Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 28 JUIN 2019

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/15312 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B33RM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/04986

APPELANTS

Monsieur H I J Y

né le […] à […]

Et

Madame E F Y épouse née X

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

Représentés tous deux par M^e Bertrand OLLIVIER de l’AARPI OLLIVIER et Associés, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : P0189

INTIMÉES

SARL LE PARC AUX ETOILES

[…]

[…]

N° SIRET : 450 747 670 00013

Représentée par M^e Fabien PEYREMORTE de la SELARL EIDJ-ALISTER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0034

SAS VALORITY FRANCE

[…]

[…]

N° SIRET : 332 641 372 00138

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Bertrand BALAS, avocat au barreau de LYON

SA ALLIANZ IARD

[…]

[…]

N° SIRET : 542 110 291 04757

Représentée par M^e Pierre JUNG, avocat au barreau de PARIS, toque : R013

Ayant pour avocat plaidant M^e Grégory LEVY du Cabinet NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, toque : R013

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Mai 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude CRETON, Président

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M. B C, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur B C dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Thi Bich Lien PHAM

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, Président et par M^me Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2003, la SARL Le Parc aux étoiles a donné à la SA Capital avenir conseil, devenue la SAS Valority France, mandat exclusif de commercialisation des logements et chalets de la résidence 'Le Parc aux étoiles’ réalisée à Puy-Saint-Vincent.

Un appartement de ce programme a été proposé à M. et M^me Y, pour lequel ils ont signé avec la SARL Le Parc aux étoiles, le 23 mars 2004, un contrat préliminaire de vente en état de futur achèvement 'dans une résidence de tourisme classée Loi Demessine (ZRR)'. Ce contrat a prévu, afin

de répondre aux exigences requises par la loi de finance pour 1999 pour bénéficier d’ allégements fiscaux, que le réservataire s’engageait à donner à bail à la société de gestion du site les locaux acquis auprès du réservant, pour une durée de plus de 9 ans. Le contrat préliminaire a également précisé le montant des loyers commerciaux.

Par acte authentique du 2 novembre 2004 dressé par M. Z, notaire associé à Nice, la SARL Le Parc aux étoiles a vendu le bien à M. et M^me Y (l’acquéreur), pour le prix de 105 636 € TTC.

L’acquéreur devenu propriétaire a donné le bien à bail commercial pour une durée de 9 ans et quatre mois, à la société chargée de la gestion du site.

Déplorant les difficultés survenues du fait de travaux de construction défectueux et, surtout, à cause de la défection des locataires qui se sont succédés, l’acquéreur a estimé qu’il n’avait pas été loyalement informé des risques de l’opération d’investissement qui lui avait été présentée.

Par actes extra-judiciaires délivrés à compter du 20 décembre 2011, l’acquéreur a fait assigner, notamment, la SA Valority France, qui a appelé en cause son assureur la SA Allianz IARD, la SARL Le Parc aux étoiles et son associée la société Immobilière Faure, le preneur à bail d’origine et le deuxième cessionnaire de ce contrat, deux syndics successifs de la copropriété (les sociétés ART et AGIR) et M. Z.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 16 mars 2017, a :

— déclaré irrecevables les demandes formées contre les sociétés Rhôde Tourisme et Valpuy,

— déclaré les autres demandes recevables,

— rejeté ces demandes,

— condamné M. et M^me Y à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, les indemnités suivantes :

. 1 000 € aux sociétés Le Parc aux Etoiles et Immobilière Faure,

. 1 000 € à la société Valority France,

. 1 000 € à la société ART,

. 1 000 € à la société Allianz,

. 1 000 € à M. Z,

. 1 000 € à la société AGIR,

— débouté les parties de toute autre demande,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. et M^me Y ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 26 juillet 2017, intimant la SARL Le Parc aux étoiles, la SA Valority France et la SA Allianz IARD.

Par dernières conclusions du 23 avril 2019, M. et M^me Y demandent à la Cour de :

— vu les articles 2270-1 ancien et 2224 du code civil,

— vu les articles L. 111-1 et suivants, L. 121-21 et suivants et L. 121-1 et suivants du code de la consommation,

— vu les articles L. 341-1 et suivants, L. 341-11 et suivants du code monétaire et financier,

— vu les articles 1134, 1147, 1382 (anciens) du code civil,

— vu l’article 1154 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes,

— infirmer le jugement pour le surplus,

— statuant à nouveau :

— dire que la société Valority France a démarché les appelants,

— dire qu’elle a manqué aux obligations applicables en matière de démarchage,

— constater les manquements au devoir d’information et de conseil tant de la société Le Parc aux étoiles que de la société Valority France,

— dire que la plaquette publicitaire lie contractuellement la société Valority France aux appelants et que cette société a donc manqué à son obligation d’information, de conseil et de loyauté,

— en conséquence, dire que la société Valority France a engagé sa responsabilité contractuelle,

— à titre subsidiaire, si la Cour retenait que la société Valority France n’était pas contractuellement liée avec les appelants,

— dire que la société Valority ne rapporte pas la preuve de l’accomplissement de son obligation d’information et de conseil envers les appelants,

— dire qu’en tout état de cause elle a manqué à son obligation d’information, de conseil et de loyauté et a ainsi engagé sa responsabilité délictuelle,

— constater que ces manquements ont engagé la responsabilité des parties intimées et ont engendré pour les concluants :

. un préjudice matériel lié à la perte locative,

. un préjudice patrimonial lié à la moins value du bien immobilier,

. un préjudice moral,

— en conséquence,

— A titre principal :

— condamner in solidum les sociétés Valority France, Le Parc aux étoiles et Allianz IARD à leur verser :

. 13 282 € au titre de la perte locative,

. 48 324 € au titre du préjudice patrimonial,

avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de ces intérêts dus pour une année entière,

— à titre subsidiaire, pour le cas où la Cour retiendrait que les manquements des intimés ont causé une perte de chance :

— condamner in solidum les sociétés Valority France, Le Parc aux étoiles et Allianz IARD à leur verser une somme qui ne saurait être inférieure à 75% des sommes ci-dessus, soit 46 206 €,

— en tout état de cause :

— condamner in solidum la société Valority France, Le Parc aux étoiles et Allianz IARD à leur verser 10 000 € au titre du préjudice moral,

— statuer ce que de droit sur les appels en garantie contre les sociétés Le Parc aux étoiles et Allianz IARD,

— rejeter toute demande contraire,

— condamner les sociétés Valority France et Le Parc aux étoiles à leur payer, chacune, 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant aux dépens.

Par dernières conclusions du 03 mai 2019, la SAS Valority France prie la Cour de :

— vu les articles 28 et 30 du 4 janvier 1955,

— vu l’article 1304 du code civil,

— vu les articles 1134, 1116 et 1998 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris et dire que n’est prouvé aucun manquement qui lui soit imputable et qui soit cause directe des préjudices allégués,

— à titre subsidiaire :

— dire que les demandes indemnitaires ne sont pas fondées ni justifiées, en toute hypothèse, dans leur montant,

— condamner la SARL Le Parc aux étoiles à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle,

— condamner M. et M^me Y à lui payer 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à défaut, condamner la SARL Le Parc aux étoiles à lui payer 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et M^me Y ou qui mieux le devra aux dépens de première instance et d’appel,

— dire que la garantie de la SA Allianz IARD est due au titre de la police n° 40706351 pour l’année 2009, sauf la franchise de 3 000 € supportée pour l’ensemble des sinistres,

— condamner cet assureur à la garantir ainsi que ses filiales de toute condamnation,

— condamner la société Allianz IARD à lui payer 5 000 € pour résistance abusive,

— condamner la société Allianz IARD à lui payer 6 000 € au titre de ses frais de défense, dépens de première instance et d’appel en sus.

Par dernières conclusions du 16 décembre 2017, la SARL Le Parc aux étoiles prie la Cour de :

— vu les articles 1116, 1147, 1382 et 1831-1 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— dire que la preuve d’un démarchage à domicile n’est pas rapportée,

— dire que nul dol ou défaut de conseil ne peut être reproché au vendeur en état futur d’achèvement qui avait confié la commercialisation des lots et la recherche d’acquéreurs à la société Valority France,

— dire qu’il n’y a eu aucune tromperie sur les lots livrés et que le vendeur a rempli valablement son obligation en transférant la propriété,

— dire que nulle faute n’est prouvée contre le vendeur en état futur d’achèvement ou contre la société Immobilière Faure dans la livraison des lots,

— en conséquence :

— rejeter l’action en dommages-intérêts de l’acquéreur,

— subsidiairement :

— débouter la société Valority France de son appel en garantie dirigé contre elle, en présence de l’action délictuelle contre l’agent immobilier pour défaut de conseil,

— débouter la société Allianz IARD de son appel en garantie dirigé contre elle, l’assureur ne disposant de plus de droit à l’égard des tiers que son assuré,

— condamner M. et M^me Y à lui payer 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 06 mai 2019, la SA Allianz IARD demande à la Cour de :

— vu les articles L. 113-1, L. 112-6 et L. 124-5 du code des assurances,

— vu les articles L. 221-1 et suivants du code de la consommation,

— vu la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972,

— vu l’article 564 du code de procédure civile,

— en l’absence de faute de la société Valority France, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

débouté l’appelant de son action en responsabilité contre son assuré,

— à titre subsidiaire, dire que la société Valority France est exonérée en vertu des articles 1^er, 4 et 13 du mandat du 15 juillet 2003,

— à défaut :

— dire que la réclamation est tardive et la mettre hors de cause,

— à défaut :

— dire qu’un seul plafond et une seule franchise s’appliquent pour l’ensemble des sinistres globalisés,

— dire que l’activité exercée n’était pas garantie au titre de la police, que la faute dolosive de l’assurée ne peut être garantie, que la publicité mensongère, le manquement à l’obligation de résultat ou de performance et l’insuffisance ou la non obtention des performances promises en matière de rendement ou d’équilibre financier ou économique sont exclus de la police,

— dire en conséquence qu’elle ne peut garantir la société Valority France pour les manquements éventuellement commis à l’égard des investisseurs,

— à défaut, appliquer le plafond et la franchise précisés à la police,

— dire la société Valority France irrecevable en sa demande nouvelle en appel au titre de la responsabilité personnelle de la concluante,

— à défaut, dire qu’elle n’a commis aucune faute dans l’application de la garantie ni dans l’offre de souscription de la police,

— dire en conséquence qu’elle n’a commis aucune résistance abusive,

— en tout état de cause :

— débouter la société Valority France de l’ensemble des demandes contre elle dirigées,

— condamner celle-ci à lui payer 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR

- Sur la responsabilité du vendeur et du commercialisateur à l’égard de l’acquéreur

Il ne peut être soutenu en l’espèce un cumul par l’acquéreur de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle équivalant à une absence de fondement, dès lors que le fondement délictuel est invoqué subsidiairement au fondement contractuel.

En droit, en matière d’opérations immobilières de placement, le vendeur professionnel de lots dans une résidence de tourisme à qui il incombe de prouver avoir satisfait à son obligation d’information et de conseil à l’égard des investisseurs non avertis et qui a annoncé la perception de loyers garantis par le gestionnaire de la résidence pendant 9 ans, a l’obligation de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial.

Semblablement, l’agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement doit informer et conseiller l’acquéreur éventuel, même en l’absence de lien contractuel avec celui-ci, sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et sur les choix à effectuer.

En l’espèce, la convention de commercialisation conclue entre la SARL Le Parc aux étoiles et la SA Capital avenir conseil devenue la société Valority France mentionne qu’il s’agit d’un mandat de vente exclusif enregistré sous le numéro 4186. Ce contrat précise concerner les lots du programme relatif à la résidence Le Parc aux étoiles, 'dont la grille de prix est jointe en annexe et dont les plans et descriptifs remis par le mandant sont certifiés exacts'.

L’article 1 énonce : 'La publicité sera à la charge de Capital avenir conseil et se fera exclusivement sous la marque 'Capital avenir conseil'.

Le mandant fournira à Capital avenir conseil le matériel publicitaire nécessaire à la présentation des produits immobiliers (perspectives, plans de vente, plaquette commerciale).'

L’article 2 indique que la mission du mandataire sera de 'prospecter la clientèle par tout moyen à sa convenance (publicité, mailings, salons, foires, etc…)et lui présenter les brochures et autres documents correspondants aux lots composant les programmes' et, 'si le client se porte acquéreur, lui faire signer ou [sic] contrat de réservation, et les documents qui doivent y être annexés, portant sur le ou les lots choisis par le client, ainsi qu’un chèque de 5% du montant TTC de la vente.

Après signature par le client, ces documents seront transmis au mandant, lequel assurera un suivi administratif jusqu’à la signature de l’acte authentique'.

L’article 3 fixe la rémunération due au mandataire par le seul mandant à 13% du prix de vente HT figurant sur la liste des prix et précise une obligation de diligences du mandataire auprès des organismes de crédits de son choix pour que les demandes de crédit des acquéreurs fassent l’objet de décisions rapides, de sorte qu’aucun retard ne soit observé dans les autorisations et régularisations des prêts.

L’article 4, intitulé 'responsabilité', indique que le mandataire est 'libre du choix de ses moyens', qu’ 'il n’aura aucune responsabilité de moyens et en aucun cas une responsabilité de résultats' et qu’il 'ne sera en aucun cas responsable des suites données par les acquéreurs, notaires et organismes de crédit aux dossiers …'

L’article 6 est une clause d’exclusivité en faveur du mandataire.

L’article 13 intitulé 'réclamations' décharge le mandataire de ses frais de défense et du paiement de toute indemnité ou dommages-intérêts qui lui seraient réclamés ou auxquels il serait condamné, comme suite à toute réclamation ou poursuite judiciaire, du fait notamment des manquements aux contrats conclus avec les clients.

S’il n’est pas prouvé en l’espèce qu’une relation contractuelle se soit nouée entre le commercialisateur et l’acquéreur, par l’effet des dispositions contractuelles ci-dessus, tout acquéreur d’un des lots dépendant du programme immobilier de la résidence Le Parc aux étoiles peut se prévaloir contre la SAS Valority France de sa qualité de mandataire exclusif de commercialisation, à qui a été fourni la plaquette commerciale de présentation, peu important, le cas échéant, que l’interlocuteur de cet acquéreur ait été un prescripteur distinct, du moment que celui-ci a agi en exécution du mandat de commercialisation confié à l’agent immobilier unique. Il ne peut non plus être utilement soutenu que l’acquéreur n’aurait pas été en contact avec le commercialisateur, puisque l’acquéreur a nécessairement été en contact avec le matériel publicitaire avant de signer le contrat préliminaire.

Or, la plaquette commerciale de présentation de l’ensemble résidentiel locatif de chalets et appartements à Puy Saint Vincent comporte une partie intitulée : ' Loi Demessine : la bonne piste pour défiscaliser', qui se décline en deux sous parties : l’une intitulée ' Le bonus fiscal', particulièrement succincte, est consacrée à l’économie d’impôts et à la récupération de la TVA ; l’autre intitulée ' Plaisir et rentabilité assurée' présente deux arguments :

— le premier est la possibilité d’occuper le bien durant deux semaines dont une en février,

— le deuxième est ainsi rédigé : 'Des loyers garantis par le gestionnaire de la résidence pendant 9 ans/Jusqu’à 5,60 % HT/HT de rentabilité.(sans occupation)'.

Alors que les termes employés dans cette plaquette publicitaire réalisée sous la responsabilité du vendeur, marchand de biens, et distribuée par le mandataire exclusif de commercialisation spécialisé en opérations de placement ou sous sa responsabilité, étaient de nature à convaincre M. et M^me Y, investisseurs non avertis, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine, rien dans le contrat de réservation ni dans l’acte authentique de vente, ni dans le bail commercial, ni dans aucun autre document remis par le vendeur à l’acquéreur avant la vente, n’a permis d’alerter celui-ci sur les risques de non-perception des loyers auxquels les investisseurs se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l’impact sur la fiabilité annoncée du placement.

Il doit donc être retenu que le vendeur professionnel a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’occasion de la souscription de la vente litigieuse.

La société Valority France qui en a la charge, en tant qu’elle s’entremet à titre habituel dans des opérations immobilières de placement, n’établit nullement avoir comblé le défaut d’information et de conseil imputable au vendeur, par l’exercice de son propre devoir d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur éventuel.

Il s’en déduit qu’à l’égard de l’acquéreur et s’agissant de la non-perception des loyers causée par la déconfiture des preneurs à bail commercial, risque dont il n’avait pas été averti en violation d’une obligation d’information et de conseil imputable tant au vendeur qu’au commercialisateur exclusif, tandis que le premier est responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle, le second est également responsable, mais sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il ne peut être soutenu que les clauses du contrat de commercialisation pourraient décharger la SAS Valority France de sa responsabilité délictuelle à l’égard d’un acquéreur.

Il n’est pas établi que la faute du commercialisateur ait été intentionnelle ni qu’il ait agi en concert frauduleux avec le vendeur dans le but de tromper.

Peu importe en l’espèce que les conditions d’application du code de la consommation relatives au démarchage à domicile aient été ou non réunies, a fortiori respectées.

- Sur les préjudices

L’acquéreur devenu propriétaire a donné le bien à bail commercial pour une durée de 9 ans et quatre mois, à la société Rhôde Tourisme, chargée de la gestion du site. Cette société ayant donné son congé à effet de la première échéance triennale, un nouveau bail commercial a été conclu avec la société Hotels & resorts developpement (H&RD), également gestionnaire de la résidence, qui a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire et a été placée en liquidation judiciaire le 19 octobre 2009. Le bail et la gestion de la résidence ont été repris par la société Valpuy, qui a elle-même fait l’objet d’un redressement judiciaire le 13 février 2014 puis a été placée en liquidation judiciaire le 18 avril 2014. La société Cîmes et Neige lui a succédé comme preneur à bail et

gestionnaire.

Le préjudice certain qui a découlé tant du manquement contractuel du vendeur que de la faute du commercialisateur exclusif comprend tout d’abord la perte locative du propriétaire qui s’évalue par la différence entre, d’une part, le montant des loyers garantis sur neuf ans tels que prévus au contrat, selon l’option exercée pour l’occupation des lieux à titre personnel, après déduction de la TVA au taux de 5,5% destinée à être reversée, soit une somme de 34 326 € et, d’autre part, les loyers effectivement versés sur la durée du bail d’origine par les preneurs à bail successifs, soit une somme de 22 932 €.

En conséquence, la SARL Le Parc aux étoiles et la SAS Valority France seront condamnées in solidum à payer à M. et M^me Y une somme de 11 394 € au titre de la perte locative.

Il est établi que M. et M^me Y ont subi des soucis et tracas en raison tant du défaut d’information et de conseil que de la nécessité de diligenter la présente procédure pour parvenir à une indemnisation.

La Cour dispose des éléments lui permettant de fixer à 1 000 € le montant de ce préjudice. Le vendeur et le commercialisateur seront condamnés in solidum au paiement de cette somme à M. et M^me Y.

S’agissant du préjudice patrimonial lié, selon la demande, à la moins value du bien immobilier, il n’est pas établi que le défaut de qualité prétendu de cet immeuble soit à l’origine d’une perte de valeur. Il n’est pas prouvé non plus que la moins value alléguée ait été causée par la saturation du marché immobilier locatif local, par suite de la réalisation d’un autre programme immobilier dans la commune de Puy-Saint-Vincent.

Par conséquent, la demande au titre de ce préjudice patrimonial ne peut prospérer puisqu’elle n’est justifiée ni en tant que préjudice découlant directement du défaut d’information allégué, ni en tant que préjudice découlant directement d’une perte de chance de n’avoir pas conclu la vente litigieuse.

Les intérêts au taux légal sur les sommes allouées ci-dessus ne courront pas à compter d’une date antérieure au présent arrêt qui liquide les préjudices.

Toutefois, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

- Sur la garantie due par la SA Allianz IARD à la société Valority France

S’agissant de l’application dans le temps de la garantie d’assurance, il est établi que la société Valority France, après avoir été assignée par le présent acquéreur et de nombreux autres copropriétaires de la même résidence a déclaré le sinistre à son assureur par lettre du 7 décembre 2011, en indiquant : 'vous avez d’ores et déjà le dossier A en cours'.

M. D A avait acquis trois biens par l’intermédiaire de la société Valority France, dont un appartement situé dans la résidence Le Parc aux étoiles.

M. A avait adressé une lettre recommandée à la société Valority France le 3 décembre 2007, dénonçant 'la pression irrégulière exercée par l’exploitant de l’investissement en Loi Demessine pour revoir les loyers à la baisse'.

La société Valority a déclaré le sinistre concernant M. A en 2009 au plus tard.

Selon la lettre recommandée du 4 décembre 2009 adressée par la SAS Valority France au courtier d’assurance pour 'l’informer de nouveaux sinistres et des risques de sinistres sériels' dans le cadre de la police RCP n° 40 706 351, cette déclaration a été motivée par des difficultés de trésorerie des sociétés gestionnaires de résidence, provoquant des retards de règlement des loyers dus aux investisseurs, de demandes de délais pour régler ces loyers, ' et même des demandes de réduction des loyers à verser aux investisseurs par avenant aux baux commerciaux'.

Cette lettre précise : 'La réticence des investisseurs à accepter ces aménagements a conduit certains gestionnaires à se placer sous sauvegarde de justice, avant de se voir placer, pour certains en redressement puis en liquidation judiciaire. Cette situation a conduit les investisseurs, dont les baux se trouvaient ainsi automatiquement résiliés à conclure de nouveaux baux commerciaux avec de nouveaux gestionnaires.

Conscients de la situation de faiblesse des investisseurs en raison des contraintes d’exploitation liées aux résidences pour ne pas voir leurs avantages remis en cause, les nouveaux gestionnaires et les gestionnaires initiaux ont proposé de nouveaux baux à des conditions de loyer et d’exploitation moins avantageuses que celles prévues à l’initial lors de la réitération des actes authentiques, faisant ainsi chuter les rentabilités initiales.

Il y a lieu de rappeler que pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Demessine (ZRR)… le bien doit être exploité par un gestionnaire pendant une durée minimale de neuf années, sans interruption supérieure à 12 mois.

Face à cet état de fait, certains investisseurs ont fait part de leur mécontentement et souhaitent trouver, auprès des différents intervenants (promoteur-vendeur / commercialisateur / gestionnaire[…]), une source de dédommagement des préjudices causés par la défaillance de leur gestionnaire.

Les griefs allégués sont le dol, le défaut de conseil, l’erreur sur les qualités substantielles…

Ce mécontentement se traduit par des demandes diverses :

- prise en charge des loyers impayés par le gestionnaire ;

- prise en charge du différentiel de loyer entre le nouveau bail et l’ancien bail…'

S’il est constant que la police n°40 706 351, souscrite le 1^er janvier 2006 a été résiliée le 31 décembre 2009 à effet du 1^er janvier 2010 et que l’acquéreur n’est pas à l’origine de l’assignation délivrée par M. A à la société Valority France, il est établi, d’une part, que la police d’assurance litigieuse s’applique bien, dans le temps, au fait dommageable constitué par les demandes indemnitaires de M. A, mais aussi, d’autre part, que ce fait dommageable partage la même cause technique avec la présente réclamation, à savoir la défaillance du gestionnaire initial de la résidence et de ceux qui lui ont succédé, situation qui n’a pas permis de conserver le niveau des loyers commerciaux tel que prévu par le présent acquéreur.

Il ne peut donc être soutenu que la garantie d’assurance ne serait pas applicable dans le temps à la présente condamnation de la SAS Valority, étant par ailleurs indifférent en l’espèce que la société Valority France ait changé d’assureur à compter du 1^er janvier 2010.

Pour soutenir que la police d’assurance n°40 706 351, ayant pour objet de couvrir l’activité d’agent immobilier régie par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, ne serait pas applicable au présent sinistre, la société Allianz IARD fait valoir qu’en réalité la société Valority France est un professionnel de l’investissement locatif, qu’elle dispose d’un mandat de commercialisation d’un ensemble immobilier confié par la société Parc aux étoiles et qu’elle a proposé en l’espèce un investissement locatif permettant de bénéficier d’avantages fiscaux, ces éléments étant de nature, selon le moyen, à exclure la qualité d’agent immobilier.

La société Allianz IARD affirme que si, dans le cadre de son activité habituelle, l’agent immobilier a une mission principale d’entremise et accessoire de conseil, dans le cadre des opérations de défiscalisation la mission de conseil domine et dépasse le domaine immobilier puisqu’elle concerne notamment la fiscalité, l’étude de profil patrimonial ou le choix des financements et des garanties.

La société Allianz IARD invoque le fait que l’activité de conseil en défiscalisation devrait être rapprochée de celle de conseil en investissement financier et que, d’ailleurs, l’article L 550-1 du code monétaire et financier prévoit qu’est intermédiaire en biens divers toute personne qui propose à titre habituel d’acquérir des droits sur des biens immobiliers lorsque les acquéreurs n’en assurent pas eux-mêmes la gestion et que si ces dispositions excluent les opérations donnant droit à l’attribution en propriété ou en jouissance de parties déterminées d’un ou plusieurs immeubles bâtis, précisément, les projets soumis par la société Valority France ne concernaient pas des actifs bâtis, mais à bâtir, puisqu’il s’agissait de vente en l’état futur d’achèvement.

Toutefois, dès lors qu’en l’espèce la société Valority France est intervenue en qualité d’intermédiaire en vue de l’acquisition de biens immobiliers, son activité accessoire de conseil en investissement et défiscalisation était garantie par le contrat d’assurance.

Il ne peut donc être soutenu que l’activité de la société Valority France, à l’occasion de laquelle s’est produit le sinistre, ne serait pas celle d’agent immobilier.

S’agissant des exclusions de garantie prévues par la loi ou le contrat d’assurance, dès lors qu’il n’est pas établi, ni que la plaquette commerciale a présenté l’opération proposée aux investisseurs de manière fausse ou malhonnête, ni que la réclamation de ceux-ci a fait suite à une publicité mensongère, la société Allianz IARD, qui n’établit aucune faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré, est mal fondée à se prévaloir des dispositions de l’article L 113-1 du code des assurances. En outre, l’assureur est également mal fondé à se prévaloir de l’exclusion contractuelle relatives aux conséquences des réclamations relatives à une publicité mensongère.

Les causes d’exclusion de la police visant 'les conséquences de toute obligation de résultat ou de performance' et 'les réclamations provenant de l’insuffisance ou de la non-obtention des performances promises en matière de rendement, d’équilibre financier ou économique' ne sont pas applicables en l’espèce, dès lors, d’une part, qu’aucune obligation de résultat n’a été souscrite par la société Valority France à l’occasion de l’opération litigieuse et que, d’autre part, aucune performance n’a davantage été promise à l’acquéreur par l’intermédiaire assuré.

Il y a donc lieu de retenir la garantie de la société Allianz IARD.

La réclamation au titre du présent acquéreur se rattache à une première réclamation de 2009 et le fait dommageable de celle-ci partage la même cause technique que le présent fait dommageable ; il s’en déduit que les différents faits dommageables sont assimilés à un fait dommageable unique et qu’en conséquence, s’appliqueront une franchise et un plafond de garantie contractuels uniques.

Cette garantie étant fondée sur le contrat d’assurance, il n’y a pas lieu à condamnation in solidum de l’assureur avec les co-responsables.

- Sur la demande contre l’assureur au titre de l’abus de droit

La résistance abusive de la société Allianz IARD à l’égard de la société Valority France n’est nullement caractérisée.

Cette société sera déboutée de la demande de dommages-intérêts formée à ce titre contre son assureur.

- Sur la garantie du commercialisateur par le vendeur

En application des dispositions de l’article 13 de la convention de commercialisation rappelé ci-dessus et dès lors que sans le manquement contractuel du vendeur à l’égard de l’acquéreur, la faute du mandataire n’aurait pas été dommageable, il doit être dit que la SARL Le Parc aux étoiles sera tenue de garantir la SAS Valority France de toute condamnation prononcée au titre du présent arrêt.

- Sur les frais et dépens

La SARL Le Parc aux étoiles, la SAS Valority France et la SA Allianz IARD, qui succombent, doivent être condamnées in solidum aux dépens.

En équité, en application de l’article 700 du code de procédure civile, doivent également être condamnées à une indemnité telle que précisée au dispositif du présent arrêt : d’une part la SARL Le Parc aux étoiles et la SAS Valority France, tenues in solidum au bénéfice de M. et M^me Y ; d’autre part, la SA Allianz IARD tenue au bénéfice de la SAS Valority France.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de M. et M^me Y et en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la SARL Le Parc aux étoiles et la SAS Valority France à payer à M. et M^me Y les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

. 11 394 € au titre de la perte locative,

. 1 000 € au titre du préjudice moral,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur les sommes ci-dessus pour une année entière seront capitalisés,

Rejette le surplus des demandes de M. et M^me Y en dommages-intérêts,

Dit que la garantie de la SA Allianz IARD est due à la SAS Valority France, au titre de la police n°40 706 351 pour l’année 2009, relativement aux sommes ci-dessus, dans les limites de la franchise et du plafond de garantie contractuels,

Dit, pour l’appréciation de cette franchise et de ce plafond, que la SAS Valority France supportera un plafond d’indemnisation et une franchise uniques pour l’ensemble des réclamations causées par la défaillance de l’exploitant de la résidence 'Le Parc aux étoiles’ réalisée à Puy-Saint-Vincent,

Condamne in solidum la SARL Le Parc aux étoiles et la SAS Valority France à payer à M. et M^me Y une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Allianz IARD à payer à la SAS Valority France une somme de 114 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL Le Parc aux étoiles, la SAS Valority France et la SA Allianz IARD aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Le Parc aux étoiles à garantir la SAS Valority France de toute condamnation prononcée aux termes du présent arrêt,

Rejette toute autre demande.

La Greffière Le Président