26/03/2025

ARRÊT N° 143/25

N° RG 23/00944

N° Portalis DBVI-V-B7H-PKCW

NA – SC

Décision déférée du 18 Janvier 2023

TJ de SAINT-GAUDENS – 20/00524

L. DIER

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 26/03/2025

à

M^e Nicole-Pauline LIENARD

M^e Emmanuelle DESSART

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [T] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicole-Pauline LIENARD, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/005109 du 27/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

Madame [K] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Jean-louis DUREAU de la SCP DUREAU JEAN-LOUIS, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Suivant acte authentique du 10 août 2018, Mme [K] [L] a vendu à Mme [T] [V] une maison à usage d’habitation, avec dépendance à usage commercial, située [Adresse 2] à [Localité 4] (31), moyennant le prix de 158.600 euros.

Il est stipulé que le prix a été versé comptant à concurrence de 35.000 euros, le jour de la vente. Le solde, soit la somme de 123.600 euros, devait être payé, d’une part, par le versement de 55 mensualités, d’un montant de 600 euros chacune, payable chaque mois, à l’exception des 12e, 24e, 36e et 48e mois suivant la vente. D’autre part, l’acte stipule le versement de la somme de 22.650 euros les 12e, 24e, 36e et 48e mois après la vente. Le prix de vente n’est productif d’aucun intérêt.

Toutefois, Mme [V] n’a pas versé la somme de 22.650 euros à l’échéance du 10 août 2019, s’acquittant uniquement de la somme de 600 euros. Le 9 septembre 2019, un commandement de payer lui a été délivré, mentionnant expressément l’application envisagée de la clause résolutoire stipulée à l’acte de vente.

Ce commandement de payer est resté vain.

Par acte d’huissier du 14 octobre 2020, Mme [K] [L] a fait assigner Mme [T] [V] devant le tribunal judiciaire de [Localité 4], pour obtenir la résolution de la vente

Par jugement du 18 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a:

— prononcé la résolution de la vente de la maison à usage d’habitation avec dépendance à usage commercial sise [Adresse 2] à [Localité 4] (Haute-Garonne), cadastrée sous le numéro AX [Cadastre 3],

— condamné Mme [T] [V] à restituer à Mme [K] [L] la maison à usage d’habitation avec dépendance à usage commercial sise [Adresse 2] à [Localité 4] (Haute-Garonne), cadastrée sous le numéro AX [Cadastre 3],

— condamné Mme [K] [L] à restituer à Mme [T] [V] la somme de 42.200 euros au titre du paiement du prix de vente,

— condamné Mme [T] [V] au paiement de la somme de 1.200 euros par mois, à compter du 10 août 2018 jusqu’au jour de la restitution effective du bien immobilier au titre de la valeur de jouissance du bien immobilier,

— rejeté les demandes de dommages et intérêts et de compensation formées par Mme [K] [L],

— débouté Mme [T] [V] de sa demande de délai de grâce,

— condamné Mme [T] [V] à payer à Mme [K] [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [T] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 septembre 2019.

Par déclaration du 15 mars 2023, Mme [T] [V] a relevé appel partiel de ce jugement, en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 1.200 euros par mois, à compter du 10 août 2018, jusqu’au jour de la restitution effective du bien immobilier au titre de la valeur de la jouissance du bien immobilier. Elle ajoutait également dans sa déclaration d’appel qu’elle entendait demander remboursement de la somme de 5.916 euros dont elle s’est acquittée au titre des impôts fonciers.

Le bien immobilier a été restitué le 30 juin 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 juin 2023, Mme [T] [V], appelante, demande à la cour, de:

— dire que c’est sur la base de 650 euros par mois que Mme [V] doit s’acquitter de l’indemnité d’occupation mise à sa charge, à compter du 10 août 2018,

— en conséquence, chiffrer à la somme de 36.400 euros l’indemnité d’occupation à la charge de la concluante pour la période du 10 août 2018 au 1er juillet 2023,

— ordonner de ce fait la compensation entre les sommes versées et l’indemnité d’occupation restant due,

— condamner en conséquence Mme [L] à payer à la concluante le trop versé, soit 11.716 euros,

— la condamner aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Mme [V] soutient que la valeur locative de l’immeuble est de l’ordre de 650 euros par mois. Elle demande le remboursement des impôts fonciers qu’elle a réglés, soit 5.916 euros.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 septembre 2023, Mme [K] [L], intimée et formant appel incident, demande à la cour, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, de :

— déclarer irrecevables les demandes présentées par Mme [V],

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

Subsidiairement,

— débouter Mme [T] [V] de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la valeur locative du bien immobilier à 1.200 euros par mois et a condamné Mme [T] [V] au paiement de la somme de 1.200 euros par mois, à compter du 10 août jusqu’au jour de la restitution effective du bien immobilier au titre de la valeur de la jouissance du bien immobilier,

Y ajoutant,

— condamner Mme [T] [V] au paiement de la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la compensation entre les sommes qui seront dues, en raison de la résolution de la vente, par Mme [V], que ce soit au titre de l’indemnité d’occupation ou au titre des dommages et intérêts, et celles qui seront dues par Mme [K] [L],

— condamner Mme [V] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Mme [L] soulève l’irrecevabilité des demandes nouvelles de Mme [V], qui ne demandait en première instance que des délais de paiement. Sur le fond, elle invoque une valeur locative globale d’au moins 1.230 euros, une perte de valeur du bien immobilier et un préjudice moral.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025.

MOTIFS

* Sur la recevabilité des demandes de Mme [V]

Mme [L] conteste la recevabilité des demandes nouvelles de Mme [V], qui ne demandait en première instance que des délais de paiement.

L’article 566 du code de procédure civile permet cependant aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge 'les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

Le tribunal a statué sur le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de Mme [V], et ordonné les restitutions réciproques consécutives à la résolution rétroactive de la vente.

Les demandes de Mme [V], qui conteste le montant de l’indemnité d’occupation retenu par le tribunal et demande restitution du montant des taxes foncières, sont donc recevables par application de l’article 566 du code de procédure civile.

* Sur le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de Mme [V]

Le tribunal a mis à la charge de Mme [V] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.200 euros à compter du 10 août 2018 et jusqu’à la restitution du bien immobilier, laquelle est intervenue le 30 juin 2023.

Mme [V] soutient que la valeur locative de l’immeuble est limitée à 650 euros par mois, et produit à l’appui de ses dires une estimation locative de Mme [W] [E], exerçant sous l’enseigne TSI Gestion, datée du 14 mars 2023, et une attestation de valeur immobilière de la société TBBF Immo, datée du 15 mars 2023.

Mme [L] verse aux débats deux avis de valeur émanant des mêmes agences immobilières, datées des 2 mai et 11 juillet 2023, desquelles il résulte que si la valeur locative de la maison d’habitation peut être comprise entre 650 et 680 euros selon la société TBBF Immo, et entre 850 et 900 euros selon l’agence TSI Gestion, il convient d’y ajouter celle du local commercial, comprise entre 580 et 620 euros selon la société TBBF Immo, et entre 600 et 650 euros selon l’agence TSI Gestion.

Ces derniers éléments corroborent l’évaluation de Me [I], notaire, ayant estimé la valeur locative moyenne de la maison d’habitation et du local commercial à 1.200 euros.

Le jugement est donc confirmé sur ce point.

* Sur la restitution des taxes foncières

En suite de la résolution de la vente, Mme [L] doit restitution des taxes foncières acquittées par Mme [V] à hauteur de la somme de 5.916 euros, par application de l’article 1352-5 du code civil.

Le jugement est complété en ce sens.

* Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [L]

Mme [L], appelante incidente, reprend sa demande présentée en première instance, tendant au paiement de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle invoque un préjudice moral ainsi qu’une perte de valeur du bien immobilier, en se prévalant d’une évaluation de Me [I], notaire, mentionnant 'l’effondrement du marché immobilier commingeois'.

L’évaluation immobilière de Me [I], datée du 29 août 2020, fait état d’une valeur du bien comprise entre 130.000 et 140.000 euros.

Le bien a été acquis par Mme [V], le 10 août 2018, pour un prix de 158.600 euros.

Cependant, en l’absence de production d’une évaluation immobilière actualisée, le bien ayant été restitué en juin 2023, et eu égard à la valeur locative mensuelle ci-dessus déterminée, la perte de valeur du bien alléguée n’est pas suffisamment établie.

En revanche, le préjudice moral invoqué par Mme [L], qui résulte des tracas liés au litige et à la recherche d’un nouvel acquéreur, est établi et justifie l’attribution d’une indemnité de 3.000 euros.

Le jugement est infirmé en ce sens.

* Sur les demandes accessoires

La compensation des dettes réciproques, au titre de la restitution du prix et du montant des taxes foncières dus par Mme [L] d’une part, et des indemnités d’occupation et dommages et intérêts dus par Mme [V] d’autre part, est ordonnée.

Le jugement est infirmé sur ce point.

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a mis à la charge de Mme [V], partie perdante, les dépens de première instance outre une indemnité allouée à Mme [L] au titre des frais irrépétibles de première instance.

Mme [V], partie principalement perdante en appel, doit également supporter les dépens d’appel, et régler à Mme [L] une indemnité limitée à 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare les demandes de Mme [V] recevables;

Confirme le jugement rendu le 18 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, sauf en ce qu’il a:

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [L],

— rejété la demande de compensation des dettes réciproques;

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés, et y ajoutant,

Complétant le jugement, condamne Mme [L] à restituer à Mme [V] la somme de 5.916 euros au titre des taxes foncières;

Condamne Mme [V] à payer à Mme [L] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts;

Ordonne la compensation des dettes réciproques, au titre de la restitution du prix et du montant des taxes foncières dus par Mme [L] d’une part, et des indemnités d’occupation et dommages et intérêts dus par Mme [V] d’autre part;

Condamne Mme [V] aux dépens d’appel;

Condamne Mme [V] à payer à Mme [L] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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