17/07/2025

ARRÊT N° 398/2025

N° RG 23/01943 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PPHP

JC.G/KM

Décision déférée du 14 Avril 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 22/03236)

GRAFFEO

[H] [X]

[N] [Z]

C/

[S] [F]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [H] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [S] [F]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2021 prenant effet au 21 septembre 2021, M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] ont donné à bail à M. [S] [F] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 2500 euros pour une durée d’une année en sus d’un dépôt de garantie d’un montant de 5000 euros.

ll était expressément convenu entre les parties la réduction du montant du loyer à la somme de 2000 euros jusqu’à la 'n de travaux au sein de l’appartement.

M. [S] [F] après congé donné aux bailleurs a quitté les lieux 16 mars 2022, date à laquelle un état des lieux contradictoire a été réalisé par les parties.

Par courrier du 14 mai 2022, les bailleurs ont informé le locataire de l’existence de dégradations, lui indiquant qu’il restait tenu au paiement de la somme de 1634 euros après déduction de la somme de 5000 euros versée à titre de garantie.

Par acte du 14 septembre 2022, M. [S] [F], contestant devoir cette somme, a fait assigner M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond aux fins de :

— à titre principal,

— prononcer la nullité de la clause de garantie contenue dans le contrat de bail,

— condamner solidairement M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] au remboursement de la somme de 5000 euros perçue à titre de dépôt de garantie, ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la nullité de la clause 'V.GARANTlES’ n’était pas prononcée,

— condamner solidairement Mme [X] et M. [K] à lui payer la somme de 7320,50 euros correspondant au dépôt de garantie majoré de 10%, somme à parfaire au jour de la décision,

— en tout état de cause,

— condamner Mme [X] et M. [K] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts et au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 14 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la nullité de la clause reprise au paragraphe 'V GARANTIES’ et dit qu’elle sera réputée non écrite ;

— constaté la non restitution de la somme de 5000 euros perçue à titre de dépôt de garantie par M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] à M. [S] [F] ;

— dit que les réparations locatives à la charge de M. [S] [F] s’élèvent à la somme de 943,53 euros ;

— ordonné la compensation entre les sommes dues par M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] (5.000 euros) au titre du dépôt de garantie indûment perçu et la somme due par M. [S] [F] au titre des réparations locatives (943,53 euros) ;

— condamné solidairement M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] à payer à M.[S] [F] la somme de 4.056,47 euros ;

— condamné solidairement M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] à payer à M. [S] [F] la somme de 1000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi ;

— condamné solidairement M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] à payer à M. [S] [F] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] aux entiers dépens;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 30 mai 2023, M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] ont formé 'appel total’ de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 20 mars 2024, M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X], appelants, demandent à la cour au visa des articles 22 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1219 et suivants, et 1353 du code civil, de :

— se déclarer valablement saisi par l’appel interjeté par les Consorts [X]/[Z] en vertu de l’effet dévolutif ;

— de ce chef,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

*dit que les réparations locatives à la charge de M. [S] [F] s’élèvent à la somme de 943,53 euros,

*ordonné la compensation entre les sommes dues par M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] (5.000 euros) au titre du dépôt de garantie indument perçu et la somme due par M. [S] [F] au titre des réparations locatives (943,53 euros),

*condamné solidairement M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] à payer à M. [S] [F] la somme de 4.056,47 euros,

*condamné solidairement M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] à payer à M. [S] [F] la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi,

*condamné solidairement M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] à payer à M. [S] [F] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné in solidum M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] aux entiers dépens;

— statuant à nouveau

— prononcer la nullité de la clause de garantie contenue au bail ;

— condamner M. [S] [F] au paiement des sommes de 1112 € et 5522 € au titre des dégradations locatives ;

— juger que ces sommes se compenseront avec celle dû au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— condamner, en conséquence, M. [S] [F] au paiement de la somme de 1634 euros au titre des dégradations locatives restant à percevoir ;

— en tout état de cause

— rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre des concluants ;

— condamner M. [S] [F] aux entiers dépens et à verser à M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 4 janvier 2024, M. [S] [F], intimé, demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 562 du code de procédure civile, et des articles 1302 et suivants du code civil, de :

— à titre principal,

— constater l’absence d’effet dévolutif de l’appel de M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] ;

— se déclarer non saisie de l’appel formé par M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour s’estimerait saisie de l’appel du jugement,

— confirmer le jugement du 14 avril 2023 en toutes ses dispositions,

— en tout état de cause :

— condamner solidairement M. [V] [B] [K] et Mme [H] [X] à payer à M. [S] [F] une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur l’absence d’effet dévolutif de l’appel

M. [F] soutient au visa des articles 901 et 562 du code de procédure civile que la déclaration d’appel doit viser expressément les chefs de jugement critiqués, le défaut de mention des chefs de jugement faisant obstacle à l’effet dévolutif de l’appel.

Il fait observer qu’en l’espèce la déclaration d’appel de Mme [X] et M. [K] ne mentionne pas les chefs de jugement critiqués et se borne à indiquer 'appel total'.

Mme [X] et M. [K] répliquent justement au visa de l’article 4 de l’arrêté du 20 mai 2020 tel que modifié par l’arrêté du 25 février 2022 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d’appel que lorsque la communication électronique est imposée, la déclaration d’appel peut prendre la forme de deux fichiers, un fichier XML et un fichier PDF contenant le cas échéant une annexe qui doit comprendre obligatoirement les mentions des alinéas 1 à 4 de l’article 901 du code de procédure civile ; que l’alinéa 5 de l’article 901 qui prévoit que 'les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité (…)' ne figure pas parmi les mentions obligatoires dans le fichier XML de la déclaration d’appel ; qu’au cas particulier, ils ont formé appel du jugement par voie électronique et sous le biais d’une déclaration d’appel jointe sous format PDF, déclaration visant expressément les chefs de jugement critiqués.

Au vu des pièces n° 11, 12 et 13 de Mme [X] et M. [K] (courriels d’envoi avec annexes, DA XML et DA format PDF visant expressément les chefs de jugement critiqués), la cour est valablement saisie par l’appel interjeté par Mme [X] et M. [K].

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Mme [X] et M. [K] produisent deux devis de 5522 € et 1112 € pour justifier de leur demande au titre des dégradations locatives relevées.

Le parquet du séjour

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître, concernant le parquet initialement en très bon état à l’entrée dans le logement les mentions suivantes : 'Rayures sur le sol. Coups au sol bouchés par pâte à bois. Impact au-dessus ancien piano. Besoin d’être retraité'.

Mme [X] et M. [K] ont indiqué à M. [F] qu’ils devaient faire reponcer et vitrifier le parquet qu’il avait dégradé et qu’ils avaient fait établir un devis en ce sens par la société LR Rau.

Ce devis d’un montant de 5522 € TTC concerne le ponçage et la vitrification d’un parquet 3 couches de 140 m² :

1. Ponçage avec machine à bande au grain 40

2. Ponçage avec machine Quadro à aspiration directe avec grains 60-80 et 120

3. Traitement des bordures avec bordeuse branchée sur aspirateur

4. Aspiration soignée du sol.

Le premier juge a estimé que le devis apparaissait surévalué et n’a mis à la charge de M. [F] que 10 % du montant des travaux, soit 552,20 €, aux motifs qu’aucune photo permettant d’évaluer l’ampleur de la dégradation n’était versée aux débats, que le locataire était resté dans le logement pendant une période assez courte et qu’il n’était en conséquence pas justifié en l’état de la nécessité d’une reprise du sol sur plus de 140 mètres carrés.

Mme [X] et M. [K] font valoir que l’ampleur des dégradations a bien été constatée et reconnue par M. [F] qui a signé l’état des lieux de sortie, que la jurisprudence tient compte de l’état neuf et du très bon standing du bien mis en location et des dégradations locatives au regard d’une occupation limitée et que le gérant de la Sarl Rau a attesté qu’il n’était pas possible de réparer un parquet en chêne, que pour procéder au remplacement de la partie endommagée sur 6 m² il était nécessaire de poser un nouveau parquet pour un coût supérieur à 15.000 € et que la solution de reprise et vitrification était moins onéreuse (pièce n° 9).

Il apparaît que l’attention de Mme [X] et M. [K] a été expressément attirée par le premier juge sur le fait qu’en l’absence de production de photographies, l’ampleur de la dégradation ne pouvait pas être appréciée. En cause d’appel, ils se contentent de soutenir que l’ampleur des dégradations a bien été constatée et reconnue par M. [F] qui a signé l’état des lieux de sortie et ne produisent toujours aucune photographie des désordres. Il ne saurait être admis que les mentions figurant sur l’état des lieux de sortie emportent pour le locataire une reconnaissance de désordres justifiant la reprise de l’ensemble du parquet et le choix délibéré des bailleurs de ne toujours pas produire de photographies interdit de considérer que les désordres sont d’une étendue et d’une gravité telles que le ponçage et la vitrification de 140 m² de parquet s’imposent.

Dans ces conditions, compte tenu de la faible surface des désordres (6 m²) au regard de l’ensemble du parquet, le premier juge a justement apprécié le préjudice subi par les bailleurs en le fixant à 10 % du montant du devis, soit 552,20 € .

Les peintures

Mme [X] et M. [K] produisent un devis 'Marc Peinture’ d’un montant de 1112 € concernant la mise en peinture de trois pans de murs d’une chambre, d’un pan de mur du couloir, d’un pan de mur de l’entrée, de la porte d’entrée (face extérieure) et de la cuisine (joue d’un meuble).

Sur ce point, en l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en mettant à la charge de M. [F] la somme de 151,33 € (261,33 + 80 + 50). Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qui concerne la réfection des peintures.

— - – - – - – - – -

Le jugement dont appel doit être confirmé en ce que le tribunal a ordonné la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties (5000 – 943,53) et condamné solidairement Mme [X] et M. [K] à payer à M. [F] la somme de 4056,47 € .

Sur le préjudice de jouissance de M. [F]

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien des locaux loués.

Il est également de principe que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient, ce trouble ne cessant que par l’exécution de ces travaux.

Il ressort des pièces produites aux débats par M. [F] (pièce n° 4 : nombreux échanges de sms) que les bailleurs ont été informés de dysfonctionnements récurrents du chauffage qui n’ont jamais pu être résolus malgré l’intervention de plusieurs professionnels et qui ont persisté jusqu’au départ du locataire, lequel avait sollicité à ce titre une diminution du loyer.

Le principe d’un droit à réparation est fondé et M. [F] est en droit de demander une indemnisation de son préjudice à ses bailleurs.

Au vu des échanges de sms mettant en évidence l’importance des dysfonctionnements et l’exaspération du locataire, le premier juge a justement fixé le préjudice subi à la somme de 1000 €.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [X] et M. [K], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent solidairement redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimé au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Dit que la cour est valablement saisie de l’appel interjeté par Mme [X] et M. [K].

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 14 avril 2023.

Y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [X] et M. [K] aux dépens d’appel.

Condamne solidairement Mme [X] et M. [K] à payer à M. [F] la somme de 1300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.

Déboute Mme [X] et M. [K] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA