Cour d'appel de Toulouse, 3e chambre, 1er février 2023, n° 21/03859

CA Toulouse
Infirmation partielle 1 février 2023

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
État d'insalubrité du logement
La cour a constaté que les travaux réalisés par le bailleur n'ont pas permis de mettre fin à l'état d'insalubrité, justifiant ainsi une indemnisation pour le trouble de jouissance.
Accepté
Retard dans la réalisation des travaux
La cour a reconnu que le bailleur a effectivement tardé à réaliser des travaux d'importance, justifiant ainsi une indemnisation pour résistance abusive.
Rejeté
Surcoût électrique dû à l'état du logement
La cour a estimé que les locataires n'ont pas suffisamment prouvé que la surconsommation était exclusivement due à l'état du logement.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du 1er février 2023, les époux [Z] ont interjeté appel d'un jugement du 30 juillet 2021 qui avait partiellement condamné la SA 3F Occitanie à leur verser des dommages-intérêts pour trouble de jouissance et surconsommation électrique, tout en les condamnant à payer une dette locative. La cour d'appel a examiné la conformité du logement et la responsabilité du bailleur concernant des travaux non réalisés. Elle a infirmé partiellement le jugement de première instance, en augmentant l'indemnisation pour le trouble de jouissance à 2252,16 € et en accordant 600 € pour résistance abusive, tout en confirmant le montant de 500 € pour la surconsommation électrique et la condamnation des époux à payer la dette locative. La SA 3F a également été condamnée à verser 2000 € au titre de l'article 700 du CPC.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3e ch., 1er févr. 2023, n° 21/03859
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	21/03859
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Angéline BINELJean-Philippe MONTEIS
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS PALAZY-BRU & ASSOCIES
Parties :	S.A. 3F OCCITANIE

Texte intégral

01/02/2023

ARRÊT N°95/2023

N° RG 21/03859 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OLT2

EV/CD

Décision déférée du 30 Juillet 2021 – Juge des contentieux de la protection d’ALBI ( 20/00307)

Mme [R]

[T] [Z]

[L] [I] épouse [Z]

S.A. 3F OCCITANIE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU PREMIER FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Angéline BINEL de la SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES

Madame [L] [I] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Angéline BINEL de la SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES

INTIMÉE

S.A. 3F OCCITANIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par contrat du 8 décembre 2017, la SA Neolia a donné à bail à M. [T] [Z] et Mme [L] [I] épouse [Z] une maison située [Adresse 2].

Le 15 octobre 2018, les locataires ont fait dresser par huissier un procès-verbal de constat.

La SA 3F Occitanie est venue au droit de la SA Neolia.

Le 11 juillet 2019, le juge des référés d’Albi a mis hors de cause la SA Neolia et ordonné une expertise judiciaire.

Les locataires ont donné congé de la maison par courrier du 15 janvier 2020 et l’état des lieux de sortie été réalisé le 27 février 2020.

L’expert a déposé son rapport le 11 mai 2020.

Par acte du 14 octobre 2020, les époux [Z] ont fait assigner la SA 3F Occitanie devant le juge du contentieux de la protection d’Albi afin d’obtenir sa condamnation en paiement de sommes et, avant dire droit sur l’indemnisation du préjudice subi suite à l’accident de leur fils, ordonner une expertise judiciaire médicale.

Par acte du 18 décembre 2020, la SA 3F Occitanie a fait assigner en intervention forcée la société Zurich Insurance Public Limited Company.

Par jugement du 30 juillet 2021, le juge du contentieux de la protection d’Albi :

' s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire d’Albi pour connaître de la demande d’expertise judiciaire médicale formée avant-dire-droit sur l’indemnisation du préjudice corporel subi par [J] [Z],

' déclaré hors de cause la société Zurich Insurance Public Limited Company,

' condamné la SA 3F Occitanie à payer aux époux [Z] la somme de 563,04 € de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance,

' condamné la SA 3F Occitanie à payer aux époux [Z] la somme de 500 € de dommages-intérêts au titre de la surconsommation électrique et de chauffage,

' condamné les époux [Z] payer à la SA 3F Occitanie 615,20 € au titre du solde de la dette locative,

' condamné la SA 3F Occitanie à payer à la société Zurich Insurance Public Limited Company 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté les parties du surplus de leur demande,

' dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par déclaration du 7 septembre 2021, les époux [Z] en appel de la décision en ce qu’elle a : «Condamné la SA 3F Occitanie à payer à M [T] [Z] et Mme [I] [Z] la somme de 563.04 € (cinq-cent-soixante trois € et quatre centimes) de dommages-et-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi. Condamné la SA 3F Occitanie à payer à M [T] [Z] et Mme [I] [Z] la somme de 500€ (cinq cent €) à titre de dommages et intérêts au titre de la surconsommation électrique et de chauffage, Condamné M [T] [Z] et Mme [I] [Z] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 615.20€ (six-cent-quinze € et vingt centimes) au titre du solde de la dette locative, Débouté les parties du surplus de leurs demandes. Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.».

Par dernières conclusions du 26 octobre 2021, les époux [Z] demandent à la cour de :

' de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Société 3F à indemniser M. et Mme [Z] du préjudice subi,

' de réformer le jugement en ce qu’il a limité le montant du préjudice subi à la somme de à la somme de 563.04 € à titre de dommages-et-intérêts au titre du trouble de jouissance et 500 € au titre de la surconsommation électrique,

' de condamner la société 3F Occitanie au paiement des sommes suivantes :

—  11 568.87 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation du trouble de jouissance,

—  4000 € en réparation du préjudice subi du fait de la non-conformité du logement par rapport au contrat de bail et du fait de la résistance abusive du bailleur,

—  1371.77 € au titre de la surconsommation électrique,

' de condamner la société 3F Occitanie au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le cout de l’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions du 25 novembre 2021, la SA 3F Occitanie demande la cour de :

' confirmer le jugement déféré,

' condamner les époux [Z] lui verser 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner les époux [Z] aux dépens d’appel.

La clôture de l’instruction est intervenue le 28 novembre 2022.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Les époux [Z] font valoir que les travaux réalisés par le bailleur n’ont pas permis de mettre fin à l’état d’insalubrité de l’immeuble et que les travaux d’isolation thermique promis par courrier du 7 juillet 2018 n’ont pas été réalisés.

Ils font valoir que selon l’expert judiciaire au jour de la prise de possession des lieux ils ne pouvaient pas jouir paisiblement de l’appartement alors que des défauts en empêchaient l’usage notamment la présence de moisissures et la nécessité de faire intervenir un couvreur. De plus, l’expert a relevé que le logement portait sur un type 4 alors qu’il n’existe que trois pièces principales.

De plus, ils expliquent que le logement n’était pas habitable même après le 30 juin 2018 en raison des désordres suivants : moisissure sur les murs, garde-corps à sécuriser, plinthes en mauvais état étant rappelé que leur fils a chuté depuis la fenêtre du premier étage. Et, alors que certains des travaux ne pouvaient être réalisés en leur présence la bailleresse a toujours refusé de les reloger .

S’agissant de la surconsommation électrique et de chauffage, les locataires font valoir que les déshumidificateurs étaient branchés électriquement et que le défaut d’isolation et l’humidité ont entraîné un surcoût de chauffage.

La SA 3F Occitanie oppose que des travaux d’isolation thermique étaient programmés début 2018 et que dès janvier 2018 plusieurs entreprises sont intervenues : installation de VMC et VMR, désinsectisation, mise en place de déshumidificateurs.

Elle affirme que les locataires se sont opposés à l’intervention des entreprises qu’elle a mandatées, ont refusé de payer leurs factures d’eau et demandé à être relogés ce qui était impossible sans dépôt d’une nouvelle demande de logement et en tout état de cause aucun logement de son parc n’était disponible à [Localité 3].

Elle rappelle que l’expert a relevé les travaux qu’elle a réalisés : réfection de la couverture, remplacement des menuiseries, pose des lices de sécurité et remplacement de la chaudière et constaté que des travaux avaient été refusés par les locataires : isolation des combles et sous-face de planchers en cave, isolation thermique extérieure. Elle fait valoir que l’acceptation par les locataires de faire réaliser les travaux aurait permis de mettre fin aux désordres.

Elle considère que les locataires ne démontrent pas le préjudice résultant de la non-conformité du logement par rapport au bail et relève que les travaux qui ont été effectués se sont avérés efficaces puisque l’état des lieux de sortie du 27 février 2020 ne relève aucune moisissure sauf sur le mur d’entrée et les joints de la douche.

Elle considère que rien ne permet d’affirmer que les mises en demeure du fournisseur d’énergie portent sur les consommations résultant exclusivement du branchement des déshumidificateurs et du défaut d’isolation et relève que la somme réclamée par les appelants englobe la totalité de leur consommation.

Il est constant que, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant à des caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne que la chaudière sera remplacée courant 2018 de même que les menuiseries et l’isolation des combles.

L’expertise judiciaire a relevé que le logement a été donné à bail alors que le preneur ne pouvait en jouir paisiblement et que les défauts affectaient le logement les moisissures nécessitant la mise en place de déshumidificateurs et l’intervention d’un couvreur.

Ce fait n’est pas contesté par la bailleresse qui a procédé pendant le bail à des réparations : installation d’une VMC et VMR, contrôle du mur tronic, désinfection des murs objets de moisissures, réfection de la couverture, remplacement des menuiseries et pose des lices de sécurité, remplacement de la chaudière.

L’expert concluait que les travaux réalisés par la bailleresse ont mis un terme aux désordres suivants : remontées capillaires, humidité du logement, défaut d’imperméabilité de la couverture avec infiltration au niveau du plafond de la chambre du premier niveau et des pièces du deuxième niveau, défaillance de l’étanchéité à l’air des menuiseries existantes, insécurité des ouvertures et écoulements d’eau en pied de façade.

Par contre les travaux d’isolation des combles et sous faces des planchers en caves et l’isolation thermique par l’extérieur n’ont pas pu être réalisés et chacune des parties en impute la responsabilité à l’autre étant précisé que ces travaux devaient remédier aux désordres suivants : condensation avec formation de ponts thermiques en partie basse des pieds des murs intérieurs, déperdition de chaleur .

Les parties s’accordent à dire que les travaux qui n’ont pas été faits auraient nécessité le relogement des locataires pendant un mois. Il convient de rechercher si la bailleresse a proposé un tel relogement aux locataires.

La bailleresse par courriers des :

' 3 juillet 2018 écrivait aux locataires qu’aucune attribution de logements ne pouvait se faire sans le dépôt d’une demande alors que leur situation avait changé. Elle précisait : « concernant la commune de votre choix nous vous avons indiqué à plusieurs reprises que nous n’avions aucune disponibilité de logement à [Localité 3]' concernant les travaux, ma collègue et moi-même avons bien entendu lors de notre visite à votre domicile le 6 juin 2018 votre refus de toute intervention.»,

' 17 juillet 2018, elle répondait au conseil des avocats que les locataires avaient refusé l’intervention de la société Engie,

' 26 novembre 2018, expliquait aux locataires ne pas avoir pu effectuer les travaux d’isolation des combles et sous face de plancher et d’isolation thermique par l’extérieur à défaut de pouvoir accéder au logement.

Aucun de ces courriers ne propose aux locataires un hébergement pendant un mois aux fins de réalisation des travaux .

Ce n’est que par courrier du 31 octobre 2019 que la bailleresse a clairement proposé aux locataires un nouveau rendez-vous dont l’objectif était notamment de déterminer s’ils souhaitaient un relogement temporaire ou définitif. En effet, si la bailleresse affirme que les locataires ont toujours refusé un relogement à l’hôtel le temps de réaliser les travaux, elle ne justifie pas d’une proposition en ce sens ni par conséquent de son refus.

Enfin, l’opposition des locataires à faire effectuer des travaux est exclusivement reprise dans des messages internes à la société bailleresse et ne peut donc être retenue. Il est seulement fait référence dans un courrier du 17 janvier 2018 au refus par les locataires de faire intervenir laisser intervenir la société Tama qui devait désinfecter les murs moisis. Cependant, à défaut de précision sur les circonstances de cet unique refus, il ne peut être considéré comme caractérisant un comportement systématique des locataires. De plus, si par courrier du 17 juillet 2018 la bailleresse a indiqué que M. [Z] avait empêché l’entreprise Engie d’intervenir, elle ne produit aucune pièce de cette société le confirmant et par ailleurs, il résulte de l’expertise que les locataires ont bien laissé intervenir un certain nombre de sociétés aux fins de faire réaliser les travaux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas établi d’une part que les locataires se sont opposés à l’intervention de sociétés pour effectuer les derniers travaux nécessaires à mettre fin aux désordres affectant la maison et d’autre part que la bailleresse a proposé au locataire un relogement limité à la durée des derniers travaux ne pouvant être réalisés en leur présence.

Le préjudice en résultant pour les locataires ne peut être limité à la durée théorique des travaux puisqu’il est constitué par leur absence de réalisation qu’ils ont subie jusqu’à leur départ.

Il résulte de l’expertise que lors de l’entrée dans les lieux le logement était affecté de désordres d’une particulière importance le rendant inhabitable et justifiant que conformément à l’accord de la bailleresse aucun loyer ne soit réclamé aux locataires pour la période du 1er janvier au 30 juin 2018, date à laquelle un certain nombre de travaux ont été réalisés : réfection de la couverture, remplacement des menuiseries et pose des lices de sécurité, remplacement de la chaudière. Ces travaux ont mis fin aux remontées capillaires, humidité du logement, défaut d’imperméabilité de la couverture avec infiltration, défaillance de l’étanchéité de l’air des menuiseries existantes, insécurité des ouvertures et écoulement d’eau en pied de façade.

Seuls, les travaux qui auraient permis d’atténuer l’humidité de la partie basse de certains murs du rez-de-chaussée et de traiter les murs et permis de mettre fin à la condensation avec formation de pont thermique en partie basse des pieds de murs intérieurs et à la déperdition de chaleur n’ont pas été réalisés.

Cependant, il n’est pas établi que le logement était encore indécent après la réalisation des premiers travaux au regard de leur importance alors que, selon l’expert, ils ont mis fin notamment aux remontées capillaires et à l’humidité de la maison.

En conséquence, le trouble de jouissance subi par les locataires du fait de l’absence de réalisation de la totalité des travaux nécessaires du 1er juillet 2018 jusqu’à leur départ le 27 février 2020 doit être évalué à 20 % du loyer convenu soit : 563.04X 20x 20% soit 2252,16 €.

De plus, si le bail indique une maison de type T4 alors qu’il s’agissait d’une maison de type T3 au vu de l’état des lieux de sortie, il n’a pas contesté que les locataires ont visité les lieux avant de les prendre à bail. De plus, le bail indiquait une surface de 102 m² incluant les combles qui n’étaient pas habitables. Cependant, l’état des lieux d’entrée précisant « combles: accès interdit ». Au regard de ces éléments, les locataires n’établissent aucun préjudice résultant des mentions erronées.

Les locataires sollicitent l’indemnisation du préjudice résultant de la résistance abusive du bailleur. Force est de constater que les locataires sont entrés dans les lieux le 1er janvier 2018 que la société Mur tronic est intervenue aux fins d’assèchement des murs dès les mois de janvier et février 2018, qu’en janvier des déshumidificateurs ont été installés ainsi qu’une VMC et une VMR. Cependant, les travaux de réfection de la couverture, remplacement des menuiseries pose de lices de sécurité et remplacements de la chaudière n’ont été effectués qu’en novembre 2018 alors que le 22 janvier 2018, il était annoncé que le couvreur interviendrait « dès que le toit ne sera plus mouillé ». La bailleresse a donc tardé à faire réaliser des travaux d’une particulière importance en ce qu’ils affectaient le clos et la sécurité des locataires et de leur famille.

En conséquence, il doit être fait droit à la demande d’indemnisation complémentaire des locataires en raison du retard pris dans les travaux par la bailleresse et il leur sera accordé 600 € de dommages-intérêts par l’infirmation du jugement déféré.

Enfin, il est constant que les déshumidificateurs ont entraîné une consommation accrue d’énergie de même que le défaut d’isolation et l’humidité de la maison.

Les locataires produisent une mise en demeure établie le 1er octobre 2019 par la société Total Spring d’un montant de 921,26 €.

Cependant, outre que les locataires ne justifient pas s’être acquittés de cette facture, ce seul document est insuffisant à démontrer le surcoût électrique induit par le mauvais état de la maison qui devait de toute façon être chauffée.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu 500 € au titre de ce préjudice et il conviendra de confirmer la décision déférée sur ce point.

Enfin, si les locataires ont fait appel de la décision déférée en ce qu’elle les a condamnés à verser 615,20 € à la bailleresse, ils ne demandent pas dans le dispositif de leurs conclusions l’infirmation de la décision de ce chef qui doit en conséquence être confirmé.

L’équité commande de faire droit à la demande présentée par les époux [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de

2000 €.

La SA 3F Occitanie qui succombe gardera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la SA 3F Occitanie à verser à M. [T] [Z] et Mme [L] [I] épouse [Z] 500 € de dommages-intérêts au titre de leur surconsommation électrique et les a condamnés à verser à la SA 3F Occitanie 615,20 € au titre du solde de la dette locative,

Statuant à nouveau pour le surplus et y ajoutant :

Condamne la SA 3F Occitanie à verser à M. [T] [Z] et Mme [L] [I] épouse [Z] 2252,16 € au titre de leur préjudice de jouissance et

600 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Condamne la SA 3F Occitanie à verser à M. [T] [Z] et Mme [L] [I] épouse [Z] 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA 3F Occitanie aux dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER E. VET