02/12/2025

ARRÊT N°2025/415

N° RG 25/03551 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RHF4

IMM CG

Décision déférée du 31 Octobre 2025

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 30]

( 24/04768)

Madame [V]

Société SCCV RESIDENCE [Localité 23]-[Localité 20]

Entreprise [D] [U]

S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES

C/

S.A.R.L. VICTOR ET [C] ASSOCIES ARCHITECTES

Société S2C COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI SPA

S.A.S. COPART

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à M^e Louis THEVENOT

M^e Sylvie ATTAL

M^e Antoine MANELFE

M^e Emmanuelle DESSART

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTES

Société SCCV RESIDENCE [Localité 23]-[Localité 20]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Entreprise [D] [U] prise en la personne de Maître [D] [U] nommé en qualité d’administrateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE [Localité 23] [Localité 20]

[Adresse 11]

[Localité 14]

S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [K] agissant ès qualité de mandataire judiciaire de la société SCCV RESIDENCE [Localité 23] [Localité 20]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentées par M^e Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.A.R.L. VICTOR ET [C] ASSOCIES ARCHITECTES exerçant sous l’enseigne ATELIER DES DEUX ANGES

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par M^e Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

Société S2C COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI SPA, société de droit italien ayant son siège social [Adresse 31], Italie, prise en son établissement en France sis [Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 16]

Représentée par M^e Jérôme DA ROS de la SELARL DA ROS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

Représentée par M^e Antoine MANELFE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

S.A.S. COPART

[Adresse 18]

[Adresse 3]

[Adresse 15]

[Localité 17]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Jérôme BERTIN de la SELARL BERTIN & BERTIN AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente et I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure

Le 5 février 2021, la Sccv [Adresse 29] a été constituée en vue de la construction et de la vente en l’état futur d’achèvement d’un programme immobilier de quatre-vingt appartements à [Adresse 22].

Elle a souscrit une garantie financière d’achèvement auprès de la compagnie de droit italien S2C Spa.

Cinquante-six des quatre-vingt lots du programme ont été vendus.

La date de livraison contractuelle était fixée au 24 juillet 2025 mais les travaux de construction ont été interrompus le 20 novembre 2024.

Par jugement du 2 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la Sccv [Adresse 29] et désigné Maître [T] [K] de la Selarl Bdr et Associés en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 11 mars 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse a désigné Maître [U] [D] en qualité d’administrateur judiciaire avec pour mission de procéder à tous les actes nécessaires à la préparation de la cession de l’entreprise et le cas échéant à sa réalisation.

Par jugement en date du 10 juin 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse a renouvelé la période d’observation pour six mois, soit jusqu’au 2 décembre 2025.

Treize candidats à la reprise se sont manifestés et une offre ferme de reprise émanant de la société Copart a été réceptionnée.

Une seconde version de cette offre a été remise à l’administrateur le 7 mai 2025.

Selon les termes de cette offre, la société Copart propose d’acquérir le fonds de commerce pour le prix de 350 000 euros. Cette offre est toutefois conditionnée au maintien de la GFA au profit de l’acquéreur.

La société S2C s’est opposée au transfert de la garantie financière d’achèvement.

Lors de l’audience du 13 octobre 2025, la société Copart a sollicité l’homologation de son offre sous réserve du transfert de la GFA.

Le mandataire a émis un avis favorable.

Par jugement du 31 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté la demande de transfert exprès de la garantie financière d’achèvement souscrite auprès de la société S2C Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni,

— constaté que l’offre de cession de la Sas Copart est grevée d’une condition suspensive non levée,

— dit n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur la cession de l’entreprise de la Sccv [Adresse 29],

— dit n’y avoir lieu à autoriser la société S2C Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni à présenter une offre de reprise,

— rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de procédures collectives du 8 décembre 2025 à 14h30 au tribunal judiciaire de Toulouse, sans autre convocation que la notification du présent jugement, afin qu’il soit statué sur la situation du débiteur après nouvelles auditions des parties, rapport des organes de la procédure et conclusions éventuelles du ministère public,

— ordonné la notification du jugement conformément aux articles R642-4 et R661-3 du code de commerce et dit en conséquence qu’il sera par les soins du greffe':

— communiqué au ministère public, au mandataire judiciaire, à l’administrateur,

— signifié au débiteur et au cessionnaire,

— notifié par lettre recommandée avec avis de réception au cocontractant et au cessionnaire,

— ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de redressement judiciaire.

Par déclaration en date du 3 novembre 2025, la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20], la Selarl Bdr & Associés prise en la personne de Me [T] [K] en qualité de mandataire judiciaire de la Sccv [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20] et Me [U] [D] en qualité d’administrateur judiciaire de la Sccv Résidence [Localité 23] [Localité 20] ont relevé appel du jugement dont ils sollicitent l’infirmation intégrale.

Régulièrement autorisés par ordonnance du 3 novembre 2025, la Selarl Bdr & Associés prise en la personne de Me [T] [K] en qualité de mandataire judiciaire de la Sccv [Adresse 27] Paris Deauville, Me [U] [D] en qualité d’administrateur judiciaire de la Sccv Résidence [25] ont fait assigner devant la cour d’appel de Toulouse':

— la S2C Compagnia Di Assicurazioni Di Crediti E Cauzioni,

— la Sarl Victor et [C] Associés Architectes,

— la Sas Copart.

pour l’audience du 18 novembre 2025.

Vu les conclusions notifiées le 17 novembre 2025 par la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20], Me [U] [D] en qualité d’administrateur judiciaire de la Sccv Résidence [Localité 23] [Localité 20] et la Selarl Bdr & Associés prise en la personne de Me [T] [K] en qualité de mandataire judiciaire de la Sccv [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20] demandant à la cour au visa des articles L.642-7 du code de commerce, R424-17 du code de l’urbanisme et L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, de

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

— Rejette la demande de transfert exprès de la GFA souscrite auprès de la société S2C,

— Constate que l’offre de cession de la SAS Copart était grevée d’une condition suspensive non levée,

— Dit n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur la cession de la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20],

— Dit n’y avoir lieu à autoriser la société S2C à présenter une offre de reprise,

— Rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du CPC,

— Renvoie l’affaire à l’audience de procédure collective du 8 décembre 2025,

— Ordonne la notification du jugement

— Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de redressement judiciaire,

Statuant à nouveau

A titre liminaire,

— Constater que la garantie financière d’achèvement souscrite auprès de la société S2C Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni constitue un contrat nécessaire à la poursuite de l’activité au sens de

l’article L.642-7 du Code de commerce,

— Ordonner en conséquence, le transfert exprès de ladite garantie au profit de la société du repreneur désigné ou la société qu’elle entendra se substituer, nonobstant toute clause contraire ou opposition du garant,

— Dire et juger que ce transfert emporte également, par application des mêmes dispositions et afin d’assurer l’effectivité de la garantie, l’obligation pour la société S2C de transférer, remettre ou rendre accessible au repreneur le compte bancaire dédié à l’opération, ainsi que l’ensemble des fonds qui y sont centralisés, conformément aux exigences de l’article L.261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation et de la jurisprudence constante imposant l’existence d’un compte unique affecté à l’opération,

— Dire que ce transfert du compte est indissociable du transfert de la garantie elle-même, la centralisation des fonds constituant une condition de sa mise en 'uvre et un élément essentiel de la poursuite de l’activité et de la protection des acquéreurs.

— Condamner la société S2C Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni à procéder audit transfert et à remettre l’intégralité des fonds figurant sur ledit compte dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé ce délai, sans préjudice du droit pour la SCCV [Adresse 29] ou le repreneur désigné d’en solliciter la liquidation devant la juridiction compétente.

Sur le fond,

— Ordonner la vente du programme immobilier dans les conditions proposées à savoir:

Identité de l’acquéreur :

La société Copart, société par actions simplifiée au capital social de 1 691 746.00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 789 128 584, dont le siège social est situé au [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et/ou toutes sociétés représentées par son Président, Monsieur [E] [R].

Contenu de l’acquisition :

Acquisition du fonds de commerce (hors passif) de la Société Civile de Construction Vente (SCCV) [Localité 23] [Localité 20] précitée comprenant :

— La reprise du foncier détenu par la SCCV ;

— La reprise des acquéreurs déjà titrés (56) ainsi que les logements restants à la vente (24) ;

— Le maintien des Garanties Financières d’Achèvement ;

— Le maintien des garanties Dommages-Ouvrages (DO), Tous Risques Chantiers (TRC) et

— Responsabilité Civile (RC) ;

— Demander au tribunal de proroger la date de livraison des contrats VEFA de 15 mois à dater du rachat de la SCCV ;

— Montant total du prix offert et règlement :

— Moyennant le prix global ferme et définitif de 350 000€ TTC (Trois Cent Cinquante Mille euros)

— Conditions suspensives : Maintien de la garantie financière d’achèvement par S2C

— Date de prise d’effet de la reprise : Au jour du jugement ordonnant la vente.

En tout état de cause,

Débouter la Société S2C Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni de l’intégralité de ses demandes (principale et subsidiaire),

Condamner en cause d’appel la société S2C Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni au paiement d’une somme de 15.000 euros au profit de laSCCV [Adresse 28] [Localité 20] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les dépens de 1 ère instance et d’appel.

Vu les conclusions n°2 notifiées le 17 novembre, puis à nouveau le 18 novembre 2025 par la société S2C Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni demandant à la cour au visa des articles L.261-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, L.631-13 et L.642-7 du code de commerce, R. 424-21 et suivants du code de l’urbanisme, de :

— la recevoir en son appel

— Juger que la garantie financière d’achèvement émise par S2C est caduque,

— Confirmer l’ordonnance du 31 octobre 2025 en toutes ses dispositions,

En conséquence

— Débouter de l’intégralité des demandes formées contre S2C

A titre subsidiaire

— Condamner la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20], la SELARL BDR &associés prise en la personne de Maître [T] [K] agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20] et Maître [U] [D], en qualité d’administrateur judiciaire de la SCCV Résidence [Localité 23] [Localité 20] à communiquer à S2C dans un délai de 4 jours à compter du prononcé de la décision les éléments suivants :

— la confirmation par la Mairie de [Localité 20] de la validité du permis de construire n° PC 014 220 20 P0013 du 17 août 2020;

— la DOC ;

— tout permis modificatif.

sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sans préjudice du droit pour S2C d’en solliciter la liquidation devant la juridiction compétente,

— Octroyer à S2C Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni un délai de 15 jours ouvrés à compter de la communication des éléments susvisés par la SCCV [Adresse 28] [Localité 20], la SELARL BDR & ASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [K] agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20] et Maître [U] [D], en qualité d’administrateur judiciaire de la SCCV Résidence [Localité 23] [Localité 20], pour déposer une offre de reprise le cas échéant,

— Débouter de toute demande de condamnation sous astreinte de S2C à devoir transférer et remettre au repreneur le compte bancaire dédié à l’opération ainsi que l’ensemble des fonds qui y sont centralisés,

En toute hypothèse,

— Débouter de toute demande de condamnation de S2C au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens.

— Condamner in solidum la Selarl BDR & associés prise en la personne de Maître [T] [K] agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20], Maître [U] [D], en qualité d’administrateur judiciaire de la SCCV Résidence [Localité 23] [Localité 20] et la société Copart au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;

— Fixer au passif de la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 17 juin 2025 par la société Copart demandant à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le du 31 octobre 2025 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

— rejeté la demande de transfert de la GFA,

— Constaté que l’offre de cession de la SAS Copart était grevée d’une condition suspensive non levée ;

— Dit n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur la cession de la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20],

— Dit n’y avoir lieu à autoriser la société S2C à présenter une offre de reprise,

— Rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Renvoyé l’affaire à l’audience de procédure collective du 8 décembre 2025 ;

— Ordonné la notification du jugement ;

— Ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de redressement judiciaire ;

Statuant à nouveau,

— Ordonner le transfert exprès de la garantie financière d’achèvement souscrite par la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20] auprès de la société S2C FRANCE au profit de la société COPART ou de la société qu’elle entendra se substituer, nonobstant toute clause contraire ou opposition du garant ;

— Juger que ce transfert emporte également obligation pour la société S2C de transférer, remettre ou rendre accessible au repreneur désigné le compte bancaire dédié à l’opération ouvert au nom de la SCCV [Adresse 28] [Localité 20], ainsi que 1'ensemble des fonds qui y sont centralisés, conformément aux exigences de l’article L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation;

— que ce transfert du compte est indissociable du transfert de la garantie elle- même, la centralisation des fonds constituant une condition de sa mise en oeuvre et un élément essentiel de la poursuite de l’activité et de la protection des acquéreurs,

— Condamner la société S2C à procéder audit transfert et à remettre l’intégralité des fonds figurant sur ledit compte au repreneur désigné dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte provisoire de 1.000,00 € par jour de retard passé ce délai, sans préjudice du droit pour la SCCV [Adresse 27] [Adresse 24] [Localité 20] ou le repreneur désigné d’en solliciter la liquidation devant la juridiction compétente ;

— Ordonner la vente du programme immobilier dans les conditions proposées à savoir:

— identité de l’acquéreur : la société COPART, Société par Actions Simplifiée (SAS) au capital de 1.691.746,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 789 128 584, dont le siège social est sis [Adresse 19], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège et/ou toute société représentée par son président Monsieur [E] [R] qui s’y substituerait ;

— Contenu de l’acquisition : Acquisition du fonds de commerce (hors passif) de la SCCV [Adresse 27] [26] de Construction Vente, immatriculée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous 1e numéro 893 663 690, dont le siège social est [Adresse 5] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège comprenant:

— la reprise du foncier détenu par ladite SCCV ;

— la reprise des droits et obligations vis-a-vis des acquéreurs déjà titrés ainsi que les logements restants à la vente ;

— le maintien de la garantie financière d’achèvement ;

— le maintien des garanties dommages-ouvrages (DO), tous risques chantiers (TRC) et responsabilité civile (RC) ;

— Prorogation de la date de livraison des contrats VEFA de 15 mois à dater du rachat du fonds de commerce (hors passif) de la Société Civile de Construction Vente (SCCV) [Adresse 27] [Localité 23] [Adresse 21],

— Montant total du prix offert et règlement : prix global ferme et définitif de 350 000,00 € TTC (Trois Cent Cinquante Mille euros) ;

— Conditions suspensives :

Maintien de la garantie financière d’achèvement souscrite auprès de la société S2C pour la totalité du programme ;

Subsidiairement, maintien de la garantie financière d’achèvement souscrite auprès de la société S2C pour l’intégralité des logements vendus

— Date de prise d’effet de la reprise : au jour du jugement ordonnant la vente.

— Condamner la société S2C au paiement de la somme de 10.000,00 € conformément à l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société S2C aux entiers dépens.

Par note en délibérée du 19 novembre 2025, adressée à la cour à la demande de cette dernière, la société Copart a précisé qu’elle ne sollicitait plus la prolongation de la date de livraisons des biens vendus en VEFA et que, faisant son affaire de la validité du permis de construire, elle ne conditionnanit pas son offre à l’absence de péremption de ce permis de construire.

Vu les conclusions notifiées le 17 novembre 2025 par la société Victor et [C] Associés Architectes (Atelier des deux Anges) demandant à la cour de prendre acte qu’elle s’en rapporte à justice.

