Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 14 mars 2022, n° 19/04476

14/03/2022

ARRÊT N°

N° RG 19/04476 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NHXT

SL/NB

Décision déférée du 03 Octobre 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 16/00272

(Mme. X)

[…]

C/

G Y

H D épouse Y

J Z

SA ZURICH INSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY

SARL SOLGEST

Compagnie d’assurances MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

SASU LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES, REPRESENT ES PAR LA SOCIETE LLOYD’S FRANCE

SAS

Société SMABTP

SA SMA SA

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT DEUX ***

APPELANTE

[…], immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 522 138 072, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis

[…]

[…]

Représentée par M^e Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur G Y

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame H D épouse Y

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame J Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel DARNET de la SELAS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

SA ZURICH INSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE SARL SOLGEST, agence immobilière

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP INTER-BARREAUX

D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, société d’assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le code des assurances, prise en la personne de son Directeur Général en exercice, en qualité d’assureur de Mme. Z et de la Sté SECA INGENIERIE

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel DARNET de la SELAS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

SASU 'LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES', représentés par LA SOCIETE LLOYD’S FRANCE SAS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SMABTP, société d’assurance mutuelle à cotisations variables, prise en sa qualité d’assureur CNR et assureur RCP de la […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE

SA SMA, prise en sa qualité d’assureur RCP de la […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. M, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. M, président, et C. K, directrice principale des services de greffe.

Exposé des faits et procédure :

La Sas Cabrita développement, aux droits de laquelle vient désormais la Sccv Terra Nostra, a fait édifier à Toulouse plusieurs bâtiments d’habitation constituant la résidence 'Terra Nostra', composée des bâtiments A et B (comprenant 34 appartements et 35 garages) et C et D (comprenant 27 appartements et 30 garages), en R+3, située […].

Une police d’assurance dommages-ouvrage et responsabilité civile décennale du constructeur non-réalisateur a été souscrite auprès de la Smabtp.

La Sccv Terra Nostra a, en outre, souscrit des polices d’assurance de responsabilité civile promoteur successivement auprès de la Smabtp, puis de la Sa Sma puis, à compter du 1er janvier 2014, de la Sa Zurich Insurance Public Limited Company.

M^me Z et la Sa Seca ingénierie, assurées auprès de la Mutuelle des architectes français, ont été chargées de la maîtrise d’oeuvre.

La société Seca ingénierie a en outre souscrit une police d’assurance responsabilité civile professionnelle auprès des Souscripteurs du Lloyd’s de Londres.

Suivant convention du 25 mai 2010, la Sccv Terra Nostra a confié à la Sarl Solgest un mandat de commercialisation en l’état futur d’achèvement des logements.

Par contrat préliminaire du 28 avril 2010 et acte authentique du 17 décembre 2010,

M. G Y et M^me H D épouse Y ont acquis dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement les lots n° 23 (appartement T2 portant le n°B07) et n°46 (parking en sous-sol portant le n°13) au prix de […] €.

M. et M^me Y ont pris possession de l’appartement et du parking le 3 juillet 2012, avec des réserves sans rapport avec le présent litige.

La livraison des parties communes est intervenue le 25 juillet 2012, avec des réserves sans rapport avec le présent litige.

Des dommages étant apparus postérieurement à la livraison, la Sccv Terra Nostra a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse par actes des 27 et 28 février, 5 et 13 mars 2013.
Les syndicats des copropriétaires de la résidence Terra Nostra 1 et 2 ont de leur côté assigné la Sccv Terra Nostra et la Smabtp assureur CNR par acte du 26 mars 2013.

Ces deux procédures ont été jointes.

Par ordonnance rendue le 19 avril 2013 (RG 13/539), le juge des référés a ordonné une expertise et commis M. C pour y procéder, au contradictoire des syndicats des copropriétaires de la résidence Terra Nostra 1 et 2, et de M^me Z, la société Seca ingénierie,

M^e Vinceneux en qualité de liquidateur judiciaire de la société Bensalem plomberie, la Sa Allianz, la Smabtp en qualité d’assureur CNR, la société nouvelle d’asphaltes, la SA axa France iard son assureur, la Sas Stibat, la Sa Axa France iard son assureur, la Sas Thyssenkrupp ascenseurs, la Sa Aviva assurances, la Sas Dekra industrial.

Ces opérations ont été déclarées communes et opposables à la Smabtp en tant qu’assureur dommages-ouvrage par ordonnance du 26 septembre 2013.

La mission de I’expert a, en outre, été étendue à la Sarl Exebat-exetec et à la Sas Ngso, et à de nouveaux désordres relatifs à l’isolation thermique et au bardage des deux copropriétés, par ordonnance du 29 novembre 2013.

En cours d’expertise, par ordonnance de référé du 26 juin 2014 (RG 14/1320), la Sccv Terra Nostra et la

Smabtp en tant qu’assureur de responsabilité décennale ont été condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires Terra Nostra 1 une provision de 49.902,68 euros TTC au titre du coût des travaux pour la remise en service des ascenseurs, et au syndicat des copropriétaires Terra Nostra 2 une provision de 63.751,69 euros TTC au titre du coût des travaux pour la remise en service des ascenseurs, outre 2.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La Smabtp en tant qu’assureur dommages-ouvrage et en tant qu’assureur constructeur non réalisateur a été condamnée à garantir la Sccv Terra Nostra des condamnations mises à sa charge. Lors de l’instance en référé, le caractère décennal du désordre relatif aux ascenseurs n’était pas contesté.

Les provisions ont été payées. La remise en service des ascenseurs n’a cependant pas eu lieu car l’expert judiciaire dans son compte-rendu du 14 octobre 2015 a indiqué qu’il manquait les documents techniques réclamés concernant les inondations des fosses d’ascenseurs.

Entre le 24 septembre 2013 et le 21 août 2015, M. et M^me Y ont établi plusieurs déclarations de sinistre à

l’attention de la Smabtp prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Par actes du 17 et 19 juin 2015, M. et M^me Y ont fait assigner la Smabtp et la Sccv Terra Nostra devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins de voir désigner un expert judiciaire afin d’investiguer sur le défaut d’isolation phonique de leur logement.

Par ordonnance du 11 septembre 2015 (RG 15/1285) les affaires 15/1285 et 13/539 ont été jointes sous ce dernier numéro, et la mesure d’expertise judiciaire a été déclarée commune aux époux Y, et étendue aux désordres phoniques.

M. C a clôturé son rapport le 13 novembre 2017.

Entre-temps, par acte d’huissier en date du 13 janvier 2016, M. et M^me Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse la Sccv Terra Nostra, laquelle a fait délivrer à son tour, le 9 août 2016, des assignations d’appel en cause et en garantie à la Smabtp, la société Sma et la société Zurich Insurance public limited company, ainsi qu’à M^me Z et la Maf d’une part, la société Solgest et Les Souscripteurs du Lloyd’s de Londres d’autre part. Les instances ont été jointes par ordonnance du 4 septembre 2016.

Par ailleurs, les syndicats des copropriétaires Terra Nostra 1 et Terra Nostra 2, chargés de l’administration de la copropriété ont engagé, aux fins de remise en état des parties communes et de réparation de divers préjudices immatériels (frais de relogement des copropriétaires), une action à jour fixe à l’encontre de la Sccv Terra Nostra et la Smabtp, M^me Z et la Maf, lesquelles ont appelé en garantie les divers constructeurs et leurs assureurs. Cette action concerne les désordres liés aux ascenseurs et à l’isolation thermique extérieure de l’immeuble.

Le jugement au fond, rendu le 10 juillet 2018 dans cette affaire, a fait l’objet d’appels devant le cour d’appel de Toulouse. L’affaire a été enregistrée à la cour sous le numéro 18/3768.

Dans l’affaire objet du présent litige, par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a, notamment :

- déclaré recevable l’action de M. Y et M^me D épouse Y, quel qu’en soit le fondement,

- débouté M. Y et M^me D épouse Y de leur action en nullité de la vente,

- ordonné la résolution de la vente par la Sccv Terra Nostra, à M. Y et M^me D épouse Y, par acte authentique du 17 décembre 2010 passé par devant M^e Bayle, notaire à Castanet-Tolosan, avec la participation de M^e Boyer, notaire à Montastruc La Conseillère, publié au premier bureau de la conservation des hypothèques de Toulouse le 14 janvier 2011, volume 2011 D n° 1400 et volume P n° 872, portant sur les lots numéros 23 et 46, figurant au cadastre de Toulouse Croix Daurade sous les références suivantes :

Pref Sect Numéro Lieudit Contenance ha a ca

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

Contenance totale 28 70

- ordonné la publication du jugement auprès des services de la publicité foncière,

- condamné la Sccv Terra Nostra à restituer à M. Y et M^me D épouse Y le somme de […]

€ correspondant au prix d’acquisition, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016,

- dit que M. Y et M^me D épouse Y devront restituer à la Sccv Terra Nostra les lots dont la vente est annulée et lui en remettre les clés,

- rejeté les recours de la Sccv Terra Nostra au titre de la restitution du prix de vente,

- débouté M. Y et M^me D épouse Y de leur demande au titre de la perte de loyers et de l’avantage fiscal,

- débouté M. Y et M^me D épouse Y de leur demande au titre d’un trouble de jouissance,

- débouté M. Y et M^me D épouse Y de leur demande en réparation des dommages affectant l’appartement,

- débouté M. Y et M^me D épouse Y de leur demande au titre d’un préjudice financier et moral,

- dit n’y avoir lieu d’examiner les recours formés par la Sccv Terra Nostra et la Smabtp contre les autres parties défenderesses,

- condamné la Sccv Terra Nostra aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de
M^e Moreau, de la Selas Clamens et de la Scp Raffin & Associés,

- condamné la Sccv Terra Nostra à payer à M. Y et M^me D épouse Y la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté la Sccv Terra Nostra de ses recours au titre des dépens et frais irrépétibles,

- condamné la Sccv Terra Nostra à payer à la Smabtp et la Sa Sma la somme de 1 500 € chacune, à la compagnie Zurich Insurance Public Limited Company la somme de 3 000 €, à M^me Z et la Maf la somme de 3 000 €, à la Sarl Solgest la somme de 3 000 € et à la société Les Souscripteurs du Lloyd’s de Londres la somme de 3 000 € également sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal, en substance, a estimé que l’action des époux Y à l’encontre de la Sccv Terra Nostra avait été engagée en cours d’expertise judiciaire, et que l’existence de cette mesure en suspendait le délai de prescription, puisque les époux Y avaient manifesté leur intention de ne pas prescrire en se joignant à l’instance en référé contre la Sccv Terra Nostra, et qu’ainsi elle devait être déclarée recevable quel que soit le fondement.

Il a estimé qu’il n’y avait pas de preuve de manoeuvres dolosives de la part du promoteur à l’égard de ses clients, ni de preuve d’une erreur de ces derniers sur les qualités substantielles de la chose.

Il a estimé qu’en revanche, le défaut d’étanchéité des cages d’ascenseurs constituait un désordre rendant l’appartement impropre à sa destination, du chef duquel le promoteur-vendeur était tenu, pendant un délai de 10 ans suivant la réception, d’une responsabilité de plein droit vis-à-vis des acquéreurs, à raison de laquelle il ne pouvait échapper à la résolution de la vente qu’en s’obligeant à la réparation des dommages. Il a estimé que la Sccv Terra Nostra ne justifiait pas d’un engagement personnel à la réparation des désordres, engagement qu’elle aurait exécuté de façon pérenne ; que dans ces conditions, la demande en résolution de la vente était justifiée.

Il a retenu que le défaut lié à l’inconfort thermique, qui n’était apparu qu’à l’usage, constituait un manquement suffisamment grave du promoteur-vendeur à ses obligations pour justifier également la résolution de la vente.

Il a rejeté le recours de la Sccv Terra Nostra au titre de la restitution du prix de vente, estimant que ceci ne constituait pas un préjudice indemnisable, et qu’en tout état de cause, les parties défenderesses n’avaient pas perçu ce prix dont la restitution n’intervenait qu’en contrepartie de la restitution de la chose par les acquéreurs.

Il a estimé que les époux Y ne justifiaient pas de la perte de loyers ni de la perte de l’avantage fiscal ; qu’ils ne pouvaient exciper d’une perte de valeur et qu’ils ne démontraient pas leur préjudice moral.

Suivant déclaration en date du 14 octobre 2019, la Sccv Terra Nostra a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

- déclaré recevable l’action de M. Y et M^me D épouse Y, quel qu’en soit le fondement,

- ordonné la résolution de la vente entre la Sccv Terra Nostra et M. Y et M^me D épouse Y, suivant acte authentique dressé le 17 décembre 2010 ;

- ordonné la publication du jugement auprès des services de la publicité foncière,

- condamné la Sccv Terra Nostra à restituer à M. Y et M^me D épouse Y la somme de […]

€ correspondant au prix d’acquisition, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016,

- dit que M. Y et M^me D épouse Y devront restituer à la Sccv Terra Nostra les lots dont la vente est annulée et lui en remettre les clés,

- rejeté les recours de la Sccv Terra Nostra au titre de la restitution du prix de vente,
- rejeté les recours de la Sccv Terra Nostra formés à l’encontre des autres parties défenderesses,

- n’a pas condamné in solidum la Sarl Solgest, M^me Z, la Mutuelle des architectes français, prise en sa qualité d’assureur de M^me Z et de la Sas Seca ingénierie, le mandataire général des souscripteurs du Lloyd’s, la Sa Lloyd’s France, également assureur de la Sas Seca ingénierie, la Smabtp, la Sa Sma, et Zurich Insurance Public Limited Company, assureurs successifs en responsabilité civile promoteur de la Sccv Terra Nostra, à avoir à verser à la Sccv Terra Nostra la somme de […] €, avec intérêts au taux légal, depuis le 13 janvier 2016, à titre de dommages et intérêts,

- n’a pas condamné in solidum la Sarl Solgest, M^me Z, la Mutuelle des architectes français, prise en sa qualité d’assureur de M^me Z et de la Sas Seca ingénierie, le mandataire général des souscripteurs du Lloyd’s, la Sa Lloyd’s France, également assureur de la Sas Seca ingénierie, la Smabtp, la Sa Sma, et Zurich Insurance Public Limited Company, assureurs successifs en responsabilité civile promoteur de la Sccv Terra Nostra, à avoir à la relever et garantir indemne, de l’intégralité des sommes mises à sa charge,

- a rejeté la demande financière de la Sccv Terra Nostra, dirigée à l’encontre de M. et

M^me Y, et de tout succombant, de versement de la somme de 5 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de prise en charge des dépens,

- a condamné la Sccv Terra Nostra à avoir à verser à M. Y et M^me D épouse Y une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- a condamné la Sccv Terra Nostra à avoir à verser à la Smabtp et la Sa Sma la somme de

1 500 € chacune, à la compagnie Zurich Insurance Public Limited Company la somme de

3 000 €, à M^me Z et la Maf la somme de 3 000 €, à la Sarl Solgest la somme de

3 000 € et à la société Les Souscripteurs du Lloyd’s de Londres la somme de 3 000 € également sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- a ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par la suite, par actes d’huissier délivrés les 28 et 29 octobre 2019, la Sccv Terra Nostra a fait assigner en référé devant le premier président de la cour d’appel de Toulouse M. et M^me Y, M^me Z, la Sarl

Solgest, la Mutuelle des architectes français, la Sas Lloyd’s France, la Smabtp, la Sa Sma, et la Sa Zurich Insurance Public Limited Company afin obtenir, au visa de l’article 524 du code de procédure civile, l’arrêt de l’exécution provisoire dont a été assorti le jugement du 3 octobre 2019 ou, à titre subsidiaire, l’autorisation de consigner sur un compte spécialement ouvert à cet effet la somme de 190 917 € correspondant au montant du prix d’acquisition, majoré des intérêts moratoires depuis le 13 janvier 2016.

Par ordonnance de référé en date du 14 février 2020, le magistrat délégué par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Toulouse, a débouté la Sccv Terra Nostra de l’ensemble de ses demandes, tant principale que subsidiaire, et l’a condamnée à supporter les dépens ainsi qu’à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme globale de 2 000 € à M. Y et M^me D épouse Y, et de 300 € à chacune, la Sas Lloyd’s France, la Sarl Solgest, et la Sa Zurich Insurance.

Le jugement de première instance a été exécuté.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 septembre 2021, la société Sccv Terra Nostra, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1130, 1132, 1137,

1231-1, 1646-1, 1642 alinéa 1, 1648 et 1792 et suivants du code civil, de :

- déclarer recevable et bien fondé l’appel qu’elle a interjeté à l’encontre du jugement en date du 3 octobre 2019,
- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. et M^me Y, quel qu’en soit le fondement,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a ordonné la résolution de la vente régularisée entre elle et M. et M^me Y, suivant acte authentique du 17 décembre 2010,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a ordonné la publication du jugement auprès des services de la publicité foncière,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il l’a condamnée à restituer à M. et M^me Y, la somme de […] €, correspondant au prix d’acquisition des lots, avec intérêts au taux légal depuis le 13 janvier 2016,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a dit que M. et M^me Y devront lui restituer les lots dont la vente a été annulée, et lui remettre les clefs,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a rejeté ses recours au titre de la restitution du prix de vente,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a rejeté ses recours formés à l’encontre des autres parties défenderesses,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il n’a pas condamné in solidum la Sarl Solgest,

M^me Z, la Mutuelle des architectes français, prise en sa qualité d’assureur de

M^me Z et de la Sas Seca ingénierie, le mandataire général des souscripteurs du Lloyd’s, la Sa Lloyd’s France, également assureur de la Sas Seca ingénierie, la Smabtp, la Sa Sma, et Zurich Insurance Public Limited Company, ses assureurs successifs en responsabilité civile promoteur, à avoir à lui verser la somme de […] €, avec intérêts au taux légal, depuis le 13 janvier 2016, à titre de dommages-intérêts,

- infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas condamné in solidum la Sarl Solgest, M^me Z, la Mutuelle des architectes français, prise en sa qualité d’assureur de M^me Z et de la Sas Seca ingénierie, le mandataire général des souscripteurs du Lloyd’s, la Sa Lloyd’s France, également assureur de la Sas Seca ingénierie, la Smabtp, la Sa Sma, et Zurich Insurance Public Limited Company, ses assureurs successifs en responsabilité civile promoteur, à avoir à la relever et garantir indemne, de l’intégralité des sommes mises à sa charge,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a rejeté sa demande financière, dirigée à l’encontre de M. et M^me Y, et de tout succombant, de versement de la somme de 5 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de prise en charge des dépens,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il l’a condamnée à avoir à verser à M. et M^me Y, une somme de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il l’a condamnée à avoir à verser à la Smabtp, et à la Sa Sma, une somme de 1 500 €, chacune, une somme de 3 000 € à Zurich Insurance Public Limited Company, une somme de 3 000 € à M^me Z et à la Mutuelle des Architectes Français, ainsi qu’une somme de 3 000 € à la Sarl Solgest, et une somme de 3 000 € à Les Souscripteurs du Lloyd’s de Londres, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. et M^me Y, du surplus de leurs demandes, notamment financières,

- donner acte à M. et M^me Y qu’ils concluent, en appel, exclusivement à la confirmation du jugement dont appel,

- rejeter toutes les demandes de M. et M^me Y, en ce qu’elles sont infondées en fait et en droit,
- rejeter l’ensemble des moyens et demandes formés par toutes les parties adverses, notamment sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’ils sont injustifiés,

Statuant à nouveau :

- déclarer irrecevables ou à tout le moins infondées les demandes de M. et M^me Y de résolution et leurs demandes financières, en ce qu’elles sont fondées sur le terrain des vices cachés,

- déclarer, en tout état de cause, l’action et les demandes de M. et M^me Y prescrites, sur le terrain des vices du consentement,

- en conséquence, déclarer irrecevables ou à tout le moins infondés M. et M^me Y, en leur demande de nullité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 17 décembre 2010, et leurs demandes financières, en ce qu’elles sont fondées sur le terrain des vices du consentement, dol et erreur,

- déclarer irrecevables ou à tout le moins infondés M. et M^me Y en leurs demandes de nullité et de résolution de la vente immobilière conclue avec elle, et rejeter l’ensemble de leurs réclamations dirigées à son encontre, en ce qu’elles sont injustifiées, leur appartement ayant toujours été habitable et accessible,

- condamner in solidum M. et M^me Y à lui rembourser l’ensemble des sommes versées par ses soins, dans le cadre de l’exécution provisoire et pendant la procédure d’appel :

* 190 917,60 € représentant le prix de vente, (avec intérêts depuis le 13 janvier 2016),

* 5 000 € représentant les frais irrépétibles résultant du jugement du 3 octobre 2019 et de l’ordonnance de référé du 14 février 2020,

* 767,40 € au titre des charges de copropriété pour les périodes des 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019 et du 1er janvier 2020,

* 944 € au titre de la taxe foncière 2020,

* 1 890,14 € au titre des charges de copropriété au 17 septembre 2020,

* 2 025,60 € au titre des charges de copropriété au 18 décembre 2020, sommes à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir, en fonction des versements effectués par elle,

- très subsidiairement, condamner in solidum la Sarl Solgest, M^me Z, la Mutuelle des architectes français, prise en sa qualité d’assureur de M^me Z et de la Sas Seca ingénierie, le mandataire général des souscripteurs du Lloyd’s, la Sa Lloyd’s France, également assureur de la Sas Seca ingénierie, la Smabtp, la Sa Sma, et Zurich Insurance Public Limited Company, ses assureurs responsabilité civile promoteur, à avoir à la relever et garantir indemne, dans l’éventualité d’une quelconque condamnation prononcée à son encontre,

Si par extraordinaire, la vente était résolue ou annulée :

- condamner in solidum la Sarl Solgest, M^me Z, la Mutuelle des architectes français, prise en sa qualité d’assureur de M^me Z et de la Sas Seca ingénierie, le mandataire général des souscripteurs du Lloyd’s, la Sa Lloyd’s France, également assureur de la Sas Seca ingénierie, la Smabtp, la Sa Sma, et Zurich Insurance Public Limited Company, ses assureurs responsabilité civile promoteur, à avoir à lui verser la somme de 196 222,50 € à titre de dommages-intérêts,

- complémentairement, condamner in solidum la Sarl Solgest, M^me Z, la Mutuelle des architectes français, prise en sa qualité d’assureur de M^me Z et de la Sas Seca ingénierie, le mandataire général des souscripteurs du Lloyd’s, la Sa Lloyd’s France, également assureur de la Sas Seca ingénierie, la Smabtp, la Sa Sma, et Zurich Insurance Public Limited Company, ses assureurs responsabilité civile promoteur, à avoir à la relever et garantir indemne, dans l’éventualité de sommes supplémentaires mises à sa charge,

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions adverses en ce qu’elles sont injustifiées,
- condamner in solidum M. et M^me Y et tout succombant à avoir à lui verser, la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. et M^me Y et tout succombant, aux entiers dépens, de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la Scp Malet, avocats postulants.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 19 août 2021, M. et M^me Y, intimés, demandent à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

- déclarer leurs demandes recevables et fondées en droit, prononcer la nullité ou la résolution de la vente, et ordonner la restitution du prix de vente majoré des intérêts légaux à compter du 13 janvier 2016, outre article 700 du code de procédure civile et dépens,

- débouter la Sccv Terra Nostra de toutes ses demandes,

- la condamner à payer la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 23 août 2021, M^me Z, et la

Mutuelle des architectes français en qualité d’assureur de M^me Z et de la société Seca ingénierie, intimées, demandent à la cour, au visa des articles 1147, 1642-1 et 1648 du code civil, de :

- confirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté le recours en garantie présenté à leur encontre et au titre de la condamnation prononcée à l’encontre de la Sccv Terra Nostra au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

- débouter la Sccv Terra Nostra, la Smabtp et toutes autres parties de leur recours en garantie à l’encontre de M^me Z et de la Maf en qualité d’assureur de M^me Z et de la société Seca ingénierie, faute de lien de causalité entre l’action engagée par les époux Y et la mission de la maîtrise d’oeuvre,

En tout état de cause,

- constater que la Mutuelle des architectes français intervient dans la présente instance dans les limites et conditions de son contrat d’assurances, s’agissant de M^me Z et de la société Seca ingénierie,

- dire que la franchise contractuelle restera opposable à toute partie,

Vu la limitation de garantie de la Mutuelle des architectes français opposée à son assurée la société Seca ingénierie,

- dire que l’éventuelle participation de la Mutuelle des architectes français au titre de la garantie de son assurée la société Seca ingénierie ne saurait être supérieure à 35% conformément aux notifications de la Mutuelle des architectes français en date des 18 juillet 2013 et 27 août 2013,

- débouter toutes parties de tout recours en garantie à leur encontre,

- condamner la Sccv Terra Nostra à régler à M^me Z et à la Maf une somme de

5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 31 août 2020, la Sarl Solgest, intimée, demande à la cour de :

A titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

- déclarer l’appel interjeté par la Sccv Terra Nostra irrecevable et en tout cas infondé,

- débouter la Sccv Terra Nostra de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions formulés à son encontre,

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement entrepris,

- constater l’irrecevabilité de la demande en raison de la prescription de l’action,

En conséquence,

- débouter la Sccv Terra Nostra de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions dirigées à son encontre,

Au fond,

- constater que le rapport d’expertise ne lui est pas opposable,

- constater que la Sccv Terra Nostra n’impute aucun manquement à son égard,

- constater qu’elle n’a commis aucun manquement,

- constater qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute imputée à l’agence et le préjudice allégué,

En conséquence,

- débouter la Sccv Terra Nostra de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions dirigées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire, si une condamnation devait intervenir à son encontre,

- condamner solidairement M^me Z, la mutuelle des architectes français, la Sa Les Souscripteurs du Lloyd’s de Londres, la Smabtp, la Sa Sma et la société Zurich Insurance Public Limited Company à la relever et garantir indemne,

En tout état de cause,

- condamner la Sccv Terra Nostra, subsidiairement tout succombant, à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- la condamner en tous les frais et dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 16 juin 2020, la Sasu Les Souscripteurs du

Lloyd’s de Londres, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1240, 1792 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

A titre principal,

- déclarer l’appel de la Sccv Terra Nostra mal fondé,

- l’en débouter,

En conséquence,

Après avoir statué ce que de droit sur le mérite de la demande de réformation de la Sccv Terra Nostra sur les chefs du jugement ayant prononcé la résolution de la vente intervenue le 17 décembre 2010,

- confirmer la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’indemnisation formulée par la Sccv Terra
Nostra à concurrence de la somme de 168 000 € correspondant au prix de vente en restitution, celui-ci ne constituant pas un préjudice indemnisable,

- débouter la Sccv Terra Nostra de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

A titre subsidiaire,

- débouter la Smabtp, la société Zurich, la société Solgest, et plus généralement toute partie de leurs demandes à son préjudice, seule pouvant être mobilisée la garantie de la Maf en qualité d’assureur de la société Seca,

En toutes hypothèses,

- dire opposables à toutes les parties, les conditions et limites des dispositions contractuelles de la police d’assurance souscrite par la société Seca et, notamment, le plafond de garantie, le plein de garantie et la franchise,

- condamner la Sccv Terra Nostra et/ou tous succombants in solidum à lui verser la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de la Scpi Raffin & associés, agissant par M^e Zanier, avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 31 mars 2020, la société Smabtp et la Sa

Sma, intimées, demandent à la cour, au visa des articles 1240, 1241 et 1792 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme irrecevables ou en tout cas mal fondées,

A titre principal,

- réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande de résolution de la vente de l’appartement de M. et M^me Y,

- rejeter la demande de nullité de la vente formulée par M. et M^me Y,

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions invoquées par M. et M^me Y,

- mettre hors de cause la Smabtp en sa qualité d’assureur CNR et assureur 'responsabilité civile promoteur’ de la Sccv Terra Nostra,

- mettre hors de cause la Sma Sa en qualité d’assureur 'responsabilité civile promoteur’ de la Sccv Terra Nostra,

Si, par impossible, le tribunal devait faire droit à la demande de nullité ou de résolution de la vente de

l’appartement des consorts Y,

- rejeter toute demande de garantie à leur égard, en leur qualité d’assureur 'responsabilité civile promoteur’ de la Sccv Terra Nostra, au titre de la restitution du prix de vente dans la mesure où il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable,

- rejeter toute condamnation de la Smabtp en sa qualité d’assureur CNR de la Sccv Terra Nostra dans la mesure où elle ne garantit pas le préjudice immatériel de M. et M^me Y,

- rejeter toute condamnation à leur égard en leur qualité d’assureur 'responsabilité civile promoteur’ de la Sccv Terra Nostra au titre du préjudice immatériel des maîtres de l’ouvrage,

- à défaut, dire qu’elles sont recevables et bien fondées à opposer à toute partie leurs franchises contractuelles,

Sur l’action récursoire à leur disposition,

- condamner in solidum M^me Z, la Maf, les Souscripteurs des Lloyd’s de Londres et la société
Solgest à les relever et garantir intégralement pour toute condamnation en principal, intérêts, frais et dépens prononcée à leur encontre,

En tout état de cause,

- confirmer le jugement en ce qu’il leur a alloué la somme de 1.500 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner toute partie succombante à leur régler une somme complémentaire de 2.000 € chacune en application des mêmes dispositions,

- condamner la ou les mêmes parties aux entiers dépens de l’instance dont distraction de droit au profit de M^e Cantaloube Ferrieu, avocat constitué en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 26 novembre 2020, la Sa Zurich Insurance Public Limited Company, intimée, demande à la cour, au visa des articles L.124-5 et L.112-6 du code des assurances, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- condamner la Sccv Terra Nostra au paiement d’une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil, avocats, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

En cas de réformation :

- la mettre hors de cause,

- débouter la Sccv Terra Nostra et toute autre partie de toutes leurs demandes ;

- condamner la Sccv Terra Nostra au paiement d’une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, outre des entiers dépens, dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

En tout état de cause

- opposer la franchise contractuelle de 5 000 € à toutes les parties, s’agissant d’une garantie facultative,

- condamner in solidum M^me Z, la Mutuelle des architectes français, les Lloyd’s de Londres à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Motifs de la décision :

Les dispositions du code civil ancien sont applicables au présent litige, car l’acte authentique de vente a été conclu avant le 1er octobre 2016.

Sur les constatations de l’expert judiciaire :

La résidence est affectée d’un problème général concernant les ascenseurs et l’isolation thermique.

Par ailleurs, ont été relevés dans l’appartement B 07 des époux Y des problèmes d’infiltrations d’eau, de VMC et d’isolation phonique. Enfin les époux Y se plaignent du vieillissement prématuré du bardage bois.

S’agissant des ascenseurs :
Lorsque l’expert a visité l’ensemble immobilier pour la première fois, l’ascenseur du bâtiment A fonctionnait, ce qui n’était plus le cas lors de sa visite suivante (p 147) et les ascenseurs des bâtiments B, C et D ne fonctionnaient pas (p 149, 156, 157).

L’expert a constaté que le fond de la fosse de chacune des cages d’ascenseurs présentait soit des traces d’humidité, soit une profondeur d’eau pouvant aller jusqu’à 30 cm (p 152, 153, 154, 156).

Il a expliqué que :

- cette eau trouvait son origine dans des infiltrations le long des parois des ascenseurs, des ruissellements depuis les escaliers et une panne des pompes de relevage située dans le parking de la résidence, qui a lui-même connu des épisodes d’inondations, le raccordement électrique et hydraulique des pompes aux cuves de récupération des eaux pluviales en rez-de-chaussée des bâtiments A et B n’ayant en outre pas été assuré ;

- l’absence de fonctionnement des pompes empêchait l’évacuation des eaux ruisselant dans la sous-sols par les rampes d’accès véhicules et les cages d’escaliers non encloisonnées, avec pour effet de remplir les regards secs puis la fosse des ascenseurs situés en contrebas.

L’expert a également mis en évidence l’existence d’une contrepente dirigeant une partie des eaux de ruissellement directement vers les fosses d’ascenseurs, ainsi qu’une faible pente du seuil de toutes les portes d’ascenseurs et l’absence d’orifices d’évacuation des eaux vers l’extérieur.

L’expert a en outre décrit des manques d’enduit d’imperméabilisation.

Ces infiltrations d’eau et leur ruissellement notamment sur les cartes électroniques et les équipements électriques des ascenseurs ont eu pour conséquence une mise en sécurité immédiate des systèmes, une dégradation des contacts des portes (p 155, 157) et in fine un arrêt complet des ascenseurs.

L’expert a souligné que ces ascenseurs n’étaient pas prévus pour être posés à l’extérieur, alors que de fait ils sont installés au niveau de coursives extérieures.

Il a chiffré le coût des travaux de reprise à 168.975,66 € TTC.

S’agissant de l’isolation thermique extérieure :

Le complexe isolation bardage a été exécuté par la société Art et E sur la hauteur du rez-de-chaussée et par la société Erah du 1er au dernier étage, les réservations dans les murs (traversées) par la société Stibat, les autres traversées par la société Ngso, la couvertine en recouvrement en partie haute de l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) par la société Sna.

L’expert judiciaire indique que l’entrée d’air en partie basse et sortie en partie haute du bardage doit être supérieure ou égale à 1 cm pour une circulation verticale d’air par différence de pression atmosphérique. La lame d’air entre isolation pare-pluie et bardage doit être de 10 mm minimum et de 15 mm en moyenne. Les traversées et les gaines techniques doivent être isolées, étanches à l’air et à l’eau.

L’expert a procédé à des constatations sur les isolations thermiques par thermographe infrarouge, ce qui a mis en évidence de nombreux ponts thermiques au niveau des parois des logements (p199).

Il a également procédé à un sondage destructif sur le palier du 1er étage (appartement A 6) qui montre

l’absence de laine de verre contre le mur béton banché. Au droit du tableau de la porte d’accès, le vide non isolé est de 19 cm entre le nu extérieur du bardage et la maçonnerie en fond.

Il relève que :

- bardage bois sur toiture terrasse : Il n’y a pas de lame d’air entre l’isolant et le bardage, le pare-vapeur est côté face extérieure de l’isolant, en contact direct avec le bardage bois.

- les structures métalliques de la cage d’escalier sont fixées directement contre la maçonnerie à chaque palier.
- jonction entre le premier étage et le rez-de-chaussée : le bardage n’est pas continu derrière la poutre métallique support du palier, un décalage est visible. L’isolant n’est ainsi pas protégé et les gaines présentes créent des points thermiques entre niveaux. Par endroits, il n’y a pas de grille anti-rongeur et il manque de la laine de verre comme constaté sur le retour du 1er étage sur le même palier.

- au droit du plancher du 2ème étage à l’aplomb du palier du 1er étage : le bardage est aligné horizontalement sans débord faisant office de goutte d’eau au droit de l’isolant posé en partie basse. Au niveau des études, il était prévu un habillage de cette retombée en sous-face du voile béton de façade : habillage complet avec retour contre le bardage bois situé en retrait. A l’appel d’offres, la prestation a été modifiée par le maître de

l’ouvrage.

Le bardage avec isolant en façade a été posé depuis la toiture-terrasse jusqu’au 1er étage par la société Erah, et du 1er étage au rez-de-chaussée par la société Art et E.

- appartement A4 :

problème identique au palier du 1er étage : pas de lame d’air et pas d’isolation sur le retour de l’ébrasement de la porte palière. Il y a des ponts thermiques partout où les limons ont été fixés, et l’absence d’isolant aux passages des gaines.

Au niveau du bâtiment B, après avoir déposé un habillage bois, l’expert a pu s’apercevoir de l’absence totale d’isolation contre le mur béton.

Il a également pu constater, après dépose d’une trappe de visite au niveau des appartements B 09, B 16, B 17, C 05 que les réservations faites dans la maçonnerie n’avaient pas été utilisées par les gaines. Elles traversent le béton à côté des réservations (p 165). L’expert en déduit que les électriciens ont traversé en-dehors de ces réservations, sans calfeutrer et qu’aucune isolation n’a été rapportée.

- sous les volées d’escalier : les locaux techniques non chauffés ne sont pas isolés. Ceci concerne le rez-de-chaussée.

M. F écrit dans son rapport :

Les parties courantes de façade sont homogènes, l’isolation thermique est continue.

Les points faibles sont situés autour des baies, au niveau des tableaux de menuiseries extérieures, au droit des tableaux électriques, sur les remontées de gaines électriques passant sous le revêtement de façade et sur les limons d’escaliers extérieurs lorsque ceux-ci sont fixés sur les façades.

Sur les logements décalés et en surplomb, on relève des températures au sol plus basses.

Ainsi, les pièces les plus froides sont les halls ou dégagements d’entrée, les pièces de petite dimension où la surface vitrée est importante (linéaire du tableau plus long).

Le rapport Sacet version n°5 du 25 novembre 2016 indique concernant la perméabilité dans les appartements : 'Les mesures de perméabilité effectuées démontrent un niveau somme toute correct de l’étanchéité à l’air du bâti, tout en mettant en exergue les défauts d’étanchéité au niveau des tableaux d’abonnés et la provenance d’air depuis le plénum du faux-plafond à travers le caisson de ventilation et la trappe d’accès. Si les interventions en faux-plafond (indémontable) pour améliorer l’étanchéité des réseaux collectifs, nous paraissent coûteuses et hors de proportion avec les gains espérés, nous recommandons par contre de systématiser la réalisation de travaux de calfeutrement au niveau des tableaux d’abonnés, qui constituent la principale source d’infiltration.'

Le rapport Sacet propose en synthèse des corrections à réaliser :

- escaliers : reconstitution d’une bande isolante au droit des limons des escaliers, par projection de mousse polyuréthanne d’environ 8 cm ;

- gaines électriques extérieures : reconstitution de l’isolation extérieure des murs, au droit du passage des gaines électriques, par injection de mousse isolante ;

- isolation des parois sur local non chauffé (locaux techniques) : mise en place côté local non chauffé d’un complexe isolant.

- calfeutrement tableau d’abonné : calfeutrement de l’espace annulaire entre câbles et fourreaux au niveau des tableaux d’abonnés, avec pour impact la diminution des consommations et l’amélioration du confort dans les pièces d’entrée.

Il indique qu’avec la réalisation de ces corrections, sur les logements étudiés, les déperditions diminuent en moyenne de 820W par logement, et le bâtiment 'fictif’ constitué de ces logements, atteint le niveau de performance THPE 2005 soit Cep

Les points les plus impactants en terme de déperditions évitées sont l’isolation des escaliers et l’isolation des locaux techniques.

L’expert a conclu que le manque d’isolation génère un inconfort thermique dans les logements.

Il a chiffré le coût des travaux de reprise de l’isolation thermique à 341.174,05 € pour la résidence Terra Nostra 1, outre 31.589,80 € TTC d’honoraires de maîtrise d’oeuvre, de coordination SPS et de bureau de contrôle. Il est de 244.198,08 € TTC pour la résidence Terra Nostra 2, outre 22.466,22 € TTC d’honoraires.

L’expert a enfin estimé que la souscription d’une assurance dommages-ouvrage était également nécessaire, ce qui représente un coût de 12.500 € pour chacune des deux résidences.

Il résulte de ces éléments que le préjudice total au titre du défaut d’isolation extérieure s’élève à :

- 385.263,85 € pour la résidence Terra Nostra 1 ;

- 279.164,31 € pour la résidence Terra Nostra 2.

Concernant le bardage bois :

L’expert indique que le traitement anti-UV, non obligatoire, n’a pas été réalisé sur les bardages bois. Cette prestation avait été supprimée. L’expert judiciaire indique que l’aspect correspond au vieillissement naturel du bois et n’exige pas le remplacement de celui-ci. Si le traitement du bardage avait été réalisé à la fin du chantier, il aurait dû l’être à nouveau 2 ou 3 ans après, compte tenu de la durée de vie du traitement anti-UV.

Concernant spécifiquement l’appartement des époux Y (appartement B07, au 1er étage) :

Les constations de l’expert judiciaire sont les suivantes :

L’expert a souligné que l’appartement des époux Y était affecté de la pathologie thermique affectant les façades et de la pathologie de la VMC.

Le 24 juin 2013 :

infiltrations en sous-face balcon, problème VMC, infiltration contre le mur de façade.

Le 3 septembre 2013 :

test du bon fonctionnement de la VMC : test concluant

28 septembre 2015 :

- nuisances sonores ;

- infiltration d’eau plancher réparée : sans objet ;
- infiltration d’eau balcon réparée par la société Stibat : sans objet ;

- VMC : courant d’air froid ;

- les installations de chauffage électrique sont insuffisantes compte tenu des déperditions

(p 225) ;

- vieillissement du bardage bois.

14 octobre 2015 :

La VMC refonctionne.

10 février 2016 :

bruit des marches bois de l’escalier extérieur : Saretec a été mandaté par l’assureur dommages-ouvrage pour ces travaux : sans objet

18 février 2016 :

traces d’eau dans le salon : passage d’eau par l’appui du palier d’entrée à l’étage appt B12. Point réglé par M.

Breton pour l’assureur dommages-ouvrage : sans objet

Le défaut d’isolation phonique et les infiltrations d’eau relevées par l’expert judiciaire ont été pris en charge et réglés par l’assureur dommages-ouvrage.

L’expert indique que le manque d’isolation thermique extérieure a entraîné des problèmes de surconsommation électrique (p 301).

Sur les demandes des époux Y contre la Sccv Terra Nostra :

Sur la nullité de la vente sur le fondement de l’erreur ou le dol :

En vertu de l’article 1109 ancien du code civil, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’action pour dol ou erreur se prescrit par 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, en application de l’article 2224 du code civil.

La cour doit examiner à quel moment la victime a pu prendre conscience de son erreur, ou s’agissant du dol, a effectivement été mise en situation de prendre conscience des mensonges et manoeuvres allégués.

S’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement, la prescription court non pas à compter de la vente, mais à partir du moment où les acquéreurs ont pu avoir conscience de leur erreur ou du dol, c’est-à-dire au moment de la clôture du rapport d’expertise judiciaire le 13 novembre 2017.

La saisine du juge du fond étant intervenue le 13 janvier 2016, l’action fondée sur l’erreur ou le dol n’est pas prescrite, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a déclaré l’action engagée sur ces fondements par les époux Y recevable.

Cette recevabilité est au demeurant sans incidence sur le litige soumis à la cour dans la mesure où l’appel principal diligenté par la Sccv Terra Nostra selon déclaration du 14 octobre 2019 ne porte pas sur la disposition du jugement entrepris ayant débouté les époux Y de leur action en nullité pour vice du consentement, que ces derniers au regard du dispositif de leurs dernières écritures, lequel seul lie la cour, sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et n’ont donc pas formé d’appel

d’incident, et qu’il n’y a aucun appel incident formé par les autres intimés relativement à ce débouté. La cour au regard des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile n’est donc pas saisie de la disposition du jugement entrepris ayant débouté les époux Y de leur action en nullité de la vente.
Sur la résolution du contrat :

Les époux Y agissent en résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement tant sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil que pour défaut de conformité.

* Au titre des vices cachés sur le fondement de l’article 1646-1 code civil :

En vertu de l’article 1646-1 du code civil :

'Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.'

Ainsi, le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale, en application de l’article 1646-1 du code civil, si les conditions d’application de ces garanties sont réunies.

Sur la recevabilité :

En vertu de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Le délai d’action sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil est un délai de forclusion.

La connaissance du vice, dans son origine et son ampleur, est intervenue à compter de la clôture du rapport d’expertise judiciaire le 13 novembre 2017.

L’assignation au fond étant intervenue le 13 janvier 2016, la forclusion n’est pas acquise.

Sur le fond :

Les défauts de conformité qui relèvent de l’obligation de délivrance du vendeur ne doivent pas être confondus avec les vices de construction qui relèvent de l’obligation de garantie pour vices cachés.

En pratique, le critère distinctif résulte de l’utilisation susceptible d’être faite de la chose ; le défaut de conformité concerne le cas où la chose n’est pas de la nature ou du type prévu au contrat bien que pouvant servir à l’usage auquel elle est destinée, tandis que le vice de construction la rend impropre à cet usage en raison de ses défauts.

L’action rédhibitoire aboutit à l’anéantissement du contrat, l’acheteur devant rendre la chose et le vendeur le prix. Elle est une action en résolution exercée dans les conditions spéciales des articles 1641 et suivants du code civil. Il faut que le vice présente une gravité suffisante.

Lorsque la non conformité alléguée relève en réalité de vices cachés rendant la chose impropre à sa destination normale, l’action en garantie des vices cachés telle que définie à l’article 1641 du même code constitue l’unique fondement de l’action en résolution de l’acquéreur.

- Sur les infiltrations d’eau dans l’appartement B07 :

Les infiltrations d’eau dans l’appartement B 07 ont donné lieu à des déclarations de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage. Il s’agit de désordres ressortissant de la garantie des vices cachés excluant toute action sur le fondement de l’obligation de délivrance pour non conformité. M. et M^me Y ont accepté le versement par la Smabtp en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage d’une somme de 1.053,93 € TTC correspondant au coût des réparations des infiltrations d’eau au niveau de leur séjour.

Au début de l’année 2018, sont apparus de nouveaux désordres dans l’appartement de M. et M^me Y, consistant en des infiltrations au niveau d’une chambre et en plafond de la terrasse couverte. Une partie du plafond s’est effondrée. Une déclaration de sinistre a été faite par les époux Y. La Smabtp a accepté de garantir le préjudice consécutif aux désordres, par courrier du 9 avril 2018. Une offre d’indemnité a été adressée le 11 septembre 2018 au syndic, Foncia Atlas, avec copie pour information au conseil des époux

Y. La Smabtp indique que cette offre d’indemnisation ne lui a pas été retournée signée.

Le procès-verbal de constat du 26 février 2020 fait état d’une trace d’infiltration d’eau dans l’entrée et dans la chambre, sans que l’on puisse déterminer si elle est ancienne ou non.

Ainsi, il apparaît que les dommages ont été réparés par l’assureur dommages-ouvrage, ou que s’ils ne l’ont pas été, c’est en raison de la carence des époux Y.

En conséquence, la garantie de l’article 1646-1 du code civil ne peut jouer pour les infiltrations d’eau.

- Sur le défaut d’isolation phonique :

L’expert judiciaire a noté lors de la réunion du 28 septembre 2015 une nuisance sonore inacceptable lorsque quelqu’un montait et descendait les escaliers situés contre le mur de refend, porte d’entrée fermée.

Il indique que le problème d’isolation phonique provenait de ce que certaines marches d’escalier avaient été fixées au départ de la volée d’escalier. Il s’agit de désordres ressortissant de la garantie des vices cachés excluant toute action sur le fondement de l’obligation de délivrance pour non conformité.

Une couche phonique a été posée en cours d’expertise en-dessous des marches en bois, dont il est résulté la suppression du bruit antérieurement constaté (p 225, 246). Le désordre a donc été réparé.

En conséquence, la garantie de l’article 1646-1 du code civil ne peut jouer pour le défaut d’isolation phonique.

- Sur les désordres relatifs à l’arrêt des ascenseurs et l’inondation des sous-sols :

L’expert judiciaire conclut que les désordres relatifs à l’arrêt des ascenseurs et l’inondation des sous-sols

n’étaient pas visibles à la réception des ouvrages.

Les ascenseurs ont fonctionné lorsque la résidence a été livrée, ce qui exclut le caractère apparent des désordres qu’ils présentent. Le risque de présence d’eau signalée de façon ponctuelle par la société Thyssenkrupp au cours des travaux dans une note du 21 octobre 2010 ne peut être la traduction de l’apparence des désordres, dès lors que cette note ne portait que sur la porte palière du dernier niveau, et que les désordres sont apparus dans toute leur ampleur postérieurement à la réception.

Les époux Y sont propriétaires d’un appartement B07 au 1er étage, accessible uniquement par un escalier ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 2 septembre 2020, mais aussi d’un emplacement de parking en sous-sol, que dessert non seulement un escalier, mais aussi l’ascenseur du bâtiment B, comme il ressort du rapport d’expertise judiciaire.

Même si l’appartement B07 est restée habitable, et s’il est desservi uniquement par les escaliers depuis le rez-de-chaussée, il n’en reste pas moins que les ascenseurs B, C et D desservent également les sous-sols à usage de places de stationnement des véhicules, et que les occupants ont dû emprunter les escaliers pendant plusieurs années pour se rendre au sous-sol ou dans d’autres appartements de la résidence qui auraient dû être desservis par les ascenseurs.

Les copropriétaires ont acheté en contemplation de l’existence d’ascenseurs dans la résidence. Du fait du dysfonctionnement des ascenseurs, l’ouvrage était impropre à sa destination. Il s’agit d’un désordre de caractère décennal excluant toute action sur le fondement de l’obligation de délivrance pour non conformité.
Compte tenu de ce que les vices cachés de construction affectant les ascenseurs tels que relevés par l’expert judiciaire dont le rapport n’est pas utilement critiqué rendent l’ouvrage impropre à sa destination, et du fait que ces vices sont difficilement réparables, au regard du coût des travaux de réparation qui a été chiffré par l’expert judiciaire à 168.975,66 € TTC, ce désordre est suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente. L’inaccessibilité permanente du parking situé en sous-sol et des autres appartements de la résidence par les époux Y prive ces derniers du confort d’accès qu’ils étaient en droit d’attendre au moment de leur acquisition de sorte que s’ils avaient connu les vices affectant les ascenseurs ils n’auraient manifestement acquis que pour un prix moindre, voire n’auraient pas du tout acquis.

La Sccv Terra Nostra fait valoir qu’elle s’est obligée à réparer les désordres.

Effectivement, il n’y a pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.

Cependant, la Sccv Terra Nostra n’a jamais pris l’engagement de réparer les désordres affectant les ascenseurs

.Elle n’a fait qu’exécuter les décisions de justice exécutoires par provision, ayant au demeurant relevé appel des condamnations prononcées à son encontre par le jugement entrepris.

En conséquence, les désordres et dysfonctionnements affectant les ascenseurs sont de nature à justifier à eux seuls, sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil, le prononcé de la résolution de la vente.

* Au titre du défaut de délivrance conforme

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu des défauts de conformités, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l’article 1604 du code civil, ce qui entraîne l’application du régime contractuel de l’inexécution.

Il s’agit de déterminer toute différence existant entre le bien tel qu’il a été promis au contrat et le bien tel qu’il est finalement livré à l’acquéreur.

Le seul constat d’un défaut de conformité aux prévisions contractuelles, quel que soit son importance, caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

Les défauts de conformité sont soumis au régime du droit commun de l’inexécution contractuelle, tel qu’il résulte de l’article 1184 ancien du Code civil. L’acquéreur peut demander la mise en conformité forcée en application du principe de l’exécution en nature de l’article 1243 ancien du Code civil ; à défaut, le juge peut ordonner la résolution de la vente qui sera totale si le défaut de conformité est substantiel ou partielle, sous forme de réduction de prix, s’il est mineur.

Compte tenu des dispositions ci-dessus retenues quant au dysfonctionnement des ascenseurs, au défaut d’isolation phonique et aux infiltrations d’eau dans l’appartement B07, seules peuvent être invoquées au titre du défaut de délivrance conforme l’esthétique de l’immeuble et l’isolation thermique extérieure.

- Sur l’esthétique de l’immeuble :

La notice descriptive des travaux mentionne un bardage bois de type mélèze ou équivalent ou par enduit extérieur monocouche traditionnel.

Les plaquettes de commercialisation insistent sur le caractère esthétique et harmonieux de l’immeuble. Elles font apparaître un bardage en bois.

Les époux Y soutiennent qu’en réalité le bardage bois n’est pas en mélèze et que le caractère esthétique et harmonieux vanté dans les plaquettes de commercialisation n’est pas atteint en raison notamment de la dégradation accélérée et prématurée du bois.

Compte tenu du fait qu’il y a bien un bardage bois, et que son aspect correspond au vieillissement naturel du bois, alors qu’aucun traitement particulier n’avait été contractuellement promis, il n’y a pas de non conformité quant à l’esthétique de la résidence.
- Sur l’isolation thermique extérieure :

Certes, la notice descriptive des travaux, annexée au contrat de vente, ne mentionne même pas la RT 2005.

Cependant, la conformité de l’immeuble édifié doit être appréciée non seulement par référence aux stipulations du contrat de vente (l’acte de vente, ses annexes ou les documents auxquels l’acte s’est référé) mais également au regard des documents publicitaires lorsque par leur présentation et leur précision ceux-ci ont pu exercer une réelle influence sur le consentement de l’acquéreur.

En l’espèce, deux plaquettes de commercialisation différentes sont produites par les époux Y.

La plaquette 'Résidence Terra Nostra Toulouse’ comporte le plan d’un appartement. Elle indique en première page : 'résidence THPE'. La plaquette indique également : 'Confort, économie et sérénité'. 'Vous gagnerez également jusqu’à 20% d’économie d’énergie par rapport aux normes classiques en vigueur.' 'Une résidence THPE (très haute performance énergétique).'

'Qu’est-ce qu’une résidence THPE ' C’est une résidence qui vous assure une diminution de 20% de votre consommation d’énergie (par rapport à une consommation de référence d’une résidence classique RT 2005).'

La plaquette 'Votre résidence Terra Nostra’ indique 'résidence THPE’ et comporte des labels, et notamment la pyramide d’argent 'performance énergétique’ délivrée par GRDF en 2010.

Ces plaquettes emploient le présent, et une forme affirmative, excluant tout aléa. Elles sont donc entrées dans le champ contractuel.

L’appartement B07 est concerné par la pathologie thermique des façades, ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire.

M. F a constaté un défaut d’isolation autour de la porte d’entrée, un défaut d’isolation du limon d’escalier extérieur ; un défaut d’isolation en sol. Une isolation intérieure a été ajoutée dans le dégagement d’entrée.

Ce manque d’isolation thermique génère un inconfort, et une surconsommation.

La norme THPE n’est pas respectée. En effet, la promesse de 20% de consommation en moins par rapport à la réglementation RT 2005 n’est pas respectée.

Selon le rapport Sacet, pour obtenir les performances THPE, il faut faire des travaux

importants :

- escaliers : reconstitution d’une bande isolante au droit des limons des escaliers, par projection de mousse polyuréthanne d’environ 8 cm ;

- gaines électriques extérieures : reconstitution de l’isolation extérieure des murs, au droit du passage des gaines électriques, par injection de mousse isolante ;

- isolation des parois sur local non chauffé (locaux techniques) : mise en place côté local non chauffé d’un complexe isolant.

- calfeutrement tableau d’abonné : calfeutrement de l’espace annulaire entre câbles et fourreaux au niveau des tableaux d’abonnés, avec pour impact la diminution des consommations et l’amélioration du confort dans les pièces d’entrée.

Le rapport Sacet indique qu’avec la réalisation de ces corrections, sur les logements étudiés, les déperditions diminuent en moyenne de 820W par logement, et le bâtiment 'fictif’ constitué de ces logements, atteint le niveau de performance THPE 2005 soit Cep

Ainsi, la non-conformité contractuelle, du fait du non respect de la norme THPE est caractérisée en l’espèce.
En l’espèce, la non conformité thermique est un défaut de conformité substantiel, puisqu’il atteint le bien de façon permanente, et porte sur des points importants que sont le confort et la consommation d’énergie, critères essentiels dans la détermination du choix de l’acquéreur. Cette situation caractérise une inexécution contractuelle suffisamment grave pour justifier aussi la résolution de la vente.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la résolution de la vente conclue entre la Sccv Terra Nostra et M. G Y et M^me H D épouse Y.

Sur les conséquences de la résolution :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sccv Terra Nostra à restituer le prix de vente, et dit que M. et M^me Y devront restituer les lots, sauf à préciser qu’il s’agit de ceux dont la vente est résolue et non dont la vente est annulée, et en remettre les clés.

La publication du présent arrêt auprès des services de la publicité foncière doit être ordonnée en sus de celle ordonnée par le premier juge.

Les autres préjudices invoqués en première instance par les époux Y ont été écartés par le tribunal, et les époux Y demandent uniquement la confirmation du jugement. La cour n’est donc pas saisie de ces préjudices.

Sur les recours de la Sccv Terra Nostra au titre de la restitution du prix de vente :

En cas de résiliation de la vente d’un immeuble, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l’acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les recours de la Sccv Terra Nostra contre la Sarl Solgest, M^me Z, la Maf, Les souscripteurs du Lloyd’s de Londres, la Smabtp, la Sa Sma et la société Zurich insurance public limited company, au titre de la restitution du prix de vente.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sccv Terra Nostra :

Demande de dommages et intérêts contre M^me Z, la Maf, la société Seca ingénierie, et Les souscripteurs du Lloyd’s de Londres et contre la Smabtp, la Sa Sma et la société Zurich insurance public limited, en tant qu’assureurs 'responsabilité civile promoteur':

La Sccv Terra Nostra se retourne contre les constructeurs responsables des désordres, et leurs assureurs, et demande des dommages et intérêts d’un montant égal au prix de vente du fait de la résolution de la vente pour les désordres.

Cependant, l’octroi de dommages et intérêts équivalents au prix du bien donnerait lieu à un enrichissement sans cause, puisque du fait de la résolution de la vente, le promoteur récupèrerait à la fois le bien, et des dommages et intérêts équivalents au prix du bien.

La restitution du prix n’étant pas un préjudice indemnisable, elle ne peut donner lieu à une action en dommages et intérêts d’un montant équivalent. Une action en responsabilité contre les constructeurs a été introduite parallèlement en réparation des désordres, et est pendante.

La Sccv Terra Nostra sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts contre M^me Z, la Maf, la société Seca ingénierie, et Les souscripteurs du Lloyd’s de Londres et contre la Smabtp, la Sa Sma et la société Zurich insurance public limited.

Demande de dommages et intérêts contre la Sarl Solgest :

Suivant convention du 25 mai 2010, la Sccv Terra Nostra a confié à la Sarl Solgest un mandat de commercialisation en l’état futur d’achèvement des logements.

Le recours se fonde sur le fait que la vente est annulée pour défaut de conformité, et la Sccv Terra Nostra invoque le manquement à l’obligation de conseil, d’information et de loyauté de la société Solgest à l’égard des candidats acquéreurs.

Sur la prescription :

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le contrat de réservation a été signé le 28 avril 2010. La vente a eu lieu par acte authentique du 17 décembre

2010. La Sccv Terra Nostra a eu connaissance de la demande de résolution de la vente le 13 janvier 2016 date de l’assignation au fond des époux Y.

Le point de départ de la prescription est donc le 13 janvier 2016. L’action en responsabilité contre la société Solgest n’est pas prescrite.

Sur le fond :

La société Solgest n’est pas responsable des défauts de conformité qui résultent des travaux entrepris postérieurement à la signature du contrat de réservation. Les documents publicitaires qu’elle a remis ont été établis par le promoteur lui-même, de même que la notice descriptive des travaux. Le prix était fixé par le promoteur. Il n’est donc pas démontré de faute de la société Solgest.

La Sccv Terra Nostra sera déboutée de son recours contre la société Solgest.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sccv Terra Nostra, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.

Elle sera déboutée de ses recours au titre des dépens et des frais irrépétibles.

La Sccv Terra Nostra, étant condamnée aux entiers dépens, n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de cette demande.

Par ces motifs,

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 3 octobre 2019 en toutes ses dispositions, sauf à préciser que les époux Y devront restituer 'les lots dont la vente est résolue’ et non pas 'les lots dont la vente est annulée’ ;

Ordonne la publication du présent arrêt confirmatif au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente en sus de celle déjà ordonnée par le premier juge ;

Condamne la Sccv Terra Nostra aux dépens d’appel, avec application au profit de M^e Nadia Zanier, de M^e Cantaloube Ferrieu et de la Selas Clamens conseil, avocats, qui le demandent, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La condamne à payer aux époux Y la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

La déboute de ses recours au titre des dépens et des frais irrépétibles ;
La condamne à payer à la Smabtp et à la Sa Sma la somme de 1.000 € chacune, à la compagnie Zurich insurance public limited company la somme de 2.000 €, à M^me Z et à la Maf la somme de 2.000 €, à la Sarl Solgest la somme de 2.000 € et à la société Les souscripteurs du Lloyd’s de Londres la somme de 2.000

€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

La déboute de sa demande sur le même fondement.

La directrice principale

des services de greffe Le Président,

C. K C. M