06/11/2024

ARRÊT N° 439/2024

N° RG 23/03741 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PZED

SG/IA

Décision déférée du 13 Octobre 2023

Président du TJ de TOULOUSE

( 23/00916)

C.LOUIS

S.A. SMA SA

Société SMABTP

Société L’ASTRAL

S.A.S. TAGERIM PROMOTION

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’AST RAL

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.A. SMA SA prise en sa qualité d’assureur dommages ouvrage de la résidence L’ASTRAL et en sa qualité d’assureur CNR de la SCCV L’ASTRAL,

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Société SMABTP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Société L’ASTRAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

S.A.S. TAGERIM PROMOTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’AST RAL prise en la personne de son syndic en exercice, la société IRIS IMMOBILIER dont le siège est sis [Adresse 4], représenté par son gérant

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MONTARRY-MAUREL-FIORENTINI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

C. ROUGER, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffière, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre, et par I. ANGER, greffière de chambre

FAITS

La SCCV L’Astral a fait édifier et a commercialisé sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement un ensemble immobilier dénommé résidence L’Astral, composé de 5 bâtiments et 119 places de stationnement, sis [Adresse 1] et destiné à être soumis au statut de la copropriété. La livraison des parties communes est intervenue avec réserves suivant procès-verbal du 21 mai 2021.

PROCEDURE

Par actes en dates des 9 mai et 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence L’Astral, représentée par son syndic en exercice la société Iris Immobilier, a fait assigner la SCCV L’Astral, la SAS Tagerim Promotion et la compagnie d’assurances SMABTP ès-qualités d’assureur dommages-ouvrage devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour solliciter une expertise du fait de désordres d’infiltrations en façades, écoulements en sous-sol, fuites dans le circuit d’eau chaude sanitaire, difficulté de décompte de consommation individuelle dans le système de climatisation-chauffage, difficultés sur les caissons de ventilation, perforation de l’étanchéité des toits terrasse, arrivées d’eau non protégées du gel, notamment, affectant l’immeuble, le syndicat réclamant par aileurs la condamnation solidaire de la SCCV L’Astral et de la SAS Tagerim Promotion à procéder, sous astreinte de 500 suros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à la mise en service du système de comptage individuel d’énergie au sein de la résidence L’Astral.

La SA SMA SA, est intervenue volontairement, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage de la résidence L’Astral et en sa qualité d’assureur CNR de la SCCV L’Astral.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné la jonction de ces affaires.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 13 octobre 2023, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, des articles 263 et suivant du code de procédure civile, le juge des référés a :

— donné acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves,

— déclaré toutes mises hors de cause comme prématurées,

— accueilli l’intervention volontaire de la SMA SA et déclaré sa mise hors de cause comme prématurée comme assureur DO et CNR,

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

— ordonné en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

— ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise et commis pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Toulouse en la personne de M. [I] [F], à défaut M. [Y] [S], avec mission de :

* prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

* visiter les lieux, les parties en présence des part s d ument convoquées, leurs conseils avisés,

* vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

* décrire l’état d’avancement des travaux,

* rechercher s’il y a eu réception, selon quelles modalités et dire s’il y a eu des réserves en précisant leur suivi,

* décrire les ouvrages,

* dire si les travaux effectues par les divers intervenants sont conformes quantitativement,et qualitativement aux engagements contractuels pris et s’ils sont achevés,

* dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

* dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre Impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

* dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en oeuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

* dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

* dire si les désordres et malfaçons identifiés sont apparus avant ou après la réception de l’ouvrage et s’ils étaient ou non apparents lors de la réception,

* rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

* indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

* préciser si après exécution des travaux de remise en état, les locaux seront affectés d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

* indiquer les préjudices éventuellement subis,

* présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties,

— à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte

* en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

* énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

* donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

* présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties,

modalités techniques,

— rappelé à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine,

— demandé à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise (expertises.civiles.tj-toulouse©justice.fr),

— indiqué à l’expert qu’il devra procéder à ta première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions, pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations,

— invité instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement,

— ordonné par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organisme de gestion, et notamment en application de l’article L.143 du livre des procédures fiscales,

— fixé à l’expert un délai maximum de neuf mois à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée,

— ordonné à la partie requérante, le syndicat des copropriétaires de la résidence L’Astral sis [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice la société Iris Immobilier, de consigner au greffe du tribunal une somme de 3 000,00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié parle greffe (sauf à justifier qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile, il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause,

— indiqué que l’expert, dès sa saisine, précisera saris délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final,

— dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont Irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé,

— rappelé que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile« : »Lorsque l’expert e fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, lès dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées",

— demandé à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert, le magistrat fixera, s’il y e lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, aurtiveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Ii décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra,

— autorisé l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité,

— rappelé que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence; après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas,

— souligné qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des

travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal,

— dans le but de limiter les frais d’expertise, invité les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de fa mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil Opalexe, cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties,

— condamné solidairement la SCCV L’Astral et la SAS Tagerim Promotion à procéder à la mise en service du système de comptage individuel de consommation d’énergie au sein de la résidence L’Astral dans un délai de 3 mois à compter de la notification de la présente décision,

— dit que passé ce délai, la condamnation sera assortie d’une astreinte de 250 euros par jour de retard sur une période de 6 mois,

— dit que le juge de l’exécution a compétence pour liquider ou renouveler l’astreinte,

— laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence L’Astral sis [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice la société Iris Immobilier.

Par déclaration en date du 2 novembre 2023, la SA SMA SA, la SMABTP, la SCCV L’Astral et la SAS Tagerim Promotion ont relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— déclaré toutes mises hors de cause comme prématurées,

— accueilli l’intervention volontaire de la SA SMA SA et déclaré sa mise hors de cause comme prématurée comme assureur DO et CNR,

— condamné solidairement la SCCV L’Astral et la SAS Tagerim Promotion à procéder à la mise en service du système de comptage individuel de consommation d’énergie au sein de la résidence L’Astraldans un délai de 3 mois à compter de la notification de la présente décision,

— dit que passé ce délai, la condamnation sera assortie d’une astreinte de 250 € par jour de retard sur une période de 6 mois,

— dit que le juge de l’exécution a compétence pour liquider ou renouveler l’astreinte.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SMA SA, la SMABTP, la SCCV L’Astral et la SAS Tagerim Promotion dans leurs dernières conclusions en date du 05 septembre 2024 demandent à la cour, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— réformer l’ordonnance prononcée par le Juge des référés près le tribunal judiciaire de Toulouse le 13 octobre 2023 en ce qu’il a débouté la compagnie d’assurance SMABTP et la SAS Tagerim Promotion de leurs demandes de mise hors de cause,

— réformer l’ordonnance prononcée par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Toulouse le 13 octobre 2023 en ce qu’il a fait droit à la demande de condamnation sous astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Astral,

statuant à nouveau sur ces points,

— prononcer la mise hors de cause de la compagnie d’assurance SMABTP et de la SAS Tagerim Promotion,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Astral de sa demande de condamnation, sous astreinte, à procéder à la mise en service du système de comptage individuel d’énergie au sein de la résidence l’Astral, et de toute demande indemnitaire formulée en cause d’appel, tant à l’encontre de la SAS Tagerim Promotion, la compagnie d’assurance SMABTP, la SCCV L’Astral, et la SMA SA,

— juger que la demande d’extension de opérations d’expertise à un nouveau grief de coupure de fourniture d’énergie à un bâtiment lorsqu’un résident clôture un contrat d’énergie ne saurait concerner la SMA SA, prise en sa qualité d’assureur dommages ouvrage, faute de déclaration préalable,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Astral à verser à la SAS Tagerim Promotion, la compagnie d’assurance SMABTP, la SCCV L’Astral, et la SMA SA, la somme de 800 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de M^e Cantaloube, avocat, sur son affirmation de droit.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence L’Astral, représenté par son syndic en exercice la société Iris Immobilier, dans ses dernières conclusions en date du 04 septembre 2024 demande à la cour, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, de l’article R241-7 du code de l’énergie, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise et,

— prendre acte du fait que le syndicat des copropriétaires de la résidence L’Astral dirige expressément ses demandes contre la SMA SA tant en qualité d’assureur dommages ouvrages qu’en qualité d’assureur constructeur non réalisateur,

— ordonner une expertise judiciaire et commettre tel expert qu’il plaira ayant mission d’usage en matière de construction et notamment celles de :

* déterminer la nature de chaque désordre dénoncé aux termes de l’assignation en référé expertise et aux termes des présentes conclusions d’intimé, à savoir s’il affecte la solidité de l’immeuble, s’il entraîne une impropriété de l’immeuble à sa destination, s’il s’agit d’une non-conformité contractuelle ou s’il constitue un défaut d’exécution,

* déterminer, pour chacun des désordres, la nature des travaux réparatoires nécessaires permettant d’établir un chiffrage des reprises,

— ordonner que l’étendue de la mission de l’expert soit déterminée par la liste des désordres relevés par l’expert [Z] dans le cadre de son rapport du 30 mars 2023 augmentée de celle consistant à investiguer sur le défaut de coupure de fourniture d’énergie à un bâtiment lorsqu’un résident clôture un contrat d’énergie,

— débouter la SAS Tagerim Promotion de sa demande de mise hors de cause,

— condamner solidairement la SCCV L’Astral et la SAS Tagerim Promotion à procéder, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à la mise en service du système de comptage individuel d’énergie au sein de la résidence l’Astral,

— débouter les sociétés SCCV L’Astral, SAS Tagerim Promotion, la compagnie d’assurances SMABTP et la SMA SA de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamner solidairement les sociétés SCCV L’Astral, SAS Tagerim Promotion, a compagnie d’assurances SMABTP et la SA SMA SA au paiement de la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2024.

MOTIVATION

Sur les demandes de mise hors de cause

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’organisation d’une mesure d’instruction, ordonnée même avant tout procès, requiert le respect du principe du contradictoire dans le cadre duquel il est légitime que le demandeur à l’expertise appelle dans la cause toute partie contre laquelle un potentiel litige serait en germe. Dans la matière complexe qu’est le droit de la construction, les responsabilités potentielles sont diverses et sont susceptibles de reposer sur de multiples fondements. Il est légitime pour le maître de l’ouvrage de maintenir dans la cause toute partie intervenue dans la réalisation du programme litigieux, entre sa conception et son achèvement ou encore dans sa commercialisation ou sa vente.

La SAS Tagerim Promotion

En l’espèce, pour estimer prématurée la demande de mise hors de cause formulée par la SAS Tagerim Promotion et la rejeter, le premier juge a observé que cette société avait été l’interlocuteur du syndicat des copropriétaires sur une partie des réclamations et qu’une partie des désordres était en lien avec une non-conformité de sa plaquette.

À hauteur d’appel, pour critiquer le rejet de sa demande, la SAS Tagerim Promotion indique que seule la SCCV L’Astral, dont elle-même n’est que la représentante légale, a la qualité de promoteur de l’opération de construction, qu’elle est à ce titre la seule société mentionnée dans les actes de vente et sur l’attestation d’assurance et qu’elle a en outre seule participé aux opérations de livraison des parties communes. La société appelante en déduit que sa propre responsabilité ne pourrait être recherchée qu’à raison d’une faute détachable de ses fonctions.

Comme l’a fait le juge des référés, la cour observe toutefois que le débat sur la nature des responsabilités encourues est prématuré au stade des mesures d’investigations sur les désordres.

En outre, le syndicat des copropriétaires fait justement valoir que sur l’attestation d’assurance dommages-ouvrage qu’il verse aux débats, la SAS Tagerim Promotion est désignée comme 'agissant en qualité de maître d’ouvrage délégué'.

Il produit encore la plaquette de commercialisation établie à l’en-tête de la SAS Tagerim Promotion, ainsi que des courriers postérieurs à la réception et à la livraison de l’ouvrage échangés avec cette société (pièces N°6 et 16) au sujet de divers désordres et dysfonctionnements affectant l’ouvrage.

L’ensemble de ces éléments rend légitime la participation de la SAS Tagerim Promotion aux opérations d’expertise.

La décision attaquée sera en conséquence confirmée sur ce point.

La SMABTP

La SMABTP a été assignée par le syndicat des copropriétaires et a sollicité sa mise hors de cause devant le juge des référés, la SMA SA étant de façon concomitante intervenue ès-qualités d’assureur DO et CNR.

Le premier juge a accueilli cette intervention volontaire et il se déduit de la motivation de la décision que la prématurité de la mise hors de cause de la SMA SA a été retenue.

À hauteur d’appel, les écritures des parties sont concordantes quant au fait que la SMA SA était l’assureur DO du programme et CNR du promoteur, les attestations d’assurance versées aux débats ne laissant aucun doute sur ce point.

La décision attaquée sera en conséquence infirmée sur ce point et statuant à nouveau, la cour prononcera la mise hors de cause de la SMABTP.

Sur la demande de mise en service du système de comptage individuel d’énergie

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour condamner solidairement la SCCV L’Astral et la SAS Tagerim à procéder, sous astreinte, à la mise en service du système de comptage individuel de consommation d’énergie, le premier juge a retenu l’existence de courriers et courriers électroniques échangés entre le responsable du programme Tagerim, celui du groupe Atlantic et le syndicat des copropriétaires, selon lesquels ce dernier alertait sur l’absence de système de répartition individuelle de comptage de la consommation du système de chauffage et de climatisation commun. Il a estimé qu’il résultait de ces éléments qu’il n’avait pas été répondu à la demande d’intervention du syndicat des copropriétaires en date du 18 mai 2022.

Pour conclure à la réformation de ce chef et au débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande, la SCCV L’Astral et la SAS Tagerim Promotion contestent n’avoir pas répondu à la demande et soutiennent qu’il n’est pas techniquement possible d’installer des compteurs individuels sur les réseaux de gaz frigorigènes alimentant les unités extérieures et qu’un compteur électrique communicant a été installé sur l’alimentation électrique de la pompe à chaleur, relié à un répartiteur permettant le suivi et la répartition des consommations électriques. Elles précisent que ce point a été évoqué devant l’expert du syndicat des copropriétaires et qu’il est apparu que la demande de ce dernier n’est pas claire. Elles ajoutent qu’elles versent aux débats divers éléments démontrant que la consommation énergétique de chaque appartement peut être déterminée. Elle estiment qu’en réalité, le syndicat des copropriétaires se plaint, par l’intermédiaire de son syndic, de dysfonctionnements du système de comptage.

Pour conclure à la confirmation de la condamnation sous astreinte, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le dispositif prévu à la notice descriptive de la VEFA prétendument installé est complètement inopérant et non fonctionnel, ainsi que son expert a pu le constater, alors qu’il a, à plusieurs reprises, mis le promoteur en demeure de procéder à la mise en service du système de comptage.

La cour observe que la prétention du syndicat des copropriétaires s’analyse en une demande d’exécution d’une obligation de faire au sens du second alinéa des dispositions sus-visées. L’obligation doit donc revêtir un caractère non sérieusement contestable pour que la demande soit accueillie.

Il n’est pas contesté que l’obligation d’installer un système de comptage individuel de la consommation électrique relative au système de chauffage repose sur les dispositions de l’article R. 241-7 du code de l’énergie, qui prévoit l’installation de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et d’individualiser les frais de chauffage collectif dans tout immeuble collectif à usage d’habitation. Ces dispositions sont prises en application de l’article L. 241-9 du même code dans leur rédaction en vigueur au jour des contrats de vente lesquelles, ainsi que le souligne les parties appelantes prévoit cette installation lorsque la technique le permet.

La demande du syndicat des copropriétaires ne concerne cependant pas l’installation d’un tel système, mais la mise en service du système de comptage, qui a été posé ainsi que le démontrent les factures des 30 et 31 décembre 2022 versées aux débats par le promoteur.

La SAS Tagerim Promotion verse aux débats un courrier adressé au syndic (pièce N°10) dans lequel elle affirme que le système fonctionne et auquel est annexé un tableau de relevé des consommations individuelles pour en justifier. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les relevés qui y sont consignés et dont il résulte que les consommations individualisées d’une partie des lots sont répertoriées, sans qu’il ne soit possible à ce stade de savoir si les lots dont la consommation est à zéro sont occupés ou non ou s’ils sont pourvus d’un système dysfonctionnel.

Il est ainsi établi que la mise en service de l’installation a d’ores et déjà eu lieu.

La cour observe que l’éventuel dysfonctionnement du système de comptage individuel était expressément visé dans l’assignation en référé-expertise et que M. [Z], expert-conseil du syndicat des copropriétaires a constaté dans son rapport du 17 mars 2023 que le système installé après réception ne permet pas à chacun des résidents de gérer son énergie thermique. Ces deux pièces constituent les documents de renvoi au sens de l’ordonnance de référé critiquée. Ce potentiel dysfonctionnement est donc désormais inclus dans le champ de la mission de l’expert désigné en référé, lequel est chargé d’en déterminer l’existence, l’ampleur, les causes et les solutions réparatoires.

Les écritures des parties sont d’ailleurs concordantes sur le fait que l’expert est saisi de ce chef de mission et a débuté des investigations. Elles produisent sur ce point une note d’expertise N°1 du 02 mai 2024 (pièce N°19 du syndicat des copropriétaires) et une note aux parties N°3 du 22 juillet 2024, (pièce N°15 des sociétés appelantes) établies par M. [C] et rendant compte de l’avancée de ses travaux.

Il ressort de ces notes que l’expert a constaté l’existence d’un boîtier de commande de comptage d’énergie inexploitable à ce stade et que la détermination de l’origine des désordres 'nécessite probablement de rentrer dans la programmation ATLANTIC', dont le service juridique refuse d’établir un devis en l’état sans être appelé dans la cause.

Les investigations sont donc en cours sur ce dysfonctionnement, sans qu’il ne puisse être retenu que la mise en service n’aurait pas du lieu.

Il n’est dès lors pas démontré que le promoteur serait à ce stade de ses relations avec le syndicat des copropriétaires débiteur d’une obligation de mise en service qui présenterait un caractère non sérieusement contestable.

La décision sera en conséquence infirmée de ce chef et la demande de condamnation de la SCCV L’Astral et la SAS Tagerim Promotion à procéder, sous astreinte à la mise en service du système de comptage individuel d’énergie sera rejetée.

Sur les demandes relatives à l’expertise

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’ordonner une expertise judiciaire et commettre tel expert qu’il plaira ayant mission d’usage en matière de construction et notamment celles de déterminer d’une part la nature de chaque désordre dénoncé aux termes de l’assignation en référé expertise et aux termes des conclusions d’intimé, à savoir s’il affecte la solidité de l’immeuble, s’il entraîne une impropriété de l’immeuble à sa destination, s’il s’agit d’une non-conformité contractuelle ou s’il constitue un défaut d’exécution et d’autre part pour chacun des désordres, la nature des travaux réparatoires nécessaires permettant d’établir un chiffrage des reprises.

Il demande également que l’étendue de la mission de l’expert soit déterminée par la liste des désordres relevés par l’expert [Z] dans le cadre de son rapport du 30 mars 2023.

Ces demandes apparaissent être sans objet à hauteur d’appel dans la mesure où l’ordonnance entreprise les a intégralement satisfaites et que les parties appelantes ne sollicitent pas d’infirmation de ces chefs desquels l’ordonnance sera confirmée.

Le syndicat des copropriétaires demande par ailleurs que la mission de l’expert soit étendue à une investigation sur la coupure de fourniture d’énergie à un bâtiment lorsqu’un résident clôture un contrat d’énergie, en indiquant qu’il s’agit d’un nouveau désordre et en expliquant que cette demande est justifiée par le fait que la résiliation de son contrat d’énergie par un occupant quittant l’un des immeubles entraîne l’arrêt complet de la fourniture d’énergie dans le bâtiment concerné.

La SMABTP formule toute réserve sur cette demande et indique qu’il n’est pas justifié de la déclaration de ce désordre à l’assureur dommages-ouvrage qui ne peut être concerné par cette demande.

Il convient de faire droit à cette prétention qui est sous-tendue par plusieurs attestations de résidents de l’immeuble dont les déclarations concordent quant au fait que suite à la coupure d’un compteur d’électricité par un occupant ayant quitté son logement le 30 décembre 2023, le chauffage des autres appartements a été perturbé jusqu’au 05 janvier 2024.

La mission de l’expert sera complétée et il lui sera demandé d’investiguer sur un défaut relatif à la coupure du système d’énergie collectif, étant précisé qu’en l’absence de déclaration de sinistre préalable ainsi que l’exige l’Annexe II de l’article A. 243-1 A 2° du code des assurances, ces investigations ne peuvent concerner la SMABTP prise en qualité d’assureur DO.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme aux parties appelantes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et leur demande à cette fin sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a :

* déclaré prématurée la mise hors de cause de la SMABTP

* condamné solidairement la SCCV L’Astral et la SAS Tagerim Promotion à procéder à la mise en service du système de comptage individuel de consommation d’énergie au sein de la résidence L’Astral dans un délai de 3 mois à compter de la notification de la présente décision et que passé ce délai, la condamnation sera assortie d’une astreinte de 250 euros par jour de retard sur une période de 6 mois,

Statuant à nouveau :

— Prononce la mise hors de cause de la SMABTP,

— Rejette la demande du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société Iris Immobilier, tendant à voir condamner solidairement la SCCV L’Astral et la SAS Tagerim Promotion à procéder, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à la mise en service du système de comptage individuel d’énergie au sein de la résidence l’Astral,

Et y ajoutant :

— Dit que l’expert devra investiguer sur un défaut relatif à la coupure du système d’énergie collectif en cas de résiliation d’un abonnement individuel,

— Dit que ces investigations ne peuvent concerner la SMABTP prise en qualité d’assureur DO,

— Rejette la demande formée par la SMABTP et la SAS Tagerim Promotion sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société Iris Immobilier, aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET