour.'

A 19 h 22, M. A a répondu : 'Oui bien sûr porte les et je m’occupe de les faire signer dans la semaine j’ai encore Philippe sous la main.'

Le 28 janvier 2016, H A a écrit à M. D : 'concernant le dossier Z, comme évoqué dernièrement, la partie adverse a fait appel de la décision. Nous sommes devant la cour administrative d’appel de Bordeaux. Nous devons patienter 1,5 ans pour la décision. Les propriétaires nous demandent une indemnité de 115.000 ' pour signer une nouvelle promesse de vente. Dans le cas contraire, ils retirent leur bien de la vente et remettent les maisons en location. Au vu des frais

engagés sur ce dossier, nous attendons la décision de notre direction générale sur la poursuite ou l’abandon de ce dossier. Retour le 15 février.'

Le 7 juillet 2016, M. D écrit : 'Avez-vous confiance pour la suite dossier Z en procédure ''. M. A répond : 'Sur un indicateur de confiance nous sommes à 40%. Les requérants ont fait appel, nous aurons un jugement dans 18 mois mini […] Nous maintenons ce dossier à jour.'

Ainsi, la vente a été suspendue pour des causes étrangères aux deux parties (recours devant les juridictions administratives). M. A et M. D sont restés en contact en 2016 alors que la promesse de vente de 2011 était caduque, et que le mandat de 2014 (d’ailleurs non valable) était en tout état de cause expiré.

M. A a engagé la société Vinci Immobilier Résidentiel, car il était directeur de développement. Il ne s’est pas contenté de donner son sentiment personnel, mais a employé le pronom 'nous', s’engageant ainsi au nom de la société Vinci Immobilier Résidentiel. Il avait auparavant été agent immobilier plusieurs années, donc il ne peut être soutenu qu’il n’avait pas les connaissances juridiques suffisantes.

Il ressort de ces échanges de courriels que la société Vinci Immobilier Résidentiel a reconnu le droit à commission de la société Sud Immo Conseil, malgré la caducité de la promesse de vente.

Or, en 2017, elle a gardé le silence, maintenant le mandataire dans l’incertitude quant à la survenance de la vente, qui portait pourtant sur le même terrain, avec les mêmes propriétaires.

Elle a négocié directement avec les propriétaires, et a mentionné dans l’acte authentique de vente du 19 décembre 2017 que les conventions avaient été négociées directement entre les parties, sans le concours d’un intermédiaire

Ce faisant, elle a gommé les diligences de la société Sud Immo Conseil en 2011, et a cherché à éluder son droit à rémunération qu’elle avait reconnu malgré la caducité de la promesse de vente.

En conséquence, elle a commis des manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la rémunération de l’agent immobilier, et est ainsi redevable de dommages et intérêts.

La rémunération à laquelle elle s’était engagée représente 152.500 ' HT, suivant facture du 20 janvier 2018.

La société Sud Immo Conseil demande le paiement d’une indemnité qui ne soit pas inférieure au montant de son droit à rémunération frauduleusement éludé. Il sera fait droit à cette demande.

Ajoutant au jugement, il y a lieu de condamner la Snc Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la société Sud Immo Conseil la somme de

152.500 ' à titre de dommages et intérêts.

S’agissant de dommages et intérêts sur le fondement délictuel, cette somme ne portera pas intérêts au taux légal à compter de l’acte authentique du 19 décembre 2017 comme demandé par la société Sud Immo Conseil, mais à compter du présent arrêt.

5. Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sas Vinci Immobilier Promotion Toulouse, la Sas Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel de leurs demandes de dommages et intérêts, dont le fondement n’est pas précisé.

6. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Sud Immo Conseil à payer à la Sas Vinci Immobilier Promotion Toulouse, à la Sas Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt et à la

Snc Vinci Immobilier Résidentiel, la somme de 500 ' chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

La Snc Vinci Immobilier Résidentiel, partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance et les dépens d’appel.

La Snc Vinci Immobilier Résidentiel sera condamnée à payer à la Sarl Sud Immo Conseil la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel.

Elle sera déboutée de sa demande d’indemnité sur ce même fondement.

Par ces motifs

La Cour,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a déclaré la société Sud Immo Conseil irrecevable en ses demandes à l’encontre de la société Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt, en ce qu’il a débouté la société Sud Immo Conseil de sa demande de droit à commission, et en ce qu’il a débouté la Sas Vinci Immobilier Promotion Toulouse, la Sas Vinci Immobilier Promotion Boulogne Billancourt et la Snc Vinci Immobilier Résidentiel de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant :

Déclare la société Sud Immo Conseil irrecevable en ses demandes à l’encontre de la société Vinci Immobilier Promotion Toulouse ;

Condamne la Snc Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la société Sud Immo Conseil la somme de 152.500 ' à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne la Snc Vinci Immobilier Résidentiel aux dépens de première instance et aux dépens d’appel ;

Condamne la Snc Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la Sarl Sud Immo Conseil la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel ;

La déboute de sa demande d’indemnité sur ce même fondement.

Le Greffier, Le Président,

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