Vu l’avis du ministère public à l’audience du 18 novembre 2025 indiquant s’en remettre à justice.

Motifs

— Sur la recevabilité de l’appel de l’administrateur et du mandataire judiciaire

Il appartient à la cour de s’assurer même d’office de la régularité de sa saisine.

Selon l’article L 661-6 III ' ne sont susceptibles que d’un appel de la part soit du débiteur, soit du ministère public, soit du cessionnaire ou du cocontractant mentionné à l’article L. 642-7, les jugements qui arrêtent ou rejettent le plan de cession de l’entreprise. Le cessionnaire ne peut interjeter appel du jugement arrêtant le plan de cession que si ce dernier lui impose des charges autres que les engagements qu’il a souscrits au cours de la préparation du plan. Le cocontractant mentionné à l’article L. 642-7 ne peut interjeter appel que de la partie du jugement qui emporte cession du contrat.'

La voie de l’appel n’est donc ouverte ni au mandataire, ni à l’administrateur. Leur appel est par conséquent irrecevable.

La cour est en revanche régulièrement saisie par l’appel de la société débitrice.

— sur le fond

La SCCV [Adresse 28] [Localité 20] demande à la cour d’homologuer l’offre de la société Copart et d’ordonner la cession du programme de promotion immobilière au profit de la société Copart.

Cette offre de cession au prix de 350 000 €, porte sur l’ensemble du foncier détenu par la société débitrice avec transfert des contrats conclus avec les 56 acquéreurs déjà titrés et des lots restant à vendre, aux conditions suivantes ; maintien des garanties dommages-ouvrages ( DO), tous risques chantiers (TRC) et responsabilité civile (RC). La société Copart a toutefois conditionné sa vente au maintien de la garantie financière d’achèvement souscrite auprès de la société S2C.

L’offre prévoyait également que serait demandée au tribunal de commerce la prolongation de la date de livraison des biens vendus en VEFA pour une durée de 15 mois mais, par note en délibéré du 19 novembre 2025, le conseil de la société Copart a confirmé que cette dernière renonçait à cette demande.

Le tribunal, accueillant les moyens développés par la société S2C a retenu que s’agissant d’un contrat de cautionnement au seul profit des acquéreurs, auquel la société débitrice n’était pas partie, le transfert de la garantie financière d’achèvement ne pouvait être ordonné.

Devant la cour, la société S2C maintient son opposition pour les motifs retenus par le tribunal. Elle ajoute que dès lors qu’il a été conclu intuitu personae, le contrat de garantie d’achèvement ne peut être transmis et d’autre part que le permis de construire étant périmé, sa garantie devient caduque. Elle estime en outre qu’il n’existe aucune garantie que le repreneur achèvera l’immeuble comme il s’engage à le faire.

La société Copart fait valoir que la garantie financière constitue un accessoire nécessaire du programme de construction de biens vendus en VEFA.

Selon l’article L 642-1 du code de commerce, ' la cession de l’entreprise a pour but d’assurer le maintien d’activités susceptibles d’exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d’apurer le passif.'

L’article L 642-7 du code de commerce dispose que 'le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l’activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l’administrateur lorsqu’il en a été désigné.

Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats, même lorsque la cession est précédée de la location-gérance prévue à l’article L. 642-13.

Ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire.'

En application des dispositions de l’article L 260-10-1 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur en VEFA doit souscrire avant la conclusion des contrats de vente une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. La garantie financière d’achèvement peut être mise en 'uvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

La garantie financière souscrite par la société débitrice auprès de la société S2C constitue par conséquent un contrat indispensable à la poursuite par le cessionnaire de la construction du programme immobilier vendu en VEFA.

Le premier juge a retenu à juste titre que le caractère intuitu personae du contrat est indifférent, à moins que la prestation ne puisse être obtenue d’un autre contractant. Or, en l’espèce, rien ne permet de retenir que la société Copart n’est pas en mesure de poursuivre la construction du programme immobilier, objet de la cession.

La cour relève en outre qu’il est paradoxal de la part du garant d’achèvement de soutenir que les qualités de la SCCV [Localité 23] [Localité 20] ont été déterminantes de son engagement, conclu en considération de la personne du promoteur mais que ce dernier n’est pas partie à la convention.

Elle constate que la garantie financière d’achèvement a été souscrite par le maître de l’ouvrage, la société [Localité 23] [Localité 20] auprès de la société S2C.

Par cette convention qui s’analyse comme une stipulation pour autrui, le garant s’engage pour le compte du maître de l’ouvrage à financer l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance de ce dernier.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la société [Localité 23]-[Localité 20], maître de l’ouvrage est donc partie à cette convention qu’elle avait l’obligation de souscrire et dont elle a payé le prix et les acquéreurs, que la loi entend protéger du risque de défaillance du vendeur, sont pour leur part bénéficiaires de cette stipulation pour autrui.

C’est donc à tort que le premier juge a retenu que la société débitrice n’étant pas partie au contrat de GFA, ce contrat ne pouvait être transféré au cessionnaire.

La société S2C soutient enfin que le permis de construire étant périmé, sa garantie est devenue caduque et ne peut donc être transférée. Mais contrairement à ce qu’elle soutient cette péremption ne résulte nullement du courrier de la mairie de [Localité 20] en date du 12 novembre 2025 versé aux débats par la débitrice qui se borne à rappeler les dispositions réglementaires et à souligner qu’une demande de prorogation du permis de construire ne peut faire obstacle à la péremption résultant d’une interruption des travaux de plus de 1 an.

La société débitrice justifie au contraire que les travaux ont débuté dans le délai de trois ans à partir de l’obtention du permis de construire. S’il n’est pas contesté qu’ils ont été suspendus à compter du 20 novembre 2024, rien ne démontre que les travaux n’ont pas repris avant l’expiration du délai de 1an, faisant ainsi obstacle à la péremption du permis.

En tout état de cause, une telle péremption n’a pas pour effet de rendre caduque la garantie souscrite puisque le repreneur, nouveau maître de l’ouvrage, conserve la possibilité de solliciter un nouveau permis de construire et qu’en l’espèce, la société Copart a précisé faire son affaire de la validité du permis de construire à laquelle elle ne conditionne plus son offre.

Conformément aux demandes formées par l’administrateur, la société Copart verse aux débats ses comptes 2024 et un bilan financier associé au tableau de trésorerie de l’opération. L’administrateur soulignait dans son rapport du 9 octobre 2025 que la cession au profit de la société Copart constitue ' l’unique hypothèse d’achever le programme de la SCCV [Adresse 28] [Localité 20] afin de ne pas léser les acquéreurs et de limiter l’endettement de la société.'

Devant la cour, eu égard aux éléments désormais produits par la société Copart, il sollicite aux cotés du débiteur et du mandataire l’homologation de l’offre et la cession au profit de la société Copart.

La société Copart produit une délibération du conseil municipal de la mairie de [Localité 20] en date du 25 septembre 2025 décidant l’acquisition en VEFA de 5 lots du programme immobilier de la SCCV débitrice, ainsi qu’un courrier de l’organisme Logeo-Seine manifestant son intérêt pour l’acquisition de 10 logements, démontrant ainsi que si elle n’est pas complète, la commercialisation des lots à vendre en VEFA a significativement progressé et qu’ainsi, elle disposera des financements lui permettant de poursuivre la construction.

La société S2C demande à être autorisée à présenter une offre de reprise. Toutefois, elle ne sollicite dans le dispositif de ses écritures que la confirmation de la décision entreprise sans former d’appel incident pour demander l’infirmation de la disposition du jugement qui l’a déboutée de sa demande tendant à être autorisée à présenter une offre. Dès lors la cour, qui n’est pas saisie d’une demande d’infirmation, ne peut que confirmer ce chef de décision.

La cour retient comme l’ont fait l’administrateur et le mandataire que la cession au profit de la société Copart constitue l’unique chance d’achever l’immeuble et donc de limiter le préjudice des acquéreurs.

L’achèvement de l’immeuble sera également de nature à favoriser l’apurement du passif, déclaré pour 25 millions d’euros mais constitué principalement par la créance déclarée par le garant d’achèvement pour environ 22 millions d’euros, et par les créances déclarées par les acquéreurs en VEFA qui deviendront sans objet si l’immeuble est achevé.

Les éléments débattus justifient donc que par application de dispositions de l’article L 642-1 du code de commerce, afin d’assurer la poursuite de la construction du programme immobilier et de limiter l’endettement de la débitrice, la cession soit ordonnée au profit de la société Copart, dans les conditions figurant à son offre, à l’exception de celle relative à la prorogation de la date de livraison à laquelle elle a renoncé.

Le transfert à la société Copart de la garantie d’achèvement souscrite par la SCCV [Localité 23] [Localité 20] auprès de la société S2C, nécessaire à la poursuite de l’activité, sera ordonné.

La cession des actifs accompagnée du transfert de la garantie financière d’achèvement implique le transfert au profit du cessionnaire du compte centralisateur ouvert au nom de la SCCV dédié à l’opération de promotion en VEFA, ainsi que l’ensemble des fonds qui y sont centralisés.

Le garant financier d’achèvement n’est toutefois pas propriétaire des fonds détenus sur ce compte, qui constitue un actif du promoteur, il n’y a donc pas lieu faire injonction à la société S 2C de les remettre au cessionnaire. La société Copart sera déboutée de cette demande.

La société S2C qui a obtenu communication du permis de construire initial, du permis de construire modificatif du 26 septembre 2024 et du courrier de la mairie de [Localité 20] du 12 novembre 2025, sera déboutée de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

Les dépens sont à la charge de la procédure collective de la SCCV [Localité 23] [Localité 20].

Par exception aux dispositions de l’article 700, il convient de mettre à la charge de la société S2C qui par son opposition a fait échec à l’homologation du plan, les frais irrépétibles exposés par la procédure collective et le repreneur en cause d’appel.

Par ces motifs

Déclare irrecevable l’appel formé par la Selarl BDR & asociés et Me [U] [D],

Déclare recevable l’appel formé par la SCCV [Adresse 29],

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à autoriser la société S2C Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni à présenter une offre de reprise,

Statuant à nouveau des chefs infirmés ,

Arrête le plan de cession des actifs de la SCCV [Adresse 28] [Localité 20] au profit de la société Copart selon les termes de l’offre de la société Copart telle que modifiée le 7 mai 2025 et reprise dans ses conclusions signifiées devant la cour sauf à préciser que la société Copart a renoncé à solliciter une prolongation de la date de livraison des biens vendus en VEFA,

Fixe la date d’entrée en jouissance du cessionnaire au jour du présent arrêt,

Ordonne le transfert de la garantie financière d’achèvement souscrite le 26 janvier 2022 par la SCCV [Localité 23] [Localité 20] auprès de la société Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni-S2C à la société Copart, ainsi que le transfert au profit de la société Copart du compte centralisateur ouvert au nom de la SCCV dédié à l’opération de promotion en VEFA, ainsi que l’ensemble des fonds qui y sont centralisés,

Déboute la société Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni-S2C de sa demande de communication de pièces sous astreinte,

Déboute la société Copart de sa demande tendant à la condamnation de la société Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni-S2C à remettre l’intégralité des fonds figurant sur le compte centralisateur sous astreinte,

Condamne la société Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni-S2C aux dépens d’appel,

Condamne la société Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni-S2C à payer à la procédure collective de la SCCV [Adresse 27] [Localité 23] [Localité 20] la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Compagnia di Assicurazioni di Crediti e Cauzioni-S2C à payer à la société Copart la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente

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