04/12/2024

ARRÊT N° 512/2024

N° RG 23/03035 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PU7V

SG/KM

Décision déférée du 26 Juillet 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

( 23/01395)

G.GRAFFEO

[J] [G]

[V] [B]

C/

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1

HOMOLOGATION DU PROTOCOLE TRANSACTIONNEL

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Madame [J] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e David NABET-MARTIN de la SELEURL DNM AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-5743 du 11/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Monsieur [V] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e David NABET-MARTIN de la SELEURL DNM AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-5586 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET,conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

Par acte en date du 16 mars 2023, la SAS Solinter Actifs 1 a fait assigner M. [V] [B] et Mme [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Toulouse statuant en référé aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation par application de la clause résolutoire, de deux baux portant sur une villa et un garage situés [Adresse 6] à [Adresse 7] (31) conclus à effet du 19 juillet 2022,

— l’expulsion de M. [V] [B] et Mme [J] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire et à titre provisionnel de M. [V] [B] et Mme [J] [G] au paiement d’une somme de 3 228,16 euros au titre des loyers et charges impayés pour les locaux d’habitation, à la date du 9 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience ainsi qu’à celle de 328 euros, à la date du 9 mars 2023, pour la place de stationnement avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience,

— leur condamnation solidaire et à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit à la somme de 772,27 euros pour les locaux d’habitation et à celle de 41 euros pour la place de stationnement, révisables selon les dispositions contractuelles et jusqu’ à la libération effective des lieux,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 26 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant sur les baux litigieux conclus entre la SAS Solinter Actifs 1 d’une part et M. [V] [B] et Mme [J] [G] d’autre part relatifs à une villa V02 et un garage situés [Adresse 5] à [Localité 8] et à une place de parking (n°P02) située à la même adresse, sont réunies à la date du 6 février 2023,

— ordonné en conséquence à M. [V] [B] et Mme [J] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter dé la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [V] [B] et Mme [J] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Solinter Actifs 1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion tant des locaux d’habitation que de la place de parking ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné solidairement M. [V] [B] et Mme [J] [G] à verser à la SAS Solinter Actifs 1 à titre provisionnel la somme de 4 772,70 euros (décompte du 4 mai 2023, mensualité de mai 2023 incluse et frais d’huissier déduits) pour les locaux d’habitation et à celle de 410 euros (décompte du 4 mai 2023, mensualité de mai 2023 incluse) pour la place de stationnement avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 861,35 euros à compter de la date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus,

— condamné solidairement M. [V] [B] et Mme [J] [G] à payer à la SAS Solinter Actifs 1 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 février 2023 au titre de chaque bail dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée, pour le futur, l’indemnité courra du 1er juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé chaque indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si chaque contrat s’était poursuivi,

— condamné solidairement M. [V] [B] et Mme [J] [G] à verser à la SAS Solinter Actifs 1 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [V] [B] et Mme [J] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la préfecture, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— débouté la SAS Solinter Actifs 1 de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 18 août 2023, Mme [J] [G] et M. [V] [B] ont relevé appel de la décision en en en critiquant l’ensemble des dispositions (sauf en ce qu’elle a débouté la SAS Solinter Actifs 1 de toute demande plus ample ou contraire).

Mme [J] [G] et M. [V] [B], dans leurs conclusions en date du 13 juin 2024 demandaient à la cour de :

— juger le présent appel recevable et bien-fondé,

— prononcer la nullité du commandement de payer,

— constater la bonne foi des locataires, Mme [J] [G] et M. [V] [B], la régularisation du paiement des loyers, et par conséquent l’absence de trouble manifestement illicite et la présence de contestations sérieuses,

— juger qu’il n’y a lieu à référé et inviter le bailleur à mieux se pourvoir,

— réformer par conséquent en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 26 juillet 23 rendue par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, et notamment en ce qu’elle a :

* ordonné aux locataires de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et dit qu’à défaut le bailleur pourrait faire procéder à leur expulsion,

* condamné solidairement les locataires à verser au bailleur à titre provisionnel :

° la somme de 4 772,70 euros selon décompte du 4 mai 2023, mensualité de mai 2023 incluse et frais d’huissier déduits pour les locaux d’habitation et à celle de 410 euros (décompte du 4 mai 2023, mensualité de mai 2023 incluse) pour la place de stationnement avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 861,35 euros à compter de la date du commandement de payer et à compter de ladite décision pour le surplus,

° une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 février 2023 au titre de chaque bail dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée, pour le futur, l’indemnité courra du 1er juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

* fixé chaque indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si chaque contrat s’était poursuivi,

* condamné solidairement les locataires à verser au bailleur une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement les locataires aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la préfecture, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— rejeter les demandes d’expulsion et de provision, et toute autre demande du bailleur,

— ordonner que les sommes saisies auprès du compte de l’employeur de la locataire soient remboursées,

— condamner à titre principal la SAS Solinter Actifs 1 à verser aux appelants la somme de 300 euros en remboursement des frais mis à leur charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

ou à titre subsidiaire,

— annuler la condamnation prononcée à ce titre en première instance et juger que soient tirées les conséquences de droit,

— ordonner en tout état de cause que l’ensemble des dépens de la procédure, de première instance et d’appel seront conservés par les parties.

La SAS Solinter Actifs 1, dans ses conclusions en date du 21 juin 2024 demandait à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 835 du code de procédure civile, de :

in limine litis,

— déclarer irrecevable la demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer nouvellement formée aux termes des deuxièmes conclusions par M. [V] [B] et Mme [J] [G],

au fond,

— constater la validité du commandement de payer,

— constater la bonne foi de la SAS Solinter Actifs 1,

— confirmer l’ordonnance de référé du 26 juillet 2023 en ce qu’elle a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant sur les baux litigieux conclus entre la SAS Solinter Actifs 1 d’une part et M. [V] [B] et Mme [J] [G] d’autre part relatifs à une villa V02 et un garage situés [Adresse 5] à [Localité 8] et à une place de parking (N°P02) située à la même adresse, sont réunies à la date du 6 février 2023,

* ordonné en conséquence à M. [V] [B] et Mme [J] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et dit qu’à défaut le bailleur pourrait faire procéder à leur expulsion,

* condamné solidairement M. [V] [B] et Mme [J] [G] à payer à la SAS Solinter Actifs 1 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 février 2023 au titre de chaque bail dont l’arriéré est déjà liquidé au tire de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er juin 2023 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et de la restitution des clés,

* fixé chaque indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si chaque contrat s’était poursuivi,

* condamné solidairement les locataires à verser au bailleur une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement les locataires aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la préfecture, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— condamner solidairement M. [V] [B] et Mme [J] [G] à payer à la SAS Solinter Actifs 1 la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture, est intervenue le 7 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024 à laquelle la clôture a été révoquée par mention au dossier à la demande des parties.

L’ordonnance de clôture est à nouveau intervenue le 28 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [J] [G] et M. [V] [B], dans leurs dernières conclusions du 14 octobre 2024, au visa de l’article 1565 du code de procédure civile, demandent à la cour d’appel de :

— Homologuer l’accord intervenu entre les parties en date du 1er septembre 2024,

— Juger que dans le cas où une mensualité serait impayée, qu’elle soit due au titre du

loyer et des charges courants et/ou de l’Indemnité prévue au Protocole, quinze jours

après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec

avis de réception à destination de Mme [G] et M. [B] conjointement :

* La clause résolutoire retrouvera son effet,

* Le solde de la dette, dont l’indemnité, deviendront immédiatement exigibles en totalité,

* A défaut pour Mme [G] et M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* Mme [G] et M. [B] sont condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation de bail, soit la somme de 824,66 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— Juger que chaque partie gardera la charge de ses propres dépens.

La SAS Solinter Actifs 1, dans ses dernières conclusions du 21 octobre 2024, au visa de l’article 1565 du code de procédure civile demande à la cour d’appel de :

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 7 octobre 2024 au jour des plaidoiries,

— Homologuer l’accord intervenu entre les parties en date du 1er septembre 2024,

— Juger que dans le cas où une mensualité serait impayée, qu’elle soit due au titre du

loyer et des charges courants et/ou de l’indemnité prévue au protocole, quinze jours

après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec

avis de réception à destination de Mme [G] et M. [B] conjointement :

* La clause résolutoire retrouvera son effet,

* Le solde de la dette, dont l’i ndemnité, deviendront immédiatement exigibles en totalité,

* A défaut pour Mme [G] et M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* Mme [G] et M. [B] sont condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation de bail, soit la somme de 824,66 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— Juger que chaque partie gardera la charge de ses propres dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera observé qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 07 octobre 2024 dès lors que la révocation et une nouvelle clôture sont déjà intervenues.

L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 2052 du même code prévoit que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, les parties ont conclu en date du 1er septembre 2024 un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel, à l’issue de concessions réciproques, elles ont entendu mettre fin à leur litige. Ce protocole, rédigé par écrit, vise expressément les dispositions sus-visées.

Conformément aux demandes des deux parties, il y a lieu d’homologuer ce protocole d’accord, auquel force exécutoire sera conférée, en application de l’article 1566 du code de procédure civile et des articles 2044 et 2052 du code civil et dont copie restera annexée à la présente décision.

Dans le cas où une mensualité serait impayée, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants et/ou de l’Indemnité prévue au protocole, quinze jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception à destination de Mme [G] et M. [B] conjointement :

* La clause résolutoire retrouvera son effet,

* Le solde de la dette, dont l’indemnité, deviendront immédiatement exigibles en totalité,

* A défaut pour Mme [G] et M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

Mme [G] et M. [B] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation de bail, soit la somme de 824,66 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Chaque partie gardera la charge de ses propres dépens.

Dans la mesure où le protocole d’accord contient une clause manuscrite apposée au niveau des signatures de désistement d’instance et d’action, leur extinction doit être constatée, ainsi que le dessaisissement de la juridiction.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Dit n’y avoir lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 07 octobre 2024,

— Homologue le protocole d’accord conclu le 1er septembre 2024 entre Mme [J] [G] et M. [V] [B] d’une part et la SAS Solinter Actifs 1 d’autre part, et y confère force exécutoire,

— Dit qu’une copie de ce protocole demeurera annexée à la présente décision,

— Dit que dans le cas où une mensualité serait impayée, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants et/ou de l’Indemnité prévue au protocole, quinze jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception à destination de Mme [G] et M. [B] conjointement :

* La clause résolutoire retrouvera son effet,

* Le solde de la dette, dont l’indemnité, deviendront immédiatement exigibles en totalité,

* A défaut pour Mme [G] et M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

— Condamne Mme [J] [G] et M. [V] [B] in solidum à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation de bail, soit la somme de 824,66 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— Dit que chaque partie gardera la charge de ses propres dépens,

— Constate l’extinction de l’instance et de l’action,

— Constate le dessaisissement de la juridiction.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET