25/03/2026

ARRÊT N° 26/ 116

N° RG 23/02804

N°Portalis DBVI-V-B7H-PTZ7

AMR – SC

Décision déférée du 06 Juillet 2023

TJ de TOULOUSE – 22/01314

V. TAVERNIER

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 25/03/2026

à

M^e Nicolas DALMAYRAC

M^e Kiêt NGUYEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur, [R], [O]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par M^e Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON (plaidant)

INTIMEES

S.C.C.V. CHATEAU MADRON

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Sans avocat constitué

S.A.S. CLUB CAPITAL CONSEIL

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

Représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 décembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sccv Chateau Madron a été créée en vue de la réalisation d’une promotion immobilière sur, [Localité 2] (31),, [Adresse 4] sous le nom de, [Adresse 5], s’agissant d’une résidence étudiante éligible aux dispositifs fiscaux dits « Scellier ».

La commercialisation de cette opération a été réalisée par diverses sociétés ou conseillers indépendants, dont la société Club capital conseil, laquelle exerce notamment une activité d’agent immobilier et de conseil en gestion de patrimoine.

Le 6 juillet 2011, M., [R], [O] a conclu avec la Sccv Château Madron un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement T1 de cette résidence, sans emplacement de parking, pour le prix de 154 810 €.

Par acte authentique du 25 novembre 2011, M., [O] a procédé à l’achat définitif de ce bien, à l’aide d’un emprunt souscrit auprès de la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel, [Localité 2] 31 à hauteur de 154 810 €.

Le bien a été livré en juillet 2012, et le premier locataire est entré dans les lieux le 17 juillet 2012.

Désireux de connaître la valeur de son appartement à l’issue de son obligation locative, M., [O] a découvert qu’il était estimé entre 85 000 € et 100 000 €.

Par actes d’huissier du 23 mars 2022, M., [R], [O] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Sccv Chateau Madron et la Sas Club capital conseil aux fins de condamnation à l’indemniser des préjudices subis.

— :-:-:-

Par ordonnance du 6 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— reçu la société Club capital conseil en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— déclaré irrecevable M., [R], [O] en ses demandes formées à l’encontre de la société Club capital conseil et de la société Chateau Madron,

— constaté que l’action de M., [R], [O] est devenue sans objet,

— condamné M., [R], [O] aux entiers dépens de l’incident,

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi le juge a estimé que dès lors que celui qui entend mettre en 'uvre un droit a été mis en mesure de le connaître, il n’y a pas lieu de laisser le point de départ de la prescription à sa disposition ni de le faire dépendre de ses seules diligences. Il a considéré que M., [O] avait disposé des informations lui permettant de se rendre compte de l’absence d’information et de conseil alléguée dès la signature du contrat préliminaire de réservation, et avait bénéficié, entre ce contrat préliminaire et la conclusion du contrat définitif, d’un temps lui permettant, hors toute insistance du commercialisateur, de faire le point sur ces informations, en consultant notamment son propre notaire, de sorte qu’au plus tard à l’issue de ce délai de réflexion, soit au moment de la signature de l’acte de vente définitif, il aurait dû se rendre compte des manquements allégués.

Le juge a considéré en conséquence que l’action fondée sur d’éventuels manquements à l’obligation d’information et au devoir de conseil se trouvait prescrite depuis le 23 décembre 2016 compte tenu de la date de signature de l’acte authentique.

— :-:-:-

Par déclaration du 31 juillet 2023, M., [R], [O] a interjeté appel de l’ordonnance du 6 juillet 2023, en ce qu’elle a :

— reçu la société Club capital conseil en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— l’a déclaré irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de la société Club capital conseil et de la société Chateau Madron,

— constaté que son action est devenue sans objet,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’incident.

Par avis du 6 septembre 2023, l’affaire a été orientée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Par arrêt avant dire droit du 24 septembre 2025, la cour a ordonné la réouverture des débats afin que M., [R], [O] justifie de son acquisition en produisant l’acte authentique de vente signé et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 15 décembre 2025 à 14 heures et reporté la clôture à la date de cette même audience.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 janvier 2024, M., [R], [O], appelant, demande à la cour, au visa des articles 9, 122, 700 et 789 du code de procédure civile, 1144 et 2224 du code civil, de :

— juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par M., [R], [O] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 6 juillet 2023,

— infirmer l’ordonnance critiquée, en ce qu’elle a jugé ses demandes irrecevables comme prescrites,

— infirmer l’ordonnance critiquée en ce qu’elle l’a condamné à payer les dépens,

Statuant de nouveau,

— juger qu’il n’a été en mesure de découvrir ses préjudices que le 4 juillet 2021, date de la fin de son obligation locative,

— juger recevable comme non prescrite son action en responsabilité,

— débouter la société Club capital conseil de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum la société Club capital conseil et la société Sccv Chateau Madron à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 juin 2024, la Sas Club Capital Conseil, intimée, demande à la cour, au visa des articles 122 et 798 du code de procédure civile, 1144 et 2224 du code civil, de :

— rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et particulièrement mal fondées,

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 6 juillet 2023, dans toutes ses dispositions,

— condamner M., [R], [O] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La déclaration d’appel a été signifiée par acte d’huissier à la Sccv Chateau Madron, intimée, le 14 septembre 2023, par dépôt en l’étude conformément à l’article 656 du code de procédure civile et selon les formalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile. Cette partie n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La recevabilité de l’action en responsabilité dirigée contre la Sccv Chateau Madron et la Sas Club capital conseil

Il ressort de l’assignation figurant au dossier de première instance que M., [O] a sollicité devant le premier juge l’engagement de la responsabilité délictuelle de la Sas Club capital conseil pour manquement à ses obligations d’information et de conseil et man’uvres dolosives l’ayant convaincu de souscrire une opération risquée et non rentable, ainsi que celle de la Sccv Chateau Madron qui aurait mandaté la Sas Club capital conseil en lui confiant une mission de commercialisation des lots et serait responsable des fautes commises par cette dernière.

Il fonde son action sur l’article 1382 devenu 1240 du code civil et l’article L.121-23 ancien du code de la consommation selon lequel les opérations de démarchage doivent faire l’objet d’un contrat remis au client qui doit comporter à peine de nullité plusieurs mentions, dont la désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens et services proposés.

Il soutient que la société Club capital conseil a sciemment présenté de manière flatteuse un investissement dont la rentabilité était douteuse, ne l’a pas informé de tous les tenants et aboutissants de l’opération, dont le fait que le prix de vente englobait en réalité tous les frais de vente et ne pourrait pas être compensé lors de la revente, ni ne l’a mis en garde contre le risque de perte à la revente lié aux ventes concomitantes à venir à l’issue de l’opération de défiscalisation. Il soutient enfin qu’elle a commis des man’uvres afin de le tromper sur la valeur du bien tant lors de la vente initiale que lors d’une éventuelle revente.

Il allègue avoir subi un préjudice de perte de chance de faire un investissement plus rentable, lui-même composé des préjudices suivants :

— la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur actuelle ainsi que la plus-value promise qui n’a pas eu lieu,

— un préjudice tenant à la perception de loyers moindres que ceux annoncés dans la simulation de 2012 à 2020 (hors 2015),

— un préjudice tenant au paiement de fonds supplémentaires relatifs aux charges et taxes foncières de 2012 à 2020 (hors 2015),

outre un préjudice moral.

Il ne peut être statué, au stade de l’analyse de la recevabilité de l’action, sur l’obligation d’information relativement à la valeur du bien vendu qui pèserait sur le vendeur ou le commercialisateur, sur l’existence d’un devoir de l’acquéreur de s’informer sur la valeur réelle du bien en vente, ni sur le caractère certain ou seulement éventuel du préjudice allégué par le demandeur, l’étude de ces points relevant de l’analyse du bien-fondé de l’action, et de l’existence d’une faute et d’un lien de causalité avec le préjudice allégué.

S’agissant d’une action en responsabilité civile, le délai de prescription commence à courir au jour où le demandeur a eu connaissance du dommage dont il se prétend victime et devant s’entendre comme comprenant tous les éléments propres à en demander la réparation à savoir également le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (Ch. mixte., 19 juillet 2024, pourvoi n° 20-23.527).

Le régime de défiscalisation dit « Scellier », issu de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008, et figurant à l’article 199 septvicies du code général des impôts permet d’opérer une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient du logement. Son taux est de 8 à 25 % selon le type de logement et l’année d’acquisition ou de construction, et son bénéfice est conditionné à la location du logement nu pendant au moins neuf années.

Il en résulte que les variables fondamentales dans le cadre de ce mécanisme d’optimisation fiscale sont d’une part le prix d’acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location qui, à la fois, conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l’acquéreur afin, notamment, de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d’acquisition.

Au regard des circonstances de la cause, et compte tenu de la nature de l’opération à laquelle les intimés ont prêté leur concours, à savoir une opération dont l’opportunité ne s’apprécie que sur le long terme, il convient, pour fixer le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité dirigée contre le promoteur et le commercialisateur, de rechercher la date à laquelle l’acquéreur a pu avoir, concrètement, connaissance du préjudice allégué.

En l’espèce, selon acte authentique du 25 novembre 2011, M., [O] a acquis de la Sccv Chateau Madron, promoteur-vendeur, après contrat de réservation, en l’état futur d’achèvement, un appartement de type T1 destiné à la location en vue d’une défiscalisation selon la loi Scellier, avec souscription d’un crédit.

Cette opération d’acquisition est intervenue après intervention de la Sas Club capital conseil, sur la base tant d’une plaquette de présentation élaborée par le promoteur-vendeur que sur la base d’une étude personnalisée chiffrant les potentiels revenus locatifs, les gains fiscaux, l’épargne constituée, et l’évolution de la valeur du bien au cours du processus de défiscalisation, ainsi que les résultats positifs potentiels de l’investissement.

M., [O] s’est prévalu devant le premier juge d’une baisse de valeur de son bien selon une estimation réalisée sur le site internet meilleursagents.com et fait état d’une baisse de 40 % par rapport au prix d’acquisition.

Or, tel que cela ressort de la simulation produite aux débats, l’acquisition immobilière est considérée comme un placement idéal, mêlé à un objectif de défiscalisation, certes, mais constituant un des motifs de réalisation de l’investissement. En effet, au-delà de la recherche de bénéfices fiscaux, l’acquéreur qui opte pour un dispositif fiscal fondé sur une acquisition immobilière se constitue un patrimoine immobilier source de revenus constitués par des loyers.

S’agissant d’un préjudice de perte de chance de faire un investissement plus rentable, compte tenu de la surévaluation de l’estimation du prix de revente du bien et des loyers ainsi que de la sous-estimation des charges réelles engendrées par ledit bien, le dommage lié aux manquements potentiels des intervenants est né au jour de la vente. Néanmoins celui-ci ne s’est révélé à l’acquéreur que postérieurement, lors de la survenance d’évènements significatifs lui permettant de prendre conscience de la rentabilité réelle de l’opération.

En l’absence de possibilité de revente du bien avant l’issue du processus de défiscalisation, sauf à perdre le bénéfice du dispositif fiscal, la date à laquelle M., [O] disposait de toutes les informations lui permettant d’agir en intégrant le prix de revente se situe donc au terme de l’engagement de location, soit 9 ans à compter de la première mise en location. Il est constant qu’en l’espèce celle-ci est intervenue 17 juillet 2012, de sorte que le point de départ du délai de prescription de son action doit être fixé au 17 juillet 2021.

Au regard des assignations délivrées par actes du 23 mars 2022 à l’encontre de la Sccv Chateau Madron et de la Sas Club capital conseil, l’action n’est pas prescrite.

L’ordonnance rendue le 6 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse sera en conséquence infirmée.

Les frais annexes

L’ordonnance dont appel sera infirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

La Sas Club capital conseil devra supporter les dépens de l’incident de première instance et les dépens d’appel.

Elle sera en outre redevable envers M., [O] de la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de l’incident de première instance et d’appel. La Sas Club capital conseil sera, quant à elle, déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut,

Infirme, en toutes ses dispositions dévolues à la cour, l’ordonnance rendue le 6 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action en responsabilité formée par M., [R], [O] à l’encontre de la Sccv Chateau Madron et de la Sas Club capital conseil ;

Condamne la Sas Club capital conseil aux dépens de l’incident de première instance et aux dépens d’appel ;

Condamne la Sas Club capital conseil à payer à M., [R], [O] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sas Club capital conseil de sa demande sur le même fondement.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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