22/04/2026

ARRÊT N° 26/161

N° RG 23/03402

N° Portalis DBVI-V-B7H-PXEW

MD/MP

Décision déférée du 15 Juin 2023

TJ Toulouse 21/00363

Gaumet

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 22/04/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.R.L. [Adresse 1] MIDI-PYRÉNÉES

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Cécile GUILLARD, avocate au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.C.I. [Adresse 1]

représentée par la Selarl [L] [K] & Associés

ès qualités d’administrateur ad hoc

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

L. IZAC, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 10 juin 2014, la Société à responsabilité limitée (Sarl) [Adresse 3] Midi-Pyrénées a acquis auprès de la Société civile immobilière (Sci) [Adresse 1] un ensemble immobilier, lieu-dit '[Adresse 1]' moyennant le prix de 520.000 euros.

Le bien comprenant un terrain de camping et plusieurs bâtiments, la Sarl [Adresse 1] Midi- Pyrénées a également acquis, à la même date, le fonds de commerce permettant l’exploitation de ces installations pour un prix de 100.000 euros.

L’acte a prévu une clause de non-garantie des vices cachés normalement due par le vendeur.

Considérant que l’ensemble immobilier était affecté de divers désordres, la Sarl [Adresse 3] Midi-Pyrénées a fait établir un constat d’huissier le 23 octobre 2017, sur la base duquel elle a sollicité du juge des référés la désignation d’un expert judiciaire.

Une ordonnance du 28 juin 2018 a fait droit à cette demande.

L’expert a déposé son rapport le 16 mars 2020.

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Par acte d’huissier du 20 janvier 2021, la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées a assigné la Sci [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de la voir condamner à lui régler le montant des travaux de reprise sur le fondement de la garantie décennale à titre principal, de la garantie des vices cachés à titre subsidiaire et du dol à titre encore plus subsidiaire.

— :-:-:-

Par un jugement du 15 juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 10.860 euros hors taxes au titre des travaux de reprise de la cuisine/bar,

— condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 874 euros hors taxes au titre des travaux de reprise du conduit de la hotte,

— condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— débouté la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées du surplus de ses demandes en paiement,

— condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le montant des honoraires du mandataire ad’hoc,

— partagé les dépens de l’instance à hauteur de 20% à la charge de la Sci [Adresse 1] et de 80% à la charge de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, tant à titre principal qu’accessoire.

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Par déclaration du 29 septembre 2023, la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées a interjeté appel du jugement du 15 juin 2023 en ce qu’il a :

— condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— débouté la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées du surplus de ses demandes en paiement,

— partagé les dépens de l’instance à hauteur de 20% à la charge de la Sci [Adresse 1] et de 80% à la charge de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 novembre 2024, la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées, appelante, demande à la cour, au visa des anciens articles 1108, 1109, 1112, 1382, 1641, 1645 et 1792 du code civil, de :

— infirmer le jugement du tribunal judicaire de Toulouse du 15 juin 2023 en ce qu’il a :

' condamné la Sci [Adresse 1] à payer à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

' débouté la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées du surplus de ses demandes en paiement,

' partagé les dépens de l’instance à hauteur de 20% à la charge de la Sci [Adresse 1] et de 80% à la charge de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées.

— confirmer pour le surplus.

Et, statuant à nouveau :

À titre principal,

— condamner la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] la somme de 122.660 euros hors taxes en ce compris les frais de maîtrise d''uvre estimé à 10 % du montant des travaux, en vertu des articles 1792 et suivants du code civil,

— condamner la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] la somme de 122.660 euros hors taxes en ce compris les frais de maîtrise d''uvre estimé à 10 % du montant des travaux, sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil,

— condamner la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

À titre infiniment subsidiaire :

— condamner la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] la somme de 122.660 euros sur le fondement des articles 1108, 1109, 1112 et 1382 anciens du code civil.

En tout état de cause,

— condamner la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel, de première instance et de la procédure de référé expertise dont les frais d’expertise se sont élevés à 14.554,94 euros toutes taxes comprises, outre la somme de 3.000 euros qui a dû être versée à Maître [K], es qualité de mandataire ad’hoc de la Sci [Adresse 1].

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 avril 2025, la Sci [Adresse 1], représentée par la Selarl [L] [K] & Associés ès qualités d’administrateur ad hoc, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1230, 1641, 1792 et suivants du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

À titre principal :

— confirmer le jugement dont appel en son intégralité.

À titre subsidiaire :

— limiter les demandes financières de la Sarl [Adresse 1] aux sommes de 1.580 euros hors taxes et 26.630 euros hors taxes au titre des travaux de reprise des blocs sanitaires 1 et 3,

— débouter la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées du surplus de ses demandes.

En tout état de cause :

— condamner la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du 9 décembre 2025 à 14h00.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes d’indemnisation au titre des désordres affectant le bloc sanitaire n°1

1. Sur la responsabilité décennale de la Sci [Adresse 1] au titre du bloc sanitaire n°1, le premier juge a retenu que la Sci [Adresse 1] n’a procédé, courant 2011, qu’à l’installation du carrelage et de la faïence sans que cela ait pour but d’assurer l’étanchéité de l’ouvrage, que les travaux à l’origine des désordres datent de plus de vingt ans et n’ont pas été effectués par la Sci [Adresse 4]. Il en a déduit que les désordres n’étant pas apparus dans le délai décennal suivant la réalisation des travaux ayant entraîné les malfaçons, la demande formée sur le fondement de l’article 1792 devait être rejetée.

1.1 La Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées soutient que les travaux réalisés par le vendeur sont d’une importance telle qu’ils doivent recevoir la qualification d’ouvrage et que les désordres initiaux ne constituent pas une cause d’exonération. Elle fait valoir que la Sci [Adresse 1] n’a pas uniquement posé de la faïence sur l’ancien placo, mais a également masqué cette première épaisseur défectueuse par une seconde plaque et qu’en raison de la mauvaise qualité de ces travaux, le carrelage s’effondre emportant avec lui les murs. La Sci [Adresse 1] soutient quant à elle que les travaux de pose de carrelage ont été réalisés par une autre société et qu’elle ne dispose donc pas de la qualité de constructeur au sens de l’article 1792 du code civil et que les travaux réalisés en 2011 consistaient uniquement en la rénovation du carrelage et de la faïence de sorte que les désordres ne sont pas imputables à ces travaux mais à l’installation initiale du placo.

1.2 La cour rappelle qu’au titre de l’article 1792 du code civil tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Pour prouver l’imputabilité des désordres, il suffit au maître de l’ouvrage d’établir qu’il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d’intervention du constructeur recherché (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 24-10.139).

1.3 Il résulte de l’article 1792-1 du code civil qu’est réputée constructeur d’un ouvrage, et à ce titre tenue de la garantie décennale, toute personne qui le vend après l’avoir construit ou fait construire (Cass. 3e civ., 16 mai 2019 n°18-14.483).

1.4 En l’espèce le rapport d’expertise expose que 'Sur la paroi qui fait face à l’entrée, le doublage est en grande partie démoli. Cela permet de constater qu’une première épaisseur de plaques de plâtre hydrofugées, de couleur verte, avait été collée par plots de colle sur une maçonnerie de pierres non appareillées, hourdées au moyen d’un mortier à base de terre. Sur les plaques hydrofugées, un deuxième parement en plaques de plâtre ordinaires a été superposé par collage. Des carreaux de faïence recouvrent l’ensemble sans l’interposition d’un produit assurant la protection à l’eau. La douche est inutilisable'. L’expert ajoute que 'les premiers travaux de placo ont été réalisés il y a une vingtaine d’années environ. La rénovation du carrelage et de la faïence a eu lieu en 2011 avant la demande d’attribution de la 4ème étoile'.

1.5 L’expert explique enfin que :

'Les travaux de placo réalisés à l’origine avaient été mal réalisés.

Les travaux de reprise des embellissements réalisés en 2011, en conservant l’ancien placo, n’étaient pas conformes aux règles de l’art.

La dégradation de la paroi litigieuse due à son manque de solidité a rendu la douche inutilisable'.

1.6 À titre liminaire, la cour souligne que le moyen soulevé par la Sci [Adresse 1] tenant au fait qu’elle n’aurait pas réalisé elle-même les travaux est inopérant dès lors qu’elle reconnaît avoir fait réaliser des travaux sur l’ouvrage dont elle était propriétaire, fût-ce par l’intermédiaire d’une autre société.

1.7 Sur les travaux réalisés par le vendeur, il ne ressort pas des constatations de l’expert, contrairement aux allégations de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées, que ceux-ci aient consisté en la pose de placo. En effet l’expert indique qu’il s’agit de la rénovation 'du carrelage et de la faïence’et relève que l’ouvrage en placo, composé de deux pans dont un hydrofugé, a été réalisé il y a une vingtaine d’années. Il apparait toutefois que les travaux de faïence ont nécessité l’incorporation de matière au mur et il ressort des photographies, notamment n°1 et n° 5 du rapport, que leur retrait ne peut se faire sans l’enlèvement de matière. Par ailleurs, si les travaux de faïence réalisés en 2011 n’avaient, aux yeux du vendeur, qu’une fonction esthétique, la cour entend rappeler que la faïence d’une salle d’eau a d’abord pour vocation de garantir l’étanchéité des parois et donc la solidité d’un bloc sanitaire, composé essentiellement d’une douche. Enfin, il apparaît à la lecture du rapport et des photographies que l’ensemble du bloc a fait l’objet de travaux de carrelage et de faïence. Aussi, s’agissant d’une réfection complète d’un élément de nature à assurer l’étanchéité de l’ouvrage, les travaux sont d’une importance telle qu’ils sont susceptibles d’engager la responsabilité de la Sci [Adresse 1] au sens l’article 1792 du code civil.

1.8 Sur la cause des désordres, l’expert indique que 'l’absence de solidité de la paroi a rendu la douche inutilisable'. En préambule de cette conclusion, il mentionne à la fois les malfaçons de la faïence et celles du placo sans toutefois trancher explicitement entre les deux. L’expert relève, en plus des malfaçons du placo, que la faïence a été posée 'sans l’interposition d’un produit assurant la protection à l’eau’ et que ces travaux sont non-conformes. Aussi, s’agissant des murs d’une unité sanitaire dont la fonction est d’assurer l’étanchéité, il ne peut pas être exclu que les travaux de faïence – qualifiés de 'bricolage’ par l’expert – soient en lien avec le désordre. Eu égard aux règles probatoires rappelées supra, le lien d’imputabilité entre les désordres – d’une importance telle qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination – et les travaux réalisés par le vendeur est donc suffisamment établi de sorte que ce dernier engage à l’égard de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées sa responsabilité décennale.

1.9 Sur le montant des réparations du mur de la douche, l’expert expose en page 43 de son rapport pour le désordre relatifs au bloc sanitaire n°1 que le montant de 1 580 euros ht est une 'estimation qui paraît correcte'. L’expert a ainsi fait, en considération de la nature des désordres, une juste estimation du coût des travaux. La Sci [Adresse 1] sera condamnée à verser à la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées la somme de 1 580 € HT au titre des travaux de reprises des désordres affectant le bloc sanitaire n°1.

Sur les demandes d’indemnisation au titre des désordres affectant le bloc sanitaire n°3

2. Sur la responsabilité décennale de la Sci [Adresse 1] au titre du bloc sanitaire n°3, le premier juge a retenu que les désordres affectant l’immeuble sont dus aux travaux effectués durant l’année 1993 de sorte que, n’étant pas apparus dans le délai d’épreuve de dix ans, ils ne peuvent mobiliser la garantie décennale du vendeur.

2.1 La Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées soutient que l’importance des travaux réalisés en 2011, à savoir l’apposition de plaques en vinyle sur les murs, réalisation de carrelage sur tous les sanitaires, habillage en lattes PVC blanches en sous toiture, réfection de toutes les peintures et surtout comblement au mortier de la dalle et réalisation d’un carrelage scellé, doit entrainer la qualification de travaux de rénovation importants assimilés à un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil. La Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées soutient que les dommages affectant ce bloc trouvent leur origine non pas dans les travaux réalisés en 2011 mais dans le gros oeuvre de l’ouvrage réalisé en 1993.

2.2 L’expert judiciaire indique en page 33 de son rapport que 'Le bloc sanitaire n°3 a été construit en 1993.' et que 'le trottoir réalisé à l’époque, en aval du terrain, était manifestement malfondé puisqu’il avait basculé en se désolidarisant de l’emprise du bâtiment de 2 à 3 cm'. Il indique également que les travaux réalisés en 2011 par la Sci [Adresse 1] ont consisté 'à poser un nouveau carrelage côté aval du terrain, des plaques de vinyle imitation mosaïque, des lattes PVC en plafond et à repeindre l’ensemble. Le nouveau carrelage avait 'ponté’ le vide qui existait entre le trottoir et l’emprise du bâtiment'. Le rapport ajoute que 'de l’avis de l’expert, les travaux réalisés en 2011 ont eu pour effet de remettre en état les parties visibles de ce bloc afin d’obtenir un résultat esthétique au niveau des éléments sanitaires eux-mêmes. Mais cela ne pouvait garantir la pérennité de l’immeuble puisque le gros 'uvre n’avait pas été repris, notamment au niveau du trottoir qui a basculé. Par la suite, les revêtements posés en extérieur ont fini par se détériorer car ils étaient soumis aux intempéries et plus ou moins bien réalisés'. En page 29, l’expert relève qu’ 'après dépose de deux carreaux, l’on constate la présence d’un vide de 2 à 3 cm de largeur entre le gros 'uvre du bloc et la maçonnerie du trottoir', il précise que 'Sous le carrelage actuel se trouve un autre carrelage de format 5x5. Le vide avait été comblé avant de poser les revêtements actuels.'

2.3 Il ressort de ces constatations que la Sci [Adresse 1] a réalisé d’une part des travaux sur le trottoir encerclant le bloc sanitaire et d’autre part des travaux d’embellissement à l’intérieur de ce même bloc, aussi il convient de distinguer les désordres affectant ces deux parties d’ouvrage.

a) Les désordres affectant le trottoir extérieur

2.4 Les travaux de terrassement et d’aménagement du terrain, qui incorporent des matériaux dans le sol au moyen de travaux de construction sont des ouvrages au sens de l’article 1792 du code civil (Cass., 3e civ., 10 nov. 2021, n°20-20.294).

2.5 Sur la qualification d’ouvrage, il ressort des conclusions de l’expert et des photographies annexées que les travaux réalisés courant 2011 ont consisté en la pose de carrelage sur un terrassement déjà existant par-dessus un vide, résultant du basculement du trottoir. L’expert a également relevé que le vide que 'ponte’ le nouveau carrelage a été comblé avant de poser l’actuel revêtement. Aussi, afin de poser le carrelage le vendeur a préalablement comblé la fissuration des fondations de sorte que les travaux réalisés en 2011 ont consisté non seulement à la pose de carrelage mais encore à l’incorporation de matière dans le sol au moyen de travaux de construction. En présence de travaux d’une telle nature, il y a lieu de retenir que ceux-ci constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

2.6 Sur le lien d’imputabilité, l’expert indique que 'Les trottoirs se sont tassés, certainement depuis longtemps. Les racines des arbres ont joué un rôle dans les mouvements de sols’ et que les ouvrages extérieurs se détérioraient car ils sont soumis aux intempéries et qu’ils 'sont plus ou moins bien réalisés'. Aussi la détérioration du terrassement ne trouve pas exclusivement sa cause dans les malfaçons affectant le gros 'uvre, et plus particulièrement les fondations du trottoir, réalisé en 1993 mais également dans la mauvaise réalisation du terrassement. Il convient par ailleurs de relever que le carrelage a été posé postérieurement au basculement du trottoir, lequel ne peut donc pas en lui-même être à l’origine du décollement du revêtement. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le terrassement réalisé par les vendeurs était inadapté aux intempéries alors même qu’il s’agissait d’un ouvrage extérieur et que ce défaut a entrainé sa détérioration, le rendant impropre à sa destination. Le lien d’imputabilité entre les désordres et les travaux est donc suffisamment établi de sorte que la responsabilité de la Sci Allios est engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

2.7 Sur le montant du préjudice, l’expert ne distingue pas l’ouvrage du terrassement et de celui de l’unité elle-même dans la mesure où l’ensemble des fondations doit être repris. Toutefois, dès lors que la responsabilité de la Sci a été retenue en qualité de vendeur/constructeur sur le fondement de l’article 1792 concernant l’ouvrage de terrassement, elle doit être condamnée à indemniser l’acquéreur des désordres l’affectant. Est produit un devis du 21 septembre 2023 de reprise de réfection de la dalle de béton d’une surface de 84 m² pour le bloc sanitaire n°3. Ce devis ne concerne toutefois pas uniquement l’ouvrage de terrassement mais également les fondations. S’agissant d’une responsabilité concernant uniquement l’ouvrage de terrassement et eu égard à la surface à reprendre, le montant du préjudice sera fixé à la somme de 3 000 euros.

b) Les désordres affectant les parois intérieures

2.8 Sur la qualification d’ouvrage, la Sci [Adresse 1] a réalisé des travaux de faïence similaires à ceux du bloc sanitaire n°1 qu’il y a donc lieu de qualifier, pour les mêmes motifs, d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

2.9 Sur la matérialité des désordres, l’expert judiciaire relève un nombre important de fissures sur les murs et plafonds, un gondolement des plaques de vinyles, un décollement des lattes en PVC du plafond, des taches de moisissures et la chute d’un mur sur la partie lavabo ainsi que le décollement de carreaux de carrelage en plusieurs endroits. Sur l’inquiétude exprimée par le gérant de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées de voir le bâtiment s’effondrer, l’expert indique 'La crainte de M. [T] est justifiée'.

2.10 Sur l’imputabilité, l’expert judiciaire relève que 'il s’agit d’un bâtiment dont la construction est légère, réalisé sans chainage, sur un terrain qui était en pente.' Il ajoute : 'Les trottoirs se sont tassés, certainement depuis longtemps. Les racines des arbres ont joué un rôle dans les mouvements de sols. Le trottoir réalisé à l’époque, en aval du terrain était manifestement mal fondé puisqu’il avait basculé en se désolidarisant de l’emprise du bâtiment à 2 à 3 cm’ et ajoute que les travaux esthétiques 'ne pouvaient garantir la pérennité de l’immeuble puisque le gros 'uvre n’avait pas été repris, notamment au niveau du trottoir qui a basculé'. Il relève enfin en page 34 de son rapport que 'compte tenu de la vétusté actuelle, de la piètre qualité du bâtiment et des dégradations qu’il a subies, l’importance du basculement du trottoir reste toutefois relative'.

2.11 Il résulte de ces constatations ainsi que de la nature des désordres, consistant notamment dans des fissurations en long des murs entrainant un risque d’effondrement, que les désordres sont imputables à un défaut de qualité de la construction initiale. Il n’est pas fait mention dans les causes du désordre, des travaux de 2011 sinon pour indiquer qu’ils n’avaient pas pour objet la reprise du gros 'uvre. Ces derniers ont uniquement consisté à 'poser un nouveau carrelage côté aval du terrain, des plaques de vinyle imitation mosaïque, des lattes PVC en plafond et à repeindre l’ensemble'. Par ailleurs l’expert n’a relevé aucune malfaçon sur ces travaux intérieurs. Au regard de ces constatations, des travaux réalisés et de la nature des désordres, il est exclu que la reprise des embellissements par la Sci [Adresse 1] courant 2011 puisse à être à l’origine des fissures ou des chutes du mur. Dès lors qu’il n’est pas établi de lien d’imputabilité entre les travaux et les désordres affectant la structure du bloc sanitaire n°3, la demande formée sur le fondement de l’article 1792 du code civil ne peut prospérer.

3. Sur la garantie des vices cachés au titre du bloc sanitaire n°3, le premier juge a retenu que le contrat de vente contient une clause excluant la garantie des vices cachés à moins que le vendeur n’ait connaissance du vice, que ni l’expertise ou le constat d’huissier ne permettent de dire que les désordres constructifs auraient été camouflés par les travaux d’embellissement et que les désordres désormais visibles ne le sont devenus que parce que le carrelage, les lames PVC au plafond ou les plaques vinyles auraient été ôtées et que les fissures ne sont pas dissimulés derrière un élément mais bien visible sur la maçonnerie.

3.1 La Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées soutient que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés n’est pas applicable en l’espèce et que la Sci doit être considérée comme un professionnel au regard de ses statuts. Elle fait également valoir qu’aucun élément de l’expertise judiciaire ne permet de dissocier d’une part les désordres affectant la dalle, d’autre part, les désordres de fissuration, de gondolement des plaques de vinyle, le décollement des lattes du plafond, l’effritement des peintures, le décollement du carrelage et que si le basculement du trottoir n’avait pas été masqué par les vendeurs, l’acquéreur aurait pu prendre la mesure de la nécessité de détruire et reconstruire le bloc.

3.2 La Sci [Adresse 1] soutient d’une part que l’action en vices cachés est forclose, que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés trouve bien à s’appliquer dès lors que ses statuts n’ont pas pour objet social la vente immobilière et qu’il s’agissait d’une société de moyen organisée autour d’une collectivité d’associés dont l’affectio societatis était d’être des habitués du camping exploité au sein des immeubles lui appartenant. Elle soutient par ailleurs qu’il ne saurait être reconnu une quelconque volonté de dissimulation du vice dès lors qu’il n’est pas établi qu’au jour des travaux les fissures aient été apparentes. Enfin, elle fait valoir que l’expert a relevé que les dommages étaient appréhendables pour un acheteur normalement vigilant de sorte que la garantie des vices cachés cède sous le poids du caractère apparent du dommage et que M. [T], gérant de la Sarl La Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées connaissait parfaitement les lieux pour y avoir travaillé et l’avoir fréquenté en tant que client.

3.3 À titre liminaire sur la forclusion de l’action, si la Sci [Adresse 1] soutient dans la motivation de ses conclusions que l’action de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées serait forclose, elle ne formule toutefois dans le dispositif aucune prétention en ce sens et sollicite uniquement la confirmation du jugement qui n’a fait droit à aucune fin de non-recevoir. La cour n’étant pas saisie de prétention tendant à voir déclarer la demande de l’appelante irrecevable, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

3.4 L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1643 du même code précise que le vendeur reste tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. À ce titre, le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel (Com. 27 novembre 1991, n° 89-19.546).

3.5 Sur la qualité de vendeur professionnel de la Sci, il ressort de l’extrait Kbis versé au dossier que la société civile immobilière venderesse a pour objet social 'la gestion, l’entretien et mise en valeur de l’immeuble sis à [Localité 3] '[Adresse 1]' location soit en bloc ou fractions. La réalisation de tous travaux d’amélioration, installation nouvelle toutes opérations civiles mobilières ou immobilières etc'. Si les statuts de la société comportent effectivement la gestion et la mise en valeur de l’immeuble, activité susceptible d’emporter la qualification de vendeur professionnel, il ressort également des statuts que cette activité ne concerne qu’un seul bien et non pas 'tout immeuble'. La société civile en question n’a donc pas comme activité principale la gestion ou la vente immobilière en tant que telle et n’avait pas non plus vocation à accumuler des biens aux fins d’en tirer un bénéfice locatif. À l’inverse, il ressort des statuts que son activité avait pour objet d’assurer la pérennité et la mise en valeur du camping, comme elle l’a notamment fait pour obtenir la 4ème étoile, activité non susceptible d’emporter la qualification de vendeur professionnel au sens des dispositions précitées de sorte qu’elle peut se prévaloir de la clause en garantie des vices cachés.

3.6 Sur le caractère caché du vice au jour de la vente, l’expert judiciaire indique qu’ 'un acheteur normalement vigilant ou assisté d’un professionnel aurait dû déceler les faiblesses constructives du bâtiment au moment de la vente’ mais précise également que 'Les parties sont d’accord pour dire que ce bloc paraissait en bon état lors de la vente'. Aussi, et comme l’a relevé le premier juge, il s’en déduit qu’aucun vice n’était visible pour les acquéreurs au jour de la vente et il n’est pas établi que des fissurations étaient déjà apparues durant les travaux de 2011. Il sera donc retenu que le vice était caché aux yeux de l’acquéreur au jour de la vente. Par ailleurs, si la Sci [Adresse 1] fait valoir que M. [T], gérant de la Sarl [Adresse 1] Midi-Pyrénées connaissait parfaitement les lieux pour y avoir travaillé et l’avoir fréquenté en tant que client, cette seule circonstance n’est pas de nature à établir qu’il avait pu déceler les désordres structurels dont est affecté l’ouvrage.

3.7 La clause d’exclusion des vices cachés du contrat de vente figurant page 10 stipule que 'L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation dans le cadastre ou la contenance, toute différence excedât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte'. Il appartient en conséquence à l’acquéreur d’apporter la preuve de ce que la Sci Allios avait connaissance des vices au jour de la vente pour faire obstacle à l’application de cette clause.

3.8 Sur la connaissance du vice par le vendeur, il est exact de souligner que la Sci venderesse avait connaissance des désordres affectant le trottoir pour avoir comblé les vides et réalisé des travaux de dallage. Il est toutefois erroné de soutenir que ce vice est assimilable à la détérioration de l’ensemble du bâtiment, notamment des fissures. Sur ce point, l’expert précise bien que 'Compte tenu de la vétusté actuelle de la piètre qualité du bâtiment et des dégradations qu’il a subies, l’importance du basculement du trottoir reste toutefois relative'. Aussi la Sci venderesse, non professionnelle de la construction, ne pouvait déduire du seul désordre du trottoir que l’ensemble de l’ouvrage était affecté d’une importante faiblesse structurelle. Dès lors qu’il n’est pas établi que le vendeur avait connaissance du vice, la demande formée par la Sarl sur le fondement de l’article 1641 du code civil doit être rejetée.

4. Sur l’action fondée sur le manquement à l’obligation d’information et le dol, le premier juge a retenu que, concernant les désordres affectant le bloc sanitaire en lui-même, il n’était pas établi que la vendeuse avait connaissance des désordres désormais dénoncés. Concernant le trottoir, il a retenu que si le vendeur avait connaissance a minima d’un problème de désolidarisation de celui-ci, il ne subsistait aucun préjudice pour l’acquéreur dès lors que l’expert, au regard des autres désordres, préconisait la démolition de l’ensemble du bâtiment.

4.1 L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. À ce titre le manquement à une obligation précontractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une

erreur déterminante provoquée par celui-ci. L’expert a précisé en page 34 de son rapport au sujet des travaux d’embellissement réalisés en 2011 qu’ 'en toute hypothèse, ils n’ont pas eu pour objet de camoufler les anomalies du gros-oeuvre'. Le dol ne peut donc être retenu.

4.2 La Sci venderesse n’a pas communiqué l’information relative à l’état du trottoir qui avait basculé ni précisé dans l’acte de vente la réalisation des travaux litigieux alors qu’il est stipulé en page 16 de cet acte que le vendeur indique 'n’avoir, au cours de dix dernières années, réalisé sur LE BIEN aucun ouvrage au sens des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil tel que notamment, construction, surélévation ou addition d’éléments d’équipement faisant corps avec l’ouvrage'. Il n’est toutefois pas établi que ce manquement était intentionnel et que la société venderesse a entendu dissimuler à l’acquéreur les désordres pour obtenir son consentement. N’étant pas professionnelle de la construction, la vendeuse ne pouvait supposer que le basculement du trottoir, dont la fissure n’était que de deux à trois centimètres, pouvait augurer l’existence d’un désordre structurel tel qu’il nécessitait à terme la démolition de l’unité sanitaire. Par ailleurs ces travaux ont été réalisés peu de temps avant l’obtention de la quatrième étoile à des fins d’amélioration esthétique, ce dont il ne se déduit pas d’intention dolosive.

4.3 Enfin, ce silence sur cette fissure relativement faible et dont l’incidence sur le bâti n’était pas manifeste pour un non-professionnel de la construction, comme le silence sur les travaux dont la qualification d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’était pas évidente pour un non-professionnel de la construction au regard de leur objet, ne peuvent constituer un manquement à une obligation d’information sur un élément déterminant du contrat de la part du vendeur à l’égard de la Sarl Les Allios Midi Pyrénées dont le gérant connaissait les lieux pour l’avoir fréquenté en tant qu’usager, intéressé à l’achat dès 2011 (courriel du 18 octobre 2011), mais aussi en tant qu’employé polyvalent en 2013.

4.4 Le jugement du tribunal judiciaire sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl Les Allios Midi-Pyrénées de sa demande tendant à la réparation du préjudice résultant des désordres affectant le bloc sanitaire n°3.

5. Sur les préjudices de jouissance, la Sci [Adresse 1] Midi Pyrénées sollicite que son préjudice de jouissance soit augmenté de 2 500 euros au regard des désordres affectant le bloc sanitaire. La cour retiendra seulement le préjudice lié au préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bloc sanitaire n° 1 et l’évaluera à la somme de 1 500 euros.

6. Sur les frais accessoires, le jugement sera infirmé en ce qu’il a réparti les dépens. La Sci [Adresse 1] sera condamnée à en supporter intégralement la charge tant en première instance qu’en instance d’appel. La Sci [Adresse 1] sera également condamnée à verser à la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées une somme au titre des frais irrépétibles d’appel telle que fixée que dispositif. Tenue aux dépens, la Sci [Adresse 1] ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 15 juin 2023 en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— débouté la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées au titre de sa demande relative aux désordres affectant le bloc sanitaire n° 1,

— partagé les dépens de l’instance à hauteur de 20% à charge de la Sci [Adresse 1] et de 80% à la charge de la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées la somme de 1 580 euros au titre des travaux de reprise du bloc sanitaire n°1.

Condamne la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice de jouissance liés aux désordres affectant le bloc sanitaire n° 1.

Condamne la Sci [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne la Sci [Adresse 1] à verser à la Sarl [Adresse 1] Midi Pyrénées la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Déboute la Sci [Adresse 1] de sa propre demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse

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