12/06/2024

ARRÊT N°281/2024

N° RG 23/01791 – N° Portalis DBVI-V-B7H-POMG

CF/IA

Décision déférée du 25 Avril 2023 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 22/01963)

L-A.MICHEL

[Y] [A] [ZH]

[K] [ZH]

S.A.R.L. CABINET L’IMMEUBLE

S.C.I. SAINT JEAN [I]

C/

[O] [C]

[G] [T]

[F] [B]

[U] [M]

[IU] [XP]

[W] [C]

[V] [OW]

[H] [OI]

[A] [VK]

[SB] [C]

S.N.C. VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST

S.A.S. VINCI IMMOBILIER PROMOTION

S.C.P. CBF ET ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. EGIDE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [Y] [A] [ZH]

Agissant en qualité d’associé de la SCI SAINT JEAN [I]

[Adresse 28]

[Localité 12]

Représenté par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [ZH]

agissant en sa qualité d’associé de la SCI SAINT JEAN [I]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. CABINET L’IMMEUBLE Es qualité de gérant de la SCI SAINT JEAN [I], désigné à ces fonctions suivant assemblée générale extraordinaire du 11 juillet 2018, dont le siège social est [Adresse 7] et Es qualité de gérant de la SCI SAINT JEAN DU [37], de la SCI SAINT JEAN MONTAUDRAN, de la SCI SAINT JEAN DE L’HERS et de la SCI SAINT JEAN L’ORMEAU, ayant toutes quatre leur siège social [Adresse 7],

représentée par son Administrateur judiciaire, la société APEX AJ, prise en la personne de Maître [MR] [KZ], désigné à ses fonctions par jugement rendu le 17 juillet 2023 par le Tribunal de Commerce de TOULOUSE, et dont le siège est sis [Adresse 27].

[Adresse 28]

[Localité 12]

Représentée par M^e Karim CHEBBANI de la SELARL CABINET CHEBBANI, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. SAINT JEAN [I]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [O] [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [G] [T]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représenté par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [F] [B]

[Adresse 26]

[Localité 12]

Représenté par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [U] [M]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représenté par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [IU] [XP]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représenté par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [W] [C]

[Adresse 30]

[Localité 13]

Représentée par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [V] [OW]

[Adresse 36]

[Localité 16]

Représenté par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [H] [OI]

[Adresse 31]

[Localité 15]

Représenté par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [A] [VK]

[Adresse 32]

[Localité 2]

Représenté par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [SB] [C]

[Adresse 9]

[Localité 17]

Représentée par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

S.N.C. VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST

[Adresse 8]

[Localité 34]

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. VINCI IMMOBILIER PROMOTION

[Adresse 29]

[Localité 35]

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.P. CBF ET ASSOCIES Prise en la personne de Maître [J] [R], es qualité d’administrateur provisoire de la SCI SAINT JEAN [I]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentée par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Olivier RICHARD de la SELAS FIDAL, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.E.L.A.S. EGIDE, prise en la personne d'[N] [P] es qualité de Mandataire Liquidateur de la société Cabinet IMMEUBLE selon jugement du Tribunal de Commerce de Toulouse en date du 18.1.2024

[Adresse 25]

[Localité 12]

Représentée par M^e Quentin GUY-FAVIER de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. FERREIRA, Première présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. FERREIRA, présidente déléguée par ordonnance modificative du 15 avril 2024

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. FERREIRA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

La polyclinique [39], [Adresse 7] était exploitée dans des immeubles appartenant à 5 sociétés civiles immobilières dénommées SCI Saint Jean Montaudran, SCI Saint Jean de l’Ormeau, SCI Saint Jean [I], SCI Saint Jean de l’Hers et SCI Saint-Jean du Parc, créées respectivement en 1976, 1984, 1987, 1989 et 1991 au fur et à mesure de l’extension de la clinique, les locaux étant donnés à bail d’abord par des baux commerciaux successifs puis depuis 2006, à la suite d’une renégociation globale, à la seule SA CAPIO SANTE Clinique [39] moyennant une redevance annuelle qui était de 2 450 914 € en 2020, versée à la SARL Cabinet l’Immeuble représentée par monsieur [D] [ZH], titulaire depuis l’origine d’un mandat de gestion immobilière pour le compte des SCI.

En 2018, la Clinique [39] a fusionné avec la Clinique du [37] et congé a été donné aux bailleresses.

Le nouvel établissement de santé devenu Clinique Croix du Sud Capio aujoud’hui Ramsay a quitté les lieux pour s’installer à [Localité 38].

Les immeubles étant inoccupés depuis le 31 janvier 2019, les sociétés propriétaires des murs ont décidé de procéder à leur vente.

7 offres ont été reçues par le gestionnaire immobilier dont l’une, émanant de la société Vinci Immobilier Grand Ouest sans condition suspensive et au prix de 24 millions d’euros, est apparue à la gérance comme étant la meilleure offre.

Le 25 mai 2021, par 5 procès-verbaux de consultation écrite valant assemblées générales dans le cadre des dispositions exceptionnelles COVID-19, la majorité des associés des 5 SCI propriétaires ( 297 votants sur 339 associés et 239 voix favorables soit 80,47 % des votants) ont accepté l’offre de la société Vinci.

La consultation des associés des SCI Saint Jean l’Ormeau, Saint Jean de l’Hers et Saint Jean du [37] ayant eu lieu dans le cadre d’une assemblée générale ordinaire, le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, saisi par certains associés minoritaires (consorts [Z]-[TT]), a par ordonnance en date du 24 août 2021, jugé nécessaire la tenue d’une assemblée générale extraordinaire et ordonné la suspension des effets de la consultation.

De son côté, le notaire chargé par la société Vinci de rédiger l’acte de vente a indiqué l’impossibilité pour lui de le faire, faute de représentant légal pour la SCI Saint Jean [I], l’extrait K Bis levé pour celle-ci mentionnant comme gérant, non pas la société Cabinet l’Immeuble, mais monsieur [X] [ZH] et monsieur [E] [I], tous deux décédés antérieurement à la consultation.

PROCEDURE

Par requête déposée le 28 septembre 2022, M. [U] [M], M. [F] [B], M. [G] [T], Mme [O] [C], Mme [W] [C], Mme [SB] [C] épouse [L], M. [IU] [XP], M. [V] [OW], M. [H] [OI], M. [A] [VK], agissant tous ès qualité d’associés de la SCI Saint Jean [I], ainsi que la SNC Vinci Immobilier Grand Ouest et la SAS Vinci Immobilier Promotion, ont saisi le président du tribunal judiciaire de Toulouse afin de demander la désignation d’un administrateur provisoire pour que soient exécutées les résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 25 mai 2021 décidant de la vente des parcelles de la SCI.

Par ordonnance en date du 4 octobre 2022, il a été fait droit à cette demande, le président désignant Me [J] [R], administrateur judiciaire associé de la SCP CBF Associés, en qualité d’administrateur provisoire de la SCI Saint-Jean [I] avec pour mission :

— d’exécuter sans délai la décision des associés de la SCI Saint Jean [I] prise par l’assemblée générale du 25 mai 2021 et par voie de conséquence passer tout acte de vente qui sera dressé et reçu par Me [S], notaire à Toulouse comme visé dans l’offre d’acquisition de Vinci Immobilier

— en conséquence, signer d’urgence les actes de cession (compromis, promesse unilatérale et acte réitératif sans conditions suspensives) des parcelles [Cadastre 33], AK [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23] et [Cadastre 24] sis [Adresse 7] [Localité 12], au prix de 2 799 802,00 € dans les conditions prévues dans l’offre de Vinci Immobilier

— distribuer entre les associés, dès la signature de l’acte définitif de vente, leur quote-part de produits sur bénéfices de la vente à hauteur de 70 % du prix, les 30 % restant étant affectés au paiement des charges fixes après vérification

— de consigner entre ses mains les 30% du prix de vente jusqu’à la reddition des comptes

Ensuite

— gérer et diriger temporairement la société en raison de l’absence de justification de la gérance sur sa nomination

— faire le point sur la situation financière et juridique de la société et en tirer toutes les conséquences de droit

— procéder à la reddition des comptes de la société en reconstituant si besoin la comptabilité avec le sapiteur (expert-comptable) de son choix

— mettre à jour les statuts de la société ainsi que l’extrait K Bis

— vérifier l’état des paiements de charges et autres dépenses.

Par acte en date du 18 novembre 2022, la SCI Saint-Jean [I], la SARL Cabinet L’Immeuble agissant ès qualité de gérant de la SCI Saint-Jean [I] et des SCI Saint Jean du Parc, Saint Jean Montaudran,Saint Jean de L’Hers et Saint Jean L’Ormeau, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] agissant ès qualité d’associés de la SCI Saint-Jean [I] ont fait assigner en référé l’ensemble des demandeurs à la requête, ainsi que la SCP CBF Associés prise en la personne de Me [J] [R] aux fins de rétraction de l’ordonnance.

Par ordonnance contradictoire en date du 25 avril 2023, le juge :

— s’est déclaré compétent pour connaitre du présent litige en qualité de juge des requêtes statuant comme en matière de référé,

— a déclaré la SCI Saint Jean [I] irrecevable en sa demande de rétractation faute de qualité et de pouvoir à agir

— déclaré M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] recevables en leur demande de rétractation de l’ordonnance rendue le 4 octobre 2022,

— déclaré la SNC Vinci Immobilier Grand Ouest recevable en sa demande,

— débouté la SARL Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] de leur demande en rétractation de l’ordonnance sur requête du 4 octobre 2022,

— condamné in solidum la SARL Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] à payer à M. [U] [M], M. [F] [B], M. [G] [T], Mme [O] [C], Mme [W] [C], Mme [SB] [C] épouse [L], M. [IU] [XP], M. [V] [OW], M. [H] [OI], M. [A] [VK], la SNC Vinci Immobilier Grand Ouest, et la SASU Vinci Immobilier Promotion, ensemble, une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] à payer à la SCP CBF Associés, en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI Saint Jean [I], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] aux dépens.

Par déclaration en date du 17 mai 2023, la SARL Cabinet L’Immeuble, la SCI Saint Jean [I], M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] ont relevé appel de la décision et en critiquent l’ensemble des dispositions.

Par jugement du 17 juillet 2023, le tribunal de commerce de Toulouse a prononcé le redressement judiciaire de la SARL Société Cabinet l’Immeuble, converti le 18 janvier 2024 en liquidation judiciaire.

En décembre 2023, Me [J] [R] a été désigné administrateur provisoire des 4 autres SCI sur demande des organes de le procédure collective de la SARL Cabinet l’Immeuble.

Le 27 février 2024, la SELAS Egide es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL Cabinet l’Immeuble, prise en la personne de Me [N] [P], est intervenue volontairement à l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture initialement prévue le 26 février 2024 a été reportée au 4 mars 2024.

A cette date, l’affaire a été renvoyée au 22 avril 2024 pour y être plaidée.

***

Il est indiqué qu’une seconde assignation aux fins de rétraction a été délivrée le 6 février 2023 saisissant d’une part le juge des requêtes et d’autre part le juge des référés.

Suivant une seconde ordonnance de référé (RG 23/00315) du 25 avril 2023, le juge des requêtes du tribunal judiciaire de Toulouse a déclaré nulle cette seconde assignation.

L’appel formé contre cette décision a donné lieu à un enrôlement distinct (RG 23/1792).

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL Cabinet L’immeuble es-qualité de gérante de la SCI Saint Jean [I] désignée à ces fonctions suivant assemblée générale extraordinaire du 11 juillet 2018, la SCI Saint Jean [I], M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] dans leurs dernières conclusions en date du 7 juillet 2023 demandent à la cour de :

— infirmer en toutes leurs dispositions, les 2 ordonnances entreprises,

— ordonner la rétractation de l’ordonnance du 4 octobre 2022 pour violation du principe du contradictoire,

— condamner les intimés à verser aux appelants la somme de 10.000 € par appelant en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les appelants indiquent que le projet de vente s’insère dans un projet global défini pour le quartier par [Localité 12] Métropole et la Ville de [Localité 12] et que tous les appels d’offre auprès des promoteurs postulants étaient clairs sur le caractère indivisible de l’emprise totale ; que toutes les offres dont celle de Vinci, ont visé expressément le caractère indivisible et proposé un prix global et forfaitaire pour l’ensemble du site ; que ce n’est que pour satisfaire au droit à l’information des associés que la gérance a proposé une formule de calcul et le montant du prix revenant à chaque SCI, mais c’est bien une offre globale que les associés ont acceptée ; que la suspension des effets de la consultation pour les SCI Saint Jean de l’Ormeau, Saint Jean de l’Hers et Saint Jean du [37], oblige à procéder à une nouvelle consultation des associés sur l’ensemble des offres lesquelles sont devenues caduques, ce qui oblige à reprendre tout le processus et interdit la vente par la seule SCI Saint Jean [I], de surcroît sur la base d’une ordonnance rendue sur pied de requête excluant tout débat contradictoire à l’insu de la société concernée, de sa gérante, de 30 associés sur 40 soit 3/4 des associés représentant le capital social.

La SELAS Egide es-qualité de mandataire liquidateur de la SARl Cabinet L’Immeuble, prise en la personne de Me [N] [P], par conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2024, demande à la cour de :

— juger recevable son intervention volontaire

— à titre principal, infirmer l’ordonnance du 25 avril 2023 et ordonner la modification de l’ordonnance du 4 octobre 2022 en limitant la mission de l’administrateur provisoire à une mission de représentation et de gestion courante de la SCI

— à titre subsidiaire, fixer comme mission complémentaire à l’administrateur provisoire désigné de procéder à la consignation entre ses mains de l’intégralité du prix de vente dans l’attente de l’issue de la procédure en extension de la procédure collective affectant la société Le Cabinet l’Immeuble

— en tout état de cause, juger que toute somme mise à la charge de la société Le Cabinet l’Immeuble ne pourra donner lieu qu’à inscription au passif de la procédure collective

La SELAS Egide es-qualité fait valoir que si la gérance avait par le passé émis un avis favorable à la cession au profit de Vinci, cet avis portait sur un projet de cession de la clinique [39] comme site indivisible et non sur une vente par lots séparés ; que l’appel de la décision ne peut donc être considéré comme une contradiction au détriment d’autrui ;

Que sur le fond, elle n’entend pas reprendre à son compte les moyens développés à l’appui de la demande de rétractation car elle partage en gande partie l’analyse des requérants initiaux sur la défaillance de la gérance et sur l’opacité totale de la situation comptable et financière de la SCI Saint Jean [I] ; que c’est au visa de ces mêmes difficultés qu’elle a attrait ladite SCI devant le tribunal de commerce aux fins d’extension de la procédure collective, procédure qui concerne l’intégralité des SCI composant l’ensemble Saint Jean, des flux financiers anormaux étant caractéristiques d’une confusion de patrimoine entre les 5 SCI et la société Cabinet l’Immeuble ; qu’afin d’éviter tout conflit d’intérêts entre les divers protagonistes, les organes de la procédure collective ont sollicité la dsignation d’un administrateur provisoire pour toutes les SCI avec pour seule mission de les administrer ;

qu’elle n’entend donc pas s’opposer à la désignation d’un administrateur provisoire mais demande que soient prises en compte les circonstances nouvelles pour que la mission de l’administrateur provisoire soit modifiée et limitée, comme pour les 4 autres SCI, à la représentation de la société et à sa gestion courante.

La SCP CBF Associés prise en la personne de Maître [J] [R] en qualité d’administrateur provisoire de la SCI Saint Jean [I], dans ses dernières conclusions formant appel incident en date du 3 mars 2024 demande à la cour, au visa des articles 31 et 122 du Code de procédure civile, des articles 493 et suivants du Code de procédure civile, de l’article 875 du Code de procédure civile, de l’article 905-2 du Code de procédure civile, de l’article 954 du Code de procédure civile, de :

— juger qu’elle n’est pas valablement saisie des demandes de la SCI Saint Jean [I]

— déclarer irrecevables les demandes de la SELAS Egide es-qualité

— déclarer les demandes de la SCI Saint Jean [I] irrecevables

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 25 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse (RG n°22/01963) en ce qu’elle a :

* déclaré la SCI Saint Jean [I] irrecevable en sa demande de rétractation de l’ordonnance rendue le 4 octobre 2022,

* déclaré la SNC Vinci Immobilier Grand Ouest recevable en sa demande,

* débouté la Sarl Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] de leur demande en rétractation de l’ordonnance sur requête du 4 octobre 2022,

* condamné in solidum la Sarl Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] à payer à M. [U] [M], M. [F] [B], M. [G] [T], Mme [O] [C], Mme [W] [C], Mme [SB] [C] épouse [L], M. [IU] [XP], M. [V] [OW], M. [H] [OI], M. [A] [VK], la SNC Vinci Immobilier Grand Ouest et la SASU Vinci Immobilier Promotion, ensemble, une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamné in solidum la Sarl Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] à payer à la SCP CBF Associés, en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI Saint Jean [I], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamné in solidum la Sarl Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] aux dépens,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 25 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse (RG n°22/01963) en ce qu’elle :

* s’est déclaré compétent pour connaitre du présent litige en qualité de juge des requêtes

statuant comme en matière de référé

* a déclaré M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] recevables en leur demande de rétractation de l’ordonnance rendue le 4 octobre 2022,

et statuant à nouveau,

— déclarer que le juge des référés n’est pas compétent et n’a pas le pouvoir juridictionnel de statuer sur la demande de rétractation de l’ordonnance rendue le 4 octobre 2022 par Mme la Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Toulouse,

— déclarer M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] irrecevables en leur demande de rétractation de l’ordonnance rendue le 4 octobre 2022,

en toute hypothèse,

— débouter la Sarl Cabinet L’immeuble, la SCI Saint Jean [I], M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement la Sarl Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] à payer à La SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [J] [R] en qualité d’administrateur provisoire de la SCI Saint Jean [I] la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement la Sarl Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] aux entiers dépens.

M. [U] [M], M. [F] [B], M. [G] [T], Mme [O] [C], Mme [W] [C], Mme [SB] [C] épouse [L], M. [IU] [XP], M. [V] [OW], M. [H] [OI], M. [A] [VK], agissant tous ès qualité d’associés de la SCI Saint Jean [I], dans leurs conclusions formant appel incident en date du 10 avril 2024 demandent à la cour, au visa des articles 31 et 122 du Code de procédure civile, des articles 493 et suivants du Code de procédure civile, de l’article 875 du Code de procédure civile, de :

A titre principal,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 25 avril 2023 (RG N°22/01963) en ce qu’elle a déclaré M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] recevables en leur demande de rétractation de l’ordonnance rendue le 4 octobre 2022,

— confirmer ladite ordonnance en ce qu’elle a déclaré la SCI Saint Jean [I] irrecevable en sa demande de rétractation de l’ordonnance rendue le 4 octobre 2022, celle-ci n’ayant pas qualité à agir

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’appel interjeté par la SCI Saint Jean [I], faute de qualité à agir, seul l’administrateur provisoire pouvant représenter cette SCI

— déclarer irrecevable la demande de rétractation de la SCI Saint Jean [I], M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] et de la SARL Cabinet L’immeuble, s’agissant de parties qui doivent être privées du droit d’agir puisqu’ayant saisi le juge de mauvaise foi en contradiction avec leur comportement antérieur

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour jugeait recevable la demande de rétractation de M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] et de la SARL Cabinet L’immeuble,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 25 avril 2023 (RG N°22/01963),

En tout état de cause,

— débouter la SARL Cabinet l’Immeuble,M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement la Sarl Cabinet L’immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] à verser à chacun des défendeurs la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement la SARL Cabinet l’Immeuble, M. [D] [ZH] et Mme [K] [ZH] aux entiers dépens de l’instance.

Les associés demandeurs à la requête initiale font valoir que contrairement à ce qui est mis en avant par la SARL Cabinet l’Immeuble qui continue à prviligier ses intérêts personnels au détriment de l’intérêt social, il n’existe aucune indivisibilité des ventes, que ce soit sur le plan statutaire, contractuel ou réglementaire ; que la procédure en extension de la liquidation judiciaire du Cabinet l’Immeuble aux SCI lancée par la SELAS Egide et qui se heurte d’ailleurs à de nombreuses contestations, ne fait aucun obstacle à l’exécution de l’assemblée générale ayant voté la vente en faveur de Vinci ; que l’assemblée générale du 25 mai 2021 qui n’a pas fait l’objet d’une suspension, a voté en faveur de la vente à VINCI Immobilier Grand Ouest et fait loi des parties et doit recevoir à ce titre exécution ; que si le vente n’avait pas lieu, Vinci serait fondée à solliciter la répartion de son préjudice du fait du manque à gagner qui s’élèverait

alors à 12 millions d’euros.

La SNC Vinci Immobilier Grand Ouest et la SAS Vinci Immobilier Promotion, dans leurs dernières conclusions en date du 10 avril 2024 forment les mêmes demandes que les associés requérants.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure d’appel

Sur la recevabilité de l’appel de la SCI SAINT JEAN [I]

La SCI Saint Jean [I] fait partie des appelants et indique agir en la personne de son représentant légal domicilié [Adresse 7], lieu du siège social de la SARL Cabinet L’Immeuble.

La SARL Cabinet L’Immeuble indique quant à elle, en ce qui concerne la SCI Saint Jean [I], agir 'es qualité de gérant désigné à ces fonctions suivant assemblée générale extraordinaire du 11 juillet 2018".

Or il ne résulte d’aucune mention dudit procès-verbal (pièce 18 des appelants) que la SARL Cabinet l’Immeuble aurait été désignée comme gérante, son nom n’étant même pas mentionnné.

La SCI Saint Jean [I] n’est donc pas recevable en son appel

Sur l’intervention volontaire de la Selas EGIDE es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL Cabinet l’Immeuble et la recevabilité de ses demandes

En application de l’article L 622-23 du code de commerce applicable en matière de liquidation judiciaire par l’article L 641-4 du code de commerce, les actions en justice en cours, sont poursuivies par les organes de la procédure collective.

La SARL Société Cabinet l’Immeuble ayant été placée en liquidation judiciaire le 18 janvier 2024, l’intervention volontaire de la Selas Egide, es-qualité de liquidateur est recevable.

Les demandes formées par le mandataire-liquidateur dans le cadre de l’appel sont également recevables puisque celui-ci a qualité à agir pour le compte de la SARL Cabinet L’Immeuble, laquelle est bien à l’origine du processus de vente des actifs des 5 SCI propriétaires des locaux dans lesquels était exploitée la Clinique [39].

Sur les exceptions de procédure en première instance

Pour des motifs identiques à ceux exposés ci-dessus, la SCI Saint Jean [I] n’était pas recevable à intenter un recours en rétraction à l’encontre de l’ordonnance sur requête du 4 octobre 2022.

La décision de première instance qui a retenu cette irrecevabilité doit être confirmée de ce chef.

Inversement, la recevabilité de le demande de rétractation formée par les époux [ZH] a été retenue et ce chef de décision est critiquée au nom de l’impossibilité pour une partie d’agir en contradiction avec la position tenue jusque là.

S’il est vrai que M. [D] [ZH], qui était aussi le gérant de la SARL Cabinet L’Immeuble, est celui qui a organisé la consultation de chaque SCI sur la vente au profit de VINCI à laquelle il était favorable, il n’en reste pas moins, que la suspension pour trois SCI des assemblées générales autorisant la vente, constitue pour les époux [ZH] un élément nouveau qui explique ce changement de positionnement, lequel, dès lors, n’apparaît pas comme un manquement au principe de loyauté attendu de toute partie à une procédure.

L’ordonnance qui a retenu la recevabilité du recours en rétractation formé par les époux [ZH] doit en conséquence être confirmée de ce chef.

En matière de requête, en application de l’article 496 du code de procédure civile, s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance, l’objectif étant simplement d’introduire du contradictoire dans une instance qui jusque là n’en comportait pas. En l’espèce, l’assignation en rétraction a bien été délivrée dans les conditions du référé, c’est à dire dans le cadre d’une procédure contradictoire, rapide et sans délai, les discussions sur la notion de 'référé’ (pas d’autorité de la chose jugée) ou 'comme en matière de référé’ (autorité de la chose jugée) étant vaines dès lors que la décision finale, y compris après appel, reste une ordonnance sur requête.

Sur le litige

En application de l’article 493 du code de procédure civile,l’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse.

En l’espèce, le départ de la société exploitant une clinique dans les locaux des cinq SCI Saint-Jean et l’impossibilité de relouer un bien de cette nature à un exploitant autre qu’un établissement de santé dont l’existence était d’emblée exclue par la politique de l’ARS, conduisaient tout naturellement à la recherche d’acquéreurs. Au vu du montant de la taxe foncière annuelle, de l’importance des frais de gardiennage nécessaires à la conservation des biens, le choix de la vente était économiquement le seul choix possible.

En ce qui concerne la SCI Saint Jean [I], la vente au profit de la société VINCI a été validée par 22 associés représentant 605 parts sur un total de 650, soit un pourcentage de 93 % (2 associés représentant 35 parts ayant voté par la négative et 1 associé représentant 2 parts ayant voté blanc ou nul).

Seule l’impossibilité pour le notaire de régulariser la vente par acte authentique en l’absence de représentant légal ayant capacité pour signer l’acte, a empêché la vente d’avoir lieu.

Les associés avaient alors bien évidemment intérêt à solliciter la désignation d’un administrateur provisoire pour signer l’acte authentique au nom de la SCI venderesse.

Compte tenu de l’enjeu financier et économique, il y avait aussi urgence à ce que la SCI Saint Jean [I] soit régulièrement représentée.

Enfin, les requérants n’avaient pas à se préoccuper de partie adverse dès lors que la vente avait été validée à une majorité écrasante dans le cadre d’une consultation que nulle personne n’a remise en cause.

L’ordonnance sur requête du 4 octobre 2022 était donc parfaitement fondée et les évolutions postérieures ne sont pas de nature à remettre en cause cette validité.

En effet, en l’état des dispositions contractuelles, la seule personne pouvant se plaindre d’une vente ne portant pas immédiatement sur l’ensemble du site, est l’acquéreur. Or la société VINCI n’adopte pas cette position et assume le risque de n’acheter qu’une partie du site.

De son côté, [Localité 12] Métropole est évidemment intéressée à l’opération compte tenu de l’importacnce du site dans le développement urbain mais n’a pas le pouvoir de s’immiscer dans une vente privée. Là encore, la société Vinci, en ne renonçant pas à son achat, a nécessairement mesuré le risque de la non obtention d’un permis de construire, risque que les époux [ZH] et la SARL Cabinet L’Immeuble peuvent éventuellement redouter, mais pas les associés de la SCI Jean [I] qui ne sont pas concernés par le sort futur de leur acquéreur.

Enfin, l’introduction par le mandataire-liquidateur d’une action en extension de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL Cabinet L’Immeuble à toutes les SCI est non seulement hypothétique dans son résultat mais surtout inopérante en ce qui concerne la SCI Saint Jean [I] dès lors que le vote majoritaire du transfert de l’intégralité de son patrimoine à un tiers acquéreur est acté.

La décision doit en conséquence être confirmée en toutes ses dispositions sans qu’il y ait lieu d’inclure dans la désignation de la mission de l’administrateur une mesure conservatoire en vue d’un évènement futur et éventuel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare l’appel de la SCI Saint Jean [I] irrecevable,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la Selas EGIDE es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL Cabinet l’Immeuble ,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Rejette la demande subsidiaire de la SELAS Egide es-qualité de mandataire liquidateur en modification de la mission de l’administrateur provisoire,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne aux dépens M. [D] [ZH], Mme [K] [ZH] et la société Cabinet L’Immeuble représenté par son liquidateur, la SELAS EGIDE.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

I.ANGER C.FERREIRA