24/09/2025

ARRÊT N° 25/ 359

N° RG 23/02841

N° Portalis DBVI-V-B7H-PT6P

MD – SC

Décision déférée du 01 Juin 2023

TJ de [Localité 6] – 21/05748

S. GIGAULT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 24/09/2025

à

M^e Nicolas DALMAYRAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [W] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON (plaidant)

INTIMEE

SCCV CHATEAU MADRON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sccv Chateau Madron a été créée en vue de la réalisation d’une promotion immobilière sur [Adresse 7] sous le nom de Résidence [Adresse 5], s’agissant d’une résidence étudiante éligible aux dispositifs fiscaux dits 'Scellier'.

Le 15 novembre 2010, Mme [W] [E] a conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement T2 de cette résidence, avec emplacement de parking, pour le prix de 151 630 euros.

Par acte authentique du 30 mars 2011, Mme [W] [E] a procédé à l’achat définitif de ce bien, achat dont le financement a été assuré par la souscription d’un emprunt auprès de la Caisse d’épargne à hauteur de 151 630,30 euros.

Le bien a été livré et le premier locataire est entré dans les lieux le 3 septembre 2012.

Ce bien a été estimé le 23 août 2021 par l’agence Adl immobilier pour une valeur comprise entre 72 709 et 75 439 euros, outre 7 500 euros pour le parking.

— :-:-:-

Par acte d’huissier du 28 décembre 2021, Mme [W] [E] a fait assigner la Sccv Chateau Madron devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil ainsi que les articles L.121-21 et suivants du code de la consommation.

— :-:-:-

Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté Mme [W] [E] de sa demande de dommages et intérêts, tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

— rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,

— condamné Mme [W] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a considéré qu’il ne pouvait pas soulever d’office de fin de non-recevoir relative à la prescription de l’action.

Il a considéré que Mme [E] ne prouvait pas que son bien aurait été surévalué dès l’achat, ni que les informations qui lui ont été délivrées étaient fallacieuses.

Il a estimé que le risque de perte de valeur vénale du bien acquis était inhérent à tout achat immobilier et ne pouvait être ignoré d’un acquéreur.

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Par déclaration du 1er août 2023, Mme [W] [E] a fait appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— débouté Mme [W] [E] de sa demande de dommages et intérêts, tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

— rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,

— condamné Mme [W] [E] aux entiers dépens de l’instance.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 28 avril 2025, Mme [W] [E], appelante, demande à la cour, au visa des articles 9, 122, 700 et 789 du code de procédure civile, 1116, 1134, 1147, 1382 anciens du code civil, et R. 261-26 et suivants du code de la consommation, de :

— juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par Mme [W] [E] à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Toulouse le 1er juin 2023,

Infirmer le jugement critiqué, en ce qu’il a :

' débouté Mme [W] [E] de ses demandes en dommages et intérêts tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

' rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,

' condamné Mme [W] [E] aux entiers dépens d’instance.

Statuant de nouveau,

— juger que la société Chateau Madron engage sa responsabilité en raison des agissements et des écrits de son mandataire, la société Akerys capital,

— condamner la société Chateau Madron à verser à Mme [W] [E], à titre de dommages-intérêts :

' la somme de 88.977 € au titre du préjudice de perte de chance de réaliser un investissement rentable,

' la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral subi ensuite des conséquences de l’opération,

— condamner la société Chateau Madron à verser à Mme [W] [E] la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, l’appelante soutient que :

— elle a revendu son bien au prix de 86 000 euros le 30 août 2024,

— le promoteur et le commercialisateur avaient l’intention de la tromper afin de lui faire réaliser un investissement qu’elle n’aurait pas réalisé si elle avait disposé d’informations exactes,

— elle a été induite en erreur par les défauts de conseils et les manoeuvres dolosives de la Sccv Chateau Madron,

— la vente a été conclue dans le cadre d’un démarchage,

— la société Akerys capital devait fournir des informations sur le prix de vente et les qualités de l’appartement,

— la société Akerys capital l’a convaincue de la sécurité et de la rentabilité de l’opération projetée à partir de la simulation et de la plaquette commerciale de la résidence,

— la société Chateau Madron et son mandataire ont laissé penser que les appartements sont situés dans une résidence de standing, présentant un fort potentiel pour une revente sans difficulté,

— les demandes de Mme [E] portaient sur la perte à la revente, la perte au titre des loyers, le surplus de charges et de taxes,

— il s’agissait d’une opération financière complexe et pas d’un simple achat d’immobilier,

— la société Akerys capital a dressé, sur la base de la situation patrimoniale et fiscale de l’appelante, une simulation, afin d’envisager le rendement de l’opération, en fournissant des chiffres extrêmement précis et détaillés,

— l’intervention de plusieurs interlocuteurs, tels le notaire unique sans déplacement de l’acquéreur, la fourniture d’assurances et la signature d’un mandat de gérance avaient pour but de désintéresser l’acquéreur de son projet financier, le rassurer et le laisser dans l’ignorance des risques réels de l’opération,

— même en disposant d’une information complète, l’acquéreur ne pouvait raisonnablement pas prévoir la possibilité d’une moins-value colossale telle que celle subie,

— le prix de vente payé à l’acquisition était normal par rapport aux prix du marché de sorte que l’acquéreur ne pouvait anticiper qu’il s’agissait d’une mauvaise opération,

— il est acquis que le bien de Mme [E] ne pouvait être revendu au prix envisagé par la simulation et le contrat de réservation, soit 175.594 € en 2021 dès lors qu’une grande partie des lots de la résidence allaient être mis en vente en même temps, puisqu’un grand nombre ont été acquis en vefa avec un dispositif Scellier de 9 ans,

— les biens ont été acquis en toutes taxes comprises, soit avec 19,6% du prix supporté en sus par les acquéreurs, alors même que ces derniers devront revendre en hors taxes,

— il appartenait au commercialisateur de prévoir le cas d’une revente au prix d’achat hors taxes, et d’une revente à perte,

— il ne fait pas de doute que la société Chateau Madron savait que son mandataire n’avait pas mis en garde les différents acquéreurs sur les risques de l’opération et sur la possibilité que la rentabilité promise ne soit pas atteinte outre qu’il avait fourni une simulation idéalisée,

— la société Chateau Madron étant responsable des informations mensongères transmises par son mandataire et de la rétention volontaire d’informations, elle engage sa responsabilité contractuelle, pour dol et manquement à l’obligation d’information et de conseil,

— le préjudice subi correspond à la différence entre la valeur de cession du bien et le montant de l’acquisition, outre la plus-value envisagée par la simulation,

— ce préjudice doit être considéré comme une perte de chance de ne pas avoir contracté l’opération litigieuse, si les risques de l’opération avaient été connus,

— il n’a pas été suffisamment expliqué que le prix de vente englobait tous les frais de vente, dont il ne pourrait être compensé lors de la revente, et qu’il existait un risque véritable de perte à la revente, notamment lié au fait que la majorité des appartements de la résidence seraient mis en vente en même temps,

— les loyers se sont révélés inférieurs à ceux annoncés, générant un préjudice,

— des sommes supplémentaires ont été engagées au titre des charges et taxes foncières.

La déclaration d’appel a été signifiée par acte d’huissier à la Sccv Chateau Madron, intimée, le 14 septembre 2023, selon les formalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile. Cette partie n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur l’action en responsabilité dirigée à l’encontre de la Sccv Chateau Madron,

1. Aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat litigieux, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol repose sur la preuve, par celui qui se prétend victime, d’un élément matériel consistant en des mensonges, manoeuvres ou une réticence dolosive et d’un élément moral consistant dans l’intention de tromper.

Le dol peut être le fait du représentant du cocontractant, et en tant que tel être imputé à ce dernier.

En l’espèce, Mme [E] prétend que la Sccv Chateau Madron est responsable des informations mensongères transmises par son mandataire, la société Akerys, et engagerait sa responsabilité pour dol, outre sa responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Mme [E] soutient qu’ Akerys capital a agi comme mandataire de la Sccv Chateau Madron. C’est à Mme [E] qui souhaite rendre responsable la Sccv Chateau Madron des comportements de la société Akerys capital de prouver le contrat de mandat et qu’il englobait également les projections financières et la défiscalisation sur support immobilier.

Or, ni l’existence d’un contrat de mandat ni son étendue ne sont établies.

Si le dol peut être commis par un tiers complice du cocontractant, ayant aidé le vendeur dans l’accomplissement du dol, il n’est toutefois pas démontré par Mme [E] que le commercialisateur aurait, en l’espèce, agi de connivence avec le promoteur.

2. Aux termes du second alinéa de l’article L.121-29 du code de la consommation dans sa version applicable au litige, l’entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte.

Ce principe n’implique pas que le vendeur, qui serait contractuellement lié au commercialisateur d’un bien par un mandat, soit tenu responsable des fautes civiles personnellement commises par son mandataire à raison d’obligations qui sont propres à ce dernier vis-à-vis des tiers au mandat comme Mme [E], devenue acquéreur.

3. Dès lors, il doit être retenu que la Sccv Chateau Madron n’a agi qu’en qualité de promoteur-vendeur sans qu’il soit démontré qu’elle aurait elle-même élaboré la méthode de commercialisation du bien litigieux et du montage financier.

Or, si tout vendeur professionnel de biens doit mettre le consommateur, avant la conclusion du contrat, en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien, la violation de cette obligation précontractuelle d’information, accompagnée d’une intention dolosive, pouvant générer un dol, le vendeur n’est toutefois pas tenu d’informer les acquéreurs potentiels de la valeur réelle du bien immobilier ni de s’assurer de l’adéquation du prix de vente au prix du marché. Il n’est pas non plus tenu d’informer les acquéreurs des évolutions possibles de la valeur vénale du bien immobilier au fil du temps.

La Sccv Chateau Madron ne devait informer l’acquéreur potentiel que des caractéristiques essentielles du bien immobilier et ne devait pas le mettre en garde contre les risques de l’opération d’investissement.

Aucune faute ne saurait donc être retenue à son encontre.

L’action en responsabilité de Mme [E] dirigée à l’encontre de la Sccv Chateau Madron sera en conséquence rejetée.

— Sur les dépens et frais irrépétibles,

4. Mme [E], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens d’appel et le jugement confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

Sa demande présentée au titre des frais irrépétibles exposés en appel sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition, par défaut et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er juin 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse.

Et y ajoutant,

Condamne Mme [W] [E] aux dépens d’appel.

Rejette sa demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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