04/02/2021

ARRÊT N° 115/2021

N° RG 20/02797 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NYNO

CBB/AC

Décision déférée du 22 Septembre 2020 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 20/01246)

S. MOLLAT

A X

C/

C Y

E Z

S.A.S. SOCAMI

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur A X

[…]

[…]

Avocat postulant M^e G H, avocat au barreau de TOULOUSE

Avocat plaidant M^e Patricia FAURE-PIGEYRE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame C Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur E Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. SOCAMI

[…]

[…]

Représentée par M^e Odile LACAMP de la SCP LERIDON LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS :

M. X est propriétaire d’un fonds situé […] à Toulouse en surplomb du fonds voisin au numéro 62 de la rue sur lequel la SAS Socami a édifié dès 2018 trois maisons mitoyennes vendues en VEFA, la livraison étant prévue au printemps 2020.

M. X a contesté la validité du permis de construire devant le tribunal administratif où l’affaire est toujours en cours.

La maison la plus proche du fonds de M. X vendue à M^me Y et M. Z n’a pas été livrée en l’absence de pose de l’enduit d’isolation extérieur qui nécessite de passer chez M. X qui s’y oppose.

M^me Y et M. Z ont mis en demeure la SAS Socami de procéder aux travaux de finition et d’étanchéité selon courrier du 4 août 2020.

PROCEDURE :

Suivant acte en date du 4 septembre 2020 la SAS Socami préalablement autorisée suivant ordonnance du même jour a fait assigner M. X d’heure à heure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’être autorisée à pénétrer sur sa parcelle pour réaliser les travaux, la servitude de tour d’échelle devant s’exécuter suite à une information préalable du défendeur et être assortie d’une astreinte, la SAS Socami s’engageant à faire constater l’état de la propriété avant et après les travaux à ses frais.

Par ordonnance en date du 22 septembre 2020 le juge a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M^me Y et M. Z,

— autorisé la SAS Socami accompagnée des ouvriers de la société I J K Seraphin à pénétrer sur la parcelle de M. X pour y poser des échafaudages pendant la durée nécessaire aux travaux,

— dit que le droit d’accès au mur dont la réalisation d’enduits est nécessaire consistera en un droit de passage sur une bande de terrain longeant la propriété du demandeur,

— dit que ce droit d’accès comprendra également le droit de pénétrer sur toute cette bande de terrain avec tout ouvrier de la SAS Socami ou de son sous traitant la société I J K Seraphin avec outils, matériels, machines, échelles, échafaudages et autres, de les y transporter ou y entreposer pour tout ce qui est nécessaire,

— ordonné à la SAS Socami d’informer M. X au moins 8 jours à l’avance de la date à laquelle seront réalisés les travaux,

— ordonné à Monsieur A X de laisser le libre accès à sa propriété pour l’exercice du tour d’échelle sous la condition d’avoir été informé dans les conditions rappelées ci dessous, et à défaut sous astreinte provisoire de 100 euros pour chaque refus d’accès à sa propriété constaté par huissier,

— ordonné à la SAS Socami de remettre les lieux en l’état, une fois l’enduit et l’isolation extérieure réalisés,

— dit que les travaux doivent être réalisés en dehors des périodes de pluie et de vent violent,

— ordonné à la SAS Socami d’établir un constat d’huissier de l’état des lieux de l’état de la propriété de M. X avant et après la réalisation des travaux,

— dit que l’huissier désigné devra également assister aux opérations de pose de l’échafaudage,

— désigné la SCP Feres, […], à Toulouse, en qualité d’huissier pour procéder aux constatations,

— dit que les frais des constats seront assumés par la SAS Socami,

— dit prématuré de statuer sur la question de l’indemnisation du préjudice subi par M. X,

— rejeté la demande d’organisation d’une expertise,

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

— laissé les dépens à la charge de la SAS Socami.

M. X a relevé appel de cette décision le 16 octobre 2020 en contestant l’intégralité de ses dispositions.

Vu l’avis du 29 octobre 2020 pris en application des articles 904-1 et 905-2 al 5 du code de procédure civile, réduisant les délais pour conclure de l’article 905-2 ainsi qu’il suit':

— pour l’appelant': 13 novembre 2020

— pour l’intimé': 27 novembre 2020

— pour l’intimé à appel incident': 14 décembre 2020

et fixant l’affaire pour être plaidée le 11 janvier 2021 avec clôture des débat au 4 janvier 2021.

Par ordonnance en date du 2 décembre 2020 M. le Premier Président de la cour d’appel de Toulouse a déclaré irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire présentée par M. X.

Par ordonnance du 18 décembre 2020 le président de la chambre à laquelle l’affaire a été distribuée a':

— débouté M. X de sa demande d’irrecevabilité des conclusions de M^me Y et M. Z déposées le 30 novembre 2020.

— vu l’article 700 débouté les parties de leurs demande.

— réservé les dépens avec l’instance au fond.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES :

M. X dans ses dernières écritures en date du 14 décembre 2020 demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— rejeter la demande de droit de passage de la SAS Socami,

— condamner la SAS Socami à verser à M. X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700,

— condamner à payer des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais huissiers et les frais de la première procédure.

Sur la demande incidente de M^me Y et M. Z':

— déclarer irrecevable et infondée la demande de condamnation en paiement d’une somme en principal de 37 012,86 € dirigée contre M. X ;

— rejeter de plus fort l’ensemble des prétentions chiffrées dirigées à l’encontre de M. X comme injustes et en tout cas mal fondées ;

en tout état de cause,

— condamner M^me Y et M. Z in solidum à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître G H au visa de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il expose que':

— le chantier a été émaillé d’incidents depuis l’origine : il a dû faire réaliser à ses frais un constat préalable d’état des lieux qui démontre les atteintes à sa propriété lesquelles ont justifié une mise en demeure de cesser les troubles ainsi causés ; suivant requête du 11 mars 2020 il a saisi le tribunal administratif d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme délivrée à la SAS Socami ; un second état des lieux confirme l’existence de dégradations et fissures au droit du mur de soutènement et des coupes d’arbres sans autorisation,

— c’est dans ces conditions qu’il craint que les travaux d’enduit et d’étanchéité envisagés alors qu’aucune mesure de conservation et de reprise de son fonds n’ont été mises en 'uvre préalablement, ne compromettent irrémédiablement la solidité et la stabilité de sa propriété,

— vu les refus qui lui ont été opposés quant à sa demande d’expertise, il a assigné suivant acte du 3 novembre 2020 la SAS Socami à cette fin devant le juge des référés,

— il s’oppose à la servitude du tour d’échelle considérant que le juge des référés, juge de l’apparence ne peut autoriser un droit de passage motivé par un état d’enclave d’une construction dont la régularité est contestée devant le tribunal administratif ; seul le juge du fond a compétence pour connaître de la cause volontaire de l’état d’enclave allégué;

— le mur de la construction voisine étant adossé à sa propriété il ne peut pas être enduit sans qu’il soit porté atteinte à la stabilité de son mur de soutènement et à la haie d’arbres le confrontant constitutive d’un rideau végétal (cf le constat d’huissier du 22 juin 2020) ; c’est parce que la maison a été construite sans précaution et sans recul qu’aujourd’hui il est sollicité un droit de passage ; et une partie du mur neuf a été édifiée en excavant les fondations du mur de soutènement qui ont été laissées brutes sans protection et ne pourront jamais être enduites ;

— l’urgence n’est pas caractérisée : les moisissures en partie basse à l’intérieur de la maison ont pour origine les malfaçons et atteintes portées au mur de soutènement situé en surplomb'; la construction s’appuie sans précaution sur ses fondations ; d’autant que les travaux envisagés sont indéterminés : pose d’un enduit ou isolation par l’extérieur laquelle ajoute à l’épaisseur du mur et constituera une atteinte encore plus grave à sa propriété ; il n’est pas justifié de la nécessité de ce droit de passage pour réaliser l’étanchéité, il n’a pas été envisagé un autre procédé ; la pose d’un échafaudage nécessitera à l’évidence l’abattage de ces arbres trentenaires ; il fait remarquer également qu’en raison de l’absence de précautions prises lors de cette construction, les eaux de la toiture de la nouvelle maison s’écoulent sur sa propriété ; l’humidité constatée relève donc d’un défaut constructif,

— l’autorisation encouragerait une atteinte grave au droit de propriété, dont les conséquences seront irrémédiables,

— la condition de l’urgence n’est justifiée qu’à l’égard de la SAS Socami vis-à-vis des acquéreurs,

— il s’oppose aux demandes de M^me Y et M. Z en l’absence des conditions de sa responsabilité à l’origine de leur sinistre, dont la cause relève plutôt des désordres constructifs d’implantation.

La SAS Socami dans ses dernières écritures en date du 22 décembre 2020 demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 22 septembre 2020 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle avait fixé le montant de l’astreinte à 100 € par refus constaté par huissier.

Statuant à nouveau de ce chef,

— juger que le montant de l’astreinte sera augmenté et porté à 1 500 € par refus constaté,

Partant,

— ordonner à M. X de laisser le libre accès à sa propriété pour l’exercice du tour d’échelle par la SAS Socami, accompagnée de la société J K I, qui doit réaliser les travaux et, à défaut, le condamner à payer une astreinte provisoire de 1 500 € pour chaque refus d’accès à sa propriété constaté par huissier et refus qui serait opposé à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner M. X à payer à la SAS Socami la somme de 4 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle réplique que :

— la maison acquise par M^me Y et M. Z qui est édifiée en limite de la propriété de l’appelant n’a pas pu être achevée car l’enduit et l’isolation extérieurs de la façade nord-est n’ont pas pu être réalisés, faute de pouvoir accéder temporairement au lieux (durée des travaux : 2 journées),

— les conditions tenant à l’autorisation d’une servitude de tour d’échelle sont réunies : les travaux envisagés sont nécessaires à la conservation du bien, voire indispensables et l’accès au fonds voisin pour les réaliser est nécessaire,

— les travaux envisagés permettent de préserver l’état de salubrité de l’habitation, d’assurer l’isolation extérieure et ont une finalité esthétique ; ils sont nécessaires pour que la maison soit hors d’eau et hors d’air,

— les travaux nécessitent impérativement d’accéder aux fonds voisin pour les réaliser : ils nécessitent la pose d’un échafaudage qui au regard de la situation des ouvrages ne peut être installé que sur le terrain voisin sans autre alternative possible ;

— le recours administratif est sans incidence alors même qu’il est exercé hors délais,

— les travaux sont urgents, des traces d’humidité et de salpêtre commencent à apparaître ainsi qu’il a été établi par constat du 16 novembre 2020,

— les modalités d’exécution de la servitude de tour d’échelle prévues par le premier juge préservent de façon suffisante les droits de l’appelant : l’accès est limité à 2 jours, un constat des lieux sera établi avant et après les travaux à ses frais, présence d’un huissier tout au long des travaux et obligation d’une remise en état à l’issue,

— compte tenu du contexte conflictuel il doit être prévu une astreinte dissuasive.

M^me Y et M. Z dans leurs dernières écritures en date du 2 décembre 2020 demandent à la cour de':

— confirmer l’ordonnance de référé du 22 septembre 2020 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle avait fixé le montant de l’astreinte par refus constaté par huissier à une somme de 100 €,

— infirmer le montant de l’astreinte et le porter à 1 500 € par refus constaté,

Partant,

— ordonner à M. X de laisser libre l’accès à sa propriété pour l’exercice du tour d’échelle par la SAS Socami, accompagnée de la société J K I, qui doit réaliser les travaux et, à défaut,

le condamner à payer une astreinte provisoire de 1 500 € pour chaque refus d’accès à sa propriété constaté par huissier et refus qui serait opposé à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Y ajoutant,

— condamner M. X à leur régler la somme de 37 012,86 €, toutes causes de préjudice confondues,

— condamner M. X à leur régler la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Malet en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que :

— les deux autres maisons sont achevées et livrées, la leur ne peut être livrée en l’absence d’isolation extérieure de sorte que la SAS Socami en est toujours propriétaire,

— en exécution de la décision du premier juge, un constat a été établi le 2 novembre 2020,

— ils se rangent aux explications du constructeur sur le caractère indispensable des travaux, la nécessité d’accéder au fonds voisin pour les réaliser par l’installation d’un échafaudage positionné sur une bande de terres sur la propriété de l’appelant avec un certain recul pour permettre aux ouvriers de projeter la couche d’isolant ainsi que l’enduit ; la procédure administrative n’a aucune incidence sur la demande de tour d’échelle, son recours est tardif et pour l’heure le permis de construire est valable sans problème d’implantation de propriété ; ils contestent que le constructeur ait opéré une excavation des fondations pour édifier leur construction ; et l’urgence est avérée au regard des traces d’humidité et de salpêtre qui sont apparues ainsi qu’il est avéré par constat d’huissier,

— les modalités d’exécution de la servitude de tour d’échelle ordonnée par le premier juge préservent suffisamment les droits de l’appelant sachant que la demande d’autorisation est limitée à 2 jours,

— l’astreinte est nécessaire et doit être augmentée considérant l’obstruction systématique de M. X,

— mais ils formulent une demande d’indemnisation de leur préjudice à l’encontre de l’appelant qui par son refus d’accéder à son fonds en est à l’origine : ils ont signé leur contrat de réservation le 23 novembre 2018 pour une livraison courant premier trimestre 2020 ; le retard dans la livraison sera d’un an ; ils ont mobilisé leurs fonds propres ainsi qu’un emprunt dont ils remboursent d’ores et déjà le coût des assurances'; le retard génère des frais d’hébergement imprévus ; ils ont deux enfants en bas âge à charge et assument les frais d’hébergement en Ehpad du père de Madame ; leur préjudice économique s’élève à 1 770,22 € par mois soit sur 13 mois 23'012,86 € ; en outre cette situation est une cause importante d’angoisse constitutive d’un préjudice moral estimé à 3 000 € pour Monsieur et 8 000 € pour Madame, infirmière psychiatrique.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2021.

M. X a déposé des conclusions le 8 janvier 2021 en sollicitant la révocation de la clôture ce à quoi M^me Y et M. Z se sont opposés par conclusions en réplique du même jour.

MOTIVATION :

M. X qui ne fait état d’aucune cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile mais seulement de l’existence d’une nouvelle instance au fond qui ne peut en aucun cas s’analyser comme telle, sera débouté de cette demande de rabat de clôture, l’affaire devant être tranchée sur la base des conclusions déposées avant le 4 janvier 2021.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du

tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il ressort du constat d’huissier du 16 novembre 2020 que la maison vendue en VEFA à M^me Y et M. Z qui confronte le fonds de M. X, est affectée d’importantes entrées d’eau et d’importantes traces d’humidité généralisées en pied de cloisons. S’il ne peut en l’état actuel être affirmé qu’elles sont exclusivement dues à l’absence d’étanchéité et d’isolation du mur extérieur confrontant le fonds de M. X, on ne peut toutefois, en l’état, exclure définitivement cette cause, l’isolation des murs extérieurs d’une construction étant indispensable à sa mise hors air et hors d’eau ainsi que son habitabilité et donc à sa destination. La condition de l’urgence est donc démontrée.

Par ailleurs, il ressort des explications des parties, de la configuration des lieux telle qu’elle ressort des constats d’huissier et les photographies qui y sont annexées, que l’isolation extérieure de la maison de M^me Y et M. Z ne peut être réalisée qu’en passant sur le fonds de M. X, ce que confirme M. I J K gérant de la société éponyme, professionnel du bâtiment. En effet, les photographies prises par l’huissier dans son constat du 2 novembre 2020 démontrent que le mur de la maison en construction actuellement en briques nues est édifié en limite de propriété du fonds de M. X délimité par son mur de clôture ne permettant ni recul ni passage suffisants pour la pose d’un enduit d’isolation extérieure.

Il n’est justifié d’aucune servitude de passage. Toutefois, même en l’absence de convention, et sans qu’il consacre l’existence d’une servitude de tour d’échelle, le juge des référés, sur le fondement de l’article 834 et même de l’article 835 du code de procédure civile, est habilité à autoriser le propriétaire d’un mur à passer sur le fonds voisin, au regard des obligations normales de voisinage, en cas de nécessité et pour une période temporaire, afin d’effectuer des réparations indispensables. Et, il ne ressort pas des photographies produites que la végétation présente à l’endroit envisagé pour l’installation de l’échafaudage soit à ce point dense qu’il soit nécessaire de procéder à des arrachages massifs mais plutôt à des tailles qui compte tenu des essences présentes (laurines communes supportant habituellement des tailles régulières d’entretien) ne seront pas destructrices, d’autant plus si des mesures de protection de l’environnement et des personnes sont adoptées simultanément. Par ailleurs, M. X ne justifie pas d’atteinte à la stabilité de son mur de clôture qu’il dit être de soutènement de sorte que le passage provisoire sur son fonds n’apparaît pas entraîner des conséquences irrémédiables à sa propriété.

Ainsi, en l’absence de contre indication technique, la décision qui a autorisé le passage temporaire (2 jours) sur le fonds de M. X limité aux seules fins de réaliser les travaux d’étanchéité indispensables à la conservation de l’immeuble en construction, en prévoyant de nombreuses mesures de protection du fonds et des droits de ce dernier (réalisation d’un constat des lieux avant et après les travaux aux frais de la SAS Socami, présence d’un huissier tout au long des travaux et obligation d’une remise en état à l’issue), sans préjudice de son droit éventuel à indemnisation d’un préjudice de jouissance et, dès lors qu’il n’en résulte pour M. X aucune sujétion intolérable et excessive, sera en conséquence confirmée, de même que la mesure d’astreinte qui apparaît suffisamment dissuasive et de nature à permettre l’efficacité des mesures ainsi ordonnées sans qu’il y ait lieu d’en augmenter le montant, sachant qu’en raison de la confirmation de la décision elle court depuis la décision du premier juge assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Or en l’espèce, la demande de M^me Y et M. Z en paiement de dommages et intérêts se heurte à une telle contestation en ce qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de se livrer à une analyse des pièces, preuves, moyens et arguments permettant d’apprécier la responsabilité recherchée de M. X ce qui ne relève que du juge du fond. La demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour

— Déboute M. X de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 22 septembre 2020.

Y ajoutant

— Déboute les intimés de leur demande d’augmentation de l’astreinte.

— Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de dommages et intérêts de M^me Y et M. Z.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. X à verser à la SAS Socami la somme de 1 000€ et à M^me Y et M. Z la somme de 1 500€.

— Condamne M. X aux dépens d’appel.

— Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER