Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 1er mars 2021, n° 19/00228

01/03/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/00228 – N° Portalis DBVI-V-B7D-MXLA

CB/NB

Décision déférée du 25 Octobre 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 16/03364

(Mme. X)

SCI LAUTICA

C/

A Y

SCI MELEZE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU PREMIER MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SCI LAUTICA au capital de 30.794,07 €, […], prise en la personne de son représentant légal, domicilié es-qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de

TOULOUSE

INTIMEES

Madame A Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine ALIS, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI MELEZE

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine ALIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES, Président et A-M. ROBERT, Conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

A.M. ROBERT, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

La Sci Lautica est propriétaire du lot n° 2 dans un immeuble situé […] à Toulouse (31), soumis au régime de la copropriété et composé de sept lots, les autres lots étant la propriété de la Sci Meleze (n° 1) et de M^me Y (n° 3, 4, 5, 6 et 7).

Elle a donné ses locaux à bail commercial à la Sas Sapa aux fins d’y exploiter une activité de pizzeria qui a nécessité l’installation d’un tuyau d’extraction en façade de l’immeuble.

Par ordonnance du 15 juin 2016 le juge des référés, saisi par le syndicat des copropriétaires, a enjoint à la Sci Lautica et à la Sas Sapa de remettre les lieux en leur état antérieur avec rebouchage du trou

en façade.

Par ordonnance du 30 juin 2016 ce même magistrat, statuant à la demande de la Sci Lautica, a condamné la Sci Meleze et M^me Y à remettre les parties communes dans leur état antérieur en procédant à la dépose des 8 velux en toiture pour le premier et du compresseur de climatisation pour la seconde.

L’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2016 a rejeté à la majorité l’unique résolution de l’ordre du jour tendant à autoriser la Sas Sapa à installer en façade de l’immeuble un tuyau d’évacuation pour son four électrique.

Elle a le 7 juillet 2016 ratifié des travaux préalablement exécutés par la Sci Meleze et refusé de le faire pour ceux réalisés en 2009 par M^me Y consistant en la pose d’un compresseur de climatisation en toiture.

Elle a le 15 septembre 2016 autorisé M^me Y à déplacer vers le côté de la cour de l’immeuble le compresseur litigieux.

Par acte d’huissier du 8 septembre 2016 la Sci Lautica a fait assigner la Sci Meleze et M^me Y devant le tribunal de grande instance de Toulouse, pour obtenir l’annulation de la décision de l’assemblée générale du 30 juin 2016 notifiée le 23 juillet 2016, pour abus de majorité.

Par jugement du 25 octobre 2018 assorti de l’exécution provisoire cette juridiction a rejeté les demandes de la Sci Lautica, dit que celle-ci doit payer à la Sci Meleze et à M^me Y la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et supporter les dépens et a écarté toutes prétentions contraires ou plus amples.

Par déclaration en date du 14 janvier 2019 la Sci Lautica a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

La Sci Lautica demande dans ses conclusions du 21 mars 2019, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 700 du code de procédure civile, de

— réformer le jugement

— constater l’abus de majorité exercé par la Sci Meleze et M^me Y – prononcer la nullité de la décision d’assemblée générale du 30 juin 2016

— l’autoriser, avec son locataire, à procéder aux travaux nécessaires à l’activité de la Sas Sapa (pose d’un tuyau d’évacuation)

— condamner solidairement la Sci Meleze et M^me Y à lui régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris celui de l’article A 444-32 du code de commerce (arrêté du 26 février 2016).

Elle fait valoir que lorsque le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale, le changement de la nature de l’activité est toujours possible sous réserve que la nouvelle activité ne soit pas expressément prohibée ni contraire à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Elle soutient que le refus de l’assemblée générale d’autoriser la pose d’un conduit d’extraction

indispensable à l’activité de pizzeria, sur place et à emporter, de son locataire commercial, non interdite par le règlement de copropriété, revêt un caractère abusif dans un immeuble mixte à usage d’habitation et de commerce.

Elle se prévaut du constat du 15 janvier 2019 qui mentionne que la façade de l’ensemble immobilier est recouverte d’un crépi anciennement mis en oeuvre et particulièrement souillé côté gauche au niveau et au droit de la corniche sur la zone de la descente pluviale, que la rive du pignon droit est endommagée, que la peinture des volets bois de l’étage, de type persienne est fanée, que le quartier est constitué d’ensembles immobiliers dépareillés avec des immeubles en rez de chaussée, à un étage, à plusieurs étages, avec des revêtements de façade de facture récente ou plus ancienne sans une réelle unité de couleur et avec des enseignes disparates.

Elle soutient que la Sci Meleze et M^me Y C de leur position de copropriétaire majoritaire, la décision prise à l’assemblée générale du 30 juin 2016 l’ayant été dans le seul but de favoriser leurs intérêts personnels au détriment des siens et de ceux de son locataire, alors que les travaux nécessaires à l’exploitation des locaux ne modifient pas la destination de l’immeuble et n’affectent pas les droits des autres copropriétaires, ce qui traduit une intention de nuire.

Elle prétend que les deux autres copropriétaires ne sauraient invoquer le souci de préserver l’aspect extérieur de l’immeuble alors que le compresseur de climatisation installé par M^me Y était pour le moins inesthétique ; elle indique que le tuyau d’extraction correspond à une sortie d’air placée en façade au niveau de la gouttière suivant le respect de la réglementation et en accord avec les services d’urbanisme, qu’il n’a rien de disgracieux et ne rompt en rien l’harmonie de l’immeuble qui n’est pas de bonne facture.

Elle souligne que les deux autres copropriétaires ont fait installer dix fenêtres de toit, un compresseur de climatisation en toiture, un bardage en façade sans la moindre autorisation de l’assemblée générale et ont fait ensuite valider leurs travaux a posteriori, compte tenu de leur positon majoritaire.

Elle sollicite la nullité de l’assemblée générale et l’autorisation de réalisation des travaux permettant la pose d’un tuyau d’évacuation.

M^me Y et la Sci Meleze demandent dans leurs conclusions communes du 21 juin 2019, au visa de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, de confirmer le jugement, condamner la Sci Lautica au paiement de la somme de 2.000 € à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris celui de l’article A 444-32 du code commerce (arrêté du 26 février 2016).

Elles font valoir qu’elles sont soucieuses de conserver une façade harmonieuse tant pour leur projet de rénovation futur que pour la préservation de la valeur vénale de leur bien ; elles rappellent que le règlement de copropriété prévoit à l’article 'usage des parties privatives' que 'chacun des copropriétaires ne devra rien faire qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité ou la tranquillité des occupants', et à l’article 'aspect extérieur de l’immeuble' que 'l’harmonie générale de l’immeuble devra être respectée sous le contrôle du syndic'.

Elles en déduisent que la décision de la copropriété de ne pas autoriser la pose d’un conduit d’évacuation en façade, qui est conforme à la loi et à l’esprit du règlement de copropriété, ne peut être qualifiée d’abusive.

Elles contestent toute intention de nuire alors que les travaux ratifiés ont été réalisés plusieurs années auparavant, sans opposition d’un copropriétaire, d’autant que l’autorisation donnée à M^me Y a été subordonnée au déplacement préalable du compresseur de climatisation vers le côté de la cour de l’immeuble pour que cet élément ne soit plus visible en façade.

Motifs de la décision

Sur la nullité de l’assemblée générale

En sa qualité de copropriétaire opposant à l’assemblée générale du 30 juin 2016 la Sci Lautica est recevable à agir en nullité de la délibération unique relative au refus d’autoriser l’installation en façade de l’immeuble d’un tuyau d’évacuation du four électrique de son locataire, la Sas Sapa, conforme au schéma joint, pour avoir délivré son assignation introductive d’instance le 8 septembre 2016 soit dans le délai de deux mois à compter de la notification du 23 juillet 2016 imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette décision n’a pas lieu d’être annulée, étant précisé que cette nullité est exclusivement fondée sur l’abus de majorité, dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l’invoque.

Un tel abus doit traduire une intention de porter atteinte à l’intérêt collectif sans motif légitime ou à celui d’un des copropriétaires et lui préjudicier sans pour autant être conforme à l’intérêt général ; il suppose l’utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt commun dont la poursuite doit être l’objectif des copropriétaires sans impliquer cependant l’examen de l’opportunité des décisions.

Intervenue dans des formes régulières et dans la limite de ses pouvoirs, ce qui n’est pas contesté, la délibération litigieuse n’est pas le résultat de manoeuvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires un vote contraire à l’intérêt général ou préjudiciable à certains autres sans être conforme à l’intérêt commun.

La pose de ce tuyau d’extraction tel que figuré sur la pièce n° 19 est par sa circonférence, son emplacement sur toute la hauteur de la façade depuis la devanture jusqu’au toit, à proximité de la porte d’entrée de l’immeuble, à peu de distance des fenêtres et du balcon de l’appartement du premier étage, avec une excroissance sur plusieurs dizaines de centimètres au-delà du toit, est de nature à nuire à l’esthétique de l’immeuble et à compromettre très sensiblement son aspect extérieur ; les photographies annexées au constat d’huissier du 3 février 2016, prises à une époque où le tuyau conforme à l’autorisation d’urbanisme donnée était en place sur cette partie de façade comportant un seul étage et de largeur réduite à deux portes fenêtres, en attestent.

Or, diverses clauses du règlement de copropriété obligent à ne rien faire qui puisse porter atteinte à la destination ou compromettre l’harmonie de l’immeuble.

Le refus d’autorisation de l’assemblée générale ne traduit ainsi aucune intention de porter atteinte à l’intérêt collectif ou à celui de l’un ou l’autre des copropriétaires.

Il ne révèle en lui-même aucune volonté de favoriser tel ou tel copropriétaire et de nuire à la Sci Lautica.

Si au cours d’assemblées générales précédentes ou postérieures les travaux initialement réalisés sans autorisation par les deux autres copropriétaires ont été ratifiés, il doit être souligné que pour l’un, le système d’éclairement de la toiture existait déjà, les plaques de polyester ayant été remplacées par des velux non apparents depuis la rue et pour l’autre, le compresseur de climatisation posé en toiture près de la façade côté rue a été déplacé sur le côté cour.

La Sci Lautica doit, dès lors, être déboutée de sa demandes tant en annulation de délibération qu’en autorisation de travaux.

Sur les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

La Sci Lautica qui succombe dans sa voie de recours supportera la charge des dépens d’appel et doit être déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M^me Y et à la Sci Melze qui ont fait choix d’un avocat commun une indemnité de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Les articles A 444-32, R 444-55 et R 444-3 du code de commerce qui régissent désormais le tarif des huissiers de justice se suffisent à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.

Par ces motifs

La Cour,

— Confirme le jugement.

Y ajoutant,

— Condamne la Sci Lautica à payer à M^me Z et la Sci Meleze la somme globale de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— Déboute la Sci Lautica de sa demande à ce même titre.

— Condamne la Sci Lautica aux entiers dépens d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier Le président