MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/525

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 16 Septembre 2025

N° RG 23/01481 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HK7Q

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 10 Février 2017

Appelante

S.A.S. [Localité 11] AVENIR, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulantsau barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP GUILLOUS & CHENE, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimée

S.C.I [Adresse 6], dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SELARL JURISOPHIA SAVOIE, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 26 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 juin 2025

Date de mise à disposition : 16 septembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La SCI Hameau des eaux d'[Localité 11] a procédé en 2006 à l’édification sur la commune d’Orelle (73140) d’une résidence de tourisme dite « [7] hameau des eaux d’Orelle », soumise au statut de la copropriété. Le 14 juin 2007, un état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis aux termes d’un acte dressé par Me [B], notaire.

La SCI [Adresse 6] a conservé la propriété des lots n° 171 à 174, situés dans le bâtiment accueil, constitués d’un local à usage de restaurant, bar, cuisine et terrasse (n° 171), un local à usage d’animation (n° 172), un local à usage de stockage de chlore et local technique de la piscine (n° 173) et un local à usage de balnéo (vestiaires, sanitaires, piscine, sauna et spa, n°174).

Courant 2007, les consorts [X] et autres ont acquis au sein de cette résidence et dans le cadre d’une vente en voie future d’achèvement, divers lots constitués notamment d’appartements, lesquels ont été donnés à bail à la société Alpvision, en qualité de gestionnaire de la résidence.

Par jugement du 11 septembre 2013, le tribunal de commerce de Perpignan a prononcé la liquidation judiciaire de la société Alpvision conduisant à la résiliation par le liquidateur de l’ensemble des baux commerciaux consentis par les copropriétaires à la société Alpvision.

Certains copropriétaires ont alors décidé de constituer une société, la société [Localité 11] Avenir, afin de reprendre la gestion de la résidence de tourisme.

Par courrier du 12 septembre 2013, la SCI [Adresse 6] a proposé au Président du conseil syndical de la résidence de mettre à disposition des copropriétaires l’espace piscine « pour un prix à déterminer ».

Cependant, 108 copropriétaires ont refusé et assigné en référé la SCI Hameau des eaux d'[Localité 11] aux fins de la voir condamner à céder à titre gracieux la jouissance des lots n° 171 à 174 et de remettre les clés des locaux à la société d’exploitation en cours de constitution.

Par ordonnance de référé du 17 décembre 2013, le président du tribunal de grande instance d’Albertville a déclaré les copropriétaires recevables dans leurs demandes mais les a déboutés de leurs prétentions considérant l’absence de caractérisation de l’urgence et l’existence d’une contestation sérieuse dans la mesure où la nature des lots litigieux et l’étendue des obligations de la SCI [Adresse 6] nécessitaient une interprétation des clauses du règlement de copropriété de la Résidence et des actes de vente.

Le 16 décembre 2013, la société [Localité 11] Avenir a été immatriculée au registre du commerce et a conclu des baux commerciaux avec certains copropriétaires.

Par procès-verbal de constat du 29 janvier 2014, Me [J] huissier de justice a constaté que l’espace balnéo de la résidence [Adresse 9] n’était pas en activité.

Par acte sous seing privé du 16 février 2014, la SCI Hameau des eaux d'[Localité 11] a donné à bail au syndicat des copropriétaires de la résidence les lots n° 173 et 174.

Par acte d’huissier du 28 juillet 2014, la société [Localité 11] Avenir et 108 copropriétaires ont assigné la SCI [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance d’Albertville aux fins de la voir condamner à leur céder la jouissance gratuite des locaux n°171 à 174, outre la remise des clés des locaux litigieux et ce sous astreinte.

Par jugement du 10 février 2017, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

— Déclaré l’action de la société [Localité 11] Avenir à l’encontre de la SCI [Adresse 6] recevable ;

— Déclaré l’action des copropriétaires parties à l’instance à l’encontre de la SCI hameau des eaux d'[Localité 11] recevable ;

— Dit que la SCI harneau des eaux d'[Localité 11] devra mettre à disposition de la société [Localité 11] Avenir les locaux suivants de la résidence [8] des eaux d’Orelle situés à Orelle (Savoie) dont elle a la propriété :

lot 171 : local à usage de restaurant, bar, cuisine, et terrasse

lot 172 : local à usage de salle d’animation

lot 173 : local à usage de stockage chlore, local technique piscine

lot 174 : local à usage balnéo ;

— Condamné la SCI [Adresse 6] à remettre les clés des locaux concernés à la société [Localité 11] Avenir ;

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 11] Avenir, pour la mise à disposition des lots 171 à 174, au bénéfice de la SCI [Adresse 6] à la somme de 47.148.97 euros hors taxes par an, avec taxe en vigueur au jour de la facturation et indexation annuelle sur l’indice INSEE du coût de la construction ;

— Condamné la société [Localité 11] Avenir à payer à la SCI [Adresse 6] l’indemnité d’occupation annuelle telle que fixée ci-dessus, outre les charges récupérables ;

— Débouté la SCI hameau des eaux d '[Localité 11] de ses autres demandes ;

— Condamné la SCI [Adresse 6] au paiement à de la somme de 20 euros par demandeur à la présente instance, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI hameau des eaux d '[Localité 11] aux entiers dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

Au visa principalement des motifs suivants :

Il est manifeste que l’ensemble des lots privatifs du chalet d’accueil ont été et sont effectivement mis à disposition du gestionnaire de la résidence ;

Rien ne permet de considérer que cette mise à disposition devrait être pour autant gratuite.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 31 août 2017, la société [Localité 11] Avenir a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. (RG 17-2022)

L’affaire a été radiée du rôle sur demande conjointe des parties et réenrôlée sous le n° RG 23-1481.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 29 avril 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [Localité 11] Avenir demande à la cour de :

A titre principal,

— Infirmer le Jugement déféré, mais seulement en ce qu’il a :

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 11] Avenir, pour la mise à disposition des lots 171 à 174, au bénéfice de la SCI [Adresse 6] à la somme de 47.148,97 euros hors taxe par an, avec taxe en vigueur au jour de la facturation et indexation annuelle sur l’indice INSEE du coût de la construction,

— Condamné la société [Localité 11] Avenir à payer à la SCI [Adresse 9] l’indemnité d’occupation annuelle telle que fixée ci-dessus,

— Débouté la société [Localité 11] Avenir de ses autres demandes,

— Le confirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

— Condamner la SCI [Adresse 10] à mettre gratuitement à la disposition de la société [Localité 11] Avenir des lots numéros 171, 172, 173 et 174, jusqu’au 31 juillet 2024 exclusivement en ce qui concerne les lots 173 et 174;

A titre subsidiaire,

— Constater que la société [Localité 11] Avenir renonce à la mise à disposition onéreuse du lot numéro 171 constitué du local à usage de restaurant, bar, cuisine et terrasse et lui en donner acte ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au titre des lots numéros 172, 173 et 174 à la somme symbolique de 3.000 euros hors taxe par an, soit 1 000 euros hors taxe par an et par lot, jusqu’au 31 juillet 2024 exclusivement en ce qui concerne les lots 173 et 174 ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI [Adresse 6] à lui régler une somme de 230.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis et du chef de la résistance abusive de la SCI Le Hameau Des Eaux d'[Localité 11],

— Condamner la SCI [Adresse 6] à lui régler une somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI Hameau Des Eaux d'[Localité 11] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pour ces derniers seront recouvrés par M^e Grimaud de la société Lexavoué Grenoble Chambéry conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 11] Avenir fait notamment valoir que :

L’indemnité d’occupation et les charges récupérables associées ne sont dues à la SCI [Adresse 9] qu’en contrepartie d’une mise à disposition et d’une remise de clés qui en l’état ne sont pas intervenues ;

La mise à disposition obligatoire et gratuite des lots d’exploitation résulte tant du règlement de copropriété que des actes de vente ;

La SCI Le Hameau Des Eaux d'[Localité 11], qui prétend qu’elle serait redevable à son égard d’indemnités d’occupation, succombe dans l’administration de cette preuve, celle-ci ne pouvant être rapportée que par écrit en application des dispositions de l’article 1341 ancien du code civil ;

La copropriété n’a pas qualité pour s’immiscer dans les rapports contractuels d’un copropriétaire, la SCI [Adresse 9] avec un tiers, la société [Localité 11] Avenir, exploitant, et les contrats de vente constituent pour elle autant de preuves suffisantes de l’engagement pris, aux termes de ces actes, par la SCI [Adresse 9], de mettre gratuitement les lots d’exploitation à sa disposition ;

La mise à disposition à laquelle s’est engagée la SCI Le Hameau Des Eaux d'[Localité 11] n’est pas un contrat de location, mais le transfert forcément précaire d’une autorisation d’occupation qui ne transfère pas au bénéficiaire autre chose que la garde temporaire des locaux concernés le temps de l’exploitation de la résidence en résidence de tourisme.

Par dernières écritures du 4 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI [Adresse 9] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 10 février 2017 en ce qu’il a condamné la société [Localité 11] Avenir à payer une indemnité d’occupation des lots de copropriété devant être mis à la disposition de la société [Localité 11] Avenir moyennant une indemnité d’occupation et en quie concerne les dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— Juger que l’indemnité d’occupation des lots n°171 et n°172 doit être arrêtée à la somme annuelle hors taxes de 32.560,42 euros, charges et impôts fonciers en sus, le tout à compter du 15 février 2017 ;

— Juger que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction de la variation de l’indice annuel du coût de la construction publié par l’INSEE ;

— Débouter la société [Localité 11] Avenir de sa demande de jouissance gratuite des lots de copropriété n°171 et n°172 dans la mesure où ni le règlement de copropriété, ni les actes de vente en VEFA ne prévoient une telle jouissance ;

— Débouter la société [Localité 11] Avenir de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner la société [Adresse 6] à céder la jouissance des lots n°172 à 174 moyennant une indemnité d’occupation symbolique de 3.000 euros HT par an ;

— Condamner la société [Localité 11] Avenir à payer à la société Hameaux des Eaux d'[Localité 11] la somme de 32.560,42 euros HT par an à titre d’indemnité d’occupation au titre de la mise à disposition des lots n°171 et 172, à compter du 15 avril 2017, date de leur mise à disposition, avec indexation annuelle sur l’indice INSEE du coût de la construction ;

— Condamner la société [Localité 11] Avenir à rembourser à la société Hameaux des Eaux d'[Localité 11] la taxe foncière et toutes les charges de copropriété afférentes auxdits lots ;

— Débouter la société [Localité 11] Avenir de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ou divergentes aux présentes écritures ;

— Condamner la société [Localité 11] Avenir à payer à la société [Adresse 6] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— Condamner la société [Localité 11] Avenir aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 9] fait notamment valoir que :

L’analyse des actes de VEFA ne permet pas de déduire qu’une partie privative appartenant à un copropriétaire doit être mise gracieusement à disposition de l’exploitant de la résidence de tourisme, de sorte que c’est à tort que la société [Localité 11] Avenir entend invoquer lesdits actes ;

Les demandes de dommages et intérêts de la société [Localité 11] Avenir seront déclarées irrecevables puisqu’il s’agit de demandes nouvelles.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 26 mai 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été évoquée à l’audience du 24 juin 2025.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la recevabilité des demandes d’indemnisation de la société [Localité 11] Avenir

L’article 563 du code précité prévoit 'Pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.'

L’article suivant énonce :'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou la révélation d’un fait.'

Une prétention n’est pas nouvelle lorsqu’elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement est différent. Il y a donc lieu de s’attacher au but poursuivi ou au résultat recherché par l’auteur de la demande.

En première instance, la société [Localité 11] Avenir a sollicité de voir condamner la société [Adresse 6] à mettre à sa disposition, à titre gratuit, les lots 171, 172, 173 et 174, consistant en local à usage de restaurant, bar, cuisine et terrasse, un local à usage de salle d’animation, un local à usage de stockage de chlore, et local technique piscine et enfin, un local à usage de balnéo, piscine. La prétention était assortie d’une demande d’astreinte de 500 euros par jour de retard pour obtenir la remise des clefs.

Or, même si l’astreinte est une condamnation à payer une somme d’argent, à raison d’un montant déterminé par jour, elle vise à contraindre le débiteur récalcitrant à exécuter en nature son obligation. Il s’agit avant tout d’une mesure d’intimidation indépendante des dommages et intérêts, de sorte que la demande d’octroi de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis et du chef de la résistance abusive de la société Hameau des eaux d'[Localité 11] n’a pas les mêmes fins que les demandes de mise à disposition gratuite de locaux sous peine d’astreinte formulées en première instance.

Il y a donc lieu de déclarer irrecevables sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civil, les demandes de la société [Localité 11] d’Avenir de condamnation de la société [Adresse 6] à verser 230.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis et du chef de sa résistance abusive.

II- Sur la mise à disposition gratuite des lots à usage collectif

Au sein de actes de vente

L’article 1165 du code civil, applicable jusqu’au 30 septembre 2016, prévoit 'Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.'

L’article 1121 du code civil, dans sa rédaction applicable lors de la rédaction des actes de vente des lots de la résidence de tourisme des [Localité 12] dispose 'On peut pareillement stipuler au profit d’un tiers lorsque telle est la condition que l’on fait pour soi-même ou d’une donation que l’on fait à un autre. Celui qui a fait cette stipulation ne peut plus la révoquer si le tiers a déclaré vouloir en profiter.'

L’article 1602 du code civil précise que 'Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.'

Les actes authentiques conclus entre la société Hameau des eaux d'[Localité 11], promoteur-vendeur, et les acquéreurs des lots privatifs construits, comprenaient un chapitre 'mode de gestion des éléments d’équipements collectifs de l’immeuble’ : 'Pour permettre l’exploitation de l’immeuble en résidence de tourisme, conformément à sa destination, la gestion des éléments d’équipement collectif existant ou pouvant être réalisés (notamment les locaux techniques ou de services ainsi que les espaces verts et parkings) sera confiée obligatoirement à l’exploitant pendant toute la durée de l’exploitation.

En effet, la destination particulière de la résidence de tourisme induit nécessairement la gestion des locaux et équipements sous entendus par cette activité touristique, lesquels forment un tout homogène. Ainsi ces éléments, et nonobstant la qualification pour certains de parties communes générales ou spéciales, seront mis à la disposition de l’exploitant de la résidence de tourisme. Ce dernier en aura la garde dans le cadre de l’exploitation de la résidence de tourisme. Il en assurera ainsi sous sa responsabilité et à ses risques et périls le fonctionnement régulier des ouvrages, aménagements et installations composant ces éléments d’équipement collectif.

En outre, dans le cadre de l’exploitation en résidence de tourisme, l’exploitant pourra installer à ses frais, sur les parties communes liées à son exploitation, notamment les couloirs et les dégagements, les aménagements nécessaires aux fins de sa gestion.

Cette mise à disposition gratuite pourra être faite à ses frais et dans le respect des règles applicables à l’exploitation d’une résidence de tourisme. Ces dispositions s’imposeront à tous les copropriétaires, y compris ceux n’ayant pas remis leurs locaux en exploitation en résidence de tourisme, et ce, pendant toute la durée de l’exploitation en résidence de tourisme de l’immeuble.

Les mêmes dispositions seraient applicables pour le cas où l’immeuble serait exploité en tant qu’hébergement de loisirs à gestion intégrée.'

Il est à noter que l’acte de vente du 26 juillet 2007 conclu avec M.et Mme [H] [E] comporte dans l’énumération des éléments d’équipement collectif existant ou pouvant être réalisés, non seulement les locaux techniques ou de services, ainsi que les espaces verts, parkings, mais aussi la piscine, qui n’est pas mentionnée dans tous les actes de vente, et notamment, ne figure pas dans les 42 extraits des ventes produites par l’intimée.

Il n’est par ailleurs pas contesté que les lots litigieux, n°171 à 174, constituent des parties privatives, elles font l’objet d’un paragraphe en page 67 du règlement de copropriété 'concernant les parties privatives situées dans le chalet accueil’ : 'ces parties privatives sont destinées à tous usages quand bien même il serait indiqué dans la description du lot un usage déterminé.

Le copropriétaires de ce local pourra l’affecter à une autre destination, conforme à celle de l’ensemble immobilier ci-dessus indiqué et sous réserve des autorisations administratives éventuellement nécessaires qu’il devra obtenir et dont il s’oblige à justifier au syndicat des copropriétaires, à première réquisition de celui-ci.

En tout état de cause, ce changement de destination pour les locaux à usage d’accueil et de salons avec leurs accessoires(wc, etc,…) ne pourra intervenir qu’à l’issue de la période d’exploitation en résidence de tourisme ou para hôtelière, comme dit ci-dessus.

Pendant toute la durée d’exploitation en résidence de tourisme ou para hôtelière, ces locaux devront être laissés à la disposition du gestionnaire de la résidence de tourisme.'

Il ressort ainsi des actes de vente des copropriétaires ayant acquis des appartements dans la résidence de tourisme que la venderesse-promettante, la société [Adresse 6], a bien promis aux acquéreurs, que l’on peut considérer comme les stipulants, de mettre à la disposition d’un tiers, l’exploitant de la résidence de tourisme, les éléments d’équipement collectifs, qui sont en réalité, des lots privatifs.

Il y a lieu d’observer que la mention du caractère gratuit de la mise à disposition figure directement après le paragraphe autorisant l’exploitant à aménager les espaces communs, tels que les couloirs et dégagements. En outre, le fait que la mise à disposition gratuite s’impose 'à tous les copropriétaires, y compris ceux n’ayant pas remis leurs locaux en exploitation en résidence de tourisme’ conduit nécessairement à conclure que la gratuité s’applique aux parties communes, puisqu’elle s’impose aux copropriétaires d’appartements destinées au logement, et qu’il aurait été indispensable de faire figurer le copropriétaire des lots supportant les services collectifs si la gratuité de la mise à disposition de ses lots privatifs lui était également imposée.

Si l’article 1602 du code prévoit ensuite que le pacte obscur ou ambigü s’interprète contre le vendeur, force est de constater qu’en l’espèce, les éléments objets de la vente sont clairement énoncés, mais que c’est la stipulation pour autrui, engagement distinct, qui est taxée d’ambiguïté, de sorte que l’article précité ne peut s’y appliquer.

Les actes de vente des copropriétaires, s’ils imposaient une mise à disposition de l’exploitant de la résidence de tourisme des lots privatifs de services communs, n’en prévoyaient pas expressément la gratuité.

Au sein du règlement de copropriété

L’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, applicable lors de la rédaction du règlement de copropriété dispose 'Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.'

L’article 10 de la même loi, en vigueur à la même date, prévoit 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.'

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, le règlement de copropriété-état descriptif de division le hameau des eaux d'[Localité 11] du 14 juin 2007 prévoit en page 67 que 'concernant les parties privatives situées dans le chalet accueil’ : 'ces parties privatives sont destinées à tous usages quand bien même il serait indiqué dans la description du lot un usage déterminé. (…)

Pendant toute la durée d’exploitation en résidence de tourisme ou para hotelière, ces locaux devront être laissés à la disposition du gestionnaire de la résidence de tourisme'.

En page 93, il est précisé 'VII- Charges des équipements nécessaires à l’exploitation de la résidence de tourisme : ces charges comprennent la quote part des frais d’entretien et de réparation des locaux mis à la disposition du gestionnaire et de leurs équipements ainsi que de toute indemnité d’occupation due pour lesdits locaux et nécessaires à l’exploitation de l’immeuble en résidence de tourisme. Elles seront réparties entre tous les copropriétaires d’appartements donnés à bail à l’exploitant de la résidence de tourisme au prorata des tantièmes de copropriété générales affectés à leurs appartements.'

La société [Localité 11] Avenir n’est pas fondée à soutenir que les charges de copropriété ne peuvent comprendre que l’entretien et la préservation des parties communes. Le texte législatif fait en effet référence aux 'services collectifs’ et 'éléments d’équipement commun', de sorte que les services collectifs désignés dans le règlement de copropriété du 14 juin 2017, bien que relevant de parties privatives, peuvent faire l’objet de charges réparties entre les copropriétaires de lots privatifs en fonction de l’utilité pour ces lots.

Il ne saurait donc être considéré que la clause VII du règlement de copropriété est illicite et abusive et doit être déclarée non écrite et que le règlement de copropriété a prévu une mise à disposition gratuite des lots privatifs supportant des services collectifs.

III- Sur le prix de la mise à disposition

L’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

L’article 1341 dispose également que 'Il doit être passé acte devant notaires ou sous signatures privées de toutes choses excédant une somme ou une valeur fixée par décret, même pour dépôts volontaires, et il n’est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu’il s’agisse d’une somme ou valeur moindre.

Le tout sans préjudice de ce qui est prescrit dans les lois relatives au commerce.'

Ainsi que le fait observer la société [Localité 11] Avenir, il n’appartient pas au règlement de copropriété de fixer le prix de la mise à disposition des lots de services communs situés dans le bâtiment accueil par leur propriétaire à l’exploitant unique de la résidence de tourisme, pas plus que ledit règlement ne prévoit le loyer des baux commerciaux conclus entre l’exploitant et les propriétaires des lots composés d’appartements individuels.

Le fait que ce prix ait été fixé dans des actes séparés, ne permet pas de considérer que la preuve de celui-ci n’est pas rapportée. En effet, il ressort clairement :

— des factures établies par la société [Adresse 6] pour la location du bâtiment d’accueil par la société Alpvision résidence [Localité 11], exploitant initial de la résidence,

— de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 28 mars 2014 'les lots piscine/espace bien-être étant la propriété de la SCI Hameaux des eaux d'[Localité 11], un projet de bail de location de cet espace à la copropriété a été élaboré par les 2 parties. Le projet de bail annexé à la présente convocation est légèrement modifié sur le point suivant (…) Le loyer suivant est validé : 10 000 € HT/12 000 € TTC la première année (2014), (…) 19 500 € HT/23 400 € TTC la troisième année et les suivantes',

que seul le refus de la société [Localité 11] Avenir de signer un bail civil sur les lots

de copropriétés litigieux est à l’origine de ce défaut de fixation du prix par écrit.

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que :

— les factures produites, de janvier et juin 2013, établissent que la société Alpvision, exploitant initial de la résidence touristique [Adresse 6], assumait un loyer d’environ 50 000 euros par an pour la location du bâtiment d’accueil,

— le loyer des locaux balnéo avait été fixé à 19 500 euros par an,

— un abattement de 15% pour précarité devait s’appliquer.

En l’espèce, seuls les lots 171 et 172 sont susceptibles à ce jour d’être mis à disposition de la société [Localité 11] Avenir par la société [Adresse 6], puisque les lots 173 et 174 ne sont plus propriété de la société intimée. L’appelante ne sollicite pas la mise à disposition onéreuse du lot n°171, qui est constitué de locaux à usage de bar-cuisine-restaurant-terrasse, mais maintient sa prétention à la mise à disposition du lot n°172, qui est une salle d’animation.

Eu égard à la nature du lot n°172, qui comporte moins d’aménagements spécifiques que les autres lots, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 7.000 euros HT par an, qui sera due à compter de la date où la société Hameau des eaux d'[Localité 11] a mis ou démontrera avoir remis les clefs à la société [Localité 11] Avenir.

V- Sur les demandes accessoires

Succombant en son appel, la société [Localité 11] Avenir supportera les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale de 2.000 euros au bénéfice de l’intimée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare irrecevables comme nouvelles en appel les demandes d’indemnisation de la société [Localité 11] Avenir,

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Dit que la SCI harneau des eaux d'[Localité 11] devra mettre à disposition de la société [Localité 11] Avenir les locaux suivants de la résidence [8] des eaux d’Orelle situés à Orelle (Savoie) dont elle a la propriété :

lot 172 : local à usage de salle d’animation

— Condamné la SCI [Adresse 6] à remettre les clés des locaux concernés à la société [Localité 11] Avenir ;

— Débouté la SCI [Adresse 5] de ses autres demandes ;

— Condamné la SCI hameau des eaux d'[Localité 11] au paiement à de la somme de 20 euros par demandeur à la présente instance, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI [Adresse 4] aux entiers dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 11] Avenir, pour la mise à disposition du lots 172, au bénéfice de la SCI [Adresse 6] à la somme de 7.000 euros hors taxes par an, avec taxe en vigueur au jour de la facturation et indexation annuelle sur l’indice INSEE du coût de la construction,

Condamne la société [Localité 11] Avenir à payer à la société [Adresse 6] l’indemnité d’occupation annuelle telle que fixée ci-dessus, outre les charges récupérables,

Condamne la société [Localité 11] Avenir aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société [Localité 11] Avenir à payer à la société [Adresse 6] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 16 septembre 2025

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

la SELARL JURISOPHIA SAVOIE

Copie exécutoire délivrée le 16 septembre 2025

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

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