22/03/2021

ARRÊT N°

N° RG 16/06235 – N° Portalis DBVI-V-B7A-LLHU

J-C.G/NB

Décision déférée du 09 Novembre 2016 – Tribunal de Grande Instance de FOIX – 15/00362

(Mme. X)

E A épouse Y

G A

C/

SAS IMMALDI ET COMPAGNIE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT DEUX MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTES

Madame E A épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame G A veuve Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SAS IMMALDI ET COMPAGNIE

13 rue X Ader Parc d’Activités de la Goële

[…]

Représentée par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP INTER-BARREAUX D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 04 Janvier 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 14 décembre 1983, M^me A épouse Y et M^me A veuve Z ont consenti à la société Secoa un bail à construction sur un terrain libre situé sur le territoire de la commune de Dreuilhe pour une durée de 30 ans commençant à courir le 1^er janvier 1984.

Aux termes de ce contrat, la société Secoa s’engageait à la construction d’un magasin de type supermarché. En outre, il était expressément prévu que les constructions édifiées et tous travaux et aménagements effectués par le preneur resteraient sa propriété et celle de ses ayants-cause pendant toute la durée du bail à construction, et qu’à son expiration, les constructions reviendraient au bailleur sans indemnité.

Le loyer annuel initial était arrêté à la somme de 40.000 francs payables semestriellement et d’avance. L’acte contenait une promesse de bail commercial à l’expiration du bail à construction consenti par le bailleur au preneur.

Ce bail a fait l’objet d’une transmission à une société dénommée Bail Investissement.

Selon acte sous-seing privé en date du 12 mars 1984, la société Bail Investissement a donné à titre de crédit-bail à la société Soladi les biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble en construction.

Selon acte sous-seing privé en date du 10 juin 1985, les parties ont apporté au contrat de crédit-bail immobilier diverses modifications portant notamment sur le montant du financement forfaitaire et non révisable que le crédit bailleur s’engageait à apporter pour la réalisation du programme immobilier.

Aux termes d’un acte sous-seing privé reçu par M^e Lieury, notaire à Paris, la société Secoa a établi un état descriptif de division et un règlement de copropriété de l’immeuble à usage commercial en cours d’édification, qui devait comprendre 6 lots.

Selon acte authentique en date du 18 mai 1984, la société Secoa a cédé à la société Bail Investissement le lot 1 et le lot 6.

Selon acte authentique en date du 24 juin 2002, la société Bail Investissement a cédé à la société Locadia les lots 1 et 6.

Un projet de fusion, au terme duquel l’ensemble du patrimoine de la société Locadia devait être apporté à la société Immaldi et compagnie, a été porté à la connaissance des bailleresses qui ont donné leur accord par lettre du 16 juin 2009 sur une substitution de locataire.

A la fin du bail, la Sas Immaldi et compagnie n’a pas restitué les locaux.

Les lots 1 et 6 compris dans le périmètre du bail à construction, ont été occupés par la société Aldi Marché Sarl, jusqu’au mois de décembre 2014, locaux dans lesquels elle développait une activité de vente de commerce de détail et denrées alimentaires.

Selon les bailleresses, les locaux étaient dans un état de vétusté très avancé et non entretenus.

Par ordonnance du 18 février 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Foix, saisi par M^me Y et M^me Z, a ordonné une expertise confiée à M. D afin notamment de relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux ainsi que leurs causes et origine et le coût de la remise en état au départ de la locataire.

Par décision du 17 juin 2014, le juge des référés, saisi par M^me Y et M^me Z, a constaté l’occupation sans droit ni titre de la société Immaldi et compagnie ainsi que de tous occupants, ordonné l’expulsion par toutes voies de droit des lieux occupés irrégulièrement dans un délai de 6 mois à compter de l’ordonnance pour libérer les lieux et ordonné une expertise confiée au même expert avec mission de visiter les locaux loués par la société Immaldi et compagnie, en déterminer la valeur locative et plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur la détermination d’une éventuelle indemnité d’occupation.

Par acte du 24 mars 2016, M^me A épouse Y et M^me A veuve Z ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Foix la Sas Immaldi et compagnie afin d’obtenir une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1134 du code civil.

Par jugement contradictoire du 9 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Foix a :

— déclaré satisfactoire l’offre de règlement de la somme de 11.680,92 € semestriellement au titre du montant de l’indemnité d’occupation pour l’année 2014 à la charge de la société Immaldi et compagnie,

— condamné la société Immaldi et compagnie à régler à M^mes E Y et G Z la somme de 11.680,92 € semestriellement au titre du montant de l’indemnité d’occupation pour l’année 2014,

— condamné la société Immaldi et compagnie à régler à M^mes E Y et G Z au titre des travaux à effectuer pour la restitution des lieux en bon état de réparation la somme de 19.818,88 € HT,

— condamné la société Immaldi et compagnie à régler à M^mes E Y et G Z la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Immaldi et compagnie aux dépens comprenant ceux des deux rapports d’expertise,

— rejeté les autres demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que l’analyse peu claire de l’expert ne lui permettait pas de posséder une estimation rigoureuse de la valeur locative des locaux loués et que dans ces conditions il convenait de déclarer satisfactoire l’offre de règlement de la somme de 11.680,92 € semestrielle au titre de l’année 2014.

S’agissant des travaux de réparation, après avoir rappelé le contenu de la clause du contrat de bail à construction du 14 décembre 1983 relative à l’entretien des constructions, le tribunal a indiqué que l’expert avait estimé le coût des réparations à la somme totale de 80.624,74 €, relevé que la terrasse était étanche, estimé que les réparations en lien avec la toiture de la terrasse n’avaient pas à être mises à la charge du preneur qui ne devait pas restituer un bâtiment entièrement rénové au regard de la vétusté des locaux, et condamné en conséquence la société Immaldi et compagnie à régler aux bailleresses la somme de 19.818,88 € HT (13.668,88 + 1100 + 5050).

M^me A épouse Y et M^me A veuve Z ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 20 décembre 2016 en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

A la demande des appelantes et avec l’accord de la société intimée, l’ordonnance de clôture a été révoquée et une nouvelle ordonnance de clôture a été prononcée à la date de l’audience avant l’ouverture des débats.

DEMANDES DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 4 mars 2020, M^me A épouse Y et M^me A veuve Z, appelantes, demandent à la cour, au visa de l’article L.251-4 du code de la construction et de l’habitation, de :

— dire qu’au titre de l’année 2014, la Sas Immaldi et compagnie reste redevable envers elles d’une somme de 141.342 € au titre de l’indemnité d’occupation ;

— dire que le montant des réparations dues au défaut d’entretien des lieux par la Sas Immaldi et compagnie s’élève à la somme de 140.290,27 € à laquelle sera condamnée la Sas Immaldi et compagnie ;

— à titre subsidiaire et compte tenu des termes du jugement dont appel et si la cour estimait que le rapport d’expertise doit être rejeté des débats, désigner à nouveau un expert judiciaire avec mission de :

* fixer l’indemnité d’occupation due par la Sas Immaldi et compagnie au titre de l’année 2014,

* chiffrer le montant des travaux rendus nécessaires du fait du défaut d’entretien par la Sas Immaldi et compagnie des lieux loués pendant les 30 ans de son occupation ;

— condamner en tout état de cause la Sas Immaldi et compagnie aux entiers dépens de la procédure dans lesquels seront compris les frais des expertises judiciaires et la condamner au paiement de la somme de

10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les loyers, M^me Y et M^me Z exposent qu’elles avaient fourni au tribunal des éléments d’appréciation qui permettaient de fixer la valeur locative à une somme bien supérieure à celle qu’il a retenue sur la base de l’offre faite par la Sas Immaldi et compagnie. Elles estiment que le rapport d’expertise était suffisamment clair pour permettre de retenir une valeur locative comprise entre les 8 850 € et les 14 700 € mensuels proposés par M. D. Elles font observer qu’en arrêtant la valeur locative à une somme voisine du loyer payé dans le cadre du bail à construction, le tribunal a commis des erreurs autant en droit qu’en fait qui ne pourront qu’entraîner la réformation du jugement.

Sur les travaux à effectuer, elles estiment que le premier juge a commis une erreur d’appréciation en analysant de manière restrictive le rapport d’expertise et en ignorant totalement les dispositions contractuelles ainsi que les dispositions de l’article L.251-4 du code de la construction et de l’habitation.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 15 mai 2017, la SAS Immaldi et compagnie, intimée, demande à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées ;

— débouter M^mes Y et Z de l’ensemble de leurs demandes ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’offre de règlement de la somme de 11.680,92 € satisfactoire ;

— le réformer en ce qui concerne les travaux réparatoires et débouter les appelantes de leurs prétentions sur ce point ;

— les condamner aux entiers dépens ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 3 000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sas Immaldi et compagnie rappelle que le rapport d’expertise de M. D relatif au montant de l’indemnité d’occupation encourt une nullité partielle pour avoir pris en considération un rapport d’expertise amiable confidentiel, nullité admise par le premier juge.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle expose qu’au moment de la cession intervenue en faveur de la société Locadia, aux droits de laquelle elle se trouve aujourd’hui, le loyer annuel était de 9 138,80 € pour les lots 1 et 6, soit 11.680,92 € avec la réactualisation appliquée conformément aux dispositions contractuelles, somme réglée à M^me Y et M^me Z. Elle explique que l’expert a retenu sur la base de recherches effectuées sur internet que la valeur locative commerciale à Dreuilhe était de 69 € / m² par an et a proposé un loyer annuel moyen de 94.400 € et un loyer complémentaire

de 11.800 € pour les locaux annexes, soit

106.200 € pour tout l’ensemble immobilier, alors que les locaux annexes (lots 2, 3, 4 et 5) sont hors du périmètre du bail, qu’il a également omis de pondérer les locaux qui développent une surface importante, et que le prix proposé est totalement extravagant. Dès lors qu’aucune investigation sérieuse n’a été menée, elle demande que l’indemnité d’occupation soit fixée comme l’a retenu le tribunal au montant du loyer réglé en 2013.

Sur les travaux, la Sas Immaldi et compagnie expose qu’elle a fait réaliser de nombreux travaux d’entretien dont elle communique les factures. Elle soutient que les travaux chiffrés par l’expert n’ont pas à être mis à sa charge dès lors qu’elle ne doit pas restituer des locaux neufs à l’expiration d’un bail à construction d’une durée de trente ans. Elle estime notamment que le devis relatif à la reprise de la toiture terrasse non fuyarde d’un montant de 56.842,08 € ne doit pas être mis à sa charge dès lors qu’il ne correspond pas à une réparation locative, et que de même rien ne justifie que soient mis à sa charge le remplacement de boîtes aux lettres et de regards abîmés, la mise en place d’un poteau, le nettoyage du magasin et la réparation du grillage pour un coût total de 5 050 € HT.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’occupation

La Sas Immaldi et compagnie ne conteste pas que les locaux ont été occupés à l’expiration du contrat de bail à construction pendant une durée de 12 mois et être redevable sur cette période d’une indemnité d’occupation envers ses anciennes bailleresses.

Le tribunal a justement écarté des débats le rapport d’expertise de la société Escert Immo annexé à une lettre confidentielle de la Sas Immaldi et compagnie, qui n’aurait pas dû figurer dans le rapport d’expertise de l’expert D, ainsi que tous les développements du rapport D ayant trait à ce document.

Pour fixer l’indemnité d’occupation due par la Sas Immaldi et compagnie, il convient de se baser sur la valeur locative des locaux à la date de l’évaluation et non sur les loyers payés avant l’expiration du bail dans la mesure où, dans le cadre d’un bail à construction, le loyer est évalué de manière très inférieure à la valeur locative réelle puisque le locataire s’engage à procéder à la réalisation de constructions qui sont acquises en fin de bail au bailleur et qui valent à titre de complément de loyer.

L’expert D, commis à l’effet de déterminer la valeur locative des locaux loués à la Sas Immaldi et compagnie, n’a pas entièrement rempli sa mission, surtout si l’on retranche de son rapport toutes les références au rapport de la société Escert Immo.

Il indique :

— que si le loyer semestriel initial avait fait l’objet de l’augmentation triennale stipulée au bail, il s’élèverait à 13.134,69 € au lieu de 6 085,24 € ;

— que ses recherches sur internet lui donnent comme valeur locative sur la commune de Dreuilhe un prix moyen de 59 € /m² par an, avec une valeur basse de 38 € /m² et une valeur haute de 90 € /m² , soit un loyer annuel de 94.400 € pour le magasin d’environ 1600 m².

Il apparaît par ailleurs (pièce n° 12 de la Sas Immaldi et compagnie) que la Sas Immaldi et compagnie avait loué au 1^er janvier 2009 à la société Aldi Marché une surface de 938 m² pour un loyer HT de 9 277,52 € par mois, soit 111.330,24 € par an valeur 2009 et 118.366,79 € valeur 2014.

La Sas Immaldi et compagnie indique quant à elle sans être contredite par M^me Y et Mme

Z que ces dernières ont reloué les locaux à la société Action France le 6 juillet 2017 pour un loyer annuel de 60.000 €, ce montant s’expliquant selon M^me Y et M^me Z par la prise en charge de certains travaux par le nouveau locataire.

La cour dispose d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise.

S’agissant d’une indemnité d’occupation due par la Sas Immaldi et compagnie, occupant sans droit ni titre pour une période pendant laquelle celle-ci continuait à percevoir un loyer de la part de son 'sous-locataire’ , la Sarl Aldi Marché, les éléments susvisés permettent de retenir une valeur annuelle de 70 € /m² , soit 112.000 € pour l’année 2014.

Sur les travaux

L’article L.251-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que le preneur est tenu du maintien des constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature.

Il était stipulé dans le bail à construction du 14 décembre 1983, au titre de l’entretien des constructions, page 17 :

' Le preneur devra, pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d’entretien les constructions édifiées et tous les aménagements qu’il y aura apportés, et effectuer, à ses frais et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil et par l’usage ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire'.

L’expert D a relevé les désordres suivants :

1) toiture de la coursive réalisée en tuiles romanes avec un faîtage en tuiles canal scellées au mortier : nombreux endroits réparés avec des feuilles d’aluminium goudronnées – joints du faîtage défectueux en plusieurs endroits ;

2) évacuation de la boîte à eaux recevant les eaux pluviales complètement obstruée ;

3) toiture terrasse du magasin entièrement revêtue d’une membrane ; réparée partiellement, ne fuit plus malgré des contrepentes qui ne permettent pas l’évacuation complète de l’eau de pluie ;

4) bardage extérieur abîmé par endroits sous l’effet des chocs et paraissant vétuste ;

5) regards EP en pied de descente EP ou dans le parking abîmés ; idem pour d’autres regards situés à l’arrière du bâtiment au niveau des espaces verts ;

6) à l’intérieur du bâtiment, traces de coulures sur les parois, doublage du placo complètement détérioré par endroits ;

7) dans le parking, un panneau de signalisation arraché et espaces verts non entretenus, lampadaires non entretenus, fils électriques sans protection, poteau détérioré ;

8) anciennes aires de stockage complètement détériorées ;

9) compteurs dépourvus de couvercles à l’arrière du bâtiment ;

10) luminaire extérieur décroché, ne tenant que par un fil d’alimentation électrique ;

11) boîtes à lettres abîmées.

Il précise que l’ensemble de ces désordres sont dûs à un défaut d’entretien du preneur.

Il chiffre les travaux de réfection dûs par le preneur à la somme de 67.187,28 € HT, soit 80.624,74 € TTC, se décomposant comme suit :

— démolition et réfection des doublages : 13.668,88 € HT

— dépose et remplacement des prises sur les doublages remplacés :

1 100,00 € HT

— toiture : 47.368,40 € HT

— ajouts divers : 5 050,00 € HT

# remplacement boîtes à lettres : 100,00 €

# réparation regards abîmés à l’extérieur : 200,00 €

# remise en place du poteau : 150,00 €

# réparation du regard du parking : 100,00 €

# nettoyage des magasins : 1000,00 €

# réparation du grillage et des potelets de l’aire de stockage :

3 500 € HT.

Pour soutenir que les locaux ont été entretenus, la Sas Immaldi et compagnie fournit une liste des travaux qu’elle a fait effectuer, mais ces factures de travaux réalisés entre 2004 et 2010 ne concernent pas les désordres constatés par l’expert et sont donc sans incidence sur le litige.

Elle soutient qu’elle n’est pas tenue de restituer des locaux neufs, mais il ressort de l’examen des devis et des explications de l’expert que celui-ci n’a pas proposé de mettre à sa charge des réparations excédant ses obligations résultant du bail, mais seulement les réparations résultant de défauts d’entretien.

Les deux premiers postes de travaux relatifs aux doublages ne sont pas spécialement contestés par la Sas Immaldi et compagnie.

S’agissant de la toiture, elle justifie avoir réalisé des travaux pour un montant de 33.829,20 € suivant facture du 30 avril 2014 de la Sarl H I, mais celle-ci a pris soin de préciser sur la facture que ses travaux ont concerné un 'traitement sporadique des zones les plus abîmées du toit du côté du magasin’ et que 'vu l’état de dégradation avancée de la toiture, l’étanchéité de la toiture n’était pas garantie sur les parties non traitées', et l’expert a précisé que le devis de la société EPE était pris en considération car même si la toiture était aujourd’hui étanche, elle n’avait été réparée que partiellement.

Les travaux de toiture doivent donc être mis à la charge de la Sas Immaldi et compagnie, mais il apparaît que l’expert a commis une erreur matérielle en prenant deux fois en compte une somme de 5 970,00 € en l’ajoutant à une somme de 41.578,40 € HT dans laquelle elle était déjà comprise. Les

travaux de toiture ne s’élèvent donc qu’à 41.578,40 € HT.

Enfin, il n’est pas démontré par le bailleur que l’aire de stockage faisait partie du périmètre du bail. La somme de 5 050 € HT ne doit donc être prise en compte qu’à hauteur de 1 550,0 € HT.

La Sas Immaldi et compagnie doit en conséquence être condamnée à payer à M^me Y et M^me Z la somme totale de 57.897,28 € HT, soit 69.476,74 € TTC.

M^me Y et M^me Z seront déboutées du surplus de leurs demandes.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La Sas Immaldi et compagnie, partie principalement perdante, a été justement condamnée par le premier juge aux dépens de première instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M^me Y et M^me Z.

Succombant en appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y et M^me Z sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elles ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. La Sas Immaldi et compagnie sera donc tenue de leur payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée par le premier juge.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Foix en date du 9 novembre 2016, sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la Sas Immaldi et compagnie à payer à M^me Y et M^me Z la somme de 112.000,00 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour l’année 2014 ;

Condamne la Sas Immaldi et compagnie à payer à M^me Y et M^me Z la somme de 69.476,74 € TTC au titre des travaux de réparation à effectuer pour la restitution des locaux en bon état d’entretien ;

Déboute M^me Y et M^me Z du surplus de leurs demandes ;

Condamne la Sas Immaldi et compagnie aux dépens d’appel ;

Condamne la Sas Immaldi et compagnie à payer à M^me Y et M^me Z la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sas Immaldi et compagnie de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,