COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 04 AVRIL 2025

N° RG 24/04737 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N7WD

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

c/

[W] [V]

[Y] [C] [P] épouse [V]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juin 2024 par le Juge de l’exécution de BORDEAUX (RG : 23/00018) suivant déclaration d’appel du 29 octobre 2024

APPELANTE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

société anonyme au capital de 124.821.703 ', immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 379 502 644, y demeurant [Adresse 4] [Localité 9], représentée par son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), SA au capital de 181 039 170.00 ', inscrite au RCS de LYON sous le n° 391 563 939 dont le siège social est [Adresse 10] [Localité 7], suite à fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015, elle-même venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA) suite à fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007

Représentée par M^e Fernando SILVA de la SCP DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[W] [V]

né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 11]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5] – [Localité 8]

[Y] [C] [P] épouse [V]

née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 13]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5] – [Localité 8]

Représentés par M^e Valérie JANOUEIX de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine DEFOY, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

01. Selon acte authentique de prêt du 23 décembre 2005 et publié au 2ème bureau du service de la publicité foncière de Bordeaux le 28 août 2006 sous les références 2006 P 7779, le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD), venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (CIFRAA), elle-même venant aux droits du Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain (CIFFRA), est créancier de Monsieur [W] [V] et de Madame [Y] [C] [P], épouse [V].

02. Selon commandement de payer valant saisie délivré le 9 novembre 2022 aux époux [V], et publié le 4 janvier 2023 sous les références volume 2023 S n°1, le CIFD a poursuivi une procédure de saisie immobilière portant sur un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme, en copropriété, dénommé '[Adresse 12]' sis [Adresse 3], cadastré section AR numéro [Cadastre 6], lieudit '[Localité 15]' pour une superficie de 1ha 83a 73ca à [Localité 14].

03. Par acte du 27 février 2023, le CIFD a assigné les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir ordonner la vente forcée des biens saisis.

04. Par jugement du 6 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré irrecevable l’action en exécution forcée de l’acte authentique du 23 décembre 2005 pour cause de prescription,

— ordonné la mainlevée (radiation) du commandement de saisie immobilière en date du 9 novembre 2022, publié le 4 janvier 2023, aux frais de la Sa Crédit Immobilier de France Développement,

— condamné cette dernière à payer aux époux [V] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la même aux dépens de l’instance,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

05. La Sa Crédit Immobilier de France Développement a relevé appel du jugement le 5 juillet 2024.

06. Suivant requête du 12 juillet 2024 le CIFD a demandé au premier président de la cour d’appel de Bordeaux d’être autorisé à assigner à jour fixe M. [W] [V] et Madame [Y] [C] [P], épouse [V], devant la juridiction de céans. Il y a été autorisé par ordonnance du 18 juillet suivant.

07. Par acte du 24 octobre 2024, le CIFD a assigné à jour fixe M. et Mme [V] devant la cour d’appel de Bordeaux. Par avis du 29 octobre 2024, le dossier RG N° 24/03211 a été joint au présent dossier n°24/04737.

08. Aux termes de son assignation en date du 24 octobre 2024, la Sa CIFD demande à la cour, sur le fondement de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a déclaré irrecevable l’action en exécution forcée de l’acte authentique du 23 décembre 2005 pour cause de prescription,

— a ordonné la mainlevée (radiation) du commandement de saisie immobilière en date du 9 novembre 2022, publié le 4 janvier 2023, à ses frais ,

— l’a condamnée à payer aux époux [V] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné la même aux dépens de l’instance,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

statuant à nouveau,

— fixer sa créance à la somme de 318 616,11 euros outre intérêts postérieurs au taux de 3,37 % l’an à compter du 4 mars 2024 et jusqu’à complet paiement, outre mémoire suivant décompte actualisé versé aux débats,

— ordonner la vente forcée des biens saisis, conformément au cahier des conditions de la vente et maintenir la mise à prix, telle que fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de la vente,

— déterminer les modalités de la vente forcée,

— ordonner que le juge de l’exécution immobilier, sur demande du poursuivant, fixera la date de l’adjudication et les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la Scp Sébastien Lenoir et François Tostain, commissaires de justice à Bordeaux et dire que le commissaire de justice pourra se faire assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,

— dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis,

— autoriser la publication de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d’enchères immobilières et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que lorsque la publicité internet sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros HT sur justificatifs, les sites spécialisés facturant l’anonymisation des documents,

— dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites,

en tout état de cause,

— procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Fernando Silva, avocat inscrit au barreau de Bordeaux,

— condamner les époux [V] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et qui seront payés par priorité dans la distribution du prix, distraits au profit de Maître Fernando Silva sur son affirmation d’en avoir fait l’avance,

— ordonner, conformément à l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, que l’arrêt à intervenir sera mentionné en marge des commandements au service de la publicité foncière,

— débouter les intimés de toutes prétentions contraires,

— dire les dépens frais privilégiés de poursuite.

09. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2024, les époux [V] demandent à la cour:

— de confirmer lé jugement du juge de l’exécution dé Bordeaux du 6 juin 2024,

à titre principal,

— d’ordonner la prescription et l’irrecevabilité de l’action en exécution de l’acte notarié du 23 décembre 2005,

en conséquence,

— d’ordonner l’irrecevabilité des commandements de payer valant saisie immobilière du 9 novembre 2022, publiés le 4 janvier 2023, sous les références D00143 et 3304P01 S 00001 et D001148 et 3304P01 et les demandes de CIFD,

— d’ordonner la mainlevée aux frais de la CIFD desdits commandements,

— de débouter le CIFD de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— d’annuler les commandements de payer valant saisie immobilière du 9 novembre 2022 publiés le 4 janvier 2023 sous les références D00143 et 3304P01 S 00001 et D001148 et 3304P01 et les demandes de CIFD,

par conséquent,

— d’ordonner la mainlevée de ces commandements,

— de rejeter les demandes du CIFD,

à titre encore plus subsidiaire,

— de déchoir et de débouter le CIFD de ses demandes au titre des intérêts conventionnels, à savoir,

— les intérêts échus au 30 avril 2010,

— les intérêts postérieurs au 30 avril 2020,

— les échéances impayées,

— de débouter le CIFD de ses demandes au titre de la capitalisation des intérêts conventionnels et des intérêts conventionnels sur l’indemnité de résiliation,

à très encore plus subsidiaire,

— de débouter le CIFD de ses demandes des intérêts au taux de 3,37%,

— en conséquence de le débouter de ses demandes au titre des intérêts échus au 30 avril 2010 et ceux postérieurs au 30 avril 2010,

— de débouter le CIDF de sa demandes en paiement de la somme de 60 euros à titre de frais de rejet et 80 euros à titre de transmission frais de contentieux,

à titre subsidiaire, à défaut de prescription de l’action en exécution de l’acte notarié et à défaut de disqualification de l’acte notarié,

— de les autoriser à vendre amiablement les lots au prix minimal de 65 000 euros,

— de débouter le CIFD de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner le CIFD à leur payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens.

10. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

11. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2025 et mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action en exécution de l’acte notarié du 23 décembre 2005,

12. L’article L.111-4 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’exécution des titres exécutoires mentionnés au 1° à 3° de l’article L.111-3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.

13. Toutefois, force est de constater que les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ne font pas partie des titres exécutoires mentionnés au 1° à 3° de l’article L.111-3 du code des procédures civiles et que les actions en exécution desdits actes ne sont pas soumises à la prescription décennale de l’article L.111-4 du même code, mais se prescrivent en fonction de la créance que ces actes constatent.

14. L’acte notarié souscrit en l’espèce, consistant en un contrat de prêt en date du 23 décembre 2005, destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier par les époux [V], l’action en exécution de cet acte notarié est soumise à la prescription quinquennale de droit commun, telle que prévue à l’article 2224 du code civil. En effet, les époux [V], emprunteurs, ayant procédé à plusieurs investissements locatifs meublés ne peuvent valablement se prévaloir de la prescription abrégée de l’article L.218-2 du code de la consommation.

15. En outre, s’agissant d’une créance à termes successifs, le délai de prescription court à compter de la déchéance du terme pour le capital restant dû et de leur date d’exigibilité pour les échéances impayées. Il peut être interrompu dans les conditions visées aux articles 2240, 2241 et 2244 du code civil.

16. Dans le cadre du présent appel, la Sa CIFD critique le jugement entrepris qui a déclaré irrecevable pour cause de prescription l’action en exécution forcée qu’elle a engagée sur le fondement de l’acte notarié de prêt du 23 décembre 2005.

17. Pour conclure à l’irrecevabilité d’une telle action, le jugement déféré a retenu que le délai de prescription de ladite action avait commencé à courir pour le capital restant dû à la date de déchéance du terme, intervenue le 30 avril 2010 et pour les mensualités impayées à compter de leur date, soit pour la plus ancienne à compter de mars 2010, de sorte que le délai de prescription, devait normalement prendre fin en mai 2015. Il a indiqué ensuite que dès lors que la procédure de saisie immobilière avait été engagée par la délivrance d’un commandement de payer en date du 9 novembre 2022 et que le délai de prescription n’avait pu être interrompu par l’assignation en paiement délivrée par la Sa CIFD à l’encontre des époux [V] le 31 octobre 2011, le délai de prescription n’avait pas été valablement interrompu, de telle manière que l’action en exécution forcée de l’acte authentique du 23 décembre 2005 était irrecevable pour cause de prescription.

18. Au soutien d’une telle argumentation, les époux [V] exposent dans leurs dernières écritures qu’en vertu d’un arrêt de la Cour de cassation en date du 19 mars 2020, il appert que l’action en exécution d’un titre exécutoire constitue une instance distincte de celle engagée en vue de faire établir judiciairement l’existence de la créance, de sorte que l’exercice de cette seconde action, si elle interrompt la prescription de l’action en reconnaissance de la créance, n’a pas pour effet d’interrompre l’action en exécution du titre, de sorte qu’au cas d’espèce cette dernière est prescrite.

19. S’il est exact que l’arrêt susvisé a considéré que l’action en paiement était distincte de l’exécution forcée du titre exécutoire et que l’application de la réforme du 17 juin 2008 sur la prescription ne permettait pas de considérer qu’après avoir obtenu un titre exécutoire dans le cadre d’une action en paiement soumise à la prescription trentenaire, l’exécution forcée de ce même titre exécutoire relevait de la prescription trentenaire, alors qu’il avait été obtenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi de réforme de juin 2008, il n’a nullement jugé que l’action en paiement engagée par un créancier ne pouvait interrompre la prescription de la créance et du titre exécutoire qui la constate.

20. Au contraire, c’est par l’intermédiaire de trois arrêts en date du 18 février 2016 que la Cour de cassation a retenu que l’acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêt pas les attributs d’un jugement, de sorte qu’aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance. Ainsi, l’action en paiement, la demande en fixation de créance et toute demande interruptive du délai de prescription ont pour effet, bien qu’elles constituent des instances distinctes, d’interrompre le délai de prescription de l’action en exécution forcée du titre exécutoire.

21. Dans le même sens, dans un arrêt rendu le 12 juillet 2023 par la première chambre civile de la Cour de cassation, cette dernière a indiqué que ' la cour d’appel, qui a relevé que par actes des 9 et 12 décembre 2011, la banque avait assigné les emprunteurs en paiement du solde restant dû sur les deux emprunts et que cette instance était toujours en cours à la date à laquelle la banque avait procédé à l’inscription d’hypothèque et diligenté la saisie-attribution sur le fondement des actes authentiques de prêt, en a exactement déduit que ces actions avaient le même but, à savoir le désintéressement du prêteur et que par conséquent l’introduction de la première avait interrompu le délai de prescription des secondes et que l’effet interruptif ayant commencé à produire ses effets, aucune prescription n’était acquise au moment de l’inscription d’hypothèque du 25 juin 2019 et des saisies du 20 août 2019".

22. Il s’ensuit que l’introduction par le créancier d’une demande en paiement de la créance contenue dans l’acte notarié interrompt la prescription de l’action en exécution de l’acte notarié constatant cette même créance. Ainsi, l’interruption de la prescription s’étend d’une action à une autre si les deux actions, bien qu’elles aient une cause distincte, tendent vers un seul et même but.

23. Appliqué au cas d’espèce, il appert que l’action en exécution forcée du contrat de prêt signé le 23 décembre 2005, a commencé à courir le 1er mai 2010 après que la déchéance du terme ait été prononcée par courrier du 30 avril 2010 et qu’il a été valablement interrompu par l’assignation en paiement délivrée par le CIFD le 31 octobre 2011 à l’encontre des époux [V] devant le tribunal d’Evry, faisant ainsi courir à compter de cette date un nouveau délai de cinq ans.

24. Cette affaire pendante devant le tribunal de grande instance d’Evry a été déclarée connexe avec une autre relevant du tribunal de grande instance de Marseille, opposant également les époux [V] et la Sa CIFD de sorte qu’elle a été renvoyée devant cette dernière juridiction. Par ordonnance du 22 janvier 2015, le juge de la mise en état a prononcé le sursis à statuer sur le fond du litige jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés par les époux [V]. Dans une telle hypothèse, lorsque l’assignation interruptive de prescription au sens de l’article 2241 du code civil, n’a pas été suivie de l’extinction de l’instance, même plusieurs années plus tard, en raison d’un sursis à statuer, l’effet interruptif a continué de produire ses effets, de sorte que l’action en exécution de l’acte notarié n’est pas prescrite.

25. En outre, il convient de rappeler que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par la suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure, en application de l’article 2234 du code civil.

26. Or, il n’est pas sérieusement contestable que la SA CIFD s’est trouvée dans l’impossibilité d’agir en recouvrement de sa créance à la suite de la plainte pénale déposée dans le cadre de l’affaire Apollonia le 10 avril 2008 par des emprunteurs, aux termes de laquelle les titres exécutoires sur lesquels elle entendait fonder ses poursuites ont été argués de faux. Au regard du caractère imprévisible de cette procédure, de sa complexité et de sa gravité, elle s’est trouvée confrontée à un cas de force majeure qui l’a empêchée d’agir.

27. En réalité, ce n’est que lorsque le risque pénal a été levé, par ordonnance du juge d’instruction de Marseille du 15 avril 2022, s’agissant des faits de faux et usage de faux, confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction d’Aix en Provence du 15 mars 2023 que la SA CIFD a recouvré sa faculté d’agir en exécution de l’acte notarié contesté.

28. Il s’ensuit de plus fort que l’action de la société appelante en exécution de l’acte notarié du 23 décembre 2005 n’est pas prescrite, de sorte que le jugement entrepris qui l’a déclarée irrecevable pour cause de prescription et qui a ordonné la mainlevée (radiation) du commandement de saisie immobilière en date du 9 novembre 2022, publié le 4 janvier 2023, aux frais de la SA Crédit Immobilier de France Développement, sera infirmé.

Sur l’éventuelle disqualification de la copie exécutoire,

29. L’article 1318 du code civil ancien indiquait que 'l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties'.

30. De plus aux termes de l’article 41 du décret du 26 novembre 1971 'tout acte fait en contravention aux dispositions contenues… aux articles 2… du présent décret est nul s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écriture privée'.

31. Enfin, l’article 2 du même décret indique en son alinéa 2 que 'les notaires associés d’une société, titulaire d’un office… ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier, au degré prohibé par l’alinéa précédent, sont parties ou intéressés'.

32. Sur le fondement des dispositions susvisées, les époux [V] soutiennent que l’acte de prêt du 23 décembre 2005, qui selon eux a été établi en violation de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971, doit être disqualifié en acte sous seing privé, de sorte qu’il ne permet pas de prendre une mesure d’exécution forcée.

33. Au soutien de cette prétention, ils font valoir que la capacité, telle que requise à l’ancien article 1318 du code civil et à l’article 2 du décret du 26 novembre 1971, est fondée sur l’absence d’intérêt du notaire et sur son impartialité. A ce titre, ils rappellent que Maître [T], qui se trouve à l’origine de l’acte litigieux, a été sanctionné, avec deux autres notaires, par la chambre disciplinaire de la cour d’appel d’Aix en Provence pour violation de leurs obligations d’indépendance et d’impartialité, du fait de leur intérêt dans les affaires des promoteurs et notamment par le système de la prise des procurations en vue d’acquérir et d’emprunter. Ils indiquent également que l’obligation d’indépendance et d’impartialité des notaires leur impose de ne pas se trouver en situation de conflits d’intérêts. Or, ils considèrent que précisément au cas d’espèce, le notaire instrumentaire, Maître [T], se trouvait dans une situation de conflit d’intérêts, au regard du courant d’affaire que la société Apollonia apportait à son étude et de l’importance du chiffre d’affaire en résultant. Il en est pour preuve selon les intimés que Maître [T] a mobilisé l’ensemble du personnel de son étude pour répondre au volume d’actes requis par la société Apollonia, qu’il a exercé son ministère sous le contrôle de cette société, notamment en acceptant le système de la procuration pour la signature des actes de vente et de prêt et en obtenant des émoluments anormaux, basés sur des prix surévalués intégrant les commissions d’Apollonia.

34. En réponse à ce moyen la SA CIFD fait valoir que les époux [V] ne se sont jamais prévalus de cette disqualification depuis la rédaction de l’acte authentique du 23 décembre 2005 et que par conséquent ils sont prescrits à le faire. Toutefois, ce n’est qu’à l’occasion du premier acte d’exécution forcé, à savoir du commandement de payer valant saisie délivré le 9 novembre 2022 que la prescription a commencé à courir, de sorte que la demande en disqualification formée par les intimés n’est pas prescrite. En outre, il convient de rappeler que la disqualification a été invoquée ici à titre d’exception et qu’elle présente de facto un caractère perpétuel.

35. Dans le même sens, la SA CIFD ne peut arguer du fait que les emprunteurs ont exécuté l’acte de prêt pour considérer qu’ils ne peuvent plus se prévaloir de sa disqualification. En effet, l’article 1185 du code civil sur lequel elle fonde son raisonnement est relatif non point à la disqualification, mais à la nullité d’un acte juridique. La règle dégagée par la jurisprudence en application de cette disposition selon laquelle la nullité relative affectant un acte ne peut être invoquée par voie d’exception si celui qui l’allègue a lui-même exécuté cet acte, n’est pas applicable au cas d’espèce.

36. Enfin, il ne peut être argué du fait que les titres exécutoires ont été validés par la cour de cassation, dans le cadre des arrêts rendus par la chambre mixte le 21 décembre 2012, pour considérer qu’il n’y a pas lieu à débattre de la question de la disqualification de ces mêmes titres, puisque le débat qui a eu lieu devant la Cour de cassation s’est principalement focalisé sur l’annexion des procurations et que celui relatif à la disqualification des contrats de prêt, en application des articles 2 et 23 du décret du 26 novembre 1971, est totalement nouveau. De la même manière, le fait d’invoquer l’arrêt de la chambre de l’instruction du 5 juin 2019 est parfaitement inopérant, puisque la question n’est pas de savoir si la banque est légitime à recouvrer sa créance sur le fondement des contrats de prêt, mais de savoir si ces derniers sont des titres exécutoires ou de simples actes sous seing privés insusceptibles de fonder l’accomplissement de mesures d’exécution.

37. Sur le fond, s’il est exact d’indiquer que les articles 2 et 41 du décret du 26 novembre 1971 qui prévoient le principe de la disqualification des actes notariés en cas d’incapacité du notaire à instrumenter, notamment dans l’hypothèse où il est intéressé à l’acte, ne définissent pas précisément cette notion d’intérêt, il y a lieu de considérer que celle-ci doit être définie de manière restrictive et s’applique notamment lorsque l’acte concerné contient des dispositions en sa faveur ou à destination de ses proches.

38. En effet, la sanction de la perte d’authenticité d’un acte notarié présente un tel degré de gravité que les dispositions de l’ancien article 1318 du code civil, qui ne visent qu’une incapacité par rapport à un acte déterminé, désigné comme 'l’acte qui n’est point authentique’ doivent être interprétées strictement. Ainsi, l’existence d’un intérêt personnel de Maître [T] doit être examinée par rapport aux parties à l’acte de prêt du 23 décembre 2005 et non par rapport à une opération globale de promotion immobilière de la société Apollonia et de défiscalisation au profit des acquéreurs, s’inscrivant dans son exercice professionnel de notaire.

39. Or en l’espèce, les intimés n’établissent pas par un quelconque élément prouvant l’existence d’un intérêt personnel de Maître [T] à recevoir l’acte de prêt consenti par la SA CIFD aux époux [V], de sorte que ces derniers ne peuvent invoquer utilement l’intérêt personnel de Maître [T] au sens des dispositions de l’ancien article 1318 notamment en ce qu’il a obtenu, par ce biais la clientèle de la société Apollonia qui n’est pas partie à l’acte de prêt concerné et dont la mission a consisté à assurer la commercialisation du bien immobilier acquis par les époux [V] au moyen du contrat de prêt contesté.

40. Pas davantage, l’incapacité en lien avec l’intérêt de Maître [T] à recevoir l’acte de prêt du 23 décembre 2005 ne peut résulter du fait d’avoir reçu des honoraires conséquents dans le cadre des opérations de défiscalisation commercialisées par la société Apollonia. En effet, s’agissant d’une profession réglementée, les honoraires sont établis par la puissance publique. Enfin, le bénéfice global de ces opérations, s’il n’est pas sérieusement contestable au profit de l’étude de Maître [T] est le résultat d’une opération d’envergure conclue avec la société Apollonia, dans laquelle il n’est pas démontré que le notaire ait reçu des avantages indus, non prévus par la réglementation et dont l’acte de prêt contesté ce jour par les époux [V] a certes contribué, mais dans les limites normales de la rémunération propre aux actes notariés.

41. Il en résulte que les époux [V], qui défaillent à démontrer l’incapacité du notaire à instrumenter, au regard de son intérêt personnel à passer acte, ne pourront qu’être déboutés de leur demande tendant à la disqualification du contrat de prêt du 23 décembre 2005 en acte sous seing privé. La SA CIFD a donc bien disposé d’un titre exécutoire valable pour diligenter la procédure de saisie immobilière aujourd’hui contestée.

Sur le quantum de la créance,

42. A titre subsidiaire, les époux [V] demandent à la cour de déchoir la SA CIDF de ses demandes au titre des intérêts conventionnels, en ce compris les intérêts échus au 30 avril 2010, ceux postérieurs à cette date et ceux relatifs aux échéances impayées, au motif que la banque n’a pas respecté les dispositions de l’article L312-7 du code de la consommation et le formalisme en résultant, la sanction étant dans cette hypothèse indépendante de la démonstration d’un grief. Plus précisément, les intimés font valoir que la banque envoyait les offres de prêt à Apollonia, par Chronopost et non personnellement aux emprunteurs pour gagner en productivité, et ce, de manière dérogatoire, en vue d’accroître le volume des affaires apportées. Dans ce contexte, Apollonia en profitait pour confisquer les offres aux emprunteurs et leur faire signer dans des conditions expéditives pour éviter qu’ils ne se rétractent, la banque étant parfaitement consciente des risques encourus par les emprunteurs, à défaut de l’escroquerie d’Apollonia.

43. La société appelante répond à juste titre sur ce point que les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables aux emprunteurs relevant de l’affaire Apollonia, puisqu’ils ont tous agi, en qualité de professionnels, en vue d’acquérir une pluralité d’immeubles destinés à être mis en location, pour en tirer des revenus, leur investissement s’inscrivant en outre dans le cadre d’une opération plus globale de défiscalisation de nature à leur procurer une réduction d’impôt. Dans ce contexte, ils doivent être soumis au régime des loueurs en meublés professionnels parfaitement incompatible avec le statut de consommateur, ce qui explique d’ailleurs qu’ils soient inscrits au registre du commerce et des sociétés en cette qualité.

44. Pour autant, les époux [V] persistent à soutenir que la convention de prêt qu’ils ont signée le 23 décembre 2005 relève bien des dispositions du code de la consommation, dès lors que la banque a fait preuve d’une soumission volontaire aux dispositions de la loi Scrivener, comme en attestent les documents contractuels.

45. Toutefois, force est de constater que les seules mentions afférentes à l’offre de prêt ne peuvent à elles seules être suffisantes pour caractériser une soumission volontaire aux dispositions du code de la consommation. En l’espèce, celle-ci ne peut être établie que si elle s’avère non équivoque. Or, dans la présente affaire, il appert au contraire que l’engagement de la banque était équivoque, puisque les emprunteurs se sont présentés à elle comme des loueurs en meublés non professionnels et qu’ils ont omis de lui indiquer qu’ils avaient souscrit plusieurs emprunts dans le but d’acquérir des biens immobiliers destinés à être loués et à leur procurer des revenus, qu’ils pouvaient ensuite défiscaliser, de manière massive, sous le statut de loueurs de meublés professionnels. Dans ces conditions, la soumission de la banque aux dispositions de la loi Scrivener étant équivoque, dès lors qu’elle a été tenue dans l’ignorance de l’ampleur de l’investissement global des emprunteurs, qui lui ont caché leur statut de loueurs de meublés professionnels, il ne pourra être fait application au profit des époux [V] des dispositions du code de la consommation et du principe de déchéance du droit aux intérêts en cas de défaut de respect du formalisme contractuel.

46. Dans le même sens, les intimés seront déboutés de leurs prétentions tendant à s’opposer à la capitalisation des intérêts conventionnels et à l’application d’intérêts sur l’indemnité de résiliation, les dispositions alléguées au soutien de leurs prétentions relevant du code de la consommation et étant, comme démontré précédemment inapplicables.

47. Enfin, les emprunteurs contestent le montant de la créance réclamée par la SA CIFD, s’opposant à l’application d’un taux d’intérêt à 3,37%. Néanmoins, il résulte des éléments contractuels que le taux d’intérêt applicable doit être calculé en tenant compte d’une marge fixe de 2, 40% à laquelle il convient d’ajouter l’index Euribor 6 mois. L’assiette de calcul des intérêts de retard est donc la créance exigible à la date de la déchéance du terme à laquelle on applique le taux d’intérêt arrêté à cette même date et calculé selon les modalités sus-définies (2,4+ 0, 968 = 3, 368), soit un taux d’intérêt de 3,37 %. Le taux d’intérêt applicable à la créance de la SA CIFD est donc correct. De plus, au vu des décomptes versés aux débats, la créance de la SA CIFD sera fixée à la somme réclamée par cette dernière à hauteur de 318 616, 11 euros, laquelle s’avère parfaitement justifiée même en ce qui concerne les frais prévus contractuellement, outre les intérêts postérieurs au taux de 3,37% l’an à compter du 4 mars 2024 et jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de vente amiable formée par les époux [V],

48. Enfin, les époux [V] demandent qu’il soit procédé à la vente amiable de leur bien au prix minimum de 65 000 euros, prétention à laquelle s’oppose la SA CIFD qui sollicite la vente forcée des biens immobiliers, objet de la présente procédure.

49. Une telle demande de vente amiable ne pourra prospérer au regard de l’ancienneté de la créance de la banque, du manque de transparence des emprunteurs qui n’ont pas informé la SA CIFD de leur statut réel de loueurs de meublés professionnels et qui par ailleurs ne justifient d’aucune démarche en vue de la réalisation d’une telle opération. La vente forcée de l’immeuble concerné sera donc ordonnée dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes,

50. Il ne paraît pas inéquitable de condamner les époux [V], qui succombent en cause d’appel, à payer à la SA CIFD la somme de 3000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

51. Les dépens seront utilisés en frais privilégiés de poursuite.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [W] [V] et Mme [Y] [P], épouse [V] de l’ensemble de leurs prétentions,

Déclare recevable la procédure de saisie immobilière engagée par la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) sur le fondement de l’acte de prêt notarié souscrit le 23 décembre 2005 par M. [W] [V] et Mme [Y] [P], épouse [V],

Dit n’y avoir lieu à disqualification du titre exécutoire constitué par le prêt notarié susvisé en acte sous seing privé,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions du code de la consommation au contrat de prêt du 23 décembre 2005 conclu entre M. [W] [V] et Mme [Y] [P], épouse [V], d’une part, et la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD), d’autre part,

Fixe la créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) à l’égard de M. [W] [V] et de Mme [Y] [P], épouse [V], à la somme de 318 616,11 euros outre intérêts postérieurs au taux de 3,37 % l’an à compter du 4 mars 2024 et jusqu’à complet paiement, outre mémoire suivant décompte actualisé versé aux débats,

Ordonne la vente forcée des biens saisis, conformément au cahier des conditions de la vente et maintient la mise à prix, telle que fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de la vente,

Dit que les modalités de la vente forcée seront fixées par le juge de l’exécution de Bordeaux devant lequel l’affaire est renvoyée,

Dit que ce même juge de l’exécution immobilier, sur demande du poursuivant, fixera la date de l’adjudication et les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la Scp Sébastien Lenoir et François Tostain, commissaires de justice à Bordeaux et dit que le commissaire de justice pourra se faire assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,

Dit que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis,

Autorise la publication de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d’enchères immobilières et dit que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que lorsque la publicité internet sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros HT sur justificatifs, les sites spécialisés facturant l’anonymisation des documents,

Dit que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites,

Ordonne la taxation des frais préalables exposés au jour de la vente forcée et les déclare frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Fernando Silva, avocat inscrit au barreau de Bordeaux,

Condamne M. [W] [V] et Mme [Y] [P], épouse [V] à payer à la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les requis aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et qui seront payés par priorité dans la distribution du prix, distraits au profit de Maître Fernando Silva sur son affirmation d’en avoir fait l’avance,

Ordonne, conformément à l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, que le présent arrêt soit mentionné en marge des commandements au service de la publicité foncière,

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de poursuite.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,