29/01/2025

ARRÊT N°68/2025

N° RG 24/00943 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QDAF

EV/IA

Décision déférée du 19 Février 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 23/02641)

C.GARRIGUES

[F] [E]

C/

S.A. HLM DES CHALETS

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [F] [E]

[Adresse 4]

[Localité 3] / FRANCE

Représentée par M^e Coralie VAZEIX, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-6001 du 13/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉE

S.A. HLM DES CHALETS

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 2 janvier 2018, la SA HLM des Chalets a donné à bail à Mme [F] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 536,60 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 21 juin 2013, la SA HLM des Chalets a donné à bail à Mme [E] une place de stationnement n°27 à la même adresse pour un loyer de 17 €, provisions sur charges comprises.

Les 12 décembre 2022 puis 20 mars 2023, la SA HLM des Chalets a fait délivrer à la locataire des commandements de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 10 juillet 2023, la SA HLM des Chalets a fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement de sa dette.

Par jugement contradictoire du 19 férvier 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 janvier 2018 sont réunies à la date du 21 mai 2023,

— débouté Mme [F] [E] de sa demande en délai de paiement,

— ordonné en conséquence à Mme [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM des Chalets pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné Mme [F] [E] à verser à la SA HLM des Chalets la somme de 2 980,38 € avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 320,26 € à compter du commandement de payer (20 mars 2023) et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

— condamné Mme [F] [E] à payer à la SA HLM des Chalets une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 579,46 €, révisable annuellement selon les dispositions contractuelles,

— condamné Mme [F] [E] à payer à la SA HLM des Chalets la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] [E] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration en date du 18 mars 2024, Mme [F] [E] a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [F] [E] dans ses dernières conclusions du 26 novembre 2024, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1565 à 1567 du code civil, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées en fait et en droit,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse le 19 février 2024 RG n°23/02641,

— homologuer le protocole d’accord en date du 14 mars 2024 signé entre les parties,

— dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si le protocole est respecté,

— condamner la SA HLM des Chalets à la somme de 1 000 € conformément à l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à l’intégralité des dépens de la procédure.

La SA HLM des Chalets dans ses dernières conclusions en date du 28 novembre 2024, demande à la cour de :

Sur l’appel de Mme [E],

— débouter Mme [F] [E] de l’ensembles de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse le 19 février 2024,

Sur les demandes reconventionelles de la SA HLM des Chalets,

— déclarer recevables les demandes reconventionnelles de la SA HLM des Chalets,

— condamner Mme [F] [E] au paiement de la somme de 2.335,71 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 28 novembre 2024, quittancement du mois de novembre 2024 inclus,

— homologuer le protocole d’accord et le plan d’apurement en date du 14 mars 2024,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés,

— ordonner qu’à défaut de réglement d’une seule mensualité, et quinze jours après le une mise en demeure demeurée infructueuse,

* le protocole d’accord du 14 mars 2024 deviendra immédiatement caduc,

* le plan d’apurement du 14 mars 2024 deviendra immédiatement caduc,

* la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail sera résilié,

* l’intégralité de la dette redeviendra exigible,

* la SA HLM des Chalets pourra procéder sans délai à l’expulsion de Mme [F] [E] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

* Mme [F] [E] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (596,41 €) jusqu’à son départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clefs,

* ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner Mme [F] [E] au paiement de la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] [E] aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Les parties sont opposées quant à la réalité de l’accord qu’elles invoquent puisque l’appelante conclut à l’infirmation de la décision déférée dans sa totalité alors que l’intimée conclut à sa confirmation.

Ainsi, les parties ne peuvent être considérées comme ayant convenu d’une transaction au sens de l’article 2044 du Code civil c’est-à-dire d’un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. En effet, la bailleresse demande à la cour la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais qu’elle consent à accorder à la locataire et qu’à défaut de règlement à l’expulsion de cette dernière soit ordonné ainsi que sa condamnation paiement d’indemnités d’occupation. Elle sollicite en conséquence de la cour qu’elle tire les conséquences d’un éventuel non-respect des délais de paiement consentis à la locataire. Dès lors, il ne peut être considéré que l’accord conclu entre les parties met fin au litige puisqu’il est sollicité du juge de déterminer les conséquences de son non-respect.

En conséquence, il revient à la cour de statuer, l’accord entre les parties ne mettant pas fin au litige qui les oppose.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Et l’article 7g) de cette loi dispose que le locataire qui doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. En outre, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bail du 2 janvier 2018 comprend une clause résolutoire en son article 9 conformément aux articles sus-visés.

La bailleresse a fait délivrer à la locataire le 20 mars 2023 un commandement de payer la somme principale de 1320,26 € et visant la clause résolutoire.

A défaut pour Mme [E] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 21 mai 2023, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle a produit ses effets.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, le bailleur était en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà dont le montant a été justement fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

La décision doit être confirmée de ces chefs.

Cependant, depuis la décision déférée les parties ont convenu le 14 mars 2024 que la locataire, redevable de la somme de 4352,66 € se verrait octroyer des délais de paiement à hauteur de 80 € par mois en plus du loyer courant avec suspension du jeu de la clause résolutoire.

À ce titre, et conformément à la demande de la bailleresse, Mme [E] sera condamnée au versement de la somme de 2235,75 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayée arrêtée au 28 novembre 2024.

Au regard de cet accord, des délais seront accordés à Mme [E] selon des modalités prévues au dispositif.

Au regard de la solution du litige chaque partie gardera la charge de ses dépens d’appel.

La décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a octroyé à la bailleresseune somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes des parties à ce titre et en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 rejetées en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail le 21 mai 2023,

— fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA HLM des Chalets par Mme [F] [E] et l’y a condamnée, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur le cas échéant,

— condamné Mme [F] [E] à verser à la SA HLM des Chalets 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des commandement de payer 12 décembre 2022 et 20 mars 2023 ,

L’infirme pour le surplus ,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [F] [E] à verser à la SA HLM des Chalets 2335,71 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnité d’occupations impayées arrêtées mensualités de novembre 2024 incluse,

Autorise Mme [F] [E] à se libérer de sa dette par mensualités de 80 €,

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu’eux,

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l’exécution des délais de paiement ,

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

— le bail sera automatiquement résilié ,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ,

— à défaut pour Mme [F] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meubles choisi par lui ou, à défaut, par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ,

— Mme [F] [E] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges,

Déboute la SA HLM des Chalets de sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel,

Déboute Mme [F] [E] de sa demande d’indemnité formée en application de la loi du 10 juillet 1991,

Dit que chaque partie gardera la charge de ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